Taux immobiliers actuels : bien ou mal orientés ?

taux immobiliers actuelsTaux immobiliers actuels : que faut-il en penser ?
Sont-ils trop hauts ? bien orientés ? ou juste idéaux pour contracter un emprunt immobilier ?
Cela fait plusieurs mois voire même plusieurs années que les spécialistes nous alertent sur le fait que les taux d’emprunt vont rapidement remonter.
L’âge d’or des meilleurs taux immobiliers serait donc terminé.
Qu’en est-il finalement ?
La période que nous traversons est-elle favorable pour renégocier son crédit immobilier ou procéder à un remboursement anticipé ?
Plus globalement, avons-nous raison de focaliser notre attention sur les taux immobiliers actuels ?
N’y aurait-il pas d’autres solutions, plus astucieuses pour réduire le coût global de notre emprunt immobilier ?
Voici l’ensemble des sujets que je vous propose d’aborder dans ce nouvel article dédié aux taux immobiliers actuels.

Il est plus que pertinent d’emprunter au vu des taux immobiliers actuels

⇒  Des taux d’emprunt historiquement bas

Quoiqu’en disent les experts, en dépit des très nombreuses hausses annoncées, les taux d’emprunt immobiliers restent bas et donc particulièrement intéressants.
Ceux d’entre vous qui présenteront d’excellents dossiers à leur banque pourront obtenir des taux proches de 0,70 % sur 10 ans, 1% sur 15 % et entre 1,12% et 1,25 % sur 20 ans.
Une véritable aubaine.
Sont certes éligibles aux meilleurs taux : les jeunes couples primo accédants mais pas uniquement.
Sachez qu’un grand nombre d’investisseurs arrivent à obtenir ce type de taux de prêt.
Pour ce faire, ils s’orientent vers des biens qui génèrent un cash flow positif et ne dégradent pas leur capacité d’emprunt.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet je vous invite à consulter l’article “Augmenter son cash flow : 6 Astuces “.

Plus globalement, même si vous n’êtes pas éligibles au meilleur taux, il est aujourd’hui relativement facile d’obtenir de votre établissement bancaire ou d’un courtier des offres de prêt proposant un taux de 1,20 % sur 10 ans, 1,40 % sur 15 ans, 1,60 % sur 20 ans.
Ces taux constituent des taux historiquement bas.
Je vous laisse en juger par vous-mêmes en consultant la courbe ci-dessous.
Pour ceux qui s’en souviennent, au début des années 1991 les taux d’emprunt moyens étaient proches de 9 %. Depuis cette date, les taux n’ont fait que diminuer pour atteindre leurs meilleurs niveaux historiques.

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⇒  Des taux de prêt inférieurs à l’inflation

Ces taux immobiliers actuels sont extrêmement favorables dans la mesure où, au-delà de leur valeur absolue, ils restent… inférieurs à l’inflation.
Pour information, le taux d’inflation donné par l’INSEE pour l’année 2018 s’élève à 1,8%.
Très concrètement cela signifie qu’en empruntant dans ces conditions, vous allez mécaniquement pouvoir augmenter votre pouvoir d’achat au fil des ans.

En effet, vous allez rembourser des mensualités d’emprunt qui seront fixes sur votre durée d’emprunt (qu’il s’agisse d’un emprunt sur 15, 20 ou 25 ans).
Mais en parallèle, votre salaire et vos loyers vont continuer de s’apprécier (à minima de l’inflation).
En conséquence, l’écart entre votre loyer et votre mensualité d’emprunt va progressivement s’accroître.
Vous l’aurez compris, vous allez vous enrichir par le simple fait d’emprunter.
Les prévisions d’inflation données pour 2019 et 2020 s’élèvent respectivement à 1,7% et 1,8 %.
Dans ce contexte, les perspectives d’emprunt sur l’année restent très favorables.

Pourquoi il est préférable de se focaliser sur le TEG que sur le Taux d’Emprunt

⇒  Définition Taux Effectif Global

Il faut savoir que dès que l’on parle de taux immobiliers ou de taux d’emprunt immobilier, on parle abusivement du taux nominal de l’emprunt.
C’est à dire du montant d’intérêts annuels que nous allons devoir payer à la banque pour l’argent qu’elle nous prête.
Ce montant représente, certes, la part la plus visible et la plus importante du coût global de notre emprunt immobilier.
Mais il ne reflète pas le coût global de notre crédit.
Si l’on souhaite avoir une vision exhaustive de notre financement, il est important d’ajouter au coût du taux nominal :

  • Le coût de l’assurance du prêt
  • Les frais de dossier
  • Les frais de garantie
  • Potentiellement des frais annexes spécifiques

L’ensemble de ces coûts constitue le fameux TEG ou Taux Effectif Global.
Il est particulièrement précieux pour comparer différentes propositions d’offres de prêt émanant de différentes banques.
C’est d’ailleurs à ce titre que les établissements bancaires ont l’obligation de le diffuser. Vous le trouverez donc systématique sur votre offre de crédit.

⇒  Savoir négocier les coûts autres que le taux nominal

Si vous avez déjà emprunté ou êtes en train de le faire, vous aurez sans doute remarqué qu’il peut y avoir une grosse différence entre le taux nominal et le TEG.
Dans les faits, notre énergie est souvent concentrée (à tort d’ailleurs) sur la négociation du taux nominal exclusivement.
C’est bien dommage car il y a souvent plus à gagner en négociant l’ensemble des frais qui sont associés.
Je vous invite donc dorénavant à intégrer systématiquement dans votre négociation certains de ces coûts annexes. Les économies peuvent être plus substantielles qu’un gain de 0,1pt ou 0,2 pt sur le taux nominal.

En ce qui concerne tout particulièrement l’assurance emprunteur, sachez qu’il est de plus en plus facile de procéder à une délégation d’assurance, en choisissant une assurance emprunteur dans un autre établissement bancaire.
Cette délégation d’assurance peut intervenir au moment où vous contractez votre offre de crédit ou ultérieurement.
Pour plus d’informations sur ce sujet, je vous invite à consulter mon article « Assurance  emprunteur : à Renégocier sans Modération ».
Vous découvrirez comment j’ai pu économiser plus de 8 500 € en optant à 2 reprises pour une délégation d’assurance .

Epinglez l’image ci-dessous dans l’un de vos tableaux Pinterest.
Il vous suffit de passer la souris sur l’image. Vous pourrez ainsi facilement accéder à vos articles.

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Est-ce le moment de procéder à un rachat de crédit ou à un remboursement anticipé de son prêt ?

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⇒  Rachat de crédit ou renégociation de prêt

Comme partagé au tout début de cet article, les taux immobiliers actuels permettent d’emprunter dans de très bonnes conditions.
En conséquence, si vous avez contracté un crédit immobilier il y a quelques années dans des conditions beaucoup moins favorables, il peut être très intéressant  de rebattre les cartes.
Vous pouvez procéder à une renégociation de prêt auprès de votre banque ou à un rachat de crédit auprès d’un nouvel établissement bancaire.
Cette démarche vous permettra de bénéficier de taux d’emprunt plus faible et donc de diminuer vos mensualités de remboursement. Vous réduirez ainsi le reliquat du coût du financement de votre emprunt.

Néanmoins, pour que cette démarche soit financièrement intéressante, il faut a minima qu’il y ait un point d’écart entre votre taux d’emprunt initial et le taux auquel vous pouvez prétendre. Il est important, par ailleurs, que cette démarche intervienne au moins 5 ans avant la date d’échéance de votre crédit immobilier. A défaut, compte tenu des frais qui vous seront prélevés, il y a des chances pour que l’opération n’en vaille pas la peine.

Si vous optez pour le rachat de crédit, Il est probable que le taux de prêt que l’on vous propose soit plus attractif. En revanche, vous paierez à votre banque des frais plus élevés correspondant au remboursement anticipé de votre emprunt (en général, 6 mois d’intérêt ou 3% du capital restant dû).
Si vous optez pour la renégociation auprès de votre banque, le taux sera sans doute moins favorable mais les frais seront moins conséquents (quelques centaines d’euros).
Avant de prendre votre décision, n’hésitez pas à faire des simulations de rachat de crédit immobilier en ligne.
Rapprochez -vous en parallèle de votre banque actuelle. Cela vous permettra d’identifier l’offre de prêt la plus intéressante.

⇒  Remboursement anticipé de prêt

Pour ceux d’entre vous qui s’interrogent sur le remboursement anticipé de leur prêt, j’avoue que, compte tenu des  taux immobiliers des dernières années, j’y vois beaucoup moins d’intérêt.
Il est toutefois difficile de répondre à cette question d’une façon globale car tout dépend de la date à laquelle vous avez contracté votre emprunt, de ce qu’il vous reste à rembourser et de votre contexte personnel.

D’une façon générale, si vous êtes investisseur et que vous souhaitez continuer à investir je vous conseille de conserver votre épargne et donc de ne pas l’utiliser pour rembourser un emprunt.
Si vos mensualités vous semblent trop lourdes, allongez la durée de votre emprunt ou renégociez votre prêt.
Pour en savoir plus sur la durée idéale du prêt, n’hésitez pas à lire ou relire l’article :
Faut-il emprunter sur 15 ans, 20 ou 25 ans ?

Si en revanche, vous avez des liquidités dont vous ne savez que faire dans un contexte de marché boursier orienté à la baisse, alors pourquoi pas. Sachez que plus vous vous approchez de la date d’échéance de votre prêt et moins cette démarche sera financièrement intéressante. Lorsqu’on rembourse un prêt, la banque nous demande de rembourser en priorité les intérêts de l’emprunt. Plus la date d’échéance se rapproche et plus le montant des intérêts est faible comparé au capital à rembourser.

Pour conclure sur les taux immobiliers actuels

  • Les conditions sont favorables pour emprunter, n’hésitez pas à le faire si des opportunités d’investissement se présentent
  • Ne vous focalisez pas sur le taux d’emprunt nominal, veillez à privilégier le TEG
  • Il peut être pertinent de procéder à un rachat de crédit ou une renégociation de prêt si vos conditions initiales sont pénalisantes par rapport aux taux immobiliers actuels

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Au plaisir
Claire
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