Séquestre Immobilier : Peut-on s’en Passer ?

sequestre immobilierSéquestre immobilier : Avez-vous déjà songé à vous en affranchir ?
Si oui, sachez que nous sommes au moins deux et sans doute beaucoup plus !
Dès lors que la date de la signature de votre compromis se précise, il y a des chances pour que l’on vienne vous « suggérer » de verser un séquestre immobilier ou séquestre notaire.
Or qui dit séquestre immobilier dit avance de fonds et donc impact sur votre trésorerie.
Le mot séquestre déclenche donc généralement un sentiment désagréable chez les investisseurs.
Souvent pris au dépourvu face à une demande de séquestre, nous ne savons pas très bien comment réagir. Une multitude de questions surgissent alors.
La plus pragmatique consiste à savoir s’il est possible de se passer de ce séquestre qui affecte notre cash flow de façon inattendue.
Je vous dis, tout ce que vous devez savoir, sur le séquestre alias dépôt de garantie dans cet article.

√  Séquestre Immobilier Définition

Le séquestre immobilier est tout simplement un acompte, une avance sur la somme finale que l’investisseur va verser pour acquérir son bien immobilier.
Peut-être avez-vous entendu parler de dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation ?
Il s’agit bien de la même notion.
On parle d’indemnité d’immobilisation lorsqu’on signe une promesse de vente et de dépôt de garantie lorsqu’on signe un compromis de vente.
Le séquestre est également appelé séquestre notaire car il est bloqué sur un compte spécifique géré par le notaire.
Si vous avez signé votre compromis de vente directement avec votre agent immobilier, le séquestre sera géré par ce dernier.

Je profite de cette précision, au passage, pour vous inviter à privilégier la signature de votre compromis de vente chez un notaire. N’attendez pas l’acte final pour le faire. Le notaire saura mieux défendre vos intérêts qu’un agent immobilier, c’est son métier !
Cela ne vous coûtera d’ailleurs pas plus cher.
En parlant d’économies, si vous souhaitez connaitre les astuces pour réduire les frais de notaire ou plus exactement les droits d’enregistrement, n’hésitez pas à lire l’article : « Frais de notaire : Tout ce que vous devez savoir »

√  A quoi sert le Séquestre ?

Le séquestre sert à rassurer le vendeur sur la solvabilité de son acquéreur et son souhait d’acquérir le bien.
Si l’on chausse pendant 2 minutes les baskets du vendeur, on comprend qu’il fait un pas en avant, le jour du compromis, en « immobilisant » son bien le temps de la vente.
Il attend également un pas du côté de l’acquéreur. L’immobilisation d’une somme fixe est une bonne réponse.
Si l’acquéreur ne remplit pas ses obligations, il pourra conserver la somme qui a été versée.
Une forme de dédommagement du temps écoulé.

√  Y-a-t-il une obligation de Séquestre ?

La réponse est clairement non.
Il n’y a pas d’obligation légale de verser un séquestre au titre de dépôt de garantie lorsqu’on achète un bien.
Le séquestre correspond en fait à un usage.
Ce n’est rien de plus qu’un accord entre le vendeur et l’acquéreur.
Cet accord peut tout à fait prévoir qu’il n’y ait justement pas de séquestre immobilier.
L’important est que cet accord soit clairement formalisé dans le compromis de vente.

⇒  Les pratiques de dépôt de garantie selon les régions

Dans les faits, je me suis rendu compte que la réalité terrain était très différente d’une région à l’autre.
Si vous achetez sur Paris ou la région parisienne, il sera très difficile de ne pas verser de séquestre. La majorité des notaires s’y opposeront. C’est un point qu’ils ne souhaitent pas discuter.
J’en ai fait l’expérience il y a tout juste un an.
Lorsque j’ai émis l’idée de ne pas verser de séquestre, le notaire du vendeur m’a rappelé illico en précisant que sans séquestre il n’y aurait pas de signature.
Je doute qu’il ait pris le soin d’appeler son client pour lui demander son avis !
Maigre consolation, j’ai pu négocier le montant à 5% vs 10 %.

En revanche, si vous achetez en province, sachez que le contexte est très différent.
Dans certaines régions, vous n’aurez même pas besoin d’aborder le sujet. Le séquestre n’étant pas une pratique habituelle, on ne vous demandera pas de dépôt de garantie.
Dans d’autres régions, vous pourrez négocier et obtenir gain de cause facilement.
A vous donc d’explorer le champ des possibles.

⇒  Dépôt de garantie et Enjeux de trésorerie

L’enjeu de cash flow reste bien sûr très lié au montant de votre investissement et aux liquidités dont vous disposez.
La durée moyenne entre un compromis de vente et la signature finale de l’acte étant de 3 mois, il s’agit de figer une somme d’argent pendant ce laps de temps.
Avancer 5 000 € pendant 3 mois (soit 5 % d’un achat de 100 k€) est très différent d’avancer 25 000 € pendant 3 mois pour l’achat d’un immeuble de 500 k€.
Toutefois, pour un investisseur qui démarre sans beaucoup de trésorerie d’avance, immobiliser une somme de 5 k€ demandera des efforts importants.
A l’inverse, un investisseur confirmé qui s’est constitué une jolie trésorerie, ne sera pas vraiment pénalisé par une immobilisation sur 3 mois d’une somme de 25 k€.
A chacun donc de mettre son énergie là où les enjeux sont importants.

√  Cas particulier d’un Emprunt à 110 %

Si vous avez réussi à négocier un emprunt à 110 % couvrant le prix d’achat du bien et les frais de notaire, vous n’aurez sans doute pas envie de débourser un centime pour le séquestre.
Et on vous comprend !
Sachez que dans ce cas précis, il est courant qu’aucun dépôt de garantie ne soit demandé.
Mettez en avant votre solvabilité (à l’aide d’un courrier de votre banque par exemple) pour rassurer votre vendeur si nécessaire.
Rappelez à votre notaire que le séquestre ne doit pas être un frein à l’acquisition.

√  Montant du Séquestre Notaire

En ce qui concerne le montant à verser, il n’y a pas vraiment de règles précises.
Le vendeur pourra exiger entre 1% et 10 % du prix final mais tout est sujet à négociation.
La plupart des notaires demandent un dépôt de garantie de 5%.
Cet acompte sera à verser par virement sur le compte que vous indiquera votre notaire ou votre agent immobilier. On appelle ce compte un compte de séquestre, vous l’aurez deviné ! L’argent sera débité de votre compte même si vous payez en chèque (toléré si le montant est inférieur à 3 00 €. Assurez-vous donc d’avoir les fonds !.
Il sera bloqué jusqu’à la date de signature de l’acte de vente final.

En règle générale, le versement du séquestre doit intervenir quelques jours avant la date de signature du compromis de vente.
Il est toutefois possible de différer cette date si toutes les parties sont d’accord.
Lors de mon dernier achat, nous avons coupé la poire en deux.
50 % de la somme du séquestre a été versée quelques jours avant la date de la signature du compromis. Les 50 % restant devaient être versés dans un délai maximal de 15 jours après le compromis.

√  Restitution Sequestre Immobilier

Si vous avez versé un acompte ou une indemnité d’immobilisation, celle-ci vous sera restituée lors de l’acte de vente final. Elle viendra naturellement se déduire du prix d’achat final (prix du bien + frais de notaire).
Il existe 2 cas de figures où l’acompte vous sera remboursé directement sans pénalités :

  • 1er cas de figure : vous ne souhaitez plus acheter et vous utilisez votre délai légal de rétractation de 10 jours
  • 2nd cas de figure : les conditions suspensives de prêt mentionnées dans votre compromis de vente n’ont pu être honorées pour des raisons indépendantes de votre volonté (vous n’avez pas obtenu votre prêt, la commune a décidé de préempter le bien…)

Dans ces 2 cas de figure, le séquestre vous sera remboursé dans un délai maximum de 21 jours.

√  Restitution du Dépôt de Garantie en cas de non respect par l’acquéreur de ses engagements

Si pour des raisons qui vous sont propres et qui sont différentes de celles évoquées ci-dessus, vous étiez amenés à ne pas honorer votre achat, alors le séquestre serait considéré comme acquis au vendeur.
Si le séquestre ne suffit pas à couvrir le préjudice subi par le vendeur, une indemnité complémentaire pourra être exigée.
Dans le même esprit, si vous n’avez pas versé préalablement de séquestre, vous n’échapperez pas, pour autant, à l’indemnité qui pourrait vous être réclamée (clause pénale).

Le séquestre immobilier n’a désormais plus de secret pour vous !
Si cet article vous a éclairé, n’hésitez pas à le partager.
Vous aiderez d’autres investisseurs à investir plus sereinement.
Au plaisir
Claire
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