LMP : Un Statut Pénalisé par ses Cotisations Sociales ?

 

lmpLe statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) est réputé pour être attrayant pour les investisseurs immobiliers compte tenu de ses nombreux avantages fiscaux.
Qu’en est-il réellement si l’on prend en compte la nécessité de cotiser au RSI ou son successeur ?
Je vous présente dans cet article consacré à la fiscalité meublée l’ensemble des avantages et inconvénients du statut LMP..

√  Qui est concerné par le LMP ?

Le statut LMP concerne les personnes qui remplissent les 2 conditions suivantes :

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée sont supérieures à 23 000€
  • Ces recettes excèdent les autres revenus d’activité professionnelle du foyer fiscal

Jusqu’en Février 2018, une troisième condition était exigée : celle de s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) comme loueur professionnel.
Cette troisième condition présentait un avantage certain : celui de décider par nous-même du statut le plus adapté fiscalement et financièrement à notre situation.
En effet, il suffisait de ne pas s’inscrire au RCS pour ne pas remplir les 3 conditions.
Ainsi, il était possible de conserver le statut LMNP si plus intéressant.

Depuis le 8/02/2018, il n’est plus possible de choisir entre LMNP et LMP.
Si vos revenus meublés dépassent les autres revenus de votre foyer, vous devrez impérativement opter pour le statut LMP. La donne est donc bien différente !

√  Les Avantages du Loueur en Meublé Professionnel

lmp

Le LMP présente un certain nombre d’avantages fiscaux :

1. Possibilité de déduire des recettes un maxmum de charges

Comme en LMNP régime réel, il est possible de déduire de ses recettes les charges réelles ainsi que les charges liées aux amortissements.
Pour plus d’informations sur ce sujet, je vous invite à lire l’article sur le LMNP qui vous détaille l’ensemble des charges et des amortissements concernés.

2. Possibilité de reporter son déficit sur les revenus globaux en LMP

A la différence de ce qui se pratique en location nue où le déficit foncier ne peut être reporté sur le revenu global qu’à hauteur de 10 700 €, en LMP il est possible de reporter le déficit éventuel sur l’ensemble de ses revenus.
Ce point constitue une grosse différence également avec le régime LMNP réel.
Pour rappel, en LMNP réel les déficits ne peuvent s’imputer que sur une activité de même nature. En revanche, ils sont reportables pendant 10 ans.

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3. Pas d’imposition sur les plus-values en loueur meublé porfessionnel

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles.
Ces dernières peuvent être exonérées d’impôts sous réserve de remplir 2 conditions :

  • l’activité est exercée depuis plus de 5 ans
  • le CA réalisé (moyenne des 2 dernières années) est inférieur à 90 000 € HT.

Attention, dans les faits, ces 2 conditions se révèlent assez contraignantes…
A noter toutefois que si le CA est compris entre 90 000 € HT et 126 000 € HT, il est possible de bénéficier d’abattement.

4. Pas d’impôt sur la fortune immobilière en LMP

Parce qu’il s’agit d’un bien professionnel, le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Précisons toutefois que que pour être exonéré d’IFI, il faut que le bénéfice de l’activité (à savoir les revenus nets fiscaux tirés de l’activité) remplisse deux conditions :
1. être positif
2. être supérieur aux autres revenus du foyer

Dans les faits, cette double condition limite très fortement l’accès à l’exonération d’IFI.
Elle signifie très clairement que si l’activité de location meublée est déficitaire ou juste à l’équilibre, il ne peut y avoir d’exonération.
Faut-il rappeler que l’objectif de l’investisseur est précisément de limiter le bénéfice de ses locations meublées pour payer le moins d’impôts possible ?
L’exonération concernera donc prioritairement les foyers ayant réalisé des acquisitions meublées depuis de nombreuses années et se trouvant en fin d’amortissement.

Par ailleurs, il ne s’agit pas d’avoir une activité bénéficiaire pour être exempté d’IFI, il faut, de surplus, que le bénéficie soit supérieur aux autres revenus nets du foyers.
Ceci place la barre très très haut !
Peu de foyers sont au final concernés par ce qui est présenté comme un très gros avantage du statut LMP.

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5. Des droits de succession allégés

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En ce qui concerne la succession, le LMP présente 3 avantages qui méritent d’être soulignés :

  •  les droits de succession ne seront pas exigibles immédiatement, ils pourront être « étalés» sur 15 ans
  •  les droits peuvent faire l’objet d’un abattement de 75 % si les 3 conditions suivantes sont remplies :
    – le défunt a exercé son activité pendant au moins 2 ans
    – les héritiers conservent les biens pendant au moins 6 ans
    – un des héritiers poursuit l’activité pendant au moins 5 ans
  • les droits de succession peuvent être déduits du bénéfice imposable des héritiers si ceux-ci conservent le statut de loueur meublé

√   Les Inconvénients du statut LMP

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En dépit de ses nombreux avantages, le statut de Loueur Meublé Professionnel présente également des aspects plus contraignants qui sont plus rarement évoqués.

⇒  Nécessité de cotiser au RSI renommé SSI

Les loueurs meublés professionnels doivent s’affilier au RSI (Régime Social des Indépendants) ou plus précisément à la SSI : Sécurité Sociale des Indépendants (nouveau nom donnée au RSI).
En conséquence, si leur revenu comptable est positif, ils devront reverser jusqu’à 35 % de leur bénéfice au SSI. Si ce revenu est nul ou négatif, un forfait aux alentours de 1 000 € sera exigé.

Cette nécessité de cotiser au SSI quel que soit la nature de l’activité de location meublée (colocation, meublé à l’année ou location de courte durée) constitue un grosse différence avec le régime réel LMNP.
En LMNP, les cotisations au SSI ne concernent que ceux qui font de la location saisonnière ou de courte durée et génèrent des revenus meublés supérieurs à 23 K€.
Ainsi si vous faites de la location meublée de longue durée ou de la colocation à titre professionnel vous allez cotiser au RSI à hauteur de 35 % de vos bénéfices.
Les personnes en réel LMNP, en comparaison, devront s’acquitter “uniquement” des prélèvements sociaux de 17,2 %.

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En revanche, si vous faites de la location de courte durée, vous serez logés à la même enseigne côté SSI que vous soyez en LMP ou LMNP dès lors que vos revenus dépassent 23 000 €
Précisons pour terminer sur ce point que les charges SSI sont déductibles du bénéfice imposable

⇒  Nécessité de s’acquitter de taxes spécifiques en LMP

Outre la taxe foncière, il faudra s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui s’apparente à une taxe professionnelle.
Pour en savoir plus sur cette taxe, je vous invite à cliquer ici.

⇒  Gestion comptable plus complexe

Concernant la gestion comptable, il vous faudra faire appel à un expert comptable.
La gestion des amortissements obéit en effet à des règles comptables particulières.
Sachez toutefois que les honoraires de l’expert comptable constituent des charges déductibles.

√ Conclusion Avantages & Inconvénients LMP

Si le statut LMP présente incontestablement des avantages fiscaux, il se caractérise aussi par des versements non négligeables en cotisations sociales qui peuvent réduire son intérêt fiscal.
Par ailleurs, les avantages fiscaux sont souvent assortis de contreparties qui en limitent la portée. Je vous invite donc à établir en amont des simulations précises.
Il sera peut-être plus intéressant pour certains de réduire la voilure pour rester au régime LMNP réel ou d’envisager une autre structure juridique.

Et vous qu’en pensez-vous ? Etes-vous concernés par ce statut ?
N’hésitez pas à nous dire si vous en êtes satisfaits.
Si cet article vous a plu, je vous invite à me suivre sur Pinterest et Facebook.
A très vite.
Claire

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13 réflexions sur “LMP : Un Statut Pénalisé par ses Cotisations Sociales ?”

  1. Bonjour,

    Pourquoi parlez-vous de 35% de cotisations sociales ? A ma connaissance on est plus proche des 43%.
    Qu’est-ce qui explique la différence ? la CSG ?

    • Bonsoir Mickael,
      Vous avez raison si votre base de départ est le résultat net, alors il faut appliquer un taux de 45 % pour retrouver le montant des cotisations.
      Les cotisations sont toutefois calculées sur le montant brut puisqu’elles sont déductibles.
      Le taux qu’il faut appliquer sur ce montant brut, en revanche est de 31 %.
      Au plaisir de vous lire.

  2. Bonjour,

    Merci pour ce très bon article synthétique.

    Si je comprends bien, par le biais des amortissements et des différentes charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc) on peut s’arranger pour avoir un résultat nul chaque année et payer “uniquement” le minimum de 1000€ jusqu’à “épuisement” du stock d’amortissement ?

    Merci,
    Thibault

    • Bonjour Thibault,
      L’intérêt du régime lmnp ou lmp est en effet de limiter la pression fiscale en jouant sur les charges et les amortissements déductibles.
      Si vous empruntez et si vous faites des travaux, il y a de grandes changes pour que vous ne payez pas d’impôts pendant de nombreuses années.
      Certains ne paient pas d’impôts pendant une dizaine d’années.
      Si toutefois votre niveau de rentabilité est élevé (supérieur à 10 %), vous risquez de payer des impôts un peu plus tôt (au bout de 3 à 5 ans).
      Au plaisir de vous lire

  3. Bonsoir
    Faites vous référence au pacte dutreil pour l’exonération de 75% des droits de successions selon conditions.. Je pense savoir que celui ci n’est finalement pas applicable au statut LMP en savez vous plus aujourd’hui ?
    Bien cordialement

  4. Bonjour et merci pour cet article très intéressant.
    Sur un point particulier, les recherches que j’ai pu effectuer me conduisent à une conclusion différente de la votre. Il s’agit des conditions à remplir par un LMP pour bénéficier d’une exonération d’IFI. Vous écrivez qu’il faut que le revenu de l’activité soit positif et supérieur aux autres revenus du foyer. La notion de revenu est ambiguë désignant parfois le CA et parfois le résultat. Mais,il semble que vous évoquez le résultat et non le revenu puisque le respect de cette condition (revenu (dans le sens de CA) supérieur aux autres revenus du foyer) est déjà nécessaire pour avoir le statut de LMP. Or, il me semble qu’un résultat positif est suffisant quel qu’en soit le montant pour bénéficier d’une exonération d’IFI.
    Cordialement.

    • Bonsoir et désolée de répondre si tardivement à cette question intéressante qui m’a incitée à me replonger dans les textes de lois.
      Comme vous l’avez bien identifié, le critère d’analyse retenu pour être exonéré d’IFI est bien le bénéfice (revenus nets fiscaux) de l’activité meublée et non le CA.
      Je vous confirme que pour être exonéré d’IFI, il faut d’une part que l’activité meublée génère un bénéfice et d’autre part que ce bénéfice soit supérieur aux autres revenus professionnels du foyer.
      Cela limite donc la portée de cet avantage.
      Autrement dit, il ne peut y avoir d’exonération d’IFI si l’activité de location meublée est déficitaire ou juste à l’équilibre.
      Il ne peut y avoir d’exonération d’IFI si les revenus professionnels du foyer sont supérieurs au bénéfice de l’activité lMP.

      En espérant que cette réponse puisse vous être utile.
      Bien cordialement
      Claire

  5. Bonjour,
    Article très intéressant, je vous remercie.
    Etant à la charnière de passer de LMNP à LMP, savez vous dire ce que deviennent les déficits antérieurs du LMNP que je n’ai pas pu déduire de mes autres revenus Professionnels jusqu’à maintenant. Seront-ils enfin “utilisables” pour être déduit de mes prochains revenus professionnels ?
    Cordialement. Thierry

    • Bonjour Thierry,

      Malheureusement lors du passage LMNP à LMP vous perdez vos déficits antérieurs. C’est une très mauvaise nouvelle …
      Vous avez toutefois la possibiité de négocier une “rectification” pour passer vos frais de notaires et d’agence en amortissements.
      Ceci fonctionne si votre investissement à moins de 3 ans d’ancienneté.
      En ce qui concerne les amortissements, pas de changement, vous les conservez.
      En espérant que cette réponse vous aide.
      Cordialement
      Claire

  6. Merci Claire de votre réponse…. dommage pour ces déficits antérieurs.
    Pour les prochains déficits, est-ce qu’ils seront en totalité déductibles de mes autres revenus professionnels, y compris la part en provenance des amortissements ?
    Cordialement.
    Thierry

    • Bonjour Thierry,
      Oui c’est un des atouts du régime LMP : pouvoir passer ses déficits issus de son activité meublée sur l’ensemble de ses revenus professionnels.
      Je vérifie que les défcits liés aux amortissements sont bien inclus. Je vous tiens au courant.
      Claire

  7. Re bonjour, je me demande en fait si la création d’une SARL de famille serait approprié à la location de mon bien ?
    Qu’en pensez-vous ?
    merci par avance,
    Bien à vous,
    Myriam

    • Bonjour Myriam,
      La création d’une SARL de famille peut être une option intéressante si vous faites uniquement de la location meublée et que vous souhaitez préparer la transmission de votre patrimoine.
      Etant donné qu’il s’agit d’une société commerciale vous ne pourrez pas faire de location nue.
      Sachez qu’il vous sera plus difficile d’obtenir un emprunt auprès de votre banque dans la mesure où votre responsabilité et celle de vos associés est limitée aux apports de chacun.
      Si vous hésitez entre plusieurs options juridiques et fiscales, je vous encourage à rencontrer un fiscaliste ou expert comptable qui vous aidera à trancher sur l’option la plus adaptée à votre situation personnelle.
      Bonne continuation Myriam.
      Claire
      Claire

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