LMP : Un Statut Pénalisé par ses Cotisations Sociales ?

LMP : pénalisé par ses cotisations RSI ?

Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est réputé pour être attrayant compte tenu de ses nombreux avantages fiscaux.
Qu’en est-il réellement si l’on prend en compte la nécessité de cotiser au RSI ou son successeur ?
Je vous présente dans cet article l’ensemble des avantages et inconvénients de ce statut.

√   Qui est-concerné par le statut LMP ?

Le statut LMP concerne les personnes qui remplissent les 2 conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée sont supérieures à 23 000€
  • Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal

Jusqu’en Février 2018, une troisième condition était exigée : celle de s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) comme loueur professionnel.
Cette troisième condition présentait un avantage certain : celui de décider par nous-même du statut le plus adapté fiscalement et financièrement à notre situation.
En effet, il suffisait de ne pas s’inscrire au RCS pour ne pas remplir les 3 conditions.
Ainsi, il était possible de conserver le statut LMNP si plus intéressant.

Depuis le 8/02/2018, il n’est plus possible de choisir entre LMNP et LMP.
Si vos revenus meublés dépassent les autres revenus de votre foyer, vous devrez impérativement opter pour le statut LMP. La donne est donc bien différente !

√   Les Avantages du LMP

Le LMP présente un certain nombre d’avantages fiscaux :

1. Possibilité de déduire des recettes un maxmum de charges

Comme en LMNP régime réel, il est possible de déduire de ses recettes les charges réelles ainsi que les charges liées aux amortissements.
Pour plus d’informations sur ce sujet, je vous invite à lire l’article sur le LMNP qui vous détaille l’ensemble des charges et des amortissements concernés.

2. Possibilité de reporter son déficit sur les revenus globaux

A la différence de ce qui se pratique en location nue où le déficit foncier ne peut être reporté sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 €, en LMP il est possible de reporter le déficit éventuel sur l’ensemble de ses revenus.
Ce point constitue une grosse différence également avec le régime LMNP réel.
Pour rappel, en LMNP réel les déficits ne peuvent s’imputer que sur une activité de même nature. En revanche, ils sont reportables pendant 10 ans.

3. Pas d’imposition sur les plus-values

Le LMNP est soumis au régime des plus-values professionnelles.
Ces dernières peuvent être exonérées d’impôts sous réserve de remplir 2 conditions :

  • l’activité est exercée depuis plus de 5 ans
  • le CA réalisé (moyenne des 2 dernières années) est inférieur à 90 000 € HT.

Attention dans les faits, ces 2 conditions se révèlent assez contraignantes…
A noter toutefois que si le CA est compris entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, il est possible de bénéficier d’abattement.

4. Pas d’impôt sur la fortune immobilière

Parce qu’il s’agit d’un bien professionnel, le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Précisons toutefois que que pour être exonéré d’IFI, il faut que le revenu de l’activité soit positif et supérieur aux autres revenus du foyer. Dans les faits, c’est extrêmement rare.
En effet, l’objectif de l’investisseur est de limiter le bénéfice de ses locations meublées pour payer le moins d’impôts possible.

5. Des droits de succession allégés

En ce qui concerne la succession, le LMP présente 3 avantages qui méritent d’être soulignés :

  •  les droits de succession ne seront pas exigibles immédiatement, ils pourront être « étalés» sur 15 ans
  •  les droits peuvent faire l’objet d’un abattement de 75 % si les 3 conditions suivantes sont remplies :
    – le défunt a exercé son activité pendant au moins 2 ans
    – les héritiers conservent les biens pendant au moins 6 ans
    – un des héritiers poursuit l’activité pendant au moins 5 ans
  • les droits de succession peuvent être déduits du bénéfice imposable des héritiers si ceux-ci conservent le statut de loueur meublé

√    Les Inconvénients du LMP

En dépit de ses nombreux avantages, le statut de Loueur Meublé Professionnel présente également des aspects plus contraignants qui sont plus rarement évoqués.

⇒  Nécessité de cotiser au RSI ou plutôt à son successeur

Les loueurs meublés professionnels doivent s’affilier au RSI (Régime Social des Indépendants) ou plus précisément à la Sécurité Sociale des Indépendants ( nouveau nom donnée au RSI).
En conséquence, si leur revenu comptable est positif, ils devront reverser 35 % de leur bénéfice au RSI. Si ce revenu est nul ou négatif, un forfait inférieur à 1 000 € sera exigé.

Cette nécessité de cotiser au RSI quel que soit la nature de l’activité de location meublée (colocation, meublé à l’année ou location de courte durée) constitue un grosse différence avec le régime réel LMNP.
En LMNP, les cotisations au RSI ne concernent que ceux qui font de la location saisonnière ou de courte durée et génèrent des revenus meublés supérieurs à 23 K€.
Ainsi si vous faites de la location meublée de longue durée ou de la colocation à titre professionnel vous allez cotiser au RSI à hauteur de 35 % de vos bénéfices.
Les personnes en réel LMNP, en comparaison, devront s’acquitter “uniquement” des prélèvements sociaux de 17,2 %.
En revanche, si vous faites de la location de courte durée, vous serez logés à la même enseigne côté RSI que vous soyez en LMP ou LMNP dès lors que vos revenus dépassent 23 000 €.
Précisons pour terminer sur ce point que les charges RSI sont déductibles du bénéfice imposable.

⇒  Nécessité de s’acquitter de taxes spécifiques

Outre la taxe foncière, il faudra s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui s’apparente à une taxe professionnelle.
Pour en savoir plus sur cette taxe, je vous invite à cliquer ici.

⇒  Gestion comptable plus complexe

Concernant la gestion comptable, il vous faudra faire appel à un expert comptable.
La gestion des amortissements obéit en effet à des règles comptables particulières.
Sachez toutefois que les honoraires de l’expert comptable constituent des charges déductibles.

Conclusion

Si le statut LMP présente incontestablement des avantages fiscaux, il se caractérise aussi par des versements non négligeables en cotisations sociales qui peuvent réduire son intérêt fiscal.
Par ailleurs, les avantages fiscaux sont souvent assortis de contreparties qui en limitent la portée. Je vous invite donc à établir en amont des simulations précises.
Il sera peut-être plus intéressant pour certains de réduire la voilure pour rester au régime LMNP réel ou d’envisager une autre structure juridique.

Et vous qu’en pensez-vous ? Etes-vous concernés par ce statut ?
N’hésitez pas à nous dire si vous en êtes satisfaits.
Si cet article vous a plu, je vous invite à me suivre sur Facebook 😉

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2 réflexions sur “LMP : Un Statut Pénalisé par ses Cotisations Sociales ?”

  1. Bonjour,

    Pourquoi parlez-vous de 35% de cotisations sociales ? A ma connaissance on est plus proche des 43%.
    Qu’est-ce qui explique la différence ? la CSG ?

    • Bonsoir Mickael,
      Vous avez raison si votre base de départ est le résultat net, alors il faut appliquer un taux de 45 % pour retrouver le montant des cotisations.
      Les cotisations sont toutefois calculées sur le montant brut puisqu’elles sont déductibles.
      Le taux qu’il faut appliquer sur ce montant brut, en revanche est de 31 %.
      Au plaisir de vous lire.

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