Savoir répondre à la question « Sur quelle durée emprunter ?» est un enjeu important pour toutes les personnes qui veulent investir dans l’immobilier.
Il s’agit bien souvent de savoir s’il faut être ambitieux dans le remboursement des mensualités de crédit ou au contraire s’il faut privilégier une certaine tranquillité d’esprit en s’accordant plus de temps pour rembourser.
Dans cet article, je vous explique que tout dépend finalement de votre profil d’investisseurs et de votre stratégie d’emprunt immobilier.
Je vous donne les clés pour choisir la durée du prêt idéale pour vous.
Mon propos illustrera principalement le cas des personnes qui investissent dans l’immobilier locatif. Je répondrai toutefois également à la question : » Sur quelle durée emprunter ? » dans le cas bien précis de la résidence principale mais plus succinctement.
Sur Combien d’Années Emprunter ? : un choix cornélien
Choisir la durée du prêt la plus adaptée à notre situation est une question difficile.
Cela suppose trouver le meilleur compromis entre :
- D’une part, le montant des mensualités de remboursements (ni trop lourdes à supporter, ni trop faibles)
- D’autre part, la durée totale du remboursements (ni trop longue pour profiter rapidement des loyers pleins, ni trop courte pour être capable de tenir sur la durée)
- Sans oublier pour autant, le coût global du financement
Ce compromis est d’autant plus difficile à trouver qu’il n’a jamais été aussi facile d’emprunter sur des durées longues.
⇒ Des durées de prêt de plus en plus longues
Les établissements bancaires sont en effet de plus en plus nombreuses à proposer des durées de prêt immobilier de 30 ou 35 ans. Il est même dorénavant possible de souscrire un crédit immobilier sur 40 ans !
Certes, ces offres de prêt ne s’adressent pas à tous. Elles ciblent prioritairement les jeunes couples primo accédant. Néanmoins, elles contribuent à ouvrir la palette de choix et donc à complexifier la prise de décision « sur quelle durée emprunter ».
⇒ Des écarts entre les durées de prêt de plus en plus faibles
Autre élément important qui change la donne : la faiblesse des taux de crédit immobilier.
Il n’y a pas si longtemps, les écarts de taux immobiliers en fonction de la durée du prêt étaient importants.
La réponse à la question : « Vaut-il mieux emprunter sur 15 ou 20 ans ? » ou « Emprunter sur 20 ou 25 ans ? » était plutôt rapide.
Les taux de crédit sur les prêts longs, particulièrement prohibitifs, permettaient en effet d’arbitrer facilement. Aujourd’hui, les écarts n’ont jamais été aussi faibles entre les taux d’intérêt des différentes durées de prêt.
Je vous invite d’ailleurs à consulter le tableau ci-dessous pour vous en rendre compte.
Il devient donc plus légitime que jamais de réouvrir le débat sur les prêts immobiliers longue durée.
Choisir la Durée d’un Prêt Immobilier : 5 impacts à considérer
⇒ L’Impact sur les Mensualités de Crédit
Choisir une durée de prêt c’est tout d’abord choisir un montant de mensualités à rembourser à la banque tous les mois.
Plus le prêt sera court, plus les mensualités de remboursements seront importantes.
C’est assez logique, il vous faudra rembourser le montant de ce que vous avez emprunté (capital + intérêt) sur un délai court. Vous aurez donc plus de pression sur vos mensualités.
En contrepartie, si vous faites de l’immobilier locatif, vous toucherez des loyers pleins plus rapidement. Vous pourrez accéder plus rapidement à l’indépendance financière si c’est votre objectif.
Si vous souhaitez bénéficier rapidement de revenus complémentaires, cette solution sera à considérer.
A l’inverse, plus le crédit immo sera long et plus les mensualités de remboursements seront faibles.
A vous de voir où vous souhaitez mettre le curseur ou plutôt où vous pouvez mettre le curseur.
Il s’agit en effet de choisir des mensualités de remboursements que vous allez être capable d’honorer sur la durée.
Si vous décidez par exemple d’emprunter 200 k€ sur 15 ans, vous devrez être en mesure de faire face à des échéances de 1 292 € par mois pendant 15 ans. Or en 15 ans, beaucoup de choses peuvent se passer.
Il est important de veiller à ce que ces échéances ne vous mettent pas dans une situation délicate à certaines périodes de votre vie.
Si vous avez des doutes, c’est que la période retenue n’est pas la bonne.
Allongez la durée de votre prêt ! Vous pourrez toujours raccourcir votre prêt par la suite si votre situation évolue plus favorablement que vous ne le pensiez.
N’hésitez donc pas à faire des simulations de crédit, il existe tout un tas de simulateurs de prêt gratuits sur internet.
⇒ L’impact sur les Taux d’Intérêt
Outre le montant de la mensualité, le choix de la durée d’un crédit immo impacte le montant du taux d’intérêt que l’on va payer.
Plus le prêt sera court, plus le taux d’intérêt sera faible et donc intéressant.
C’est la contrepartie du risque pris par les banques. En prêtant sur une durée de 15 ans par exemple, votre établissement bancaire prend moins de risques de ne pas voir ses échéances honorées que sur 25 ans. Et on le comprend !
Si nous reprenons l’exemple décrit ci-dessus, le taux de crédit sur 15 ans s’élève à 1,4 %, sur 20 ans à 1,6 %, sur 25 ans à 1,83 %.
⇒ L’impact sur le Coût des Assurances
♦ Les assurances emprunteurs ne sont pas obligatoires
Souscrire à un prêt suppose rembourser d’une part le capital du montant sollicité mais également les intérêt du prêt et enfin les assurances emprunteurs associées (décès, invalidité …)
Dans les faits, sachez que l’assurance de prêt n’est pas obligatoire.
Beaucoup d’investisseurs au-delà d’un certain âge ou ayant des soucis de santé n’en souscrivent pas. J’en connais plus d’un !
Néanmoins, si vous n’êtes pas dans ce cas de figure, il y a de grandes chances pour que les banques vous demande de souscrire une assurance de prêt immobilier et en fasse une condition d’éligibilité au prêt.
♦ Les assurances sont proportionnelles à la durée du crédit immobilier
Revenons maintenant à l’impact de la durée de votre prêt sur votre assurance de prêt.
Il est clair que plus la durée de votre prêt immobilier sera importante et plus le montant de la note finale de votre assurance sera élevé.
Certes, me direz-vous, mais le montant reste négligeable…
Et bien pas tant que cela.
Dans le cas de notre prêt de 200 k€ pris en exemple, le montant de l’assurance (sur la base d’un taux à 0,36 %) s’élève à 10 800 € sur 15 ans, 14 400 € sur 20 ans, 18 000 € sur 25 ans.
Vous serez sans doute surpris de découvrir le poids de la partie assurance dans le montant global du financement : entre 27 % et 33% en fonction de la durée du prêt !
On comprend les économies substantielles que peuvent générer une réduction de la durée du crédit immo.
Mon conseil du jour : pour ceux qui doivent emprunter sur une durée longue, sachez qu’il est possible de demander une délégation d’assurance ou de renégocier son assurance après sa souscription.
Je l’ai pratiqué à 2 reprises avec des économies de plus de 8 k€ à la clé.
Pour en savoir plus sur la démarche, je vous invite à lire l’article : « Assurance Emprunts : A Renégocier sans modération ».
⇒ L’impact sur le Coût Total du Crédit immobilier
Conséquence logique des 2 points précédemment développés : plus la durée du crédit immo est longue et plus le coût global du projet est important.
Il suffit d’ailleurs de consulter à nouveau le tableau présenté plus haut pour se rendre que les écarts sont importants.
Ces écarts ne sont d’ailleurs pas proportionnels à la durée d’allongement du crédit.
Simulation 1 : Allongez son prêt de 5 ans (en passant de 15 à 20 ans) signifie renchérir le coût de son crédit immo de +50 %.
Simulation 2 : Allongez son prêt de 10 ans (en passant de 15 à 25 ans) suppose payer plus du double ( +106 %).
C’est précisément pour cette raison que je ne suis pas une grande fan des prêts immobiliers sur 25 ans. Je trouve qu’ils sont comparativement très chers payés !!
Néanmoins, ils font beaucoup de sens pour les investisseurs qui doivent veiller à ne pas dégrader leur capacité à emprunter.
Je détaille ce point un peu plus tard.
⇒ L’impact sur l’Optimisation Fiscale
Si votre prêt concerne la résidence principale, vous ne pourrez pas déduire les intérêt d’emprunt de vos revenus.
En revanche, si vous mettez votre bien en location nue, en location meublée sous le statut LMNP régime réel ou si vous faites des investissements locatifs à travers une société (SCI, SAS …), vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les frais financiers de votre prêt (intérêts + assurance emprunteur).
Cette pratique vous permet de réduire votre imposition.
Si vous êtes dans des tranches marginales d’imposition élevées, l’écart peut être substantiel.
Ainsi une personne qui achète en nom propre et loue en nue ou en meublée peut espérer faire une économie de 47,2 % sur ses frais financiers si elle se situe dans une tranche marginale à 30 %. Outre sa tranche marginale, elle économisera les frais des prélèvements sociaux (17,2 %) qui s’appliquent sur les revenus fonciers et les revenus meublés.
Exemple : Cas d’un prêt de 200 k€ sur 15 ans. Montant total des intérêts payés : 32 651€.
Réduction d’impôts si tranche marginale à 30 % = 32 651€ (30% + 17,2 %) = 15 411 €. Sur 20 ans la réduction d’impôts sera de 22 767 € et sur 25 ans de 31 800 €.
Cet argument de l’imposition fiscale joue en faveur d’emprunts longue durée pour ceux qui sont dans des tranches d’imposition élevées.
Vous l’aurez compris à partir d’un certain niveau d’imposition, votre prêt vous coûte beaucoup moins cher que vous ne le pensez.
Il serait dommage de se priver de cet effet de levier 😉
A titre personnel, c’est une motivation supplémentaire pour emprunter à 110 % en incluant à minima les frais de notaire.
5 critères à prendre en compte pour Choisir la Durée d’Emprunt Idéale
⇒ Investissements locatifs ou Investissements en résidence principale ?
La réponse à la question : « Sur quelle durée emprunter ? » sera très différente selon la nature de vos investissements.
√ Si vous souhaitez acheter votre résidence principale et que vos revenus le permettent, vous aurez sans doute intérêt à privilégier un prêt sur une durée courte.
L’objectif dans ce cas précis sera de limiter le coût du crédit immo et de se désendetter le plus rapidement possible.
√ Si à l’inverse, vous réalisez un investissement locatif, la donne est différente.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir ces investissements, vous devrez arbitrer la durée de votre prêt selon le cash flow dégagé.
Je vous rappelle qu’un investissement réussi a un cash flow a minima nul et idéalement positif.
Ce sont des investissements qui s’autofinancent. Les loyers doivent non seulement couvrir les remboursements de prêt mais également les frais récurrents d’exploitation (charges de copropriété, taxe foncière …).
Conseil du jour : Pour vérifier le fait que vos investissements locatifs s’inscrivent dans cette logique, assurez-vous que votre mensualité d’emprunt ne représentent pas plus de 70 % de vos loyers.
En agissant ainsi, vous ne dégraderez pas votre taux d’endettement.
Vous préserverez votre capacité à emprunter pour réaliser d’autres investissements.
Vous vous inscrirez dans le cercle vertueux des investisseurs qui ont les coudées franches.
⇒ Le Montant de votre Emprunt
Il est clair que suivant le montant de vos investissements vous n’aurez pas la même latitude de réponse à la question « sur quelle durée emprunter » ?
Si vous achetez en région parisienne, il y a de fortes chances que vous ne puissiez pas emprunter sur 15 ans sans vous mettre en difficultés.
A l’inverse, si vos investissements se font sur de plus petits montants, votre latitude sera plus grande. Vous ne serez sans doute pas obligé d’emprunter sur 25 ans pour dégager un cash flow positif.
⇒ Votre âge
Ce critère est important car s’engager sur un crédit de 25 ans quand on a moins de 30 ans est plus confortable que le faire quand on a dépassé les 50 ans.
En général, plus on s’approche de la retraite et plus on a envie de profiter de loyers pleins c’est à dire de loyers qui ne sont pas entamés par les remboursements de prêt.
Les investisseurs de 50 ans et plus préfèreront donc souscrire des durées de prêt immobilier plus courtes.
Sachez par ailleurs, qu’il reste possible d’obtenir des prêts dégressifs c’est à dire des prêts dont la mensualité s’ajuste à vos revenus. Si à 55 ans vous souscrivez un prêt pour 15 ans, vous pouvez demander qu’au bout de 10 ans vos mensualités soient revues à la baisse pour prendre en compte votre baisse de revenus.
⇒ Vos revenus
Rembourser des mensualités élevées n’est pas donné à tout le monde.
Ceux qui bénéficient de revenus élevés auront le choix du roi pour la durée de leurs crédits immobiliers.
Ils privilégieront davantage les crédits « courts » sur 15 ans.
⇒ Votre capacité à vous endetter
C’est sans aucun doute un des paramètres les plus importants à prendre en compte.
Si vous avez la volonté de préserver votre capacité à vous endetter au fil de vos investissements, choisissez une durée pour emprunter qui vous permettre de générer un cash flow positif.
De cette façon, vous pourrez continuer à emprunter.
A défaut, si vous avez atteint le seuil fatidique des 33 % d’endettement (sans avoir à côté d’actifs), votre banque vous demandera de rembourser votre prêt avant de solliciter un nouveau prêt. Vous serez donc bloqué dans vos investissements.
Sur Quelle Durée Emprunter ? : Ce qu’il faut retenir
Pour synthétiser :
Si votre stratégie d’emprunts en immobilier consiste à multiplier les investissements locatifs rapidement et donc à ne pas dégrader votre taux d’endettement, privilégiez les investissements sur 20 ans voire 25 ans.
Vous vous assurerez ainsi de dégager un cash flow positif ce qui vous placera dans de bonnes conditions pour solliciter de nouveaux emprunts immobiliers.
Si en revanche, vous avez une forte capacité à emprunter, de solides actifs ou des revenus confortables, privilégiez les emprunts sur des durées plus courtes. Vous économiserez des montants importants tout en profitant pleinement de l’effet levier du crédit.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à user et abuser des simulations de crédit pour vous faire votre propre opinion.
J’espère que cet article en ligne vous aura aidé à répondre à la question : » Sur quelle durée emprunter ? « . Si c’est le cas, n’hésitez pas à la partager 😉
Si vous avez des questions, elles sont les bienvenues dans l’espace en ligne dédié aux commentaires.
J’y répondrai avec plaisir.
A très vite.
Claire
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Bravo pour cet article qui nous fait prendre conscience de la nécessité de bien négocier le coût de l’assurance, quelle que soit la durée de l’emprunt
Bonjour,
Bravo et merci pour cet article très complet avec les exemples qui aident à mieux assimiler tout ça 👌
J’ai même appris un truc, j’étais persuadé que même en faisant du déficit foncier on avait toujours les 17,2% de prélèvements sociaux à raquer!!! Ça change tout dans les calculs et je comprends mieux pourquoi j’arrivais à peine à l’équilibre quand d’autres sortaient du cashflow sur des biens similaires!
Merci pour ce témoignage. Contente de savoir que cet article a pu vous éclairer.
N’hésitez pas à m’indiquer les sujets que vous aimeriez que je traite.
Bonne journée
Claire
bonjour,
à l’heure actuelle les taux sont très bas mais les rendements fonds euros pas terribles non plus ..Pour qqun qui dispose du cash achat immobilier sur assurance vie de + de 8ans ,est il quand même conseillé d’emprunter pour achat résidence principale?
Bonjour et merci pour cette excellente question Claudine.
Il est en effet très tentant d’utiliser son cash pour investir dans l’immobilier.
C’est d’autant plus tentant si, comme vous le soulignez, votre cash est placé sur un contrat d’assurance vie dont l’échéance des 8 ans est passée.
Oui c’est vrai la rémunération des fonds en euros ne fait que baisser. Néanmoins, elle reste, pour la plupart des contrats, supérieure aux taux auxquels on peut encore emprunter.
Mais la vraie raison de ne pas utiliser son cash ne se situe pas là.
Si vous utilisez votre cash vous ne profitez pas de l’effet de levier de l’immobilier.
Prenons un exemple, imaginons que vous ayez 150 k€ sur votre contrat assurance vie. Si vous utilisez cet argent pour investir en immobilier, dans 20 ans vous aurez toujours environ 150 k€ auquel il faudra ajouter la plus-value de votre apartment.
Si en revanche vous conservez votre cash et l’ utilisez pour emprunter auprès de la banque, vous devriez pouvoir lever au moins 200 K€ auprès de votre banque et vous projeter sur un plus gros projet immobilier. Dans 20 ans, une fois votre prêt remboursé, vous serez à la tête d’un patrimoine de 150 k€ minimum sur votre contrat assurance + 200 k€ en immobilier auquel il faut également ajouter la plus value de votre apartement.
Votre patrimoine sera tout simplement à minima deux fois supérieur à ce qu’il aurait été sans emprunter.
N’hésitez pas Claudine à profiter pleinement des taux historiquement bas qui sont encore à notre disposition.
Bonne continuation.
Claire