Sur Quelle Durée Emprunter : 15, 20 ou 25 ans ?

 

sur quelle durée emprunter ?Savoir répondre à la question « Sur quelle durée emprunter ?» est un enjeu important pour toutes les personnes qui veulent investir dans l’immobilier.
Il s’agit bien souvent de savoir s’il faut être ambitieux dans le remboursement des mensualités de crédit ou au contraire s’il faut privilégier une certaine tranquillité d’esprit en s’accordant plus de temps pour rembourser.
Dans cet article, je vous explique que tout dépend finalement de votre profil d’investisseurs et de votre stratégie d’emprunt immobilier.
Je vous donne les clés pour sélectionner la durée d’emprunt idéale pour vous.
Mon propos illustrera principalement le cas des personnes qui investissent dans l’immobilier locatif. Je répondrai toutefois également à la question : ” Sur quelle durée emprunter ? ” dans le cas bien précis de la résidence principale mais plus succinctement.

Sur Combien d’Années Emprunter ? : un choix cornélien

Choisir la durée d’emprunt la plus adaptée à notre situation est une question difficile.
Cela suppose trouver le meilleur compromis entre :

  • D’une part, le montant des mensualités de remboursement (ni trop lourdes à supporter, ni trop faibles)
  • D’autre part, la durée totale du remboursement (ni trop longue pour profiter rapidement des loyers pleins, ni trop courte pour être capable de tenir sur la durée)
  • Sans oublier pour autant, le coût global du financement

Ce compromis est d’autant plus difficile à trouver qu’il n’a jamais été aussi facile d’emprunter sur des durées longues.

⇒  Des durées de prêt de plus en plus longues

Les banques sont en effet de plus en plus nombreuses à proposer des durées de prêt immobilier de 30 ou 35 ans. Il est même dorénavant possible de souscrire un crédit immobilier sur 40 ans !
Certes, ces offres ne s’adressent pas à tous. Elles ciblent prioritairement les jeunes couples primo accédant. Néanmoins, elles contribuent à ouvrir la palette de choix et donc à complexifier la prise de décision.

⇒  Des écarts entre les durées de prêt de plus en plus faibles

Autre élément important qui change la donne : la faiblesse des taux d’intérêt.
Il n’y a pas si longtemps, les écarts de taux selon la durée d’emprunt étaient importants.
La réponse à la question : « Vaut-il mieux emprunter sur 15 ou 20 ans ? » ou « Emprunter sur 20 ou 25 ans ? » était plutôt rapide.
Les taux sur les prêts longs, particulièrement prohibitifs, permettaient en effet d’arbitrer facilement. Aujourd’hui, les écarts n’ont jamais été aussi faibles entre les taux d’intérêt des différentes durées de prêt.
Je vous invite d’ailleurs à consulter le tableau ci-dessous pour vous en rendre compte.
Il devient donc plus légitime que jamais de réouvrir le débat sur les prêts immobiliers longue durée.

sur quelle durée emprunter ?

 

Choisir la Durée d’un Prêt Immobilier : 5 impacts à considérer

⇒  L’Impact sur les Mensualités de Crédit

Choisir une durée de prêt c’est tout d’abord choisir un montant de mensualités à rembourser à la banque tous les mois.
Plus le prêt sera court, plus les mensualités de remboursement seront importantes.
C’est assez logique, il vous faudra rembourser le montant de ce que vous avez emprunté (capital + intérêts) sur un délai court. Vous aurez donc plus de pression sur vos mensualités.
En contrepartie, si vous faites de l’immobilier locatif, vous toucherez des loyers pleins plus rapidement. Vous pourrez accéder plus rapidement à l’indépendance financière si c’est votre objectif.
Si vous souhaitez bénéficier rapidement de revenus complémentaires, cette solution sera à considérer.

A l’inverse, plus le prêt sera long et plus les mensualités de remboursement seront faibles.
A vous de voir où vous souhaitez mettre le curseur ou plutôt où vous pouvez mettre le curseur.
Il s’agit en effet de choisir des mensualités de remboursement que vous allez être capable d’honorer sur la durée.
Si vous décidez par exemple d’emprunter 200 k€ sur 15 ans, vous devrez être en mesure de faire face à des échéances de 1 292 €  par mois pendant 15 ans. Or en 15 ans, beaucoup de choses peuvent se passer.
Il est important de veiller à ce que ces échéances ne vous mettent pas dans une situation délicate à certaines périodes de votre vie.
Si vous avez des doutes, c’est que la période retenue n’est pas la bonne. Allongez la durée de votre emprunt ! Vous pourrez toujours raccourcir votre prêt par la suite si votre situation évolue plus favorablement que vous ne le pensiez.

⇒  L’impact sur les Taux d’Intérêt

Outre les mensualités de remboursement, le choix de la durée d’un prêt impacte le montant du taux d’intérêt que l’on va payer.
Plus le prêt sera court, plus le taux d’intérêt sera faible et donc intéressant.
C’est la contrepartie du risque pris par la banque. En prêtant sur une durée de 15 ans par exemple, votre partenaire bancaire prend moins de risques de ne pas voir ses échéances honorées que sur 25 ans. Et on le comprend !
Si nous reprenons l’exemple décrit ci-dessus, le taux sur 15 ans s’élève à 1,4 %, sur 20 ans à 1,6 %, sur 25 ans à 1,83 %.

⇒  L’impact sur le Coût de l’Assurance Emprunteur

Souscrire un emprunt suppose rembourser d’une part le capital du montant sollicité mais également les intérêts du prêt et enfin l’assurance emprunteur associée (décès, invalidité …)
Dans les faits, sachez que l’assurance n’est pas obligatoire.
Beaucoup d’investisseurs au-delà d’un certain âge ou ayant des soucis de santé n’en souscrivent pas. J’en connais plus d’un !
Néanmoins, si vous n’êtes pas dans ce cas de figure, il y a de grandes chances pour que la banque vous demande de souscrire une assurance emprunteur et en fasse une condition d’éligibilité au prêt.

Revenons maintenant à l’impact de la durée de votre emprunt sur votre assurance.
Il est clair que plus la durée de votre prêt immobilier sera importante et plus le montant de la note finale de votre assurance sera élevé.
Certes, me direz-vous, mais le montant reste négligeable…
Et bien pas tant que cela.
Dans le cas de notre emprunt de 200 k€ pris en exemple, le montant de l’assurance emprunteur (sur la base d’un taux à 0,36 %) s’élève à 10 800 € sur 15 ans, 14 400 € sur 20 ans, 18 000 € sur 25 ans.
Vous serez sans doute surpris de découvrir le poids de la partie assurance dans le montant global du financement : entre 27 % et 33% selon la durée du prêt !
On comprend les économies substantielles que peuvent générer une réduction de la durée du prêt.
Pour ceux qui doivent emprunter sur une durée longue, sachez qu’il est possible de demander une délégation d’assurance ou de renégocier son assurance emprunteur après sa souscription.
Je l’ai pratiqué à 2 reprises avec des économies de plus de 8 k€ à la clé.
Pour en savoir plus sur la démarche, je vous invite à lire l’article : “Assurance Emprunteur : A Renégocier sans modération”.

⇒  L’impact sur le Coût Total du Crédit

Conséquence logique des 2 points précédemment développés : plus la durée du crédit est longue et plus le coût global du projet est important.
Il suffit d’ailleurs de consulter à nouveau le tableau présenté plus haut pour se rendre que les écarts sont importants.
Ces écarts ne sont d’ailleurs pas proportionnels à la durée d’allongement du crédit.
Allongez son emprunt de 5 ans (en passant de 15 à 20 ans) signifie renchérir le coût de son crédit de +50 %.
Allongez son emprunt de 10 ans (en passant de 15 à 25 ans) suppose payer plus du double ( +106 %).
C’est précisément pour cette raison que je ne suis pas une grande fan des prêts sur 25 ans. Je trouve qu’ils sont comparativement très chers payés !!
Néanmoins, ils font beaucoup de sens pour les investisseurs qui doivent veiller à ne pas dégrader leur capacité d’endettement.
Je détaille ce point un peu plus tard.

⇒  L’impact sur l’Optimisation Fiscale

Si votre emprunt concerne la résidence principale, vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus.
En revanche, si vous mettez votre bien en location nue, en location meublée sous le statut LMNP régime réel ou si vous faites de l’investissement locatif à travers une société (SCI, SAS …), vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les frais financiers de votre emprunt (intérêts + assurance).
Cette pratique vous permet de réduire votre imposition.
Si vous êtes dans des tranches marginales d’imposition élevées, l’écart peut être substantiel.
Ainsi une personne qui achète en nom propre et loue en nue ou en meublée peut espérer faire une économie de 47,2 % sur ses frais financiers si elle se situe dans une tranche marginale à 30 %. Outre sa tranche marginale, elle économisera les frais des prélèvements sociaux (17,2 %) qui s’appliquent sur les revenus fonciers et les revenus meublés.

Exemple : Cas d’un emprunt de 200 k€ sur 15 ans. Montant total des intérêts payés : 32 651€.
Réduction d’impôts si tranche marginale à  30 % = 32 651€ (30% + 17,2 %) = 15 411 €. Sur 20 ans la réduction d’impôts sera de 22 767 €  et sur 25 ans de 31 800 €.
Cet argument de l’imposition fiscale joue en faveur d’emprunts longue durée pour ceux qui sont dans des tranches d’imposition élevées.
Vous l’aurez compris à partir d’un certain niveau d’imposition, votre emprunt vous coûte beaucoup moins cher que vous ne le pensez.
Il serait dommage de se priver de cet effet de levier  😉
A titre personnel, c’est une motivation supplémentaire pour emprunter à 110 % en incluant à minima les frais de notaire.

5 critères à prendre en compte pour Choisir la Durée d’Emprunt Idéale

⇒  Investissement locatif ou Investissement résidence principale ?

La réponse à la question : “Sur quelle durée emprunter ?” sera très différente selon la nature de votre investissement.

√  Si vous souhaitez acheter votre résidence principale et que vos revenus le permettent, vous aurez sans doute intérêt à privilégier un emprunt sur une durée courte.
L’objectif dans ce cas précis sera de limiter le coût du crédit et de se désendetter le plus rapidement possible.

√  Si à l’inverse, vous réalisez un investissement locatif, la donne est différente.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour réussir cet investissement, vous devrez arbitrer la durée de votre emprunt en fonction du cash flow dégagé.
Je vous rappelle qu’un investissement réussi est un investissement dont le cash flow est à minima nul et idéalement positif.
C’est un investissement qui s’autofinance. Les loyers doivent non seulement couvrir les remboursements d’emprunt mais également les frais récurrents d’exploitation (charges de copropriété, taxe foncière …).
Pour vérifier le fait que votre investissement locatif s’inscrive dans cette logique, assurez-vous que vos mensualités d’emprunt ne représentent pas plus de 70 % de vos loyers.
En agissant ainsi, vous ne dégraderez pas votre taux d’endettement.
Vous préserverez votre capacité d’emprunt pour réaliser d’autres investissements.
Vous vous inscrirez dans le cercle vertueux des investisseurs qui ont les coudées franches.

⇒ Le Montant de votre Emprunt

Il est clair que suivant le montant de votre investissement vous n’aurez pas la même latitude de réponse à la question “sur quelle durée emprunter” ?
Si vous achetez en région parisienne, il y a de fortes chances que vous ne puissiez pas emprunter sur 15 ans sans vous mettre en difficultés.
A l’inverse, si vos investissements se font sur de plus petits montants, votre latitude sera plus grande. Vous ne serez sans doute pas obligé d’emprunter sur 25 ans pour dégager un cash flow positif.

⇒  Votre âge

Ce critère est important car s’engager sur une crédit de 25 ans quand on a moins de 30 ans est plus confortable que le faire quand on a dépassé les 50 ans.
En général, plus on s’approche de la retraite et plus on a envie de profiter de loyers pleins c’est à dire de loyers qui ne sont pas entamés par les remboursements d’emprunt.
Les investisseurs de 50 ans et plus préfèreront donc souscrire des durées de prêt immobilier plus courtes.
Sachez par ailleurs, qu’il reste possible d’obtenir des prêts dégressifs c’est à dire des prêts dont la mensualité s’ajuste à vos revenus. Si à 55 ans vous souscrivez un prêt pour 15 ans, vous pouvez demander qu’au bout de 10 ans vos mensualités soient revues à la baisse pour prendre en compte votre baisse de revenus.

⇒  Vos revenus

Rembourser des mensualités élevées n’est pas donné à tout le monde.
Ceux qui bénéficient de revenus élevés auront le choix du roi pour la durée de leur crédit.
Ils privilégieront davantage les crédits « courts » sur 15 ans.

⇒  Votre capacité d’endettement

C’est sans aucun doute un des paramètres les plus importants à prendre en compte.
Si vous avez la volonté de préserver votre capacité d’endettement au fil de vos investissements, choisissez une durée d’emprunt qui vous permettre de générer un cash flow positif.
De cette façon, vous pourrez continuer à emprunter.
A défaut, si vous avez atteint le seuil fatidique des 33 % d’endettement (sans avoir à côté d’apport substantiel ou d’actifs), votre banque vous demandera de rembourser votre emprunt avant de solliciter un nouveau prêt. Vous serez donc bloqué dans vos investissements.

Sur Quelle Durée Emprunter ? : Ce qu’il faut retenir

Pour synthétiser,  si votre stratégie d’emprunt en immobilier consiste à multiplier les investissements locatifs rapidement et donc à ne pas dégrader votre taux d’endettement, privilégiez les investissements sur 20 ans voire 25 ans. Vous vous assurerez ainsi de dégager un cash flow positif ce qui vous placera dans de bonnes conditions pour solliciter de nouveaux emprunts.
Si en revanche, vous avez une forte capacité d’emprunt, de solides actifs ou des revenus confortables, privilégiez les emprunts sur des durées plus courtes. Vous économiserez des montants importants tout en profitant pleinement de l’effet levier du crédit.

J’espère que cet article vous aura aidé à répondre à la question : ” Sur quelle durée emprunter ?”. Si c’est le cas, n’hésitez pas à la partager 😉
Si vous avez des questions, n’hésitez pas à les poser dans l’espace commentaires.
J’y répondrai avec plaisir.
A très vite.
Claire
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3 réflexions sur “Sur Quelle Durée Emprunter : 15, 20 ou 25 ans ?”

  1. Bravo pour cet article qui nous fait prendre conscience de la nécessité de bien négocier le coût de l’assurance, quelle que soit la durée de l’emprunt

  2. Bonjour,
    Bravo et merci pour cet article très complet avec les exemples qui aident à mieux assimiler tout ça 👌
    J’ai même appris un truc, j’étais persuadé que même en faisant du déficit foncier on avait toujours les 17,2% de prélèvements sociaux à raquer!!! Ça change tout dans les calculs et je comprends mieux pourquoi j’arrivais à peine à l’équilibre quand d’autres sortaient du cashflow sur des biens similaires!

    • Merci pour ce témoignage. Contente de savoir que cet article a pu vous éclairer.
      N’hésitez pas à m’indiquer les sujets que vous aimeriez que je traite.
      Bonne journée
      Claire

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