Travaux avant Signature : Bonne ou Mauvaise Idée ?

Travaux avant Signature : Bonne ou Mauvaise Idée ?Travaux avant Signature : Plutôt Malin ou Plutôt Risqué ?
Sitôt le compromis ou la promesse de vente signée, il peut être très tentant d’entamer des travaux avant l’acte de vente final.
Qui parmi nous, soyons franc, n’y a jamais songé ?
J’avoue que, dans un souci d’efficacité, cette question me trotte dans la tête à chaque signature de compromis.
En immobilier, comme dans beaucoup de domaines d’ailleurs, le temps c’est de l’argent.
L’idée d’optimiser le délai parfois long (2 à 4 mois) entre le compromis de vente et la signature définitive pour être en mesure de louer son bien au plus vite me semble légitime.
J’ai donc décidé d’enquêter sur ce sujet. Je vous dis ce qu’il est possible de faire et pourquoi négocier une remise anticipée de clefs est un bon plan.

Définition Transfert de Propriété

En préambule, il est important de bien comprendre que le compromis ou la promesse de vente ne nous rend en rien propriétaire de notre investissement.
On a beau nous répéter que “le compromis de vente vaut vente”, dans les faits, tant que la signature finale n’est pas intervenue chez le notaire, il n’y a pas transfert de propriété.

En conséquence, nous ne devenons officiellement propriétaire que le jour de l’acte final de vente. C’est d’ailleurs en échange du paiement de la vente que les clefs nous sont remises.
A partir du moment où nous sommes propriétaires, il y a transfert de responsabilités et donc de charges et de risques.
Très concrètement, il nous appartient alors d’assurer notre logement, de nous acquitter de nos charges, des impôts locaux …
Vous l’aurez compris, entre le compromis de vente et la signature de l’acte final, l’acheteur n’a pas les mains libres.
Le vendeur reste LE propriétaire du logement. Il est donc le seul responsable juridiquement et fiscalement de ce qui peut se passer pendant cette période.

Faire des Travaux avant Signature : Quels Risques ?

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent à tout prix faire des travaux avant signature, voici les cas de figure auxquels ils peuvent potentiellement se trouver confrontés.

  • Risque de refus de prêt
    C’est en effet un des plus gros risques. En général, lorsque l’on signe un compromis c’est que l’on est confiant sur l’obtention de son prêt. Dans les faits, il n’est pas rare de voir des acheteurs obtenir un accord favorable de leur banque puis au final essuyer un refus de prêt.
  • Levée du droit de préemption
    Que faire si la mairie exerce son droit de préemption alors que vous avez démarré les travaux dans l’appartement ?
  • Sinistre durant les travaux
    Dès lors que les travaux démarrent, vous n’êtes pas à l’abri d’un sinistre de quelque nature que ce soit : dégât des eaux, problème d’électricité, endommagement des parties communes …
  • Votre situation personnelle se dégrade brusquement ( perte d’emploi, souci de santé ou pire décès)
    Que faire si vous, votre conjoint ou vos héritiers ne souhaitent plus acheter ?

Sachez que dans les 4 cas décrits, si vous avez entamé des travaux avant la signature, le propriétaire peut se retourner contre vous. Il peut exiger une remise à l’état d’origine de son bien.

Travaux avant Vente définitive  : Quelle Marge de Manoeuvre ?

S’il est clairement risqué et dangereux de se lancer dans des travaux importants avant la signature, sachez qu’il reste possible d’utiliser à bon escient la période allant de la signature du compromis à celle de l’acte définitif.

⇒  Négocier une Remise Anticipée des Clefs pour affiner son projet

La période qui sépare le compromis (ou la promesse) de la signature finale est en général de 2 mois s’il n’y a pas de condition suspensive de prêt.
Si en revanche, il y a une condition suspensive de prêt, le délai est porté à 3 voire 4 mois. Cette période présente donc une belle opportunité pour affiner son projet de rénovation.

Personnellement, je fais en sorte de pouvoir récupérer les clefs dès la signature du compromis. Je négocie ce point directement avec le propriétaire en m’engageant à ne réaliser aucun travaux.
Cette liberté extrêmement précieuse d’entrer et sortir à mon convenance dans l’appartement ou l’immeuble me permet de mûrir tranquillement mon projet. J’en profite pour :

  • Faire des photos,
  • Prendre et reprendre des mesures
  • Réfléchir à tête reposée en 3D en me projetant tranquillement dans les espaces vides
  • Commencer à choisir les matériaux en faisant des essais sur place d’échantillons de couleur ou matière
  • Finaliser les plans de la cuisine, de la salle de bains …

Si vous aimez la décoration et que voulez voir un exemple de rénovation dans un des mes appartements, cliquez ici.

Cette période est également l’occasion de faire venir et revenir les entrepreneurs ou fournisseurs qui vont intervenir sur le chantier.
Par ailleurs, cette période est souvent intéressante pour finaliser le cahier des charges du chantier. Le fait de pouvoir découvrir l’appartement à des heures différentes permet de prendre conscience d’un certain nombre de détails qui vont avoir de l’importance dans la  rénovation.

  • Les parties communes sont-elles bruyantes ?
  • Faut-il isoler le plafond et le sol ?
  • Faut-il mettre du double ou triple vitrage ?
  • Le vis à vis de la salle de bain pose t-il problème ?

⇒  Faire une Déclaration Préalable de Travaux auprès de la Mairie

Vous pouvez également utiliser à bon escient la période qui sépare le compromis de la signature chez le notaire pour faire une déclaration préalable de travaux auprès de la mairie.
Une façon extrêmement habile de gagner un temps précieux sur des délais qui sont parfois très longs.

Sachez qu’il n’est pas nécessaire d’être propriétaire pour faire une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie.
Vous devez en revanche obtenir l’autorisation de votre propriétaire. Une flexibilité bien appréciable.
Pour rappel, voici la liste des cas de figure où une déclaration de travaux s’impose.

⇒  Pré Requis pour Faire des Travaux avant Signature

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent aller plus loin en démarrant quelques travaux, le bon sens impose :

1/ d’avoir reçu l’offre de prêt en bonne et due forme de la banque et de l’avoir signée
2/ que le notaire ait eu le temps de purger les hypothèques potentielles sur le bien
3/ que les travaux se limitent à une rénovation simple qui ne puisse générer de sinistres.
Pas de soucis s’il s’agit de décoller des papiers peintres, repeindre des murs, enlever des revêtements au sol usagés,…

En revanche, les travaux de plomberie, d’électricité, d’huisserie sont à proscrire
Inutile de prendre des risques inutiles. En cas de problème, votre assurance risque de ne pas vous couvrir car vous n’avez ni titre de propriété ni titre de locataire.
Par ailleurs, rappelons que l’objectif est de gagner du temps, pas de se retrouver bloqué dans des procédures contentieuses.

⇒  Formaliser les Travaux avant Signature auprès d’un Notaire

Dans ce cas évoqué ci-dessus, je vous invite à formaliser votre intention d’initier des travaux en amont de la signature, avec l’aide de votre notaire.
Sachez par avance que les notaires ne sont pas favorables au fait de démarrer les travaux avant signature de l’acte. Il vous faudra donc insister et détailler la nature de vos travaux.

Le document que vous rédigerez appelé Convention d’occupation anticipée permettra notamment de préciser les points suivants :

  • vous occuperez les lieux de manière anticipée sur une période donnée
  • cette occupation ne constituera en rien un droit de propriété
  • vous levez les conditions suspensives liées à votre prêt
  • une assurance multirisques occupant sera souscrite
  • nature des travaux et nom de l’entreprise

Vous serez ainsi dans des conditions confortables pour démarrer vos travaux.

Chères lectrices, vous voici maintenant armées pour exploiter au mieux la période qui sépare la signature de votre compromis (ou promesse) de l’acte final.
Peut-être d’ailleurs avez-vous d’autres bonnes idées à partager ?

N’hésitez pas à le faire et à liker cet article si vous avez aimé 🙂
A très vite
Claire
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