Taux immobiliers actuels : bien ou mal orientés ?

Taux immobiliers actuels : que faut-il en penser ?

Cela fait plusieurs mois voire même plusieurs années que les spécialistes nous alertent sur le fait que les taux d’emprunts actuels vont rapidement remonter.
L’âge d’or des meilleurs taux immobiliers serait donc terminé.
Qu’en est-il finalement ?
Que penser, par ailleurs, des dernières mesures de durcissement d’accès au crédit immobilier annoncées par le HCSF ?
Est-ce la fin des prêts bancaires pour les investisseurs locatifs?
Enfin, la période que nous traversons est-elle favorable pour renégocier son crédit immobilier ou procéder à un remboursement anticipé ?

Voici l’ensemble des sujets que je vous propose d’aborder dans cet article dédié aux taux immobiliers.

Il est plus que pertinent d’emprunter au vu des taux immobiliers actuels

⇒  Des taux d’emprunts historiquement bas

Cela fait maintenant plusieurs années : 2019, 2020, 2021 que les taux d’emprunts immobiliers sont bas même très bas.
A l’heure où j’écris cet article, les taux n’ont jamais été aussi bas battant de nouveaux records historiques.
Ceux d’entre vous qui présenteront d’excellents dossiers à leur banque pourront obtenir des taux proches de 0,55% sur 15 ans, 0,7 % sur 20 ans, 0,9% sur 25 ans !
Du jamais vu en ces temps compliqués !
Sont certes éligibles aux meilleurs taux : les jeunes couples primo accédants mais pas uniquement.
Sachez qu’un grand nombre d’investisseurs arrivent à obtenir des taux de prêt très similaires.
Pour ce faire, ils s’orientent vers des biens qui génèrent un cash flow positif et ne dégradent pas leur capacité d’emprunt.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet je vous invite à consulter l’article « Augmenter son cash flow : 6 Astuces « .

Plus globalement, même si vous n’êtes pas éligibles au meilleur taux, il est aujourd’hui relativement facile d’obtenir de votre établissement bancaire ou d’un courtier des offres de prêt proposant un taux de 0,8 % sur 15 ans, 0,96% sur 20 ans, 1,1 % sur 25 ans.
Ces taux constituent une véritable aubaine.
Pour ceux qui s’en souviennent, au début des années 1991, les taux d’emprunts moyens étaient proches de 9 %.
Depuis cette date, les taux n’ont fait que diminuer pour atteindre leurs meilleurs niveaux historiques.

⇒  Des taux de prêt inférieurs à l’inflation

Les taux actuels sont extrêmement favorables pour investir dans l’immobilier.
Au-delà de leur valeur absolue, ils restent bien inférieurs à l’inflation qui elle a tendance à repartir.
Pour information, le taux d’inflation donné par l’INSEE pour l’année 2021 s’élève à 1,6%.
Très concrètement, cela signifie qu’en empruntant dans ces conditions, vous allez mécaniquement pouvoir augmenter votre pouvoir d’achat.

En effet, vous allez rembourser une mensualité qui sera fixe sur votre durée d’emprunt (sur 15, 20 ou 25 ans).
Mais en parallèle, votre salaire et vos loyers vont continuer de s’apprécier (à minima de l’inflation).
En conséquence, l’écart entre votre loyer et votre mensualité d’emprunts va progressivement s’accroître.
Vous l’aurez compris, vous allez vous enrichir par le simple fait d’emprunter pour investir dans l’immobilier.

Il est plus qu’urgent d’emprunter au vu des taux immobiliers actuels

⇒  Les taux immobiliers actuels devraient entamer une remontée progressive

En dépit de ce contexte extrêmement positif, la remontée des taux immobiliers actuels s’annonce vraisemblable sur les années à venir.
Difficile en effet de tomber à des niveaux plus bas que ceux observés aujourd’hui.
Néanmoins la remontée des taux devraient être progressive ce qui laisse des perspectives intéressantes sur de nombreux mois.

Nombreux sont les ménages et investisseurs qui ont littéralement surfé sur les taux très attrayants de ces dernières années.
Des centaines de milliers de personnes ont emprunté sur des durées très longues avec un capital d’entrée faible voire inexistant.
Contrairement à ce que l’on pouvait imaginer, la crise sanitaire et les différents confinements ont motivé un très grand nombre de ménages à investir dans la pierre.
Résultats des courses, les demandes de prêt bancaire ont fortement progressé sur 2021.
Malgré tout, la durée de la crise sanitaire a accru le risque de solvabilité côté emprunteurs, comme côté établissements bancaires.
Dans ce contexte, Bercy a décidé de réagir et de durcir les conditions d’accès au crédit.

⇒  Durcissement des conditions d’emprunts par les autorités financières le HCSF

◊  ETAPE 1: Le HCSF fixe un nouveau cadre d’accès au crédit aux banques
Rappelez-vous fin 2019, les autorités financières réagissent en annonçant que  » la concurrence très forte entre les banques a généré des dérives en fonction des bonnes pratiques de crédit ».
En conséquence, Le Haut Conseil de Stabilité Financière (une institution de la Banque de France présidée par Bruno Le Maire) définit un ensemble de mesures pour mieux encadrer le crédit.
Les banques doivent veiller à ce que :
–  l’endettement de leurs clients ne dépassent pas la sacro sainte règle des 33%
–  les emprunts ne dépassent pas 25 ans
–  le mode de calcul du différentiel ne soit plus appliqué
Toutefois, le HCSF accepte que dans 15 % des cas, une plus grande flexibilité soit acceptée.
Les banques pourront se montrer plus généreuses notamment pour les primo-accédants souhaitant acheter leur résidence principale.

◊  ETAPE 2 : Le HCSF assouplit le cadre d’accès au crédit fixé un an plus tôt
Fin 2020, le HCSF revient sur ses positions et assouplit les règles d’octroi du crédit immobilier :
– le taux d’endettement maximum accepté passe de 33% à 35% (en intégrant cette fois l’assurance emprunteur décès invalidité)
– la durée maximum d’emprunt passe de 25 ans à 27 ans si différé pour travaux dans l’ancien ou achat dans le neuf
Une dérogation à ces conditions est acceptée dans 20% des cas.

◊  ETAPE 3  : A compter du 1er Janvier 2022, les recommandations du HCSF deviennent des obligations
Les banques qui ne respecteront pas le cadre défini ci-dessous se verront infligées des sanctions :
– le taux d’endettement maximum accepté est de 35%
– la durée maximum d’emprunt est de 25 ans + 2 ans de différé
– le calcul du différentiel n’est plus accepté
Une dérogation à ces conditions reste possible dans 20 % des cas.
Toutefois 80 % de ces dérogations devront viser les ménages souhaitant acheter leur résidence principale.
Il reste donc 20 % de dérogations possibles pour les investisseurs et les personnes souhaitant acquérir leur résidence secondaire.

Certes, ce durcissement d’accès des conditions au crédit n’est pas une bonne nouvelle mais il s’inscrit dans une directive globale visant à protéger du
surendettement bon nombre de ménages.

⇒ Comment réagir dans ce contexte de durcissement des conditions d’emprunts ?

A l’évidence, ces nouvelles mesures marquent un sévère coup de froid sur l’accès au crédit immobilier.
En tant qu’investisseur, la contrainte ne pas emprunter au-delà de 25 ans ou 27 ans si on intègre le différé de 2 ans ne devrait pas poser de problème.
25 ans, c’est déjà largement suffisant…
En revanche, le respect de la règle stricto sensus des 33% d’endettement et l’arrêt du calcul différentiel se révèlent plus contraignants.

Dans ce nouveau contexte d’accès au crédit immobilier, voici les 4 pistes que je vous propose de considérer.
Il serait dommage de ne pas profiter des taux immobiliers actuels extrêmement intéressants pour continuer à investir !

↔Mettre plus d’apport dans ses investissements immobiliers

Revenir à la règle des 35% signifie clairement privilégier les investisseurs qui ont du cash.
Si vous me suivez sur ce blog, vous savez que je ne suis pas favorable à l’utilisation du cash pour investir en immobilier.
Pour la simple et bonne raison que cela ne permet pas de profiter pleinement de l’effet levier.
Si cela devient maintenant la condition sine qua none pour obtenir vos emprunts, le débat est différent.

↔ Allonger la durée de ses emprunts

Pour les investisseurs qui ne disposent pas de liquidités, il existe une seconde solution pour rentrer dans la règle des 35%.
Pour rappel, les 35% représentent la part maximale de vos revenus pouvant être investis dans le remboursement du crédit.
Cette solution consiste à allonger la durée de vos emprunts.
En allongeant la durée de votre prêt, vos remboursements seront plus faibles et votre taux d’endettement sera réduit.
Attention toutefois à ne pas dépasser la barre des 25 ans !

↔ Investir en empruntant à plusieurs ou en sociétés

Il existe une 3ème solution qui vise à acheter à plusieurs (partenaire, famille, ami..) ou à travers une société.
Les cartes sont ainsi rebattues.

↔ Revoir à la baisse la taille de ses investissements

Dernière solution, sans doute, la plus drastique : revoir à la baisse la taille de ses projets d’investissements immobiliers.
Il peut s’agir de réduire le nombre de mètres carrés achetés ou de s’éloigner du quartier initialement visé.
C’est sans doute l’opportunité de se reposer également des questions sur les modes de location visés.
A défaut d’une colocation de 3 pièces, on peut, par exemple, se tourner vers un 2 pièces en location courte durée.
Comme vous le savez, en immobilier, il y a toujours des solutions.
L’important, c’est de rester flexible et de savoir rebondir lorsque les règles du jeu changent.

Est-ce le moment de procéder à un rachat de crédit ou à un remboursement anticipé de son prêt ?

 

⇒  Rachat de crédit ou renégociation de prêt

Comme partagé au tout début de cet article, les taux immobiliers actuels permettent d’emprunter dans de très bonnes conditions.
En conséquence, si vous avez contracté un crédit immobilier il y a quelques années dans des conditions beaucoup moins favorables, il peut être très intéressant de rebattre les cartes.
Vous pouvez procéder à une renégociation de prêt auprès de votre banque.
Vous pouvez également procéder à un rachat de crédit auprès d’un nouvel établissement bancaire.
Cette démarche vous permettra de bénéficier de taux d’emprunts plus faible et donc de diminuer vos mensualités. Vous réduirez ainsi le reliquat du coût de vos emprunts.

Néanmoins, pour que cette démarche soit financièrement intéressante, il faut a minima qu’il y ait un point d’écart entre vos taux d’emprunts initial et le taux auquel vous pouvez prétendre. Il est important, par ailleurs, que cette démarche intervienne au moins 5 ans avant la date d’échéance de votre crédit immo. A défaut, compte tenu des frais qui vous seront prélevés, il y a des chances pour que l’opération n’en vaille pas la peine.

Si vous optez pour le rachat de crédit, Il est probable que le taux de prêt que l’on vous propose soit plus attractif. En revanche, vous paierez à votre banque des frais plus élevés correspondant au remboursement anticipé de vos emprunts (en général, 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû).
Si vous optez pour la renégociation auprès de votre banque, le taux sera sans doute moins favorable mais les frais seront moins conséquents (quelques centaines d’euros).
Avant de prendre votre décision, n’hésitez pas à faire des simulations de rachat de crédit immobilier en ligne.
Rapprochez -vous en parallèle de votre banque actuelle. Cela vous permettra d’identifier l’offre de prêt la plus intéressante.

⇒  Remboursement anticipé de prêt

Pour ceux d’entre vous qui s’interrogent sur le remboursement anticipé de leur prêt, j’avoue que, compte tenu des taux immobiliers actuels, j’y vois beaucoup moins d’intérêt.
Il est toutefois difficile de répondre à cette question d’une façon globale.
Tout dépend, en effet, de la date à laquelle vous avez contracté vos emprunts, de ce qu’il vous reste à rembourser et de vos objectifs personnels.

D’une façon générale, si vous êtes investisseur et que vous souhaitez continuer à investir je vous conseille de conserver votre épargne et donc de ne pas l’utiliser pour rembourser des emprunts.
Si vos mensualités vous semblent trop lourdes, allongez la durée de vos emprunts ou renégociez en fonction de votre prêt.
Pour en savoir plus sur la durée idéale du prêt, n’hésitez pas à lire ou relire l’article : Faut-il emprunter sur 15 ans, 20 ou 25 ans ?

Si en revanche, vous êtes bloqués dans vos investissements parce que votre taux d’endettements est trop élevé et que vous avez du cash alors, dans ce cas précis, pourquoi pas.
il peut être effectivement pertinent de rembourser votre prêt par anticipation pour retrouver de la capacité à emprunter.  Sachez que plus vous vous approchez de la date d’échéance de votre prêt et moins cette démarche sera financièrement intéressante.
Lorsqu’on rembourse un prêt, la banque nous demande de rembourser en priorité les intérêts des emprunts. Plus la date d’échéance se rapproche et plus le montant des intérêts est faible comparé au capital à rembourser.

Pour conclure sur les taux immobiliers actuels

• Les taux immobiliers actuels sont historiquement bas. Ils sont donc extrêmement favorables pour emprunter.
  Les conditions d’accès au crédit en revanche se durcissent.
  La règle des 35% d’endettement au même titre que la suppression du calcul différentiel obligent les investisseurs à se montrer extrêmement professionnels dans l’élaboration de leur dossier et sélectif dans leur projet. Il devient plus difficile d’emprunter sans apport.
• La période est très propice à un rachat de crédit ou une renégociation de prêt si vos conditions initiales sont pénalisantes par rapport aux taux immobiliers actuels

N’hésitez pas à partager cet article si vous l’avez trouvé utile.
N’hésitez pas également à nous dire comment vous vous projetez dans ce nouveau contexte d’emprunt.
Au plaisir
Claire
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