LMP : Un Statut Pénalisé par ses Cotisations Sociales ?

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Le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel) est réputé pour être attrayant pour les investisseurs immobiliers compte tenu de ses nombreux avantages fiscaux.
Qu’en est-il réellement si l’on prend en compte la nécessité de cotiser au RSI ou son successeur ?
Je vous présente dans cet article consacré à la fiscalité meublée l’ensemble des avantages et inconvénients du statut de LMP..

√  Qui est concerné par le LMP ?

Le statut de LMP concerne les personnes qui remplissent les 2 conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location en meublé sont supérieures à 23 000€.
  • Ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal

Jusqu’en Février 2018, une troisième condition était exigée : celle de s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) comme loueur professionnel.
Cette troisième condition présentait un avantage certain : celui de décider par nous-même du statut le plus adapté fiscalement et financièrement à notre situation.
En effet, il suffisait de ne pas s’inscrire au RCS pour ne pas remplir les 3 conditions.
Ainsi, il était possible de conserver le statut LMNP si plus intéressant.

Depuis le 8/02/2018, il n’est plus possible de choisir entre LMNP et LMP.
Si vos revenus meublés dépassent les autres revenus de votre foyer, vous devrez impérativement opter pour le statut de LMP. La donne est donc bien différente !

√  Les Avantages du Loueur en Meublé Professionnel

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Le LMP présente un certain nombre d’avantages fiscaux :

1. Possibilité de déduire des recettes un maxmum de charges

Comme en LMNP régime réel, il est possible de déduire de ses recettes les charges réelles ainsi que les charges liées aux amortissements.
Pour plus d’informations sur ce sujet, je vous invite à lire l’article sur le LMNP qui vous détaille l’ensemble des charges et des amortissements concernés.

2. Possibilité de reporter son déficit sur les revenus globaux en LMP

A la différence de ce qui se pratique en location nue où le déficit foncier ne peut être reporté sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 €, en LMP il est possible de reporter le déficit éventuel sur l’ensemble de ses revenus.
Ce point constitue une grosse différence également avec le régime LMNP réel.
Pour rappel, en LMNP réel les déficits ne peuvent s’imputer que sur une activité de même nature. En revanche, ils sont reportables pendant 10 ans.

3. Pas d’imposition sur les plus-values en loueur meublé professionnel

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles.
Ces plus-values peuvent être exonérées d’impôts sous réserve de remplir 2 conditions :

  • l’activité est exercée depuis plus de 5 ans
  • le CA réalisé (moyenne des 2 dernières années) est inférieur à 90 000 € HT.

Attention, dans les faits, ces 2 conditions se révèlent assez contraignantes…
A noter toutefois que si le CA est compris entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, il est possible de bénéficier d’abattement.

4. Pas d’impôt sur la fortune immobilière en LMP

Parce qu’il s’agit d’un bien professionnel, le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Précisons toutefois que que pour être exonéré d’IFI, il faut que le bénéfice de l’activité (à savoir les revenus nets fiscaux tirés de l’activité) remplisse deux conditions :
1. être positif
2. être supérieur aux autres revenus du foyer

Dans les faits, cette double condition limite très fortement l’accès à l’exonération d’IFI.
Elle signifie très clairement que si l’activité de location meublée est déficitaire ou juste à l’équilibre. Il ne peut y avoir d’exonération avec cette activité de location.
Faut-il rappeler que l’objectif de l’investisseur est précisément de limiter le bénéfice de ses locations meublées pour payer le moins d’impôts possible ?
L’exonération concernera donc prioritairement les foyers ayant réalisé des acquisitions meublées depuis de nombreuses années et se trouvant en fin d’amortissement.

Par ailleurs, il ne s’agit pas d’avoir une activité bénéficiaire pour être exempté d’IFI, il faut, de surplus, que le bénéficie soit supérieur aux autres revenus nets du foyers.
Ceci place la barre très très haut !
Peu de foyers sont au final concernés par ce qui est présenté comme un très gros avantage du statut de LMP.

5. Des droits de succession allégés

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En ce qui concerne la succession, le LMP présente 3 avantages qui méritent d’être soulignés :

  •  les droits de succession ne seront pas exigibles immédiatement, ils pourront être « étalés» sur 15 ans
  •  les droits peuvent faire l’objet d’un abattement de 75 % si les 3 conditions suivantes sont remplies :
    – le défunt a exercé son activité pendant au moins 2 ans
    – les héritiers conservent les biens pendant au moins 6 ans
    – un des héritiers poursuit l’activité pendant au moins 5 ans
  • les droits de succession peuvent être déduits du bénéfice imposable des héritiers si ceux-ci conservent le statut de loueur meublé

√   Les Inconvénients du statut LMP

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En dépit de ses nombreux avantages, le statut de LMP présente également des aspects plus contraignants qui sont plus rarement évoqués.

⇒  Nécessité de cotiser au RSI renommé SSI

Les loueurs meublés professionnels doivent s’affilier au RSI (Régime Social des Indépendants) ou plus précisément à la SSI : Sécurité Sociale des Indépendants (nouveau nom donnée au RSI).
En conséquence, si leur revenu comptable est positif, ils devront reverser jusqu’à 35 % de leur bénéfice au SSI. Si ce revenu imposable est nul ou négatif, un forfait aux alentours de 1 000 € sera exigé.

Cette nécessité de cotiser au SSI quel que soit la nature de l’activité de location meublée constitue un grosse différence avec le régime réel LMNP. Une activité de location meublée peut être une colocation, meublé à l’année ou location de courte durée.
En LMNP, les cotisations sociales au SSI ne concernent que ceux qui font de la location saisonnière ou de courte durée et génèrent des revenus meublés supérieurs à 23 K€.
Ainsi si vous faites de la location en meublé de longue durée ou de la colocation à titre professionnel vous allez cotiser au RSI à hauteur de 35 % de vos bénéfices.
Les personnes en réel LMNP, en comparaison, devront s’acquitter “uniquement” des prélèvements sociaux. Ces prélèvements sont à hauteur de 17,2 %.

En revanche, si vous faites de la location de courte durée, vous serez logés à la même enseigne côté SSI que vous soyez en LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP dès lors que vos revenus dépassent 23 000 €.
Précisons pour terminer sur ce point que les charges SSI sont déductibles du bénéfice imposable

⇒  Nécessité de s’acquitter de taxes spécifiques en LMP

Outre la taxe foncière, il faudra s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui s’apparente à une taxe professionnelle.
Pour en savoir plus sur cette taxe en tant qu’entreprise individuelle et la déclaration des revenus, je vous invite à cliquer ici.

⇒  Gestion comptable plus complexe

Concernant la gestion comptable, il vous faudra faire appel à un expert comptable.
La gestion des amortissements obéit en effet à des règles comptables particulières.
Sachez toutefois que les honoraires de l’expert comptable constituent des charges déductibles.

√ Conclusion Avantages & Inconvénients LMP

Si le statut LMP présente incontestablement des avantages fiscaux, il se caractérise aussi par des versements non négligeables en cotisations sociales qui peuvent réduire son intérêt fiscal.
Par ailleurs, les avantages fiscaux sont souvent assortis de contreparties qui en limitent la portée. Je vous invite donc à établir en amont des simulations précises.
Il sera peut-être plus intéressant pour certains de réduire la voilure pour rester au régime LMNP réel ou d’envisager une autre structure juridique.

Et vous qu’en pensez-vous ? Etes-vous concernés par ce statut ?
N’hésitez pas à nous dire si vous en êtes satisfaits.
Si cet article vous a plu, je vous invite à me suivre sur Pinterest et Facebook.
A très vite.
Claire


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133 Commentaires sur “LMP : Un Statut Pénalisé par ses Cotisations Sociales ?

  1. Mickael says:

    Bonjour,

    Pourquoi parlez-vous de 35% de cotisations sociales ? A ma connaissance on est plus proche des 43%.
    Qu’est-ce qui explique la différence ? la CSG ?

    • Claire says:

      Bonsoir Mickael,
      Vous avez raison si votre base de départ est le résultat net, alors il faut appliquer un taux de 45 % pour retrouver le montant des cotisations.
      Les cotisations sont toutefois calculées sur le montant brut puisqu’elles sont déductibles.
      Le taux qu’il faut appliquer sur ce montant brut, en revanche est de 31 %.
      Au plaisir de vous lire.

      • Stéphane Ruchet says:

        Bonjour.
        J’ai du mal à vous suivre entre résultat net, brut, et les charges déductibles…
        Prenons un exemple simple :
        Je fais 10000 € de bénéfice comptable LMP sur mon année 2020.
        Qu’est-ce que je vais payer en 2020 et qu’est-ce que je vais déduire en 2021, et à nouveau, qu’est-ce que je vais payer en 2021 ?

        J’imagine ceci :
        que je vais payer en 2020 :45% x 10000 = 4500 € de cotisations sociales,
        que je vais déduire ces 4500 € en 2021, donc ça me fera 4500 € de charges à déclarer en 2021 soit un bénéfice 2021 de 10000 – 4500 = 5500 €
        et en 2021 je payerai 45% x 5500 € ?

        Merci par avance,
        Stéphane

        • Claire says:

          Bonsoir Stéphane,
          Les montants que vous devrez verser à l’Urssaf puisque vous êtes LMP vont s’élever à 31% de votre bénéfice brut.
          Ceci correspond à 40 % / 45 % en net.
          Donc si l’on reprend votre example, vous payerez 10 000 € X 31% = 3 100 € de cotisations sociales.
          Vous allez pouvoir déduire ce montant de votre bénéfice pour calculer vos impôts.
          L’année suivante , si votre bénéfice est toujours de 10 000 € vous paierez également 3 100 € de cotisations sociales.
          Bien à vous
          Claire

          • Beauvais says:

            Bonsoir Claire et merci pour cet article,
            J’ai une question à vous poser concernant le régime social.
            Mes revenus Meublés sont > 23000 mais < aux autre revenus cumulés ( revenus salarié et loyers habitations principales ) donc je reste en LMNP si je comprends bien. Quid du régime social : puis je rester en régime général ? (Il me semble bien que oui..) Merci d’avance pour votre réponse,
            Bien à vous ,
            Clément.

          • Claire says:

            Bonjour Clément,

            Si vous restez en LMNP , vous n’avez pas à vous soucier du régime social.
            A moins que vous en fassiez de la location courte durée.

            En LMNP, vous devrez payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % sur les bénéfices que vous réaliserez.
            Il faut donc pour cela que votre activité meublée dégage du profit.
            Très bonne journée
            Claire

      • Steven says:

        Bonsoir Claire,

        Merci pour cet article.
        J’ai lu que nous n’étions plus obligé d’être au RSI en LMP depuis 2 ans, dois-je comprendre que ceci nous dispense des 35% (ou 43%) de taxes ?
        Ceci me paraît étrange car ce régime deviendrait soudainement incroyablement intéressant.

        Je me pose une autre question, je suis désespéré car je ne trouve pas de réponse sur internet ; si on commet l’erreur en LMNP de s’inscrire au régime micro pour sa première année de déclaration, est-t-il toujours possible en passant au réel la deuxième année de déclaration, d’amortir tous les frais de la première année (achat du mobilier, travaux, frais de notaire, frais d’hypothèque, frais d’agence sur l’achat du bien etc…) ?

        Merci beaucoup !

        • Claire says:

          Bonjour Steven,

          Dès lors que vous basculez en LMP, vous devez payer des cotisations sociales.
          Vous pouvez soit vous affiliez au régime des indépendants (RSI), soit au régime général.Donc tous les cas, vous ne pouvez échapper aux cotisations sociales !

          Concernant votre 2nde question, si vous basculez du régime micro bic au régime réel, il ne sera malheureusement pas possible d’amortir les frais de la première année ….
          Réponse douloureuse, j’en conviens 🙂
          C’est pour cette raison que je conseille à tous ceux qui empruntent, font des travaux … de considérer sérieusement le régime réel simplifié dès le démarrage.
          Bonne continuation Steven .
          Vous voilà désormais bien armés pour vos prochains investissements.
          Claire

  2. Thibault says:

    Bonjour,

    Merci pour ce très bon article synthétique.

    Si je comprends bien, par le biais des amortissements et des différentes charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc) on peut s’arranger pour avoir un résultat nul chaque année et payer “uniquement” le minimum de 1000€ jusqu’à “épuisement” du stock d’amortissement ?

    Merci,
    Thibault

    • Claire says:

      Bonjour Thibault,
      L’intérêt du régime lmnp ou lmp est en effet de limiter la pression fiscale en jouant sur les charges et les amortissements déductibles.
      Si vous empruntez et si vous faites des travaux, il y a de grandes changes pour que vous ne payez pas d’impôts pendant de nombreuses années.
      Certains ne paient pas d’impôts pendant une dizaine d’années.
      Si toutefois votre niveau de rentabilité est élevé (supérieur à 10 %), vous risquez de payer des impôts un peu plus tôt (au bout de 3 à 5 ans).
      Au plaisir de vous lire

  3. Cherad Mehdi says:

    Bonsoir
    Faites vous référence au pacte dutreil pour l’exonération de 75% des droits de successions selon conditions.. Je pense savoir que celui ci n’est finalement pas applicable au statut LMP en savez vous plus aujourd’hui ?
    Bien cordialement

  4. BROCCO says:

    Bonjour et merci pour cet article très intéressant.
    Sur un point particulier, les recherches que j’ai pu effectuer me conduisent à une conclusion différente de la votre. Il s’agit des conditions à remplir par un LMP pour bénéficier d’une exonération d’IFI. Vous écrivez qu’il faut que le revenu de l’activité soit positif et supérieur aux autres revenus du foyer. La notion de revenu est ambiguë désignant parfois le CA et parfois le résultat. Mais,il semble que vous évoquez le résultat et non le revenu puisque le respect de cette condition (revenu (dans le sens de CA) supérieur aux autres revenus du foyer) est déjà nécessaire pour avoir le statut de LMP. Or, il me semble qu’un résultat positif est suffisant quel qu’en soit le montant pour bénéficier d’une exonération d’IFI.
    Cordialement.

    • Claire says:

      Bonsoir et désolée de répondre si tardivement à cette question intéressante qui m’a incitée à me replonger dans les textes de lois.
      Comme vous l’avez bien identifié, le critère d’analyse retenu pour être exonéré d’IFI est bien le bénéfice (revenus nets fiscaux) de l’activité meublée et non le CA.
      Je vous confirme que pour être exonéré d’IFI, il faut d’une part que l’activité meublée génère un bénéfice et d’autre part que ce bénéfice soit supérieur aux autres revenus professionnels du foyer.
      Cela limite donc la portée de cet avantage.
      Autrement dit, il ne peut y avoir d’exonération d’IFI si l’activité de location meublée est déficitaire ou juste à l’équilibre.
      Il ne peut y avoir d’exonération d’IFI si les revenus professionnels du foyer sont supérieurs au bénéfice de l’activité lMP.

      En espérant que cette réponse puisse vous être utile.
      Bien cordialement
      Claire

  5. Thierry HERMAN says:

    Bonjour,
    Article très intéressant, je vous remercie.
    Etant à la charnière de passer de LMNP à LMP, savez vous dire ce que deviennent les déficits antérieurs du LMNP que je n’ai pas pu déduire de mes autres revenus Professionnels jusqu’à maintenant. Seront-ils enfin “utilisables” pour être déduit de mes prochains revenus professionnels ?
    Cordialement. Thierry

    • Claire says:

      Bonjour Thierry,

      Malheureusement lors du passage LMNP à LMP vous perdez vos déficits antérieurs. C’est une très mauvaise nouvelle …
      Vous avez toutefois la possibiité de négocier une “rectification” pour passer vos frais de notaires et d’agence en amortissements.
      Ceci fonctionne si votre investissement à moins de 3 ans d’ancienneté.
      En ce qui concerne les amortissements, pas de changement, vous les conservez.
      En espérant que cette réponse vous aide.
      Cordialement
      Claire

      • Louis says:

        Pour les ammos aussi malheureusement, ceux mis en réserve les années LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices des années LMNP, et de même pour les ammos LMP, imputables que curs les années LMP. Donc ammos LMNP “perdus” si passage en LMP.

        • Claire says:

          Bonjour Louis,
          Je vous confirme que lors d’un passe du statut LMNP au statut LMP, il n’y a pas de changements côté amortissements.
          Vous reportez votre solde d’amortissements.
          En ce qui concerne le déficit malheureusement, la situation est différente.
          Vous perdez le bénéfice des déficits accumulés.
          Je vous invite à interroger d’autres comptables pour vous en convaincre.
          Bonne continuation.
          Claire

  6. Thierry HERMAN says:

    Merci Claire de votre réponse…. dommage pour ces déficits antérieurs.
    Pour les prochains déficits, est-ce qu’ils seront en totalité déductibles de mes autres revenus professionnels, y compris la part en provenance des amortissements ?
    Cordialement.
    Thierry

    • Claire says:

      Bonjour Thierry,
      Oui c’est un des atouts du régime LMP : pouvoir passer ses déficits issus de son activité meublée sur l’ensemble de ses revenus professionnels.
      Je vérifie que les défcits liés aux amortissements sont bien inclus. Je vous tiens au courant.
      Claire

      • Claire says:

        Bonjour Simon,
        Oui en effet les amortissements ne peuvent pas créer du déficit.
        Ils peuvent se déduire de vos revenus jusqu’à les annuler complètement mais ils ne peuvent en soi créer du déficit.
        Les amortissements non utilisés sont toutefois reportables sur les autres années sans limitation de durée.
        Bonne journée
        Claire

  7. nicolas says:

    Bonjour,
    En LMP vous indiquez que le déficit est imputable sur l’IR mais le déficit issu des amortissements lui ne peut pas l’être.
    Dans le calcul : recette = 100, on retire d’abord les charges de 50, puis les amortissement de 60 par exemple ce qui conduit à un déficit de -10 mais issu des amortissements car c’est d’abord les charges qu’on enlève.
    ma compréhension est que du coup le cas de figure où on peut imputer le déficit sur l’IR ne se présente en pratique jamais. Confirmez vous ?
    Merci
    Nicolas

    • Claire says:

      Bonsoir Nicolas,

      Oui vous avez raison les amortissements ne peuvent pas créer de déficit.
      Donc pour reprendre votre calcul : recette= 100, charges = 50 si les amortissements s’élèvent à 60 , 50 seront pris en compte pour arriver à un résultat nul et 10 feront l’objet d’un report sur l’année suivante.
      Votre compréhension du sujet est juste, dans les faits il est extrêmement rare de pouvoir imputer le déficit de son activée meublée sur ses autres revenus.
      Il faudrait que les loyers soient extrêmement faibles et les charges très importantes comme par exemple lors de la première année d’acquisition.
      Très bonne soirée
      Claire

  8. DESVERNAY Agnès says:

    Bonjour,
    Si je suis en LMP:
    J’ai acheté mon bien 100 000 et meure après 5 ans d’exploitation et un montant des amortissement s’élevant à 30 000.
    Quelle incidence pour mes héritiers? Sur quelle base paieront-ils les droits de succession.

    Je vous remercie de votre réponse car je n’ai jamais
    bien compris.

    Agnès

    • Claire says:

      Bonsoir Agnès,
      Les droits de succession que vos enfants auront à acquitter seront calculés sur la valeur vénale de votre bien. Seront ensuite déduites les dettes (emprunt…).
      Des abattements sur les droits de succession pourront alors être appliqués comme indiqué dans l’article si vos enfants poursuivent l’exploitation du bien pendant plusieurs années.
      N’ayant pas tous les éléments pour vous répondre précisément, je vous invite à consulter un avocat fiscaliste, ou votre notaire.
      Très bonne continuation
      Claire

  9. Laëtitia says:

    Bonjour Claire,
    Merci pour votre article très intéressant.
    Je suis à la charnière entre LMNP et LMP.
    Etant indépendante mon activité principale est déjà soumise au RSI (SSI maintenant).
    Savez-vous comment mes locations pourraient impacter mes cotisations si je passe en LMP ?
    Un déficit pourrait-il réduire mes cotisations actuelles ?
    Sinon faut-il ajouter le forfait minimum dont vous parlez ou bien ce dernier n’a plus lieu d’être puisque je cotise déjà sur mes revenus d’activité ?
    Vous remerciant pour votre retour d’information
    Bien à vous
    Laëtitia

    • Claire says:

      Bonsoir Laétitia et merci pour votre question.
      Si vous basculez en LMP, vous allez être soumise au RSI en plus de celui que vous payez déjà dans le cadre de votre activité principale.
      Eh oui, on peut cotiser sous 2 formes différentes !!
      Dans la cadre de votre activité LMP, vos cotisations seront calculées sur votre résultat net comptable.
      Donc si vous ne gérez pas de profit ( si vous êtes en déficit ou avez un résultat nul) vous ne payerez pratiquement pas de cotisations.Vous aurez juste à acquitter un forfait minimum autour de 1 000€.
      En revanche, vous ne réduirez pas les cotisations que vous payez dans le cadre de votre activité principale. Les 2 activités sont étanches .

      A l’inverse,si vous dégagez du profit, vous devrez payer de nouvelles cotisations.
      Ce n’est pas une bonne nouvelle, j’en suis consciente.
      Bonne continuation
      Claire

  10. Raphael says:

    bonjour
    et merci pour ce blog très bien documenté !
    une question : quand on a un statut salarié par ailleurs, et qu’on peut choisir entre LMP et LMNP du fait de la structure des revenus salaires/immobilier, quel serait l’intérêt de passer en LMP si c’est pour payer des cotisations sociales en double, devoir tenir une comptabilité, et si l’imputation d’un déficit sur les revenus personnels reste exceptionnelle …?

    • Claire says:

      Bonsoir Raphael,

      Si vous avez,comme vous le dites, la possibilité de choisir entre LMNP et LMP, je vous conseille sans hésitation d’opter pour le régime LMNP.
      Peu d’intérêt en effet d’opter pour le régime LMP comme vous l’exprimez très justement.
      Le régime LMNP reste en revanche très attractif. Attention, il faudra toutefois faire appel à un expert comptable pour la partie comptabilité.
      Peu de personnes ont comme vous la possibilité de choisir entre les 2 statuts. Bien souvent, au delà de 23 000 €, le couperet tombe et c’est souvent une mauvaise nouvelle.
      Bonne continuation.
      Claire

  11. weill says:

    Bonjour,

    Je suis retraité et je loue à l’année plusieurs appartements en meublés sous le statut LMNP avec le régime micro-bic(abattement 50%). Mes recettes annuelles locatives sont supérieures à 23000€ et à ma pension de retraite.
    A partir du 1er janvier 2020, je bascule automatiquement en LMP.
    Quelles sont les conséquences ?
    Dois je payer des cotisations sociales en plus des 17,2%. D’après l’urssaf oui sauf les locations à l’année, ce qui est mon cas. C’est contraire à ce que vous écrivez.
    Je vous remercie de vos explications.
    Bien cordialement

    • Claire says:

      Bonsoir,
      Si vos revenus locatifs meublés sont supérieurs à 23 000 € et également supérieurs à votre retraite (après abattement de 10 %), vous allez en effet basculer du régime LMNP au régime LMP.
      Vous devrez à ce titre payer des cotisations à l’URSAFF si le résultat de votre activité meublé est positif.
      Dans le cas de personnes retraitées,le montant des cotisations est compris entre 25% et 30 %.

      Ces charges seront par ailleurs déductibles de la base imposable de vos revenus de l’année suivante.

      NON, elles ne s’ajoutent pas aux 17,2 % de prélèvements sociaux que vous aviez l’habitude de payer en LMNP. Je vous le garantis !
      Au final, le surcoût que vous allez payer en cotisations en LMP vs LMNP est au maximum de 30 % – 17,2 % = 12,8 % et au minimum de 25% -17,2 % = 7,8%
      Puisse cette réponse vous aider.
      Au plaisir
      Claire

      • Steven says:

        Bonsoir Claire,

        Merci pour vos réponses, j’en profite pour vous poser deux questions.

        En 2017 ou 2018 il y a eu des modifications concernant la limite de revenus annuel du LMNP.
        En effet le LMP s’applique au-delà de 70.000 euros et non plus 23.000. Pourriez-vous me confirmer si ceci est vrai ?

        J’ai également une deuxième interrogation : Si nous gagnons 23.000 euros annuel en LMNP au régime micro-foncier, après abattement de 50% nos revenus ne sont t elles pas à présent de 11.500 euros (et donc inférieures peut-être à notre retraite ou revenus salariales) ?

        Merci à vous

        • Claire says:

          Bonjour Steven,
          Concernant votre première question, il me semble qu’il y a confusion entre les seuils de LMNP régime réel et les seuils du basculement au régime LMP.
          Je m’explique.
          Si vos recettes meublées sont supérieures à 70 000 € (et par ailleurs inférieures à votre revenu principal d’activité), le statut LMNP régime réel s’applique automatiquement.
          Si vos recettes meublées sont inférieures à 70 000 €, c’est le régime LMNP micro bic qui s’applique automatiquement. Vous avez toutefois la flexibilité de pouvoir demander dans ce cas précis à bénéficier du régime LMNP réel.

          Si maintenant le revenu de votre activité principale( salaire, retraite…) est inférieur au revenu de votre activité meublée et que par ailleurs vos revenus meublés sont supérieurs à 23 000 €, alors vous basculez automatiquement du régime LMNP au régime LMP.
          Ce changement s’applique sur les revenus de l’année 2020.
          Nous vivons donc une année charnière importante pour bon nombre d’investisseurs.

          Concernant votre 2nd question, ce sont les recettes de votre activité meublée qui sont prises en compte pour savoir si vous relever du régime LMNP ou LMP.
          Ce ne sont pas les recettes après abattement.
          C’est bien essayé mais cela ne marche pas ! les règles de calcul sont très précises 🙂

          J’espère Stefen que ces éléments vous permettent d’y voir plus clair.

          Au plaisir de vous lire
          Claire

          • myriam says:

            Bonjour, je me permet de reprendre un point. Mon mari va être à la retraite d’ici 1 an et demi. Lorsqu’il sera à la retraite , en lmp, combien va-t-il payer de ssi? j’avoue ne pas avoir compris ce que vous avez mis plus haut! et estce que le fait d’être à la retraite nous exonère de quelque chose lors de la revente? et lors de la revente , a combien s’élève les cotis ssi (pour une personne à la retraite)?

  12. YAPO says:

    Bonjour Claire,

    Suite à la lecture de votre article, j’aimerais si possible avoir quelques précisions avec un exemple concret sur le LMP. Je comprends que la cotisation à payer au SSI doit l’être sur le résultat net fiscal (premier commentaire de l’article). Par ailleurs, en lisant d’autre poste sur internet je comprends que le résultat fiscal comprend la cotisation SSI déductible (pour prendre en compte les provisions du fait du décalage de la base sur laquelle le SSI est payé les premieres années voir plus).
    Si je reprends l’exemple vu sur un site:
    Imaginons un cas où on a
    Loyers : 75K
    Charges diverses + taxe foncière : 21K
    Amortissements : 45K
    Soit un résultat d’exploitation de 75 – 21 – 45 = +9K
    Si on applique les 43% de SSI, on a donc environ 3.8K de cotisation.
    Le SSI etant déductible, la base imposable en BIC est donc : 9 – 3.8 = 5.2K de base imposable.
    Ma compréhension est elle correcte ?
    Aussi, déduit on réellement toute la SSI (Quid des Prélèvements sociaux notamment les années ou on paie que le minimum SSI de 1500 environ ?)
    Je vous remercie par avance pour votre retour rapide

    • Claire says:

      Bonsoir,
      Il me semble que vous avez une bonne compréhension du sujet LMP.
      Oui je vous confirme que les cotisations à l’URSSAF ne sont à payer que sur la base d’un résultat (et non d’un CA) positif.
      Si votre résultat est négatif ou nul, un forfait aux alentours de 1 200 € à 1 400 € devra être payé.

      Par ailleurs, vous avez raison : ces cotisations sont déductibles du résultat imposable de l’année suivante.
      Donc votre exemple chiffré est bon, si le résultat de l’année N+1 est également de 9 K€.

      Ma compréhension du sujet est en effet qu’on doit pouvoir déduire également le forfait de base payé à l’URSSAF.
      En espérant que cette réponse ait été utile.
      Bonne continuation
      Claire

  13. Nicolas says:

    Bonjour,
    Merci pour l’article qui est très bien expliqué !
    Pour une personne salarié qui bascule en LMP (CA des loyers> 23K€ et supérieur aux revenus du foyer fiscal), que se passe-t-il si ses revenus salariés sont variables d’une année à l’autre (c’est à dire l’année suivante: CA des loyers> 23K€ mais inférieur aux revenus du foyer fiscal) reste-t-il LMP ? retour en LMNP ?

    Concernant les revenus du salariat est-ce le net imposable qui est pris en compte ou le Revenu fiscal du référence ?

    Je vous remercie pour votre retour,

  14. THI THIEN AN HOANG says:

    bonjour. Merci pour cet article intéressant. quand vous écrivez que la cotisation SSI est d’environ 1000 euros: il s’agit d’une cotisation mensuelle? trimestrielle? annuelles?

  15. GIRALD LOIC says:

    Bonjour Claire
    J’ai récemment bénéficié de vos services dans le cadre d’une vacation que je vous ai commandée.
    Je vous ai exposé ma situation ainsi que le tort que j’avais eu de m’adresser à l’Urssaf.
    J’ai vraiment apprécié votre expertise et votre pédagogie, vos conseils m’ont permis de prendre des décisions et de redresser la barre.
    Encore merci
    Loïc

  16. Julien Panicali says:

    Bonjour Claire,merci beaucoup pour toutes ces informations sur ce sujet qui peut être complexe.
    Petite question par rapport aux conditions d’exemption de l’IFI:
    J’ai deux biens où je pratique la location meublée :une location à l’année ( LMP)et location saisonnière sur résidence principale ( déclaré en régime réél simplifié avec un 2ème numéro de siret)
    Concernant l’IFI, il est stipulé que les revenus nets de l’activité LMP doivent être supérieurs aux autres revenus.
    Or, si je dis pas de bêtises, dans ces autres revenus , il ya aussi les BIC non professionnels
    Est ce que les revenus de la location saisonnière sur résidence principale sont inclus dans ces BIC ou bien comme il s’agit d’une location meublée ( comme l’activité LMP ),ils ne sont pas pris en compte…?

    • Claire says:

      Bonsoir Julien,
      Les “Autres revenus” font référence uniquement aux revenus professionnels (salaires, traitements, retraites …)
      Ils n’englobent donc pas les revenus tirés d’une activité meublée ( meublé classique ou location saisonnière) .
      Bonne continuation.
      Claire

  17. Drew says:

    Bonjour,
    Imaginons que je suis en LMP, savez-vous s’il est possible de “rebasculer” de LMP vers LMNP si mon salaire augmente et que par conséquent, mes revenus fonciers redeviennent inférieurs à mon salaire ?
    Même question si je revends un bien.
    D’ailleurs, est-ce que ce passage de LMNP vers LMP (et inversement) est réellement automatique ou l’administration nous rappelle à l’ordre pour faire les démarches adéquates ?
    Merci en tout cas pour votre article !

    • Claire says:

      Bonsoir Drew,
      Je réponds tardivement à votre question. Toutes mes excuses !
      Oui vous avez bien deviné, il est tout à fait possible de “rebasculer” d’une année sur l’autre de LMP vers LMNP ou vis versa selon le montant des revenus professionnels.
      J’avoue que la situation n’est guère confortable.
      Le calcul est fait automatiquement par l’administration fiscale une fois votre déclaration d’impôts reçue.
      Il est donc prudent de faire des simulations en amont.
      En cas de revente d’un bien par exemple, il est important de savoir quel régime va être appliqué.
      La décision sera alors peut être de différer la vente.
      Bonne continuation
      Claire

  18. Nicolas says:

    Bonjour Claire. Bravo pour cet article.
    Une question concernant les cotisations sociales sur plus values LMP.
    Lots de la vente, les plus values court terme (amortissements) sont soumisent a cotisations sociales (40 a 45%) et me bénéficient pas des exonérations comme pour les impôts (5 ans sur PC CT et 10% par an sur PC LT).
    Est-ce bien ça?
    Admettons que je passe 30k d amortissements par an, ai bout de 10 ans je dois payer environ 120k de cotisations sociales ?
    Ça me paraît énorme et bien plus important que les taux d’impôts si je n’amortissait pas le bien (en nu). J’en déduis que seul les vrais professionnels qui n’ont pas de couverture serait intéressé éventuellement, mais pour ceux qui ont une activité et une couverture par ailleurs, c’est confiscatoire.

  19. Nicolas says:

    Bonjour,

    Que se passe-t-il pour une foyer fiscal avec des revenus fluctuant d’une année à l’autre ?
    Il passe LMP une année, l’année suivante ses revenus sont supérieurs aux revenus meublés.
    Repasse-t-il LMNP ?

    Merci beaucoup !

    • Claire says:

      Bonsoir Nicolas,
      Désolée pour ma réponse tardive à cette excellente question.
      Oui vous avez parfaitement deviné. Vous pouvez repasser LMNP en 2021 après avoir été LMP en 2020 et repasser à nouveau LMP en 2022.
      C’est en fait l’administration fiscale qui décide une fois qu’elle a connaissance des vos montants de revenus meublés et de vos revenus professionnels professionnels.
      Cela se fait automatiquement.
      Ne me demandez pas comment ça se passe côté amortissements en cas de revente, car je n’en n’ai pas la moindre idée !!
      Ca risque de ne pas être très simple.
      Bonne continuation
      Claire

  20. Steven says:

    Bonsoir Claire,

    Merci pour toutes vos réponses.
    Si nous sommes salarié et en même temps en auto-entrepreneur, le fisc va-t-il considérer tous les revenus en professionnel et donc nous permettre (si nous sommes dans les bons montants) de rester en LMNP ?

    Merci à vous

    • Claire says:

      Bonsoir Steven,
      Oui le fisc prend l’ensemble des revenus professionnels en intégrant un abattement de 10 %.
      Donc si vos revenus meublés restent en-dessous de ce montant, vous devriez rester LMNP.
      Bonne continuation.
      Claire

  21. Stephane says:

    Bonjour
    est-ce que seul le montant des recettes défini le choix LMNP ou LMP ?
    ma location génèrerait des recettes de 12000 € par an. Mais il s’agit d’une location à une association d’assistantes maternelles (MAM).
    La nature de ce locataire implique-t-il un statut LMP ?

    cordialement

  22. JM Patier says:

    Bonjour et merci pour cette mine d’informations !
    Pouvez-vous me dire svp si, concernant le critère pour passer de LMNP à LMNP “Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal” on doit prendre en compte, dans ces autres revenus, ceux de locations non meublées ?
    Merci d’avance et bonne continuation.

  23. MARESCHAL says:

    Bonjour,

    J’avais une question, quelle serait la différence au niveau des cotisations sociales entre une personne qui est lmp et une personne qui dépasse 23k mais au lmnp( car salaire supérieur à 23k). Les deux paieront les mêmes cotisations sociales , donc quel serait l’interet de rester au lmnp? Et est il vrai qu’on peut bénéficier d’abattement sur les cotisations sociales si le meublé est classé meublé de tourisme ? Merci d’avance. Christophe

    • Claire says:

      Bonsoir Christophe,

      J’imagine que votre question concerne une personne qui fait de la location de courte durée.
      Si c’est le cas, vous avez raison, il n’y a pas de différence sur le plan des cotisations sociales. Dans les 2 cas, il faudra payer des cotisations à hauteur de 45% du bénéfice brut (soit 31% du bénéfice net).
      La différence entre les 2 statuts sera en revanche importante en cas de revente du bien.
      En LMNP, la fiscalité sur les plus-values est celle du régime de particuliers, vous bénéficiez donc d’abattements pour durée de détention.
      En LMP, la fiscalité sur les plus-values est celle du régime professionnel. Les abattements pour durée de détention disparaissent et les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

      Enfin, si vous choisissez de faire classer votre logement, vous allez basculer sur le régime micro bic et profiter en effet d’un abattement de 85 % sur les cotisations sociales.
      Bonne soirée
      Claire

  24. Laëtitia says:

    Bonjour Claire,
    Imaginons des recettes LMNP à 22.000 euros et des revenus d’activité inférieurs (donc limite statut LMP).
    Un des biens est revendu avec une plus-value de 30.000 euros.
    Cette somme rentre-t-elle dans les recettes de l’activité “loueur meublé” pour les faire passer à 52.000 euros l’année de la vente ?
    Quel traitement comptable et fiscal sachant que l’année suivante les recettes seront bien inférieures à 23.000 euros puisqu’il y aura moins de loyers entrants ?
    Merci pour votre éclairage
    Laëtitia

    • Claire says:

      Bonjour Laétitia,

      Les plus-values ne sont pas prises en compte dans les revenus d’activité du loueur meublé.
      En conséquence, la plus-value liée à la revente d’un de vos biens, n’aura pas d’impact sur le montant de vos recettes locatives de l’année suivante.
      Vous resterez donc en statut LMNP l’année suivante.
      Bonne continuation
      Claire

  25. yannick says:

    bonjour il semblerait qu’ une fois passer en lmp on soit obliger de cotiser au ssi même si on repasse lmnp les années suivantes suite la première lecture au sénat.
    pensez vous qu’ il sera possible d amortir suite au passage lmnp en lmp les achats effectués dans les 3 dernières années.
    j avais crée un deficit de 60000 euros lié a des travauxen 5 ans je crois que je vais tout perdre
    merci encore pour vos articles .

    • Claire says:

      Bonjour Yannick,

      Concernant votre premier point, j’avoue ne pas être au courant.J’espère que l’information n’est pas validée car cela me semble bien surprenant.
      Je me renseigne donc et reviens vers vous en début de semaine prochaine.
      Concernant votre 2nd question, je vous confirme que votre déficit est ” gelé” si vous passez de lmnp à lmp.
      En clair, vous ne pouvez plus puisez dans votre déficit durant votre période LMP.
      En revanche, si vous repassez LMNP vous allez pouvoir récupérer votre déficit car celui ci est gelé pendant 10 ans.

      En ce qui concerne les amortissements, pas de changements lorsque vous basculez de LMNP à LMP.Vous continuez à amortir comme si vous restiez en LMNP.
      En espérant vous avoir aidé.
      Bonne continuation.
      Claire

  26. camille delerce says:

    Bonjour et merci des infos.
    Une question de compréhension:Pour le plafond de 23 000€, s’agit-il des recettes encaissées ou du revenu dégagé?
    Pour la part dans le revenu fiscal global les pensions retraites et les revenus fonciers font ils bien parti du revenu global? La part du meublé correspond elle aux recettes encaissées ou au revenu fiscal dégagé?
    Merci

  27. thierry tournant says:

    Bonjour Claire,

    J’ai bien compris que: Un ensemble de biens acheté 825 000 €, ayant été amorti pour 368 000 €, produisant moins de 82 000 € de recettes annuelles, exploité en meublé pro depuis plus de 5 ans, devrait en cas de revente être exonéré de plus valus professionnelles.

    Je m’interroge sur la base de calcul qui sera prise en compte pour le calcul des cotisations sociales, à le revente du bien. Si je revend le bien 1000 000 €… Les cotisations seraient calculées sur :
    A/ 1 000 000 – 825 000 = 175 000 € ou
    B/ 1 000 000 – 825 000 + 368 000 = 543 000 € ?

    Merci pour votre aide.

    • Claire says:

      Bonsoir Thierry,
      Désolée de répondre bien tard à votre question.
      Oui je vous confirme que dans le cas que vous décrivez, vous serez exempté d’impôts sur vos plus-values professionnelles.
      En revanche, vous allez devoir payer des cotisations sur vos plus-values court terme.
      Elles correspondent aux amortissements pratiqués donc 368 000 € dans votre cas.
      Vous allez donc payer environ 31% de ce montant soit 114 080 €.
      Bonne continuation.
      Claire

  28. Christophe says:

    Merci, car votre explication est très “Claire” et didactique.
    Mon seul revenu en France (car Je suis non resident) est le loyer d’un appartement loué meublé en longue durée, dont le loyer dépasse le seul de 23 €.000/an et représente moins de 50% des mes revenus globaux. Suis-Je éligible au régime LMNP ? Ou, automatiquement, Je suis classifié comme LMP, car le loyer est 100% des mes revenus en France?
    Je vous remercie, d’avance.
    Cordialement

  29. Flo says:

    Bonjour Valérie,

    Cette modification des statuts LMP/LMNP fait énormément parler ces derniers temps…

    Mes questions, si vous permettez:
    – Etre fonctionnaire, LMP et cotiser au SSI ou au régime général (en espérant qu’on est le choix de choisir tel ou tel régime) posera-t-il un problème juridique?
    – Pouvez vous bien m’expliquer le taux de cotisation SSI pour un résultat positif de 10 000 euros (est ce le bénéfice net dont vous parlez?) sur la liasse fiscale (31% ou 45% sur ces 10 000)? Et ainsi pour une tranche Marginale d’Imposition à 11% combien d’impôt au total devrais je payer? 10 000 X 45% = 4500 puis 5500 X 11% =605€ soit un total d’impôt de 6105€? Est ce bien cela? Donc il nous resterait des clopinettes……
    – Dernière chose pour bien comprendre le moment de la revente d’un bien: Un bien acheté 50 000 euros, conservé en LMP durant 7 ans, et revendu 65 000€; je ne payerais aucune plus values dessus mais ces 65 000€ viendront il grever mon résultat comptable comme rentrée d’argent et être imposé l’année 7, à 45%? Ce qui me ferait 45% de 65 000€= 29 250€ d’impôt???!!!!! Soit 1000 fois pire qu’une imposition sur les plus values car je perdrais de l’argent sur mon bien acheté 50 000?!

    Je vous en remercie.

    • Claire says:

      Bonsoir Flo,
      N’étant pas juriste, je vous propose de répondre directement à vos 2 dernières questions.
      1/ En ce qui concerne les”impôts” vous allez payer au titre d’un résultat fiscal LMP positif de 10 000 €, voici le calcul :
      Les cotisations sociales seront comprises entre 29 % et 33 % (partons donc sur une moyenne de 31%) = 10 000 € * 31 % = 3 100 €
      Vous allez ensuite payer des impôts sur le revenu à hauteur de votre tranche marginale d’imposition de 11 % soit (10 000 € – 3 100 €) * 11% = 759 €
      Votre montant total d’impôts sera donc de 3 100 € + 759 € = 3 859 €
      Et oui, cela fait beaucoup d’impôts : 38,6 % et surtout beaucoup de cotisations sociales !
      C’est le problème du LMP dès lors que le résultat est positif.

      2/ En ce qui concerne votre imposition sur la plus-value
      Si au moment de la revente de votre bien,,vous exercez votre activité LMP depuis plus de 5 ans et que vos recettes sont inférieures à 90 000 €, alors
      vous serez exonérée d’impôts sur les plus-values.
      En revanche, vous allez payer des cotisations sociales sur vos plus-values court terme.
      Je n’ai pas l’info en ce qui vous concerne mais sachez qu’elles correspondent au montant des amortissements que vous avez pratiqués.
      Si par exemple, ils s’élèvent à 10 000 €, vous paierez donc 10 000 € * 31 % = 3 100 €
      En espérant vous avoir aidé.
      Bonne soirée
      Claire

      • Pont says:

        Bonsoir !
        Je lis attentivement toutes vos reponses et il y en a une dont je n’ai trouvé nul part la réponse, dont vous parlez dans la réponse juste au dessus !
        Vous parlez de 90k de recettes, j’avais bien ce chiffre mais, S’agit il il de 90k annuels ? Sur les 5 ans ? Depuis le début du status LMP ?
        S’agit il des recettes de cet appartment ? De tout le patrimoine sous LMP ?

        Impossible de trouver la réponse à cette question..

        Ayant 3 appartements sous status LMP depuis cette année.. Ça m’intéresse bcp !

        Et dernière chose, quand vous parlez de recette de 10k dans votre exemple on parle bien du bénéfice imposable, qui si on se débrouille bien arrivé à être à 0 les premières années ?

        Merci bcp pour toutes vos infos c’est une mine d’or 🙂

        Gwenael

        • Claire says:

          Bonsoir Gwenael,
          Les 90 k€ font référence au CA annuel réalisé par votre activité de LMP.
          Dans votre cas, si vous avez 3 appartements en LMP, c’est bien le CA annuel de ces 3 appartements qui est concerné.

          Concernant votre 2nd question, j’imagine que vous faites référence à la question de Flo sur son résultat net fiscal…
          Oui lorsqu’on débute, vous avez raison le résultat est négatif.
          Il est possible de tenir ainsi quelques années.
          Si vous êtes sur des modes de location à haut rendement, vous basculez toutefois assez vite vers un résultat fiscal positif.
          C’est ainsi, c’est la rançon du succès 😉.
          Bonne nuit !
          Claire

    • Claire says:

      Bonsoir Véronique,
      Le SSI a été remplacé par l’URSAAF.
      Vous devez donc vous acquitter de cotisations sociales auprès de l’URSSAF dès lors que votre résultat fiscal LMP est positif.
      Le nom a changé mais le principe de cotisations reste le même.
      Bonne continuation
      Claire

  30. Cedric says:

    Bonjour Claire,

    Merci pour cet article passionnant.
    Une question concernant les recettes (loyers) supérieures à 23000€. Comment l’administration fiscale calcule que cela dépasse ou non les autres salaires : certainement par rapport aux salaires net indiqués sur la déclaration des revenus, mais avant ou après abattement des 10% ou frais réels ? Car je suis à la frontière…

    Également une question pour la plus value : exonération en LMP si l’ensemble des loyers (et non des bénéfices) de l’activité LMP reste inférieur à 90000€, c’est bien ça ?

    • Claire says:

      Bonsoir Cédric,
      Il faut prendre en compte les salaires nets après abattement des 10 %.
      En ce qui concerne l’exonération des plus-values en LMP, elle s’applique si les loyers en effet (et non les bénéfices) sont inférieurs à 90 000 € et si l’activité en LMP
      est exercée depuis 5 ans.
      Au plaisir
      Claire

  31. MICHELLE says:

    Réponse à Christophe

    Mon expert comptable prétend que si 2 conditions sont réunies :
    – plus de 23 000 euros/an de recettes
    – pas de revenu d’activité EN FRANCE

    Les non résidents sont automatiquement LMP.

    mm

  32. Mathieu Coiffard says:

    Bonjour,
    Tout d’abord bravo pour cet article qui est très clair !
    Je vais surement passer en LMP d’ici peu. J’essaye de “relativiser ” en regardant comment tirer avantage de ce statut. Ci dessous un résumé de ce que j’ai compris.
    Si ma compréhension est bonne dans la gestion “quotidienne ” il s’apparente fortement au lmnp à la différence d’avoir les cotisations sociales à payer. Pour “limiter” la casse il faut forcément un résultat à 0 sinon les charges sont énormes, 43%. Ce qui implique donc une revente des biens lorsque l’on à terminé nos amortissements.
    Pour la revente le LMP à son intérêt sur la PV notamment long terme si activité pendant 5 ans au moins. Cela permet d’être soumis uniquement à la csg rds de 17.2 et eviter les 19% que l’on à en lmnp par exemple. Par contre sur la PV court terme lié aux amortissements on se retrouve à payer les cotisations sociales de 30% environ. Si 100k amortissements réalisé alors on doit verser 30k environ. Cet exemple est il correct ?
    Merci beaucoup
    Cdlt

    • Claire says:

      Bonsoir Mathieu,
      Oui vous avez raison le LMP s’apparente au LMNP dans la façon dont est calculé le résultat fiscal ( amortissements pris en compte).
      En revanche, dès lors que le résultat est positif, il faut cotiser à l’URSSAF (à hauteur de 29 % à 35 %) du résultat fiscal.
      Donc OUI, tant que le résultat est négatif ou nul, le LMP est moins douloureux.
      Côté plus-value, en revanche, on bascule dans le régime des plus-values professionnelles.
      Si vous avez exercé votre activité LMP depuis 5 ans minimum et que vos recettes sont inférieures à 90 000 €, vous êtes exonéré d’impôts sur la plus-value.
      En revanche, vous allez payer des cotisations à l’URSSAF sur les plus-values court terme.
      Si je reprends votre exemple, les cotisations à payer ne concerneront que le montant des plus-values CT. Il faut donc en effet appliquer environ 30 ù à ce montant.
      Le total sera donc inférieur à 30 k€.
      Au plaisir
      Claire

  33. Idan says:

    Bonsoir Claire,
    Je suis admirable de l’effort que vous prenez pour répondre à tous vos lecteurs mais également ravi de la qualité de l’article que vous avez rédigé.
    Je me permets à mon tour de vous poser une question en croisant les doigts d’avoir une réponse (sait-on jamais:))
    Je suis résident NON fiscal français et malheureusement étant donné que mon salaire est en Irlande, je dépasse évidemment les 50% de revenus fonciers vs. totaux car je n’ai pas de salaire en France alors que si on incluait mon salaire irlandais je serai bien en dessous des 50% des revenus fonciers sur la totalité de mes revenus.
    étant donné que je serai à plus de 23000€ et depuis la suppression de la clause de s’enregistrer RCS, j’ai peur de ne pas avoir le choix d’opter de passer de LMNP à LMP 🙁 (à moins que le gvt français mentionne la condition < 50% des revenus totaux "mondiaux" et non seulement français – chose que je ne crois pas malheureusement)
    J'aurai 2 questions:
    i)Etant non resident devrai-je cotiser à 'LURSAF en LMP et si oui à tout hasard, savez-vous combien?
    ii) tant que je suis non resident serait-il pas "malin" les 5/7 premières années de louer en LMP pour bénéficier de l'amortissement puis ensuite de changer en location "nu" qui est elle seulement à taxé à 20% pour les non resident + 7.5% de prélèvement sociaux dit de solidarité ?
    Merci par avance pour votre précieuse aide.
    Bien cordialement,
    Idan

    • Claire says:

      Bonsoir Idan et désolée de répondre bien tard à vos questions.
      OUi en effet, si vous êtes non résident fiscal français et que vos revenus meublés sont supérieures à 23 000 € sans autres revenus professionnels français, vous allez basculer sur le régime LMP.
      A ce titre, vous allez payer des cotisations à l’URSSAF si votre résultat fiscal est positif.
      Votre stratégie qui consiste à rester LMP tant que votre résultat n’est pas positif pour ensuite rebasculer en location nue est en effet une très bonne stratégie pour réduire l’imposition et supprimer les cotisations à l’URSSSAF.
      Vos loyers devraient baisser mais au final vous serez gagnant.
      Bonne continuation.
      Claire

  34. John says:

    Bonsoir et merci pour cette article.

    J’ai une question sur le passage lmnp/lmp.

    J’ai entendu dire que l’administration fiscale pouvait pour un bien exploiter en cours d’année faire un prorata sur l’année et considérer qu’on l’avait quand même exploité toute l’année.. est ce vrai? Et si oui, est ce que ce procéder est susceptible de me faire basculer en LMP?
    Exemple:
    J’ai plusieurs biens en meublé pour un chiffre d’affaire annuel de 22000€. Un nouveau bien vient s’ajouter au mois de juin à mon activité et on va dire que je le loue 500€/mois.
    Si le service des impôts pratique le système de prorata, 500€×6mois soit 3000€ viendront s’ajouter à mon CA. Ce qui me fera basculer en LMP.

    Si vous pouvez m’éclairer la dessus.
    Merci d’avance

    • Claire says:

      Bonsoir John,
      L’administration fiscale va prendre en compte le CA meublé que vous avez réalisé sur l’année concernée. Il s’agit tout simplement de cumuler les loyers que vous avez réellement perçus.
      Dans votre cas, les 6 mois de mensualités liés à votre dernier bien vont en effet être pris en compte dans vos recettes meublées.
      Bonne continuation
      Claire
      J’ai réalisé un petit sondage pour aider mes lecteurs sur 2021.
      Si vous pouviez y répondre, ca serait formidable !
      Un rand merci d’avance
      https://forms.gle/qjqMdgwH7Hg4Nmwu7

  35. Steven says:

    Bonsoir Claire,

    Merci pour toutes les réponses à ces commentaires.

    Pensez-vous qu’il est possible d’effectuer ceci pour éviter un passage en LMP ? :

    – J’ai 2 biens en LMNP en 2020 ; un bien A et un bien B
    – Afin de ne pas passer en LMP en 2021, je décide de louer en non-meublé le bien A pour que ses recettes soient dans les revenus professionnels et je garde le bien B en LMNP car je suis sous les 23.000€.
    Est-ce possible ?
    Cependant il me reste un déficit de -10.000€ en LMNP sur le bien A, est-ce que je peux continuer de consommer ce déficit pour le bien B sans risquer de le perdre ou le voir gelé ?

    Merci à vous !

    • Claire says:

      Steven,
      Vous êtes créatif mais attention à être en règle.
      Vous avez le droit de changer de mode de location mais en général il faut attendre la fin du bail…
      Si le changement de location meublée à location nue se fait juste sur votre feuille d’impôts, à vos risques et périls.
      Si vous êtes contrôlé, il faut que votre bail soit en règle..
      Quoi qu’il en soit, il est clair qu’en repassant en location nue, vous échappez au passage au LMP.
      Vous perdez ou gelez en revanche, le déficit acquis sur le bien A puisque ce dernier s’exerce sur des revenus meublés de votre bien A.
      Bien à vous
      Claire

      • Steven says:

        Bien sûr tout serait en règle si j’étais amené à procéder ainsi 🙂

        Comment pourrais-je être sûr que mon déficit soit simplement gelé et non pas définitivement perdu ?

        Merci beaucoup !

        • Claire says:

          Bonsoir Steven,
          Le plus simple est de questionner votre expert comptable car la question est pointue.
          En général, les évolutions de modes de location se font dans le sens location nue vers location meublée et non dans l’autre sens 😉
          En ce qui concerne les amortissements, vous serez gagnant si vous repassez en meublé après avoir fait une pause en location nue.
          Les amortissements repartiront à zéro sur la base de la valeur vénale de votre bien.
          Bonne continuation
          Claire

    • Claire says:

      Bonjour Nicolas,
      Je ne suis pas sûre de comprendre votre question.
      L’impôt ne peut être déductible de vos revenus si telle est votre interrogation.
      Bonne continuation.
      Claire

  36. ALLIEN says:

    bonjour

    je me permets de vous poser quelques questions que je n ai pas trouve dans le blog et dont je souligne le professionnalisme et le serieux des reponses

    je suis en LMNP(regime simplifie) et percois 28 000 euros de loyers en location meublee , mes salaires sont inférieurs soit 17000 euros depuis 2018

    avec la nouvelle loi dois je changer de regime et passer en LMP et payer des cotisations
    ou dois je en faire la demande ??
    quelle en est la date butoir ?? ou bien rester en LMNP??

    que deviennent les amortissements reportables et les deficits en LMNP ???
    je vous en remercie par avance
    bien cordialement

    • Claire says:

      Bonjour Capucine,

      Oui en effet vous allez basculer du régime LMNP au régime LMP pour vos revenus 2020.
      Le basculement se fera automatiquement dès lors que les impôts auront connaissance des vos revenus meublé d’une part et de vos revenus de salaires, d’autre part.
      Vous devrez alors vous déclarez à l’URSSAF. Votre comptable saura vous conseiller.
      Concernant les amortissements : pas de changement avec le régime précédent. Vous continuez d’amortir et de perdez pas le bénéfice de vos précédents amortissements.
      Concernant vos déficits en revanche, ils sont gelés, vous ne pouvez plus en profiter.Vous les récupérerez si vous basculez à nouveau en LMNP.
      Bonne continuation
      Claire

  37. Esther says:

    Bonjour! comment sont calculés “les autres revenus de foyer”? Je suis auto-entrepreneur BNC, CA 27,000 euros par an. Après abattement 34%, mon revenu BNC net est 17,820 euros. Mes loyers meublés brut (loyers + charges) sont 24,000 euros par an. Quel “autre revenu” est pris en compte – 27,000 e CA ou 17,820 e net, pour décider si mes revenus locatifs dépassent mes autres revenus, et donc si je suis LMp ou LMNP? Merci beaucoup pour votre aide!

    • Claire says:

      Bonjour Esther,

      Les autres revenus professionnels du foyer comprennent :les traitements et salaires (autres que pensions, rentes et retraites), les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, les revenus des gérants et associés mentionnés à l’ article 62 du CGI

      En revanche, les revenus qui ne se rattachent pas à une activité professionnelle (notamment les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values des particuliers)
      ne sont pas pris en compte.

      Dans votre cas, vos revenus BNC sont pris en compte.
      Il faut partir sur le montant après abattement, donc il y a de fortes chances que vous basculiez LMP.
      Bonne continuation.
      Claire

  38. Naulin says:

    Suite à la loi de Finance pour 2021 je deviens LMP (car recettes sup à 23000€ et sup aux autres revenus d’activité)
    Cette loi s’applique je crois à partir du 1 janvier 2021.
    Dans mon cas il s’agit de locations meublées longue durée.
    Quand dois-je m’inscrire à l’URSSAF? faut-il s’inscrire au centre de formalité des entreprises avant? Puis-je opter pour le régime général?
    L’URSSAF ne sait pas me répondre sur ces questions!
    Qu’en pensez vous
    Merci

    • Claire says:

      Bonjour Naulin,
      Vous avez raison, pas toujours très facile d’obtenir de l’Urssaf des réponses à des questions pourtant simples.
      A leur décharge, les changements de loi sont récents et un temps d’adaptation va être nécessaire.
      Quoiqu’il en soit, dès que le bilan de votre activité sera établi (vous avez jusqu’au mois de Mai), vous pouvez commencer à faire les démarches.
      C’est en effet à vous de vous inscrire à l’Urssaf.
      Pour la première année, votre comptable va établir des provisions de charge.
      Dès le mois de Juillet, un appel de charges vous sera notifié.

      Vous avez, par ailleurs, la latitude de ne pas vous inscrire à l’URSSAF et d’opter pour le régime général.
      Bonne continuation
      Claire

  39. SIMON says:

    Bonjour Claire, merci d’avoir pris le temps de répondre à tous ces commentaires qui sont très enrichissants..

    Pour ma part j’ai plusieurs bien en location meublée (revenus locatifs supérieur à 80 000 euros), mes revenus locatifs depassent mes revenus classiques, je vais donc passer obligatoirement au régime LMP. J’ai malheuresement sorti un bien (pour en faire ma résidence principale) de la location meublé en 2020. Cela sans m’être renseigné sur les evolutions de la location meublée. Pensez vous que je vais devoir régler les cotisations sociales sur la plus value court terme (sur la partie du bien que j’ai amorti pendant les 4 années de détention) ? Je précise que le fait de sortir ce bien en 2020 ne changera rien à mon passage automatique en LMP..

    merci par avance

    simon

    • Claire says:

      Bonjour Simon,

      Merci pour votre question.
      Quand vous dites que vous avez “sorti un bien” vous voulez dire que vous ne percevez plus de revenu locatif meublé de ce bien puisque vous en faites votre résidence principale.
      C’est bien cela ?
      Dans ce cas, pourquoi parlez-vous de plus-value ? Il n’y a pas eu de vente de ce bien ? Donc à priori pas de plus-value…
      N’hésitez pas à revenir vers moi si j’ai mal compris votre question.
      Bonne journée
      Claire

      • SIMON DESPRES says:

        Bonjour Claire merci pour votre réponse;
        je voulais parlé de la plu valu court terme (c’est à dire la part correspondant aux amortissements déjà utilisé) même si le bien n’est pas vendu le fait de le sortir de l’activité va surement provoqué le paiement de cette plu valu court terme non? (ou alors seulement ré intégré lors d’une futur vente X années plus tard) ce problème ne se posait d’ailleurs pas avec le statut LMNP (car pas de réintégration des amortissements pour calcul de la plu value)
        Du coup si jamais je dois payé la plu value court terme en 2020 ce sera la cotisation SSI (environ 45% du net) ou seulement CSG/CSRDS ? Je n’arrive pas à savoir si les cotisations SSI entretreront en vigueur pour les revenus 2020 ou 2021..

        Juste un exemple pour illustré : j’ai acheté mon bien 100, j’ai amorti 20 avant de sortir mon bien pour en faire ma RP, si paiement plu value court terme il y a (immédiat? ou lors de la revente X année plus tard) je vais payé le SSI sur les 20 amortis ou seulement le CSG/CRDS sur ces 20 amortis?

        • Claire says:

          Bonsoir Simon,
          Tant q’il n’y a pas de vente, il n’y a pas de plus-value de cession à payer.
          La plus-value sera calculée le jour de la vente.
          Si vous récupérez votre résidence louée en LMNP pour votre habitation principale, vous n’aurez rien à payer.

          Par ailleurs, si vous vendez 1 an plus tard cette résidence qui est devenue votre habitation principale, vous n’aurez aucune plus value à payer puisqu’il y a exonération sur la plus-value de la résidence principale.

          En revanche, si vous vendez votre bien au cours de son activité LMP, vous devrez payer une PV court terme correspondant aux amortissements réalisés et une plus-value long terme.
          C’est la cotisation SSI qu’il faudra payer sur la PV court-terme.
          Bonne réflexion
          Claire

  40. Nicolas says:

    Bonjour et merci pour votre aide précieuse sur certaines questions dont la réponse se trouve difficilement sur internet.
    Pour ma part j’ai besoin d’un éclaircissement sur les cotisations SSI, j’ai lu que la cotisation SSI sur le revenu net professionnel (qui s’entend pour moi résultat net fiscal= recettes-charges-amortissements) était de 25% à 35 % ainsi que 9.7% de CSG/CRDS sur le revenu d’activité.
    Seule la part des cotisations SSI (25 à 35% est déductible des impots en N+1) ou également les 8% de CSG/CRDS?
    Quand vous dites 31%, faut il rajouter ces 9.7% de CSG/CRDS ou sont ils inclus?

    D’autres parts les déficits LMNP issues d’un logement sont valables sur tous les logements de l’activité de loueur meublés. J’ai lu le contraire dans le post de question. Déficits du logment A ne peuvent être appliquées au logement B.

    Bien cordialement

    • Claire says:

      Bonjour Nicolas,

      Je vous confirme que le calcul des cotisations SSI pour la première année se calcule sur le revenu fiscal correspondant en effet à : recettes-charges-amortissements.
      Le taux moyen est de 31% mais il dépend de chacun et peut varier de 28 % à 31%.
      Ce taux inclut bien la CSG CRDS.

      Par ailleurs, la quasi intégralité des cotisations SSI est déductible de vos impôts et ce, dès la 1ère année.
      Votre comptable établira une provision de cotisations SSI et votre impôt sera calculé sur la base suivante :recettes-charges-amortissements- provisions cotisations SSI.

      Le mode de calcul des cotisations SSI par l’URSSAF se fait sur la base du net fiscal. Donc, dans ce cas, le taux que L’URSSAF applique est de 45 % en moyenne et non 31%.
      Ce taux varie selon les personnes entre 40 % et 45 %.
      Voici un exemple pour mieux comprendre.
      Imaginons que recettes = 10 000 € et charges + amortissements = 4 000 €.
      La base de calcul pour vos cotisations pour la 1ère année sera de 10 000 € – 4 000 € = 6 000 €
      Vos cotisations URSSAF seront de 6 000 € x 31% = 1 860 €
      Vous paierez des impôts sur une base fiscale nette de 6 000 € – 1 860 € = 4 140 €

      En année 2, l’URSSAF calculera les cotisations sur cette base en appliquant un taux de 45 %.
      45 % x 4 140 € = 1 863 €
      On retrouve donc bien le montant calculé plus haut avec un taux de 31 %.
      Le 31 % s’applique donc sur le Brut et le 45 % sur le Net.

      Enfin, pour répondre à votre dernière question, je vous confirme que les déficits LMNP issus d’un logement meublé sont bien reportables sur les résultats des autres logements meublés.
      Il faut considérer les logements meublés comme faisant partie d’une seule et même famille (les recettes s’ajoutent comme les charges ou amortissements donc 1 seul résultat).
      En revanche, le déficit de votre activité meublée ne peut venir se reporter sur le résultat de votre activité de locations nues si vous en avez une.
      Pas de vases communiquant entre revenus fonciers et revenus meublés.

      En espérant vous avoir aidé 🙂
      Au plaisir
      Claire

  41. manu says:

    Bonjour,
    Je vous félicite pour cet article très clair et très complet sur un sujet assez compliqué.
    Je vais passer en 2021 au statut LMP, étant précédemment LMNP et je souhaiterais, si possible, faire passer les frais d’acquisition d’un bien acquis en 2020 des charges aux amortissements. Mon comptable me dit que ce n’est pas possible. J’ai lu dans une de vos précédentes réponse que vous évoquiez pourtant cette possibilité si l’activité a moins de 3 ans dans le cadre d’une “rectification”. Pouvez-vous me renseigner sur la démarche à suivre et sur l’article de loi sur lequel vous vous basez si vous avez l’information à disposition ?
    Je vous remercie par avance,
    Emmanuel

    • Claire says:

      Bonjour Emmanuel,

      Quand vous achetez un bien, vous avez la possibilité de comptabiliser vos frais de notaires en charges ou de les intégrer dans le prix d’achat du bien pour les amortir.
      C’est une décision que vous prenez avec votre comptable.
      Une fois que vous avez fait ce choix comptable, vous devez le maintenir pour les investissements suivants.
      Dans votre cas, je comprends que vous avez acheté un bien en 2020 et sans doute en aviez- vous acheté d’autres au préalable.
      Vous avez tout à fait la possibilité de changer de méthode comptable pour votre bien acheté l’année dernière d’autant plus que vous êtes sans doute en train de produire votre bilan.
      Ce changement comptable ne présente pas de problème dans la mesure où c’est le premier et dans la mesure où vous ne réctifiez pas l’historique (cas des biens achetés avant 2020).
      En revanche, vous ne pouvez pas vous amuser à changer tous les ans de méhode comptable. Cela ne ferait pas de sens et attirerait l’attention du fisc.
      Bien à vous
      Claire

  42. Stef says:

    Bonjour,
    J’étais en lmnp il y’a deux ans et suis passé en lmp l’année dernière.
    Je ne suis pas inscrit au rcs ni aux cotisations sociales en tant que lmp,
    Je travail en parallèle en tant que auto entrepreneur et suis déjà affilié à un régime social.
    Ma question est :vais-je devoir aussi m’affiliée aux cotisations sociales en lmp?
    Je vous remercie beaucoup
    Cordialement

    • Claire says:

      Bonjour Stef,
      La réponses est malheureusement Oui.
      Il y aura en effet ” doublon” dans le fait de cotiser à travers 2 statuts différents.
      Je le regrette comme vous.
      Bonne continuation.
      Claire

  43. Louis says:

    Merci Claire pour cet article et ces réponses très utiles en ces temps de changements majeurs.
    Notre comptable applique malheureusement la même logique pour les ammos que pour les déficits : ce qui est accumulé les années LMNP n’est utilisable que les années LMNP, ce qui est accumulé les années LMP n’est utilisable que les années LMP.
    Sommes-nous sous-optimisés ? est-il possible de s’affranchir de cette “étanchéité” entre les pots d’ammos “LMNP” et “LMP” ?

    • Claire says:

      Rebonjour Louis,
      Comme précisé dans ma précédente réponse, je vous confirme que vous allez pouvoir continuer à amortir ce qui doit l’être.
      Pas de changement du côté des amortissements.
      En revanche, vous allez perdre le déficit qui restait reportable.
      Bien à vous
      Claire

  44. mistergiloo says:

    Bonjour
    Est obligatoirement LMP celui qui retire de l’activité de location meublée des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et que ces recettes excèdent ses autres revenus d’activité.

    pourriez vous précisez ce qui est considéré comme revenus d’activité ?

    L’Allocation de Solidarité Spécifique (ASS) est une aide financière accordée sous conditions de ressources et réservée aux chômeurs en fin de droits. Il s’agit d’une allocation versée par Pole Emploi.

    L’ASS est elle donc considérée comme un revenu d’activité ?

    merc i
    gilles

    • Claire says:

      Bonjour Gilles,

      Oui votre définition du passage au LMP est correcte.
      J’ajouterais pour plus de précisions qu’il s’agit des “Autres revenus d’activité professionnelle du foyers”.
      Ceux-ci comprennent : les traitements et salaires, les indemnités, les émoluements, les pensions et rentes viagères, les prestations de retraite servies sous forme de capital, les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, les revenus des gérants et associés mentionnés à l’ article 62 du CGI

      En revanche, les revenus qui ne se rattachent pas à une activité professionnelle (notamment les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers, les plus-values des particuliers)
      ne sont pas pris en compte.
      Dans votre cas, il me semble que l’allocation de Solidarité Spécifique peut être assimilé à un substitut de salaire. Elle devrait donc en faire partie.
      N’étant toutefois ni comptable ni fiscaliste, je vous propose de vous rapprocher d’un expert pour en avoir la confirmation.
      Au plaisir
      Claire

  45. Philippe says:

    Bonjour et merci pour tous vos éclaircissements.
    Nous sommes nombreux à chercher à limiter les conséquences du passage automatique en Lmp puis de la loi de finance 2021.

    Vous avez écrit que les amortissements repartaient à 0 après une pause en location nue.
    Mais que se passe t’il au moment du passage en location nue, ne faut il pas payer les cotisations à ce moment comme pour une vente ?

    En cas de vente d’un bien auparavant en lmnp passé automatiquement en lmp, les cotisations concernant les plus values court terme concernent elles aussi les amortissements réalisés pendant la période lmnp ?

    Merci par avance.
    Bien cordialement.

    • Claire says:

      Bonjour Philippe,

      Pas de cotisations à payer liées au passage de location meublée à location nue.
      En revanche, vous devrez payer les 17,2 % de prélèvements sociaux liés à la location nue ( revenus fonciers).

      En cas de revente, les cotisations concernant les PV court-terme concerneront en effet l’ensemble des amortissements pratiqués sur le bien ( donc amortissements LMNP + amortissements LMP).
      Bien à vous
      Claire

  46. Xavier says:

    Bonjour,

    Mon expert comptable me soutient que via une sarl de famille, il n’est pas question des seuils de 23000€ ou des recettes supérieures aux autres revenus du foyer. Pour lui, les statuts lmp ou lmnp sont des statuts réservés aux personnes physiques, aux particuliers alors que via la sarl de famille, pour ce qui est du fiscal, les associés doivent remplir les champs BIC sans se soucier de ces seuils ou dépassements.
    Je vous avoue que je m’y perds…
    Pouvez vous m’éclairer ?

    Merci!

  47. Gwenael says:

    Bonjour,

    Je viens de lire tout votre article qui est probablement l’un des plus clairs du net concernant le changement récent et la bascule automatique LMNP LMP pour des recettes supérieures à 23k.

    Le dernier commentaire et votre réponse répondent en partie à mes questions concernant les charges sociales, mais j’aurais besoin de quelques précisions.

    1) j’ai lu un peu partout que les charges sociales se calcul sur le résultat net professionnel qui, d’après ce que j’ai cru comprendre, se calcule recettes-charges mais ne prend pas en compte l’amortissement. Ce qui est dramatique pour moi.

    Mes recettes sont de 28k
    Mes charges (eau/elec/etc/Taxe foncière/interêts d’empreints/charges de copro/66% des frais de compta) sont de 12k.
    Mon amortissement (les premières années grâce aux meubles sur 5 ans et travaux sur 10 ans) est de 13k.
    Mon abattement lié aux frais de notaires/courtage/caution est de 22k reportable 10 ans maximum (et se réduit. Dans mon calcul il devient nul la 5ième année).

    Si je lis votre réponse au précédant commentaire, les Charges sociales sont de 25 à 40% de 28-12-13-22, soit 0, ramené à 1200 ou 1400 (j’ai lu 1509 sur pas mal de pages?).

    Mais si je considère le résultat d’exploitation ça devient 25 à 40% de 28-12, soit 16k ce qui n’a rien à voir, et détruit complètement mon projet. L’amortissement et l’abattement reportable 10 ans n’intervenant que pour les impôt sur le revenu.

    Contrairement au LMNP qui précisait bien 17,2% des bénéfices (0 donc pour moi).

    Je suis donc très inquiet..

    2) Je n’ai a réussi à interpreter votre article concernant ma situation précise sur ce point :

    “En LMNP, les cotisations au SSI ne concernent que ceux qui font de la location saisonnière ou de courte durée et génèrent des revenus meublés supérieurs à 23 K€.
    Ainsi si vous faites de la location meublée de longue durée ou de la colocation à titre professionnel vous allez cotiser au RSI à hauteur de 35 % de vos bénéfices.
    Les personnes en réel LMNP, en comparaison, devront s’acquitter “uniquement” des prélèvements sociaux de 17,2 %.”

    Je suis loueur de chambres meublées en colocation (ce détail n’a pas d’importance) avec des baux standard d’un an.
    J’étais LMNP, je vais donc passer LMP automatiquement cette année.
    Je ne fais que de la longue durée.

    Je ne rentre pas dans vos cases d’explications 🙂 puisque vous parlez de LMNP dépassant 23k soumis aux charges Sociales sur les bénéfices ce qui, d’après ce que j’ai compris cette année est justement le cas du fait du passage automatique au LMP?

    Pour résumer ma question partons du principe que je suis LMP (malheureusement je crois qu’il n’y a plus de doutes à ce sujet). La cotisation aux charges sociales SSI ne concerne-t-elle que les loueurs de courte durée ou bien tout le monde y compris moi, et cette cotisation d’appuie-t-elle sur le “revenu net professionnel” recettes-charges uniquements comme je le lis partout ou sur les bénéfices? Ou peut être que le cas de la considération uniquement du revenu net professionnel ne s’applique-t-il qu’aux loueurs en courte durée?

    J’ai essayé d’être clair je ne suis pas sur d’avoir réussi 🙂

    En tout cas merci pour cet article et d’avoir pris le temps de me lire !

    Gwenaël

    • Claire says:

      Bonjour Gwenael.
      Désolée de répondre si tardivement à vos questions qui sont restées bloquées dans ma boite mail.
      J’y réponds avec plaisir car elles peuvent aider bon nombre d’entre vous.
      Merci donc de les avoir posées.

      1/ Base de calcul des cotisations SSI
      Les cotisations SSI se calculent bien sur la base du résultat net professionnel.
      Il faut donc déduire des revenus les charges et amortissements (Attention, toutefois au fait que les amortissements ne peuvent pas créer de déficit).
      Si le résultat net est négatif, il n’y a pas de cotisations SSI à payer.
      En revanche, s’il est positif il faut payer des cotisations

      Que l’on soit en LMNP ou LMP la base de calcul est la même.
      Si vous êtes au LMNP et que votre résultat est positif, vous allez payer des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %
      Si vous êtes au LMP et que votre résultat est positif, vous allez payer des cotisations SSI à hauteur de 28 % à 31 % de ce résultat.

      Le calcul devient plus complexe et souvent plus douloureux, l’année du basculement LMNP vers LMP car ce passage supprime les déficits reportables des années antérieures.
      Ainsi, certains vont voir apparaitre un résultat positif en basculant LMP alors que le résultat serait resté négatif s’ils étaient restés LMNP.

      2/ Taux des cotisations SSI
      Si vous allez sur le site de l’URSSAF, le taux indiqué est de 39 % à 45 %.
      C’est tout simplement parce que la base de calcul n’est pas la même.
      L’URSSAF applique ce taux sur un résultat professionnel net de cotisations SSI.
      Le taux de 28 % à 31 % que je vous indique s’applique sur le résultat professionnel net.
      Exemple : Vos revenus sont de 10 000 € . Vos charges et amortissements s’élèvent à 6 000 €.
      Vous allez payer des cotisations sur 4 000 € ( 10 000 € – 6 000 €).
      Selon votre situation vous paierez entre 1 120 € et 1240 € de cotisations SSI (soit 28 % mini ou 31 % maxi).
      Votre base imposable sera donc de 4 000 € – 1120 € = 2 880 € ou 4 000 € – 1240 € = 2760 €

      En année 2, pour calculer vos cotisations de l’année suivante, l’URSSAF appliquera un taux de 39 % à 45 %
      Les cotisations à payer seront donc de 2 880 X 39 % = 1 123€ ou 2 760 € x 45 % = 1 240 €
      On retrouve bien les montants calculés précédemment à partir des taux de 28 % et 31 %.

      3/ Votre situation
      Si vos revenus d’activité meublée sont supérieurs à 23 000 € et par ailleurs supérieurs à vos autres revenus d’activités professionnelles, alors OUI vous allez basculer LMP.
      Et ce, quelque soit la nature de votre activité meublée (longue durée, colocation ou location courte durée).

      En revanche, si vous faites de la location meublée courte durée et que vos revenus d’activité sont supérieurs à 23 000 € mais inférieurs à vos autres revenus d’activité, alors vous restez LMNP mais vous payez des cotisations SSI.

      Voilà la différence.
      Je comprends en vous lisant que vous faites partie du 1er cas : basculement LMP.

      En espérant que tout est plus clair désormais.
      Bonne continuation
      Claire

  48. Xavier says:

    Bonjour,

    Sur les conseils de notre expert comptable, mon épouse et moi même voulons acquérir un immeuble pour effectuer de la location meublée touristique. L’idée est de créer une sarl de famille qui sera propriétaire de l’immeuble et qui l’exploitera, mon épouse et moi-même étant associés et mon père gérant non rémunéré. Nous estimons nos recettes à 40000€, ces recettes ne dépassant pas (pour l’instant !) nos autres revenus.
    Ma question porte essentiellement sur l’aspect fiscal. Notre expert-comptable nous dit que grâce à la sarl de famille, il n’y a pas lieu de s’inquiéter du seuil de 23000 euros ou du dépassement du montant des autres salaires du foyer
    la dénomination “lmp” ou “lmnp” étant en quelque sorte réservée à celles et ceux qui exploitent en direct et non en société. C’est là que je ne comprends plus…qu’en est-il exactement ? Lors de notre déclaration fiscale, quelles seront les cases à renseigner: les revenus industriels et commerciaux professionnels ( cases 5DB à 5KE) ou les revenus des locations meublées non professionnelles ( cases 5ND à 5GG ) ?

    Merci pour votre réponse.

  49. Nicolas Dussart says:

    Il me semble qu’une SARL de famille est une societe de personne. Les impots “descendent” sur les associes a proportion de leur parts. Si un associe percoit 30K de revenus locatifs, et qu’il gagne moins de 30k de revenus globaux par ailleurs, il sera LMP, sinon il sera LMNP.

    • Claire says:

      Merci Nicolas 🙂
      Vous avez raison, le résultat de la SARL sera redispatché sur chacun des associés au prorata de leur part. Idem pour le montant des loyers.
      Au final, selon la situation personnelle de chaque associé, l’activité liée à la SARL contribuera à faire basculer ou non chacun des associés en LMP ou LMNP.

  50. DIALLO says:

    Bonjour blog vraiement très intéressant.
    Je souhaiterai savoir s’il y’a moyen de ne pas être affilié au RSI si on est déjà salarié et qu’on cotise via sa fiche de paie à la sécurité sociale.
    Car je vais bientôt passer en statut LMP après dépassement des seuils des 23K euros .

    Peut on également éviter la case RSI si l’on confie la gestion des appartements à une agence immobilière titulaire de la carte G?
    Ou même créer en parallèle une société type SASU qui va s’occuper de la gestion des appartements avec demande de carte G?

    Je vous remercie d’avance.

    Cdt

  51. BEAUVAis says:

    Bonjour Claire,
    Je me suis probablement mal exprimé dans ma précédente question,
    Pour être plus précis, mes revenus meublés sont 23000e, par conséquent je dois opter pour un régime d’affiliation.
    Neanmoins, j’ai un mandaté demi exclusif soumis à la loi de 1970.
    Par conséquent , considérant la réponse ministérielle ,j’hésite à rester aux cotisations sociales à 17,2 % , le cas échéant quid de la démarche à suivre ;
    Ou bien m’affilier aux régimes des indépendants soumis aux bénéfices (si je ne me trompe pas ) et donc considérant mes déficits pendant encore quelques années , honorer uniquement 1045e de cotisations socialismes annuelles et dans ce dernier cas quid de l’affiliation : est ce automatique ou dois-je effectuer une inscription (et si je dois m’inscrire, dois je le faire avant de clôturer ma liasse fiscale ?)
    J’espère avoir été plus précis dans ma demande et vous remercie par avance pour votre aide.
    Enfin, il m’a semblé que vous proposiez des services du genre ou étude personnalisée, comment procéder ?
    Bien à vous,
    Clément’

    • Claire says:

      Bonsoir Clément,
      Je continue à penser que vous n’avez pas besoin d’opter pour un régime d’affiliation dans la mesure où vos revenus meublés sont inférieurs à vos autres revenus d’activité.
      Si vous souhaitez que l’on travaille sur votre dossier en profondeur, n’hésitez pas à réserver 1 heure de coaching.
      https://investiraufeminin.learnybox.com/coaching-immobilier/ ( le bon de commande se situe en bas de la page).
      Je vous accompagnerai avec plaisir.
      Claire

  52. marie says:

    Bonsoir,
    Je me pose la question de sortir un bien de mon statut de lmnp (si changement de locataire) pour éviter de passer en lmp cette année.
    Si l’occasion se présente, dois-je faire une démarche administrative ou cela se fait-il de facto lors de ma déclaration l’année suivante?
    Autre question, je dois intégrer mes revenus bénéfice agricole pour comparer avec les revenus lmnp ou lmp mais s’il s’agit d’un déficit agricole, dois-je l’intégrer au calcul des revenus ?
    Merci par avance pour votre aide efficace!

    • Claire says:

      Bonsoir Marie,

      C’est en effet une bonne solution de changer de mode de location sur 1 appartement pour éviter de basculer sur le régime LMP.
      Dans ce cas, vous ne déclarerez que les mois réellement loués en meublé sur cet appartement.
      En cas de contrôle, votre nouveau bail à priori de location nue expliquera pourquoi vos revenus sont en baisse en meublé.
      Donc pas de démarche ” fiscale”, juste un changement de bail en bonne et due forme en respectant le préavis.

      En ce qui concerne votre 2nd question, seul le CA est pris en compte ( pas le bénéfice qu’il soit positif ou négatif).

      Bonne continuation
      Claire

  53. DIALLO says:

    Bonjour Claire,

    J’ai recemment posé une question sur le forum , mais je n’ai pas eu de reponse.
    Ceux qui ont posé avant et après ont obtenu une reponse et pas moi.

    Peut être vous êtes entrain de chercher la reponse?

    Merci

  54. weill says:

    Bonjour Claire. Je suis à la retraite et je bascule du LMNP en LMP sous le régime micro-bic (abattement 50%). Quel est le taux de cotisation sociale que je vais payer sur le montant de mes recettes après abattement de 50% ?
    Etant retraité quels sont les cotisations sociales dont je suis exonérés ?
    y a t-il des plus-values court terme en LMP sous le régime micro-bic (sans bilan comptable)?
    Merci de vos réponses.

  55. Bode says:

    Bonjour,
    Merci Claire. On comprend beaucoup mieux maintenant 🙂
    3 questions importantes pour moi auxquelles il me semble que vous n’avez pas repondu:
    – en loc courte durée si je dépasse les 23000 euros 1 année je passe en LMP, mais est ce qu on repasse en LMNP l’année suivante si je fais moins de 23000 euros de revenu. C est important pour savoir si je peux réduire les loc les années qui précèdent la cession afin d’éviter les plus-values à court terme ?
    – en micro-bic, y a t il des plus-value à court terme ? Ayant beaucoup d amortissement, il est possible qu’il soit préférable pour moi de repasser en micro afin d’éviter la surprise des plus-value à court terme au moment de l’arrêt d’activité ?
    – En meublé de tourisme classé, si je me déclare au régime général, je vais bien avoir un abattement de 71% sur les revenus à declarer même si je dépasse les 23000 euros qui me font passer en LMP ?
    Merci beaucoup,

    • Claire says:

      Bonjour,
      En ce qui concerne votre première question, je me permets une précision.
      Ce n’est pas parce que vos revenus de location courte durée sont supérieurs à 23 000 euros que vous passerez en LMP. Pour passer en LMP, vous devez remplir une 2nde condition : vos revenus meublés doivent être supérieurs aux revenus professionnels de votre foyer
      Supposons que vous remplissiez les 2 conditions, et bien oui vous repasserez en LMNP l’année suivante si une des 2 conditions n’est plus remplie.
      Seconde question : si vous êtes en LMNP micro bic, il n’y a pas de plus-value à court terme car vous êtes soumis au régime de la plus-value des particuliers.
      Donc vous pouvez en effet décider de réduire votre CA pour éviter de rester en LMP.

      Enfin, en ce qui concerne votre 3ème question, une fois de plus j’attire votre attention sur le fait que le seuil des 23 000 € à lui seul ne suffit pas à vous faire basculer en LMP.
      Je pense qu’à priori vous devriez pouvoir conserver votre abattement de 71% tout en étant en LMP.
      Je vous invite toutefois à faire valider ce point par votre expert comptable.
      Très bonne continuation
      Claire

  56. Audrey says:

    Bonjour Claire,

    Merci beaucoup pour cet article !

    J’aurai besoin d’éclaircissement concernant le statut LMP. J’ai lu à plusieurs reprises que si les deux conditions du passage du statut LMNP au LMP sont remplies mais que le résultat de l’activité est déficitaire on ne pouvait pas etre considéré comme professionnel, il faut a priori obligatoirement avoir un résultat bénéficiaire pour obtenir le statut de LMP ? Pourriez-vous me confirmer ?

    Egalement l’imputation du déficit en LMP se fait sur le revenu brut global. Le déficit qui est crée par l’investissement X est reportable sur le revenu global uniquement la première année d’investissement ? Concernant les années N+1 et N+2 si j’effectue de nouveau des travaux sur mon bien et que j’ai de nouveau un déficit celui-ci est t’il mis en report pour les futurs revenus locatifs de l’activité LMP ou est ce que je peux de nouveau l’imputer sur le revenu brut global ?

    Il me semble que l’imputation du revenu brut global vaut uniquement la première année. Mais la première année de quoi exactement ? L’année du passage du statut de LMNP au LMP ? Ou la première année de l’investissement ?

    A supposer que j’effectue régulièrement des opérations sous le statut LMP la première année de chacun de mes investissements m’offrira la possibilité de réduire ma base imposable en imputant le déficit sur mon revenu brut global ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    Bonne journée à vous

    • Claire says:

      Bonjour Audrey,
      Je ne partage pas du tout la conclusion à laquelle vous arrivez concernant l’obligation d’avoir un résultat bénéficiaire pour obtenir le statut LMP.
      Je vous confirme que la nature du résultat ne définit pas votre statut .
      En revanche, elle définit votre assujettissement ou non aux cotisations sociales.
      Si votre résultat est négatif ou nul, vous payez un forfait RSI autour de 1 000 €.
      En revanche, si votre résultat est positif, vous payez un % élevé de cotisations et c’est là où le régime LMP peut être douloureux.

      Concernant l’imputation du déficit en LMP, je vous confirme qu’il est bien reportable sur le revenu global ( c’est un des avantages du régime LMP)
      Cette règle ne vaut pas que pour la première année.
      Donc oui, si vous investissez sur une base régulière et créez à chaque fois du déficit, vous pouvez réduire la base d’imposition de votre revenu global.
      Attention, les amortissements ne peuvent créer du déficit ! donc l’option travaux ne fonctionne pas comme en régime foncier.
      Bonne réflexion
      Claire

  57. weill says:

    Bonjour Claire. Je suis à la retraite et je bascule du LMNP en LMP sous le régime micro-bic (abattement 50%). Quel est le taux de cotisation sociale que je vais payer sur le montant de mes recettes après abattement de 50% ?
    Etant retraité quels sont les cotisations sociales dont je suis exonérés ?
    y a t-il des plus-values court terme en LMP sous le régime micro-bic (sans bilan comptable)?
    Merci de vos réponses.

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