Après plusieurs mois d’interrogations, recherches, échanges avec de multiples investisseurs et conseillers fiscaux, j’ai pris la décision de créer ma SCI à l’IS.
Cette décision n’a pas été facile à prendre, comme vous pouvez vous en doutez !
D’ailleurs, je n’ai pas suivi la recommandation des conseillers fiscaux 😢.
Peut-être, vous posez-vous également des questions sur votre fiscalité actuelle.
Si vous vous interrogez sur la pertinence de la création d’une SCI à l’IS pour abriter vos investissements immobiliers, alors cet article devrait vous intéresser.
Je vous partage aujourd’hui les 7 raisons qui m’ont poussée à créer une SCI à l’IS.
Je vous révèle également les 2 points qui m’ont fait hésiter et pourquoi finalement j’ai validé l’option SCI à l ‘IS.
Opter pour le Bon Régime Fiscal : un choix difficile
Choisir la fiscalité la plus adaptée à sa situation est sans aucun doute la question la plus difficile à laquelle doit faire face un investisseur immobilier.
Comment, en effet, savoir si le régime fiscal choisi à un instant T sera tout aussi pertinent dans 5 ans, 10 ans, 20 ans ou plus ?
Tant de choses peuvent se passer à l’échelle d’une vie professionnelle, familiale, personnelle et d’investisseur …
Comment être sûre que les modalités de l’impôt ne vont pas se durcir au fil des années et ainsi devenir nettement moins favorables ?
La réponse à cette question semble donc mission impossible.
Et pourtant, pour avancer, pour continuer à investir, il faut faire des choix.
Aucun choix n’est parfait, aucune solution fiscale ne saurait répondre à toutes vos attentes.
L’idée consiste donc à retenir l’option qui solutionne le plus grand nombre de vos préoccupations fiscales. C’est ainsi que j’ai procédé.
Acheter en Société vs Acheter en Nom Propre
√ Avantages Achat en nom propre
Jusqu’à présent, j’ai toujours privilégié l’achat en nom propre.
♦ C’est en effet plus simple au niveau de la banque (vous empruntez à visage découvert ce qui rassure votre banquier)
♦ Vous pouvez percevoir vos loyers immédiatement et donc en vivre
♦ Vous bénéficiez d’une fiscalité intéressante au niveau de la plus-value si vous acceptez de conserver votre bien sur une certaine durée
Pas d’imposition sur celle-ci si le bien est conservé 22 ans (Juste des prélèvements sociaux à payer). Ni impôts ni prélèvements sociaux à payer si le bien est conservé 30 ans.
Ce système a incontestablement du bon car il offre une véritable souplesse.
Souplesse de disposer de ses revenus comme bon nous semble, souplesse de pouvoir revendre en profitant d’abattements pour durée de détention.
√ Les limites de l’achat en nom propre
Malgré tout, l’achat en nom propre présente également ses limites.
Celles-ci se situent dans l’impôt sur le revenu, que vous fassiez de la location nue (régime foncier) ou de la location en meublé (régime LMNP).
Dès lors que les revenus nets de charges, issus de vos locations sont positifs (loyers supérieurs aux charges), le solde de ces revenus s’ajoute à vos autres revenus pour déterminer votre niveau d’imposition.
Dans certains cas, cette augmentation de revenus vous amènera à passer dans une tranche d’imposition supérieure.
Et c’est précisément là où le bât blesse !
Plus vos revenus professionnels progressent et plus vous payez d’impôts sur vos loyers.
Plus vos loyers progressent et plus vous payez d’impôts sur vos revenus professionnels.
Si l’on ajoute à l’imposition sur les revenus, les prélèvements sociaux de 17,2 % on arrive à des niveaux d’imposition sur les loyers extrêmement lourds.
C’est la situation que j’ai connue au début de mes investissements immobiliers en location nue. Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, je vous invite à lire l’article « Fiscalité immobilière, ma pire erreur ».
Depuis j’ai privilégié le régime LMNP au réel.
Ce régime est incontestablement une très bonne solution fiscale. Il vous offre la possibilité de payer très peu d’impôts pendant plusieurs années.
Néanmoins, dès lors que vous êtes sur une stratégie à haut rendement (rentabilité supérieure à 10 %), même si vous investissez dans des appartements avec travaux et que vous amortissez votre bien, vous êtes vite rattrapés par la fiscalité et/ ou les cotisations sociales.
La SCI à l’IS apporte une vraie solution à cette problématique en proposant un taux d’imposition nettement plus favorable.
7 bonnes raisons pour créer sa SCI à l’IS
√ Une fiscalité plus douce pendant toute la durée d’exploitation du bien
L’idée de bénéficier d’un faible niveau d’imposition pendant toute la durée d’exploitation du bien et non pas uniquement pendant les 2 ou 5 premières années est sans aucun doute l’élément qui m’a le plus donné envie de m’intéresser à la SCI à l’IS.
♦ Un taux d’imposition plus faible
Dès lors que vous créez une SCI à l’IS, vous êtes comme son nom l’indique, imposés à l’impôt sur les Sociétés.
Cet impôt est le même pour toutes les sociétés à l’IS, qu’il s’agisse d’une SAS, SARL ou SCI.
Si vos bénéfices sont inférieurs à 38 120 €, le taux d’imposition s’élève à 15 %. Si vous générez un résultat supérieur à 38 120 €, en revanche, il s’élève à 25 %. Ce taux de 25% a d’ailleurs subi une baisse régulière sur les dernières années ( en 2016, il était supérieur à 33 % !).
Pour ceux d’entre vous qui sont dans des tranches d’imposition égales ou supérieures à 30 %, la comparaison est sans appel.
♦ SCI à l’IS charges déductibles : le jackpot !
Ceux d’entre vous qui font de la location nue en nom propre savent que le régime foncier ne permet pas de déduire certaines charges.
Pour en savoir plus sur ce sujet, je vous invite à lire l’article sur la location nue.
La SCI à l’IS, en revanche, offre la possibilité de déduire un maximum de charges.
Toutes les charges réelles qui se rapporte à votre activité sont déductibles.
Vous pouvez ainsi déduire les frais de notaire, les frais d’agence…et l’ensemble des charges se rapportant à l’exercice de votre activité commerciale (frais de déplacement, frais de fonctionnement…) .
Comparé au régime LMNP réel qui offre déjà la possibilité de déduire un très grand nombre de charges, la SCI à l’IS va donc un cran encore plus loin.
♦ Amortissements SCI à l’IS : même avantage qu’en LMNP régime réel
La SCI à l’IS vous permet de déduire les charges liées aux amortissements de votre investissement.
Qu’il s’agisse de l’amortissement de votre bien lui-même, des travaux ou du mobilier si vous faites de la location en meublé.
On retrouve ici les mêmes avantages de la SCI que ceux procurés par le statut LMNP régime réel.
En revanche, cela constitue une grosse différence avec le régime foncier ou la SCI à l’IR qui ne prennent pas en compte les charges d’amortissement.
Vous l’aurez compris, le gros avantage de la SCI à l’IS c’est de pouvoir cumuler, la déductibilité des charges liées aux amortissements, le déductibilité d’un maximum de charges d’exploitation, un taux de fiscalité plus clément.
Lorsqu’on conjugue ces 3 paramètres, on arrive à neutraliser l’impôt pendant un certain nombre d’années et ensuite on bénéficie d’une fiscalité particulièrement douce.
Si vous achetez des biens immobiliers que vous souhaitez conserver sur la durée, l’idée de minimiser sa fiscalité pendant 20, 30, 40 ans ou plus est forcément très séduisante.
√ Une fiscalité plus stable
La fiscalité en nom propre a connu des variations importantes à la hausse sur les dernières années. Il suffit de regarder l’évolution de la courbe des prélèvements sociaux pour s’en convaincre et ce n’est sans doute pas terminé.
A l’inverse, la fiscalité des sociétés est beaucoup plus stable. Lorsqu’elle évolue, c’est plutôt à la baisse et le mouvement devrait se poursuivre.
C’est particulièrement appréciable lorsque l’on investit dans l’immobilier.
En effet, qui n’a pas envie de faire des projections sur la durée sans être pris à la gorge par des hausses soudaines non planifiées ?
Cela permet de gérer sa trésorerie de façon sereine et de se projeter plus facilement dans de nouveaux investissements.
√ Société Civile Immobilière à L’IS : l’avantage d’une Fiscalité dite « opaque »
Comme évoqué au tout début de l’article, lorsqu’on achète en nom propre, les revenus issus des loyers interfèrent avec ceux issus des salaires, traitements et pensions sur un plan fiscal.
Un des gros avantages de la SCI (lorsque vous achetez en SCI à IS), c’est précisément qu’il n’y a aucune interférence entre vos différentes sources de revenus.
Vos salaires peuvent progresser, vos revenus liés au foncier également, vos revenus tirés de vos activités meublées aussi, vous ne paierez pour autant pas plus d’impôts au sein de votre SCI.
On parle à ce titre de fiscalité « opaque ». Les cloisons sont parfaitement étanches entre vos revenus personnels et ceux issus de votre société.
Le développement de votre business immobilier ne pénalise donc pas votre source de revenus principale ou vos sources annexes.
√ Diversifier les options fiscales
En matière d’investissements, il est toujours préférable de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Les magazines spécialisés comme les gestionnaires de patrimoine immobilier insistent en effet sur la nécessité de diversifier les risques.
Il me semble qu’en fiscalité le raisonnement est tout aussi valable.
Aujourd’hui le régime LMNP réel constitue une vraie niche fiscale.
Mais qu’en sera-t-il demain ? Sera-t-il toujours possible de continuer à déduire les charges liées aux amortissements tout en bénéficiant d’une faible imposition sur la plus-value ?
Les rumeurs sur de potentiels changements vont bon train.
Dans le doute, ayant déjà plusieurs biens en LMNP et plusieurs biens immobiliers en location nue, j’ai préféré diversifier les structures d’imposition.
En cas d’évolution défavorable de l’une ou l’autre, il me sera possible de basculer sur un régime fiscal plus opportun.
Un simple principe de précaution 😃.
√ Pouvoir faire indifféremment du meublé comme du nu
Si la plupart des investisseurs choisissent la SCI à l’IS pour abriter leurs investissements immobiliers c’est en très grande partie parce qu’elle offre la flexibilité de pouvoir faire de la location nue comme de la location meublée.
Si vous optez pour le régime foncier ou la SCI à l’IR, vous ne pourrez faire que de la location nue.
Précisons néanmoins, concernant la SCI à l’IR, qu’une tolérance est accordée pour une activité meublée si elle représente moins de 10 % des revenus globaux.
Si à l’inverse, vous optez pour le régime LMNP, une SARL ou une SAS vous ne pourrez faire que du meublé.
Ainsi, si vous avez décidé d’acheter un immeuble de rapport, il sera compliqué de savoir à l’avance si vous pourrez louer l’intégralité de l’immeuble en meublé ou non.
Peut-être que la demande locative pour du meublé dans la région que vous avez retenue n’est pas au rendez-vous.
Il est également possible que la demande pour du meublé soit au rendez-vous mais qu’au RDC de votre immeuble il y ait un local commercial (et donc un bail en location nue).
Dans ce cas, vous devrez pouvoir mixer location nue et location en meublé.
De la même façon, il n’est pas rare de voir des investisseurs acheter un immeuble déjà loué en location nue. Au fur et à mesure des départs des locataires, ils rénovent les appartements et transforment les locations nues en locations meublées ou location courte durée.
Pouvoir conserver une flexibilité dans son mode de gestion est indispensable.
La SCI à l’IS permet d’avoir cette flexibilité et donc de ne pas s’enfermer dans un mode de location précis.
√ Pouvoir acheter des biens avec ou sans travaux sans être pénalisés fiscalement
Autre flexibilité apportée par la SCI à l’IS, la possibilité d’acheter des biens avec ou sans travaux tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante.
Comme partagé précédemment, je privilégie dans 95 % des cas, des achats avec travaux.
J’y vois beaucoup d’avantages à commencer par le fait d’avoir un appartement parfaitement adapté à la demande locative.
Néanmoins, je comprends parfaitement que certains puisent préférer acheter des biens sans travaux ou avec un faible montant de travaux (manque de temps, belle opportunité de marché ..)
Si ces biens sont destinés à la location nue et que l’achat se fait en nom propre ou en SCI à l’IR, il y a de fortes changes que la fiscalité soit confiscatoire.
Si vous êtes dans une TMI à 30 % vous paierez 30% + 17,2 % soit 47,2% après abattement sur vos revenus locatifs. Dans le cas d’une TMI à 41% vous paierez 58,2 % et plus de 60 % au delà !
En optant pour une SCI à l’IS votre pression fiscale sera bien moindre.
Outre les charges d’exploitation, vous pourrez déduire les charges liées à l’amortissement de votre bien. Vous ne paierez ensuite que 15 % sur le solde positif.
√ Faciliter la transmission du patrimoine
♦ Equité entre les enfants
Le dernier avantage qui m’a motivée à m’orienter vers une SCI à l’IS est le fait de pouvoir préparer dans de bonnes conditions la transmission de notre patrimoine à nos 3 enfants.
Pour se faire, nous avons fait entrer nos enfants dans le capital social de la société dès sa création (SCI familiale). Nous augmenterons leurs parts dans le temps progressivement.
Ils disposent chacun du même nombre de parts de la SCI. L’équité est respectée.
Plus simple, me semble-t-il, de transmettre des parts sociales que de répartir des appartements qui se valoriseront différemment dans le temps créant ainsi des tensions sous-jacentes.
♦ Possibilité de garder le contrôle des opérations
Autre avantage de la SCI, nous gardons pleinement le contrôle de la gestion de notre patrimoine immobilier même si nos enfants sont entrés dans le capital de la SCI.
Pour ce faire, nous avons, à titre d’exemple, défini des statuts qui nous permettent de vendre comme bon nous semble sans pour autant avoir besoin de la validation des associés de la SCI. De la même façon, nos enfants qui sont associés ne peuvent revendre leurs parts de la SCI sans notre consentement.
Ainsi, lorsque nous donnerons la nue-propriété de nos biens à nos enfants, tout en conservant l’usufruit, nous pourrons continuer à piloter notre patrimoine en toute autonomie.
Principaux inconvénients SCI À L’Impôt sur les Sociétés
En dépit de ses nombreux avantages, la SCI à l’IS présente également 2 inconvénients importants.
√ Ne pas pouvoir sortir de l’argent tous les mois sans subir une nouvelle imposition
SI vous souhaitez vivre des revenus que vous générez avec votre SCI, cela risque d’être compliqué ou de vous coûter très cher.
En effet, lorsque qu’on veut sortir de l’argent d’une SCI à l’IS, il y a 2 façons de le faire.
Soit vous vous versez des dividendes, soit vous vous versez un revenu.
♦ Imposition dividendes SCI à l’IS
Si vous décidez de vous verser des dividendes, sachez que ceux-ci seront imposés, comme tous dividendes, à hauteur de 30 %.
Vous serez donc au final imposés 2 fois. Une première fois sur vos bénéfices et une seconde fois sur vos dividendes. Au final, votre note fiscale sera élevée.
Par ailleurs, sachez que pour se verser des dividendes, il faut faire des profits. Il faut donc que votre compte de résultat soit positif. Or comme expliqué plus haut, vous allez pouvoir passer en charge vos amortissements.
Il se peut donc qu’à la fin de l’année, vous dégagiez une trésorerie positive (vous générez du cash flow) mais qu’en revanche, compte tenu des amortissements déductible, votre résultat fiscal soit négatif.
Vous ne paierez donc pas d’impôts mais en revanche vous ne pourrez pas prélever de dividendes. Et pourtant, vous savez pertinemment qu’il y a de l’argent sur le compte.
♦ Imposition sur les rémunérations versées en SCI à l’IS
Si vous souhaitez vous verser une rémunération, sachez que vous devrez payer des charges sociales à hauteur de 45 % et payer également l’impôt sur le revenu afférent.
La SCI à l’IS n’est donc pas une structure fiscale intéressante pour les personnes qui souhaitent pouvoir disposer chaque mois du cash flow qu’elles ont créé.
En revanche, elle est intéressante pour les personnes qui souhaitent réinjecter le cash flow généré dans de nouveaux investissements.
Il devient possible de réinvestir de l’argent qui n’a pas été préalablement taxé. Un vrai luxe !
C’est d’ailleurs tout l’intérêt de la SCI à l’IS. C’est précisément pour cette raison que les investisseurs qui souhaitent multiplier rapidement les investissements, plébiscitent ce type de société.
A titre personnel, je me sers de la SCI à l’IS pour réinvestir.
Lorsque j’ai besoin de rentrées d’argent, je puise dans le cash flow généré en LMNP ou en revenus liés aux fonciers.
On voit donc ici l’intérêt de multiplier les régimes fiscaux.
√ Imposition lourde sur la plus-value de cession
Vous en avez sans doute entendu parler à plusieurs reprises car c’est le point systématiquement mis en avant lorsqu’on évoque la SCI à l’IS.
Lorsque vous revendez votre bien, le calcul de la plus-value de cession réintègre l’intégralité des amortissements que vous avez pratiqués.
Si vous cédez votre bien après l’avoir totalement amorti, votre prix d’achat comptable (prix d’achat initial – amortissements pratiqués) sera proche de O.
Pour être précis, le prix d’achat comptable sera proche de 15 % de votre prix initial ( l’amortissement se pratique sur une base de 85 %, le terrain (15%) n’étant pas amortissable).
Votre plus-value de cession sera donc comparable à votre prix de vente.
Vous paierez des impôts à 2 niveaux : au niveau de l’IS (soit 15 % soit 28 %) et au niveau des dividendes si vous souhaitez récupérer votre argent.
Vous perdez ainsi une bonne partie des économies d’impôt réalisées durant l’exploitation de votre bien.
Sachez qu’il existe des solutions pour amoindrir la plus-value.
Elles feront l’objet d’un autre article ou de coaching privés 😄
Ce qu’il faut retenir de la SCI à l’IS
En résumé, la SCI à l’IS est particulièrement intéressante si vous souhaitez :
♦ réduire votre pression fiscale durant la période d’exploitation de votre bien
♦ multiplier les investissements
♦ préparer votre succession
♦ conserver un maximum de flexibilité dans votre mode de location
A l’inverse, elle n’est pas forcément pertinente si
♦ vous souhaitez vivre de vos revenus liés au locatif
♦ vous êtes dans une tranche d’imposition inférieure à 30%,
♦ votre ambition n’est pas de multiplier les investissements immobiliers
J’espère que cet article vous aura permis de progresser dans votre réflexion sur ce sujet.
Sachez qu’il existe d’autres structures également pertinentes pour abriter vos investissements immobiliers : SARL de famille, SARL à l’IS, SAS, SCI À L’IR et autres statuts de la SCI.
La SCI à l’IS n’est qu’un des statuts de la SCI parmi d’autres.
N’hésitez pas à me partager vos réflexions sur ce sujet passionnant.
A très vite
Claire
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Bonjour Claire ! Cet article est parfaitement clair, bravo pour ton effort de simplification, c’est remarquable. Bise
Merci Claire !
Un plaisir a lire merci
Merci pour ce sympathique commentaire. Cela me fait très plaisir car le sujet n’est pas toujours très digeste !
Super article, très clair et précis!
Bonjour Claire,
Je me pose actuellement la même question. J’ai vu deux fiscalistes l’un me parle de SCI à l’IS et l’autre me le déconseille.
Avez-vous envisagé la SAS à l’IS ? Qu’en pensez-vous ?
Cordialement,
Oriane
Bonsoir Oriane,
Oui j’ai envisagé à un moment la SAS mais elle ne répondait pas à ma problématique.
Je cherchais un outil nous permettant de transmettre progressivement le patrimoine aux enfants (ce n’est pas la fonction de la SAS).
Je souhaitais que cet outil puisse me permettre d’acheter des immeubles de rapport (avec potentiellement des appartements déjà loués en location nue) or la SAS société commerciale par définition ne permet d’investir que dans du meublé.
Par ailleurs, il faut savoir qu’il est beaucoup plus difficile d’obtenir un financement avec une SAS qu’avec une SCI.
Néanmoins, il est vrai que certains investisseurs choisissent cette structure. La plupart du cas, c’est parce qu’ils souhaitent développer des activités de services annexes.
En espérant que cette réponse vous sera utile …
Bonne réflexion.
Claire
Merci pour ce blog et tous ces conseils avisés.
Bonjour Claire,
Merci pour tous ces articles partagés, toujours très intéressants et clairs 👍🏻
Peut-on créer une LMNP à deux associées ?
L’idée étant de partager nos compétences et revenus dans l’investissement immobilier.
Il s’agit d’une première acquisition.
A a-t-il des choses à savoir quand on envisage d’emprunter à deux sans lien familial ? (Une bonne idée d’article 😉)
Merci d’avance pour ton avis précieux
Pépite
Bonsoir Pépite,
Merci pour votre question.
C’est une bonne idée d’investir à 2 dès lors que vous êtes confiante sur la qualité de votre relation avec votre associée sur la durée …
Ceci revient à acheter en indivision et c’est tout à fait compatible avec l’option fiscale LMNP.
Si par exemple vous empruntez chacun 50 / 50, vos revenus seront également de 50 % pour chacun. Même remarque pour les charges qui seront imputées pour moitié à chacun.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, je vous conseille de définir en amont un cahier des charges précis sur les responsabilités de chacun. Cela permettra de répondre à des questions très pragmatiques comme Qui surveillera les travaux ? Qui s’occupera des locataires ou de la partie administrative.
Très bonne continuation.
Claire
Bonjour claire, l’article est top ! Cependant vers quelles banques se tourner ? La SCI à l’is est compliqué à valoriser aux yeux des banques, quelles sont les solutions ? Merci
Bonjour Morgane,
Merci pour votre commentaire très intéressant.
Je vous conseille si vous souhaitez emprunter via une SCI à l’IS de ne pas préciser à votre banque le type de SCI que vous avez choisi (IR ou IS).
Vous n’êtes pas obligée de le faire. Vous pouvez dire que vous réfléchissez à la meilleure option fiscale et que votre choix n’est pas encore mûr.
Pour ma part, le fait que j’emprunte via une SCI n’a pas posé de problème auprès de ma banque.
Je peux vous garantir que les investisseurs qui achètent via une SCI à l’IS sont très nombreux. Ils n’achètent jamais en utilisant leur cash. Ils réussissent à emprunter !
Je vous invite donc à tenter votre chance.
Bonne continuation
Bonjour,
Merci beaucoup pour cet article qui est très complet et qui permet de se faire une idée solide de la sci.
Cela fait un moment que je m’intéresse à l’immobilier (j’ai 29 ans), j’ai acheté 2 appartements en nom propre (1 que j’utilise personnellement 2016 et 1 en location courte durée 2018) et beaucoup de personnes m’ont dit que j’aurais dû créer une SCI mais ils sont incapables de me dire pourquoi… du coup je suis content de trouver un article complet.
J’ai déclaré mon logement dédié aux courtes durées en LMNP au réel car c’est le plus intéressant fiscalement pour les 10 premières années et en + cela permet aussi de me générer des rentes que je peux récupérer à titre perso, je ne dis pas non.
Tout au long de la lecture de votre article je me demandais si vous alliez aborder le sujet de la revente et surtout le « comment on fait pour récupérer des sous ?? » et j’y suis enfin arrivé. Et je suis très déçu, même si vous dites qu’il y des techniques permettant de réduire les taxes…
Au final, pour résumer un peu ce que j’ai compris de la SCI :
– j’investis et y consacre beaucoup de temps si ce n’est tout mon temps libre
– certes je peux déduire les charges et amortissement donc la sci ne paye pas trop d’impôt
– si je retire des sous en perso j’en perd la moitié (moins intéressant que lmnp réel ou micro)
– donc je continu à investir et à consacrer du temps sans rien y gagner
– lors de la vente je me fais taxer par la plus value car le bien est amorti
– si je veux récupérer les sous de la vente je sors des dividendes et là je perd la moitié du bien
Donc au final j’ai l’impression qu’on y gagne rien du tout, non ? si ce n’est la transmission pour laquelle il y a peut être des abattements plus intéressants. Et peut être que c’est intéressant si on habite le bien…
C’est un peu comme si on gérait une entreprise avec tout ce que ça implique mais que l’on y gagne rien du tout ! En fin de compte, c’est la France !
Bonsoir Amrani,
Merci pour ce commentaire très intéressant et désolée pour ma réponse tardive.
Comme partagé dans l’article SCI, il n’y a pas de système fiscal qui coche toutes les cases et soit idéal…
Chacun présente ses avantages et ses inconvénients.
Aujourd’hui, il est clair que le régime le plus intéressant pour les personnes qui font du meublé est le régime LMNP au réel. Vous êtes très peu ou pas fiscalisés pendant un long moment et vous pouvez « sortir » l’argent facilement.
Tout serait parfait si ce régime était amené à perdurer. Or nul peut le garantir. Beaucoup de spécialistes prédisent sa disparition ou des modification substantielles qui supprimeraient son attractivité.
Il est donc souhaitable de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
La SCI à l’IS est une alternative intéressante. Certes vous êtes taxés lorsque vous revendez mais vous payez très peu ou pas d’impôts pendant toute la durée d’exploitation de votre bien.
Vous ne pouvez pas gagner sur tous les tableaux. Certes, il n’est pas souhaitable de sortir de l’argent mais vous pouvez utiliser l’argent non taxé pour continuer à investir. Vous irez ainsi 2 fois plus vite.
Qu’est-ce qui vous empêche l’année ou vous vendez, de réinvestir pour limiter l’imposition sur la plus-value en créant des charges ?
Bonne réflexion.
Claire
Article très intéressant et précis: Merci, j’ai appris des choses!
Merci Emma.Contente de savoir que cet article vous a été utile.
Bonjour,
Merci beaucoup pour cette article très limpide, toute fois est il obligatoire de faire une déclaration à la mairie pour mettre sa résidence principale en colocation meublé ? Pour des raisons de place de parking public.
Bonjour Stéphane,
Non il n’est absolument pas nécessaire de faire de déclaration en mairie dans votre cas pour votre projet de colocation.
La déclaration en maire ne se justifie que lorsqu’il y a création de logement ou division.
Très bonne continuation.Claire
Merci Claire pour cet éclairage très intéressant.
Investisseuse en immobilier (je vis de mes revenus), j’exploite mes biens en location meublée (courte durée + colocation), j’ai opté initialement pour le régime LMNP qui est effectivement le « paradis », trop beau pour être vrai ou du moins pour durer. Je vous rejoins sur la disparition imminente ou la perte drastique d’attractivité de ce régime dans lequel on gagne sur tous les plans !
Ayant rapidement dépassé les plafonds de revenus du régime LMNP, j’ai basculé sous le régime LMP qui propose certains avantages de la SCI soumis à l’IS dont la déductibilité des amortissements (également réintégrés dans le calcul de la +value en cas de revente)
Par contre, les revenus que je perçois (une partie du cash flow) n’est pas soumis à charges sociales (SSI : 45% des revenus), c’est le résultat fiscal qui est soumis aux charges sociales venant atténuer le poids social (en cas de résultat fiscal nul, un forfait SSI d’env. € 2500 est dû) en plus du poids fiscal proche de 0 (grâce au jeu des amortissements).
Bref, LMP vs SCI à l’IS, je dirais que c’est finalement la dimension patrimoniale et successorale que l’on veut donner à notre activité qui permettrait de trancher. Le régime LMP me semble en période d’exploitation le régime le plus optimisé encore.
Qu’en pensez vous ?
Bien cordialement
Marie
sujet à l’IS si ce n’est que les revenus que je perçois de mon activité ne sont pas directement soumis aux charges sociales (ex. RSI) puisque c’est le
Bonsoir Marie,
Merci pour votre commentaire.
Oui vous avez raison il y a des similitudes entre le régime LMP, SCI à l’IS et même LMNP. Dans les 3 cas, il est possible de déduire de ses revenus locatifs un grand nombre de charges ainsi que les charges liées à l’amortissement du bien, de travaux et du mobilier. Cela permet en général de rester déficitaire plusieurs années.
Par ailleurs, tant que l’activité reste déficitaire, il n’y a pas d’impôts à payer.
En revanche, dès que l’activité devient positive au sens comptable du terme (existence d’un bénéfice), le régime LMP me semble beaucoup plus lourdement imposé que la SCI à l’IS.
D’une part, comme vous l’avez rappelé, en LMP il faut s’acquitter des SSI (environ 35 % du bénéfice) ce qui n’est pas le cas SCI à l’IS .
D’autres part, en termes d’impôts, l’imposition est plus lourde ( imposition IR vs imposition IS).
En revanche , ce qui joue en faveur du LMP, c’est le fait de pouvoir percevoir son cash flow tous les mois. En SCI à l’IS, il n’est pas pertinent de sortir l’argent de la société pour en vivre… Ceci constitue une grosse différence
Pour conclure,comme exprimé à plusieurs reprises, il n’y a pas ( hormis le LMNP ) de régime qui coche toutes les cases de ce que pourrait souhaiter l’investisseur.
Le régime LMP peut être intéressant dès lors que l’on s’arrange pour rester déficitaire. A défaut, le seul poids des SSI pénalise fortement le LMP en comparaison des autres options fiscales.
J’espère Marie avoir répondu à votre question.
Bonne continuation.
Claire
Bonjour,
Vous ne parlez pas de holding et de l’avantage de la non impostion mère fille !!!!!!!!!!!!!!
Vous avez raison Victoire !
Difficile de tout aborder dans un même article , la matière étant déjà dense.
Sans doute un bon sujet à traiter dans un prochain article….
Merci pour cet article intéressant et précis! Une petite question – vous avez parlé de “l’intérêt de multiplier les régimes fiscaux”.
Est-ce que ça veut dire qu’on peut investir en nom propre pour un bien ( par exemple LMNP avec revenus locatifs de moins de 23K par an) ET en SCI à l’is pour un autre bien (pour réinvestir l’argent etc) ?
Je cherche une solution pour avoir un peu de cash flow chaque mois mais aussi pour construire un patrimoine!
Merci 🙂
Bonjour Chris,
Oui en effet, il est pertinent de « multiplier les régimes fiscaux » afin de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
Donc, vous pouvez tout à fait investir en nom propre d’un côté et en société (Sci ou Sarl …) de l’autre.
De cette façon, vous bénéficierez des avantages de chacune de ces options.
Bien à vous
Claire
Bonjour Claire, et merci pour vos explications claires et très utiles !
Je souhaite développer un patrimoine, sans impacter mon IR, et permettre une transmission fiscalement intéressante.
La SCI à l’IS semble la plus adaptée. Je n’ai pas nécessairement besoin des cash-flow, et donc de dividendes, et les bénéfices dégagés petit à petit, pourront être réinvestis dans d’autres acquisitions (la holding mère/fille, pourrait aussi être intéressante par la suite avec le frottement fiscal de 5% si j’ai bien compris qui permet de remonter les dividendes=bénéfices des SCI avec un IS de 5% de 28% et convention de trésorerie entre les différentes sci pour la gestion des différents besoins éventuels entre chacune)
Cependant j’ai une question concernant la vente d’un bien sur une SCI à l’IS, qui reste possible et parfois intéressante si besoin de liquidités.
La plus value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la VNC (prix acquisition – amortissements comptable), donc l’IS non payé pendant plusieurs années, est rattrapé par cette impôt.
Plus on vend le bien tard, plus l’amortissement est important et donc la VNC proche de 0, et donc la plus value élevée.
Que se passe t’il si avant la vente de ce bien, je procède à une nouvelle acquisition avec un emprunt bancaire ou non qui va donc aussi créer un nouvelle amortissement comptable.
Les amortissements sont ils cumulatifs si plusieurs biens sur la même sci ? Au niveau du bilan comptable, les amortissements ne sont pas il me semble assigné à un bien précis mais bien général sur une seule ligne.
Donc j’aurais tendance à dire que le fait d’acheter un second bien, et de vendre le premier sur le même exercice permet de créer un nouvelle amortissements comptable au bilan, qui bénéfice au calcul de la VNC du bien à vendre, qui ne serait plus proche de 0, et donc rendrait la plus value moins importante… Voir nulle.
Est si simple ?
Je vous remercie pour votre aide !
Bonjour Vian,
Merci pour cette excellente question :).
Vous avez bien compris le mécanisme de la SCI à l’IS me semble t-il et vous avez totalement raison.
Plus la plus-value est importante et plus la durée de détention du bien a été longue, plus la base imposable sera importante.
Donc, en effet, on peut perdre à la revente le bénéfice des économies fiscales générées pendant l’exploitation du bien.
En matière de fiscalité, il n’y a pas de magie !
Une façon d’adoucir la fiscalité de la plus-value, comme vous le soulignez, consiste à acheter l’année fiscale de la revente un nouveau bien, idéalement avec travaux.
Les frais de notaire, les différents amortissements pratiqués vont permettre de limiter le montant de la plus-value à payer.
L’enjeu dans ce cas est de bien maitriser le calendrier de l’achat avec celui de la revente.
Une autre façon d’échapper à la fiscalité de la plus-value est tout simplement de transmettre son bien à ses enfants et de les encourager à poursuivre son exploitation.
Très bonne journée
Claire
Bonjour Claire
Merci beaucoup pour votre article très intéressant.
J’ai 3 questions :
1/ créer une SCI à l’IS avec les parents et enfants mineurs marcherait-il dans le cas où la SCI va investir avec un prêt bancaire (les banques acceptent les mineurs …)
2/ vous dites que vous allez faire le démembrement et donation de la nue-propriété des parts de la SCI plus tard. Pourquoi n’avez vous pas fait le démembrement des parts de la SCI dès la création ? Est ce qu’il y a des contraintes fiscales ou des banques ?
3/ quel est le meilleur scénario en cas d’enfants mineurs et achat à crédit :
A/ faire une SCI avec les parents seulement
a.1: puis démembrement et donation plus tard
a.2 : démembrement dès la création
B/ faire une SCI avec les parents + enfants
b.1: puis démembrement et donation plus tard
b.2 ou démembrement dès la création
Merci pour votre réponse
Cordialement
Fethi
Oups désolée de répondre si tardivement à vos questions hyper intéressantes que je viens de retrouver dans ma boite mail.
1/ Oui il est possible de créer une SCI avec des enfants mineurs même si vous empruntez.
Il suffit de leur attribuer un nombre symbolique de parts à la création de la SCI
2/ Oui en effet, nous avons décidé de faire le démembrement et la donation de la nu-propriété des parts de SCI ultérieurement à la création de la SCI.
Ceci pour 2 raisons principales :
– une donation de parts de SCI doit s’inscrire dans une stratégie globale de donation qui intègre tout le patrimoine.
A la date de création de la SCI, cette stratégie n’était pas du tout élaborée et donc pas prête. Nous avons souhaité prendre le temps de réfléchir d’une façon globale.
– il n’y avait pas d’urgence pour faire la donation de la SCI dans la mesure où nous savions que pendant plusieurs années le passif serait proche de l’actif, donc valeur des parts à transmettre très très faible voir nulle
3/ Difficile de définir le meilleur scénario car tout dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Dans notre cas, il nous a semblé pertinent d’intégrer les enfants dès la création (avec toutefois un nombre de parts symbolique) et ensuite dans un second temps de réfléchir au démembrement.
Le plus simple est d’entamer une discussion avec votre notaire et en parallèle avec un avocat fiscaliste si vous souhaitez avoir un autre avis.
Bonne réflexion.
Claire