Taux immobiliers actuels : bien ou mal orientés ?

 taux immobiliers actuelsTaux immobiliers actuels : que faut-il en penser ?
Cela fait plusieurs mois voire même plusieurs années que les spécialistes nous alertent sur le fait que les taux d’emprunt vont rapidement remonter.
L’âge d’or des meilleurs taux immobiliers serait donc terminé.
Qu’en est-il finalement ?
Que penser, par ailleurs, des dernières mesures annoncées par Bercy en matière d’accès au crédit immobilier ?
Vont-elles avoir un impact sur les taux immobiliers actuels ?
Enfin, la période que nous traversons est-elle favorable pour renégocier son crédit immobilier ou procéder à un remboursement anticipé ?

Voici l’ensemble des sujets que je vous propose d’aborder dans ce nouvel article dédié aux taux immobiliers actuels.

Il est plus que pertinent d’emprunter au vu des taux immobiliers actuels

⇒  Des taux d’emprunt historiquement bas

Cela fait maintenant plusieurs mois et même plusieurs années que les taux d’emprunt immobiliers sont bas.
Contre tout attente, ils ont même continué à diminuer sur l’année 2019 pour s’établir, en moyenne, toutes durées confondues à 1,12 % !
Les experts nous avaient pourtant mis en garde, tout au long de l’année 2019, contre une remontée probable.
A l’heure où j’écris cet article, les taux n’ont jamais été aussi bas battant de nouveaux records historiques.
Ceux d’entre vous qui présenteront d’excellents dossiers à leur banque pourront obtenir des taux proches de 0,70 % sur 10 ans, 1% sur 15 % et entre 1,12% et 1,25 % sur 20 ans.
Du jamais vu !.
Sont certes éligibles aux meilleurs taux : les jeunes couples primo accédants mais pas uniquement.
Sachez qu’un grand nombre d’investisseurs arrivent à obtenir ce type de taux de prêt.
Pour ce faire, ils s’orientent vers des biens qui génèrent un cash flow positif et ne dégradent pas leur capacité d’emprunt.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet je vous invite à consulter l’article “Augmenter son cash flow : 6 Astuces “.

Plus globalement, même si vous n’êtes pas éligibles au meilleur taux, il est aujourd’hui relativement facile d’obtenir de votre établissement bancaire ou d’un courtier des offres de prêt proposant un taux de 0,9 % sur 10 ans, 1,10 % sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans.
Ces taux constituent une véritable aubaine.
Je vous laisse en juger par vous-mêmes en consultant la courbe ci-dessous.
Pour ceux qui s’en souviennent, au début des années 1991 les taux d’emprunt moyens étaient proches de 9 %. Depuis cette date, les taux n’ont fait que diminuer pour atteindre leurs meilleurs niveaux historiques.

historique de l'évolution des taux immobiliers

⇒  Des taux de prêt inférieurs à l’inflation

Ces taux immobiliers actuels sont extrêmement favorables dans la mesure où, au-delà de leur valeur absolue, ils restent très majoritairement iinférieurs à l’inflation.
Pour information, le taux d’inflation donné par l’INSEE pour l’année 2018 s’élève à 1,8% et 1,1 % pour l’année 2019.
Très concrètement cela signifie qu’en empruntant dans ces conditions, vous allez mécaniquement pouvoir augmenter votre pouvoir d’achat au fil des ans.

En effet, vous allez rembourser des mensualités d’emprunt qui seront fixes sur votre durée d’emprunt (qu’il s’agisse d’un emprunt sur 15, 20 ou 25 ans).
Mais en parallèle, votre salaire et vos loyers vont continuer de s’apprécier (à minima de l’inflation).
En conséquence, l’écart entre votre loyer et votre mensualité d’emprunt va progressivement s’accroître.
Vous l’aurez compris, vous allez vous enrichir par le simple fait d’emprunter.
Les prévisions d’inflation données pour l’année 2020 s’élèvent à 1,4 %.
Dans ce contexte, les perspectives d’emprunt sur l’année restent très favorables.

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Il est plus qu’urgent d’emprunter au vu des taux immobiliers actuels

⇒  Les taux immobiliers actuels devraient cette fois entamer une remontée progressive

En dépit de ce contexte extrêmement positif, la remontée imminente des taux immobiliers actuels s’annonce, cette fois, plus que vraisemblable.
C’est le revers de la médaille de 3 années extrêmement favorables pour emprunter.
Nombreux sont les ménages et investisseurs qui ont littéralement surfé sur ces taux très attrayants.
Les banques de leur côté, ont également eu tendance, pour élargir leur clientèle, à être plus flexibles sur les conditions d’accès au crédit.
Résultats des courses, les crédits n’ont jamais été si nombreux.
Plus de 1,3 million d’emprunts ont été souscrits en 2019 soit une croissance de + 7% vs 2018.

Des centaines de milliers de personnes ont emprunté sur des durées très longues avec un apport faible voire inexistant.
Pour information, la durée moyenne des crédits s’établit désormais à 20,5 ans.
Dans 40 % des cas, elle est supérieure à 25 ans !
Cette situation crée un risque accru de solvabilité côté emprunteurs, comme côté établissements bancaires,
Une remontée des taux paraît vraisemblable pour contribuer à assainir la situation.

⇒  Durcissement des conditions d’emprunt par les autorités financières

Pour mettre fin au contexte préoccupant de solvabilité, les autorités financières ont décidé de réagir fin 2019.
Selon Bercy, ” la concurrence très forte entre les banques a généré des dérives par rapport aux bonnes pratiques de crédit”.
En conséquence, Le Haut Conseil de Stabilité Financière (une institution de la Banque de France présidée par Bruno Le Maire) a défini un ensemble de mesures pour mieux encadrer le crédit.
D’une part, il est demandé aux banques de veiller à ce que l’endettement de leurs clients ne dépassent pas la sacro sainte règle des 33%.
D’autres part, les établissements bancaires devront s’assurer que les emprunts ne dépassent pas 25 ans.
Une plus grande flexibilité est acceptée dans 15 % des cas. Les banques pourront se montrer plus généreuses pour les primo-accédants souhaitant acheter leur résidence principale.

Voilà des nouvelles qui ne vont pas dans le sens de faciliter la vie des investisseurs !
François Villeroy de Galhau gouverneur de la Banque de France, a rappelé le 14 Janvier que les nouvelles consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière s’appliqueraient à tous les nouveaux prêts déposés à compter du mois de Janvier 2020.

Dans les faits, il est difficile de dire avec quelle rapidité les banques vont mettre à exécution ces nouvelles directives. On peut logiquement penser que la mise en place de ces consignes va s’accompagner d’une certaine inertie.
Néanmoins, il ne s’agit clairement pas d’une bonne nouvelle pour les investisseurs et surtout pour ceux qui souhaitent enchainer les investissements.
L’impact de ces mesures sur le nombre de prêts octroyés devrait être significatif.

⇒ Comment réagir dans ce contexte de durcissement des conditions d’emprunt ?

A l’évidence, ces nouvelles mesures marquent un sévère coup de froid sur l’accès au crédit immobilier.
En tant qu’investisseur, la contrainte ne pas emprunter au-delà de 25 ans ne devrait pas poser de problème. 25 ans, c’est déjà largement suffisant…

En revanche, le respect de la règle stricto sensus des 33% peut se révéler plus contraignant.
Jusqu’à présent, il était possible de s’en écarter pour les investisseurs qui disposaient d’un certain patrimoine en partie remboursé.
S’il se confirme sur les mois et semaines à venir que les banques appliquent avec fermeté cette règle des 33% et que le mode de calcul du taux d’endettement change, voici les 4 pistes que je vous propose de considérer.

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Il serait dommage de ne pas profiter des taux immobiliers actuels extrêmement intéressants pour continuer à investir !

↔ Mettre plus d’apport dans ses investissements immobiliers

Revenir à la règle des 33% signifie clairement privilégier les investisseurs qui ont du cash.
Si vous me suivez sur ce blog, vous savez que je ne suis pas favorable à l’utilisation du cash pour investir en immobilier.
Pour la simple et bonne raison que cela ne permet pas de profiter pleinement de l’effet levier.
Si cela devient maintenant la condition sine qua none pour obtenir votre emprunt, le débat est différent.

↔ Allonger la durée de ses emprunts

Pour les investisseurs qui ne disposent pas de liquidités, il existe une seconde solution pour rentrer dans la règle des 33%.
Pour rappel, les 33% représentent la part maximale de vos revenus pouvant être investis dans le remboursement du crédit.
Cette solution consiste à allonger la durée de votre emprunt.
En allongeant la durée de votre prêt vos mensualités seront plus faibles et votre taux d’endettement sera réduit.
Attention toutefois à ne pas dépasser la barre des 25 ans !

↔ Investir en empruntant à plusieurs ou en sociétés

Il existe une 3ème solution qui vise à acheter à plusieurs (partenaire, famille, ami..) ou à travers une société.
Les cartes sont ainsi rebattues.

↔ Revoir à la baisse la taille de ses investissements

Dernière solution, sans doute, la plus drastique : revoir à la baisse la taille de ses projets d’investissements immobiliers.
Il peut s’agir de réduire le nombre de mètres carrés achetés ou de s’éloigner du quartier initialement visé.
C’est sans doute l’opportunité de se reposer également des questions sur les modes de location visés.
A défaut d’une colocation de 3 pièces, on peut, par exemple, se tourner vers un 2 pièces en location courte durée.
Comme vous le savez, en immobilier, il y a toujours des solutions.
L’important, c’est de rester flexible et de savoir rebondir lorsque les règles du jeu changent.

Dans tous les cas, si vous êtes sur le point de vous engager dans un projet immobilier, il y a urgence pour finaliser la négociation de votre emprunt dans les plus brefs délais.

Pour ceux d’entre vous qui ont déjà investi et n’ont pas pour projet de nouveaux investissements sur 2020, je ne peux que vous inciter à profiter du contexte de taux immobiliers actuels encore très bas pour potentiellement renégocier votre emprunt comme expliqué dans le paragraphe qui suit.

Est-ce le moment de procéder à un rachat de crédit ou à un remboursement anticipé de son prêt ?

 

taux immobiliers actuels

⇒  Rachat de crédit ou renégociation de prêt

Comme partagé au tout début de cet article, les taux immobiliers actuels permettent d’emprunter dans de très bonnes conditions.
En conséquence, si vous avez contracté un crédit immobilier il y a quelques années dans des conditions beaucoup moins favorables, il peut être très intéressant de rebattre les cartes.
Vous pouvez procéder à une renégociation de prêt auprès de votre banque.
Vous pouvez également procéder à un rachat de crédit auprès d’un nouvel établissement bancaire.
Cette démarche vous permettra de bénéficier de taux d’emprunt plus faible et donc de diminuer vos mensualités de remboursement. Vous réduirez ainsi le reliquat du coût du financement de votre emprunt.

Néanmoins, pour que cette démarche soit financièrement intéressante, il faut a minima qu’il y ait un point d’écart entre votre taux d’emprunt initial et le taux auquel vous pouvez prétendre. Il est important, par ailleurs, que cette démarche intervienne au moins 5 ans avant la date d’échéance de votre crédit immobilier. A défaut, compte tenu des frais qui vous seront prélevés, il y a des chances pour que l’opération n’en vaille pas la peine.

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Si vous optez pour le rachat de crédit, Il est probable que le taux de prêt que l’on vous propose soit plus attractif. En revanche, vous paierez à votre banque des frais plus élevés correspondant au remboursement anticipé de votre emprunt (en général, 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû).
Si vous optez pour la renégociation auprès de votre banque, le taux sera sans doute moins favorable mais les frais seront moins conséquents (quelques centaines d’euros).
Avant de prendre votre décision, n’hésitez pas à faire des simulations de rachat de crédit immobilier en ligne.
Rapprochez -vous en parallèle de votre banque actuelle. Cela vous permettra d’identifier l’offre de prêt la plus intéressante.

⇒  Remboursement anticipé de prêt

Pour ceux d’entre vous qui s’interrogent sur le remboursement anticipé de leur prêt, j’avoue que, compte tenu des taux immobiliers actuels, j’y vois beaucoup moins d’intérêt.
Il est toutefois difficile de répondre à cette question d’une façon globale.
Tout dépend, en effet, de la date à laquelle vous avez contracté votre emprunt, de ce qu’il vous reste à rembourser et de vos objectifs personnels.

D’une façon générale, si vous êtes investisseur et que vous souhaitez continuer à investir je vous conseille de conserver votre épargne et donc de ne pas l’utiliser pour rembourser un emprunt.
Si vos mensualités vous semblent trop lourdes, allongez la durée de votre emprunt ou renégociez votre prêt.
Pour en savoir plus sur la durée idéale du prêt, n’hésitez pas à lire ou relire l’article :
Faut-il emprunter sur 15 ans, 20 ou 25 ans ?

Si en revanche, vous êtes bloqués dans vos investissements parce que votre taux d’endettement est trop élevé et que vous avez du cash alors, dans ce cas précis, pourquoi pas.
il peut être effectivement pertinent de rembourser votre prêt par anticipation pour retrouver de la capacité d’emprunt.  Sachez que plus vous vous approchez de la date d’échéance de votre prêt et moins cette démarche sera financièrement intéressante.
Lorsqu’on rembourse un prêt, la banque nous demande de rembourser en priorité les intérêts de l’emprunt. Plus la date d’échéance se rapproche et plus le montant des intérêts est faible comparé au capital à rembourser.

Pour conclure sur les taux immobiliers actuels

  • Les taux immobiliers actuels restent extrêmement favorables pour emprunter.
    En revanche, les conditions d’accès au crédit se durcissent.
    La règle des 33% devient difficile à contourner et oblige les investisseurs à repenser leur stratégie d’emprunt.
  • La période est très propice à un rachat de crédit ou une renégociation de prêt si vos conditions initiales sont pénalisantes par rapport aux taux immobiliers actuels

N’hésitez pas à partager cet article si vous l’avez trouvé utile.
N’hésitez pas également à nous dire comment vous vous projetez dans ce nouveau contexte d’emprunt.
Au plaisir
Claire
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