Travaux avant Signature : Bonne ou Mauvaise Idée ?

Travaux avant Signature : Plutôt Malin ou Plutôt Risqué ?
Sitôt le compromis ou la promesse de vente signée, il peut être très tentant d’entamer des travaux avant l’acte de vente final.
Qui parmi nous, soyons franc, n’a jamais tenté de prendre cette décision dans la vie ?
J’avoue que, dans un souci d’efficacité, cette question me trotte dans la tête à chaque émargement de compromis.
En immobilier, comme dans beaucoup de domaines de la vie d’ailleurs, le temps c’est de l’argent.
L’idée d’optimiser le délai parfois long (2 à 4 mois) entre le compromis de vente et l’émargement définitif pour être en mesure de louer son bien au plus vite me semble légitime.
J’ai donc pris la décision d’enquêter sur ce sujet étapes par étapes. Je vous dis ce qu’il est possible de faire et pourquoi négocier une remise anticipée de clefs est un bon plan. C’est l’objet de cet article.

Définition Transfert de Propriété

En préambule, il est important de bien comprendre que le compromis ou la promesse de vente ne nous rend en rien propriétaire de notre investissement.
On a beau nous répéter que « le compromis de vente vaut vente », dans les faits, tant que l’émargement finale n’est pas intervenue chez le notaire, il n’y a pas transfert de propriété.

En conséquence, nous ne devenons officiellement propriétaires dans le dossier que le jour de l’acte final de vente. C’est d’ailleurs en échange du paiement de la vente que les clefs nous sont remises.
A partir du moment où nous sommes propriétaires, il y a transfert de responsabilités et donc de charges et de risques.
Très concrètement, il nous appartient alors d’assurer notre logement, de nous acquitter de nos charges, des impôts locaux …
Vous l’aurez compris, entre le compromis de vente et l’émargement de l’acte final, l’acheteur n’a pas les mains libres.
Le vendeur reste LE propriétaire du logement. Il est donc le seul responsable juridiquement et fiscalement de ce qui peut se passer pendant cette période dans le dossier.

Faire des Travaux avant Signature de l’acte: Quels Risques ?

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent à tout prix faire des rénovations avant émargement, voici les cas de figure auxquels ils peuvent potentiellement se trouver confrontés.

• Risque de refus de prêt
  C’est en effet un des plus gros risques. En général, lorsque l’on signe un compromis c’est que l’on est confiant sur l’obtention de son prêt. Dans les faits, il n’est pas rare de voir des acheteurs obtenir un accord favorable de leur banque puis au final essuyer un refus de prêt.
• Levée du droit de préemption
  Que faire si la mairie exerce son droit de préemption alors que vous avez démarré les rénovations dans le bien ?
• Sinistre durant les rénovations
  Dès lors que les rénovations démarrent, vous n’êtes pas à l’abri d’un sinistre de quelque nature que ce soit : dégât des eaux, problème d’électricité, endommagement des parties communes …
• Votre situation personnelle se dégrade brusquement ( perte d’emploi, souci de santé ou pire décès)
  Que faire si vous, votre conjoint ou vos héritiers ne souhaitent plus acheter ?

Sachez que dans les 4 cas décrits, si vous avez entamé des rénovations avant l’émargement, le propriétaire peut se retourner contre vous. Il peut exiger une remise à l’état d’origine de son bien.

Travaux avant Vente définitive  : Quelle Marge de Manoeuvre ?

S’il est clairement risqué et dangereux de se lancer dans des rénovations importantes avant l’émargement, sachez qu’il reste possible d’utiliser à bon escient la période allant de l’émargement du compromis à celle de l’acte définitif.

⇒  Négocier une Remise Anticipée des Clefs pour affiner son projet

La période qui sépare le compromis (ou la promesse) de l’émargement finale est en général de 2 mois s’il n’y a pas de condition suspensive de prêt.
Si en revanche, il y a une condition suspensive de prêt, le délai est porté à 3 voire 4 mois. Cette période présente donc une belle opportunité pour affiner son projet de rénovation.

Personnellement, je fais en sorte de pouvoir récupérer les clefs dès l’émargement du compromis. Je négocie ce point directement avec le propriétaire en m’engageant à ne réaliser aucune rénovation.
Cette liberté extrêmement précieuse d’entrer et sortir à mon convenance dans l’appartement ou l’immeuble me permet de mûrir tranquillement mon projet. J’en profite pour :

• Faire des photos,
• Prendre et reprendre des mesures
• Réfléchir à tête reposée en 3D en me projetant tranquillement dans les espaces vides
• Commencer à choisir les matériaux en faisant des essais sur place d’échantillons de couleur ou matière
• Finaliser les plans de la cuisine, de la salle de bains …

Cette période est également l’occasion de faire venir et revenir les entrepreneurs ou fournisseurs qui vont intervenir sur le chantier.
Par ailleurs, cette période est souvent intéressante pour finaliser le cahier des charges du chantier. Le fait de pouvoir découvrir le bien à des heures différentes permet de prendre conscience d’un certain nombre de détails qui vont avoir de l’importance dans la  rénovation.

• Les parties communes sont-elles bruyantes ?
• Faut-il isoler le plafond et le sol ?
• Faut-il mettre du double ou triple vitrage ?
• Le vis à vis de la salle de bain pose t-il problème ?

⇒  Faire une Déclaration Préalable de Travaux auprès de la Mairie

Vous pouvez également utiliser à bon escient la période qui sépare le compromis de l’émargement chez le notaire pour faire une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.
Une façon extrêmement habile de gagner un temps précieux sur des délais qui sont parfois très longs.

Sachez qu’il n’est pas nécessaire d’être propriétaire pour faire une déclaration préalable de rénovation auprès de votre mairie.
Vous devez en revanche obtenir l’autorisation de votre propriétaire. Une flexibilité bien appréciable.
Pour rappel, voici la liste des cas de figure où une déclaration de travaux s’impose.

⇒  Pré Requis pour Faire des Rénovations avant Signature

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent aller plus loin en démarrant quelques rénovations, le bon sens impose :

1/ d’avoir reçu l’offre de prêt en bonne et due forme de la banque et de l’avoir signée
2/ que le notaire ait eu le temps de purger les hypothèques potentielles sur le bien
3/ que les rénovations se limitent à une rénovation simple qui ne puisse générer de sinistres.
Pas de soucis s’il s’agit de décoller des papiers peintres, repeindre des murs, enlever des revêtements au sol usagés,…

En revanche, les rénovations de plomberie, d’électricité, d’huisserie sont à proscrire
Inutile de prendre des risques inutiles. En cas de problème, votre assurance risque de ne pas vous couvrir car vous n’avez ni titre de propriété ni titre de locataire.
Par ailleurs, rappelons que l’objectif est de gagner du temps, pas de se retrouver bloqué dans des procédures contentieuses.

⇒  Formaliser les Travaux avant Signature auprès d’un Notaire

Dans ce cas évoqué ci-dessus, je vous invite à formaliser votre intention d’initier des rénovations en amont de l’émargement, avec l’aide de votre notaire.
Sachez par avance que ces fonctionnaires ne sont pas favorables au fait de démarrer les rénovations avant émargement de l’acte. Il vous faudra donc insister et détailler la nature de vos rénovations.

Le document que vous rédigerez appelé Convention d’occupation anticipée permettra notamment de préciser les points suivants :

• vous occuperez les lieux de manière anticipée sur une période donnée
• cette occupation ne constituera en rien un droit de propriété
• vous levez les conditions suspensives liées à votre prêt
• une assurance multirisques occupant sera souscrite
• nature des rénovations et nom de l’entreprise

Vous serez ainsi dans des conditions confortables pour démarrer vos rénovations.

Chères lectrices, vous voici maintenant armées pour exploiter au mieux la période qui sépare la émargement de votre compromis (ou promesse) de l’acte final.
Peut-être d’ailleurs avez-vous d’autres bonnes idées à partager ?

N’hésitez pas à le faire et à liker cet article si vous avez aimé 🙂
A très vite
Claire
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