Pourquoi j’ai créé ma SCI à l’IS ?

 

sci à l'isAprès plusieurs mois d’interrogations, recherches, échanges avec de multiples investisseurs et conseillers fiscaux, j’ai pris la décision de créer ma SCI à l’IS.
Cette décision n’a pas été facile à prendre, comme vous pouvez vous en doutez !
D’ailleurs, je n’ai pas suivi la recommandation des conseillers fiscaux 😢.
Peut-être, vous posez-vous également des questions sur votre fiscalité actuelle.
Si vous vous interrogez sur la pertinence de la création d’une SCI à l’IS pour abriter vos investissements immobiliers, alors cet article devrait vous intéresser.
Je vous partage aujourd’hui les 7 raisons qui m’ont poussée à créer une SCI à l’IS.
Je vous révèle également les 2 points qui m’ont fait hésiter et pourquoi finalement j’ai validé l’option SCI à l ‘IS.

Opter pour le Bon Régime Fiscal : un choix difficile

Choisir la fiscalité la plus adaptée à sa situation est sans aucun doute la question la plus difficile à laquelle doit faire face un investisseur immobilier.
Comment, en effet, savoir si le régime fiscal choisi à un instant T sera tout aussi pertinent dans 5 ans, 10 ans, 20 ans ou plus ?
Tant de choses peuvent se passer à l’échelle d’une vie professionnelle, familiale, personnelle et d’investisseur …
Comment être sûre que les modalités de l’impôt ne vont pas se durcir au fil des années et ainsi devenir nettement moins favorables ?
La réponse à cette question semble donc mission impossible.
Et pourtant, pour avancer, pour continuer à investir, il faut faire des choix.
Aucun choix n’est parfait, aucune solution fiscale ne saurait répondre à toutes vos attentes.
L’idée consiste donc à retenir l’option qui solutionne le plus grand nombre de vos préoccupations fiscales. C’est ainsi que j’ai procédé.

Acheter en Société vs Acheter en Nom Propre

√  Avantages Achat en nom propre

Jusqu’à présent, j’ai toujours privilégié l’achat en nom propre.
♦  C’est en effet plus simple au niveau de la banque (vous empruntez à visage découvert ce qui rassure votre banquier)
♦  Vous pouvez percevoir vos loyers immédiatement et donc en vivre
♦  Vous bénéficiez d’une fiscalité intéressante au niveau de la plus-value si vous acceptez de conserver votre bien sur une certaine durée
Pas d’imposition sur celle-ci si le bien est conservé 20 ans (Juste des prélèvements sociaux à payer). Ni impôts ni prélèvements sociaux à payer si le bien est conservé 30 ans.
Ce système a incontestablement du bon car il offre une véritable souplesse.
Souplesse de disposer de ses revenus comme bon nous semble, souplesse de pouvoir revendre en profitant d’abattements pour durée de détention.

√  Les limites de l’achat en nom propre

Malgré tout, l’achat en nom propre présente également ses limites.
Celles-ci se situent dans l’imposition sur vos revenus, que vous fassiez de la location nue (régime foncier) ou de la location meublée (régime LMNP).
Dès lors que les revenus nets de charges, issus de vos locations sont positifs (loyers supérieurs aux charges), le solde de ces revenus s’ajoute à vos autres revenus pour déterminer votre niveau d’imposition.
Dans certains cas, cette augmentation de revenus vous amènera à passer dans une tranche d’imposition supérieure.
Et c’est précisément là où le bât blesse !

Plus vos revenus professionnels progressent et plus vous payez d’impôts sur vos loyers.
Plus vos loyers progressent et plus vous payez d’impôts sur vos revenus professionnels.
Si l’on ajoute à l’imposition sur les revenus, les prélèvements sociaux de 17,2 % on arrive à des niveaux d’imposition sur les loyers extrêmement lourds.

C’est la situation que j’ai connue au début de mes investissements immobiliers en location nue. Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, je vous invite à lire l’article « Fiscalité immobilière, ma pire erreur ».
Depuis j’ai privilégié le régime LMNP au réel.
Ce régime est incontestablement une très bonne solution fiscale. Il vous offre la possibilité de payer très peu d’impôts pendant plusieurs années.
Néanmoins, dès lors que vous êtes sur une stratégie à haut rendement (rentabilité supérieure à 10 %), même si vous investissez dans des appartements avec travaux  et que vous amortissez votre bien, vous êtes vite rattrapés par la fiscalité et/ ou les cotisations sociales.

La SCI à l’IS apporte une vraie solution à cette problématique en proposant un taux d’imposition nettement plus favorable.

7 bonnes raisons pour créer sa SCI à l’IS

sci à l'is

√  Une fiscalité plus douce pendant toute la durée d’exploitation du bien

L’idée de bénéficier d’un faible niveau d’imposition pendant toute la durée d’exploitation du bien et non pas uniquement pendant les 2 ou 5 premières années est sans aucun doute l’élément qui m’a le plus donné envie de m’intéresser à la SCI à l’IS.

♦  Un taux d’imposition plus faible

Dès lors que vous créez une SCI à l’IS, vous êtes comme son nom l’indique, imposés à l’impôt sur les Sociétés.
Cet impôt est le même pour toutes les sociétés à l’IS, qu’il s’agisse d’une SAS, SARL ou SCI.
Si vos bénéfices sont inférieurs à 38 120 €, le taux d’imposition s’élève à 15 %. Si vous générez un résultat supérieur à 38 120 €, en revanche, il s’élève à 28 %. Ce taux de 28 % devrait d’ailleurs prochainement être réévalué à la baisse à 25 % en 2022 (pour se rapprocher de la moyenne européenne).
Pour ceux d’entre vous qui sont dans des tranches d’imposition supérieures à 30 %, la comparaison est sans appel.

♦  SCI à l’IS charges déductibles : le jackpot !

Ceux d’entre vous qui font de la location nue en nom propre savent que le régime foncier ne permet pas de déduire certaines charges.
Pour en savoir plus sur ce sujet, je vous invite à lire l’article sur la location nue en cliquant ici
La SCI à l’IS, en revanche, offre la possibilité de déduire un maximum de charges.
Toutes les charges réelles qui se rapporte à votre activité sont déductibles.
Vous pouvez ainsi déduire les frais de notaire, les frais d’agence…et l’ensemble des charges se rapportant à l’exercice de votre activité (frais de déplacement, frais de fonctionnement…) .

Comparé au régime LMNP réel qui offre déjà la possibilité de déduire un très grand nombre de charges, la SCI à l’IS va donc un cran encore plus loin.

♦  Amortissements SCI à l’IS : même avantage qu’en LMNP régime réel

La SCI à l’IS vous permet de déduire les charges liées aux amortissements de votre investissement.
Qu’il s’agisse de l’amortissement de votre bien lui-même, des travaux ou du mobilier si vous faites de la location meublée.
On retrouve ici les mêmes avantages que ceux procurés par le statut LMNP régime réel.

En revanche, cela constitue une grosse différence avec le régime foncier ou la SCI à l’IR qui ne prennent pas en compte les charges d’amortissement.

Vous l’aurez compris, le gros avantage de la SCI à l’IS c’est de pouvoir cumuler, la déductibilité des charges liées aux amortissements, le déductibilité d’un maximum de charges d’exploitation, un taux de fiscalité plus clément.
Lorsqu’on conjugue ces 3 paramètres, on arrive à neutraliser l’impôt pendant un certain nombre d’années et ensuite on bénéficie d’une fiscalité particulièrement douce.
Si vous achetez des biens que vous souhaitez conserver sur la durée, l’idée de minimiser sa fiscalité pendant 20, 30, 40 ans ou plus est forcément très séduisante.

√  Une fiscalité plus stable

La fiscalité en nom propre a connu des variations importantes à la hausse sur les dernières années. Il suffit de regarder l’évolution de la courbe des prélèvements sociaux pour s’en convaincre et ce n’est sans doute pas terminé.

sci à l'is
A l’inverse, la fiscalité des sociétés est beaucoup plus stable. Lorsqu’elle évolue, c’est plutôt à la baisse et le mouvement devrait se poursuivre.

C’est particulièrement appréciable lorsque l’on investit dans l’immobilier.
En effet, qui n’a pas envie de faire des projections sur la durée sans être pris à la gorge par des hausses soudaines non planifiées ?
Cela permet de gérer sa trésorerie de façon sereine et de se projeter plus facilement dans de nouveaux investissements.

√  Société Civile Immobilière à L’IS : l’avantage d’une Fiscalité dite “opaque”

Comme évoqué au tout début de l’article, lorsqu’on achète en nom propre, les revenus issus des loyers interfèrent avec ceux issus des salaires, traitements et pensions sur un plan fiscal.
Un des gros avantages lorsque vous achetez en SCI à IS, c’est précisément qu’il n’y a aucune interférence entre vos différentes sources de revenus.
Vos salaires peuvent progresser, vos revenus fonciers également, vos revenus tirés de vos activités meublées aussi, vous ne paierez pour autant pas plus d’impôts au sein de votre SCI.
On parle à ce titre de fiscalité “opaque”. Les cloisons sont parfaitement étanches entre vos revenus personnels et ceux issus de votre société.
Le développement de votre business immobilier ne pénalise donc pas votre source de revenus principale ou vos sources annexes.

√  Diversifier les options fiscales

sci à l'is

En matière d’investissements, il est toujours préférable de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Les magazines spécialisés comme les gestionnaires de patrimoine insistent en effet sur la nécessité de diversifier les risques.
Il me semble qu’en fiscalité le raisonnement est tout aussi valable.
Aujourd’hui le régime LMNP réel constitue une vraie niche fiscale.

Mais qu’en sera-t-il demain ? Sera-t-il toujours possible de continuer à déduire les charges liées aux amortissements tout en bénéficiant d’une faible imposition sur la plus-value ?
Les rumeurs sur de potentiels changements vont bon train.
Dans le doute, ayant déjà plusieurs biens en LMNP et plusieurs biens en location nue, j’ai préféré diversifier les structures d’imposition.
En cas d’évolution défavorable de l’une ou l’autre, il me sera possible de basculer sur un régime fiscal plus opportun.
Un simple principe de précaution 😃.

√  Pouvoir faire indifféremment du meublé comme du nu

Si la plupart des investisseurs choisissent la SCI à l’IS pour abriter leurs investissements immobiliers c’est en très grande partie parce qu’elle offre la flexibilité de pouvoir faire de la location nue comme de la location meublée.
Si vous optez pour le régime foncier ou la SCI à l’IR, vous ne pourrez faire que de la location nue.
Précisons néanmoins, concernant la SCI à l’IR, qu’une tolérance est accordée pour une activité meublée si elle représente moins de 10 % des revenus globaux.
Si à l’inverse, vous optez pour le régime LMNP, une SARL ou une SAS vous ne pourrez faire que du meublé.

sci à l'isAinsi, si vous avez décidé d’acheter un immeuble de rapport, il sera compliqué de savoir à l’avance si vous pourrez louer l’intégralité de l’immeuble en meublé ou non.
Peut-être que la demande locative pour du meublé dans la région que vous avez retenue n’est pas au rendez-vous.
Il est également possible que la demande pour du meublé soit au rendez-vous mais qu’au RDC de votre immeuble il y ait un local commercial (et donc un bail en location nue).

Dans ce cas, vous devrez pouvoir mixer location nue et location meublée.
De la même façon, il n’est pas rare de voir des investisseurs acheter un immeuble déjà loué en location nue. Au fur et à mesure des départs des locataires, ils rénovent les appartements et transforment les locations nues en locations meublées ou location courte durée.
Pouvoir conserver une flexibilité dans son mode de gestion est indispensable.
La SCI à l’IS permet d’avoir cette flexibilité et donc de ne pas s’enfermer dans un mode de location précis.

√  Pouvoir acheter des biens avec ou sans travaux sans être pénalisés fiscalement

Autre flexibilité apportée par la SCI à l’IS, la possibilité d’acheter des biens avec ou sans travaux tout en bénéficiant d’une fiscalité intéressante.
Comme partagé précédemment, je privilégie dans 95 % des cas, des achats avec travaux.
J’y vois beaucoup d’avantages à commencer par le fait d’avoir un appartement parfaitement adapté à la demande locative.

Néanmoins, je comprends parfaitement que certains puisent préférer acheter des biens sans travaux ou avec un faible montant de travaux (manque de temps, belle opportunité de marché ..)
Si ces biens sont destinés à la location nue et que l’achat se fait en nom propre ou en SCI à l’IR, il y a de fortes changes que la fiscalité soit confiscatoire.
Si vous êtes dans une TMI à 30 % vous paierez 30% + 17,2 % soit 47,2% après abattement sur vos revenus locatifs. Dans le cas d’une TMI à 41% vous paierez 58,2 % et plus de 60 % au delà !

En optant pour une SCI à l’IS votre pression fiscale sera bien moindre.
Outre les charges d’exploitation, vous pourrez déduire les charges liées à l’amortissement de votre bien. Vous ne paierez ensuite que 15 % sur le solde positif.

√  Faciliter la transmission du patrimoine

♦  Equité entre les enfants

Le dernier avantage qui m’a motivée à m’orienter vers une SCI à l’IS est le fait de pouvoir préparer dans de bonnes conditions la transmission de notre patrimoine à nos 3 enfants.
Pour se faire, nous avons fait entrer nos enfants dans le capital social de la société dès sa création. Nous augmenterons leurs parts dans le temps progressivement.
Ils disposent chacun du même nombre de parts. L’équité est respectée.
Plus simple, me semble-t-il, de transmettre des parts sociales que de répartir des appartements qui se valoriseront différemment dans le temps créant ainsi des tensions sous-jacentes.

♦ Possibilité de garder le contrôle des opérations

Autre avantage de la SCI, nous gardons pleinement le contrôle de la gestion de notre patrimoine même si nos enfants sont entrés dans le capital.
Pour ce faire, nous avons, à titre d’exemple, défini des statuts qui nous permettent de vendre comme bon nous semble sans pour autant avoir besoin de la validation des associés. De la même façon, nos enfants qui sont associés ne peuvent revendre leurs parts sans notre consentement.
Ainsi, lorsque nous donnerons la nue-propriété de nos biens à nos enfants, tout en conservant l’usufruit, nous pourrons continuer à piloter notre patrimoine en toute autonomie.

Principaux inconvénients SCI À L’Impôt sur les Sociétés

En dépit de ses nombreux avantages, la SCI à l’IS présente également 2 inconvénients importants.

√  Ne pas pouvoir sortir de l’argent tous les mois sans subir une nouvelle imposition

SI vous souhaitez vivre des revenus que vous générez avec votre SCI, cela risque d’être compliqué ou de vous coûter très cher.
En effet, lorsque qu’on veut sortir de l’argent d’une SCI à l’IS, il y a 2 façons de le faire.
Soit vous vous versez des dividendes, soit vous vous versez un revenu.

♦  Imposition dividendes SCI à l’IS

Si vous décidez de vous verser des dividendes, sachez que ceux-ci seront imposés, comme tous dividendes, à hauteur de 30 %.
Vous serez donc au final imposés 2 fois. Une première fois sur vos bénéfices et une seconde fois sur vos dividendes. Au final, votre note fiscale sera élevée.
Par ailleurs, sachez que pour se verser des dividendes, il faut faire des profits. Il faut donc que votre compte de résultat soit positif. Or comme expliqué plus haut, vous allez pouvoir passer en charge vos amortissements.
Il se peut donc qu’à la fin de l’année, vous dégagiez une trésorerie positive (vous générez du cash flow) mais qu’en revanche, compte tenu des amortissements déductible, votre résultat fiscal soit négatif.

Vous ne paierez donc pas d’impôts mais en revanche vous ne pourrez pas prélever de dividendes. Et pourtant, vous savez pertinemment qu’il y a de l’argent sur le compte.

♦  Imposition sur les rémunérations versées en SCI à l’IS

Si vous souhaitez vous verser une rémunération, sachez que vous devrez payer des charges sociales à hauteur de 45 % et payer également l’impôt sur le revenu afférent.

La SCI à l’IS n’est donc pas une structure fiscale intéressante pour les personnes qui souhaitent pouvoir disposer chaque mois du cash flow qu’elles ont créé.
En revanche, elle est intéressante pour les personnes qui souhaitent réinjecter le cash flow généré dans de nouveaux investissements.
Il devient possible de réinvestir de l’argent qui n’a pas été préalablement taxé. Un vrai luxe !
C’est d’ailleurs tout l’intérêt de la SCI à l’IS. C’est précisément pour cette raison que les investisseurs qui souhaitent multiplier rapidement les investissements, plébiscitent ce type de société.

A titre personnel, je me sers de la SCI à l’IS pour réinvestir.
Lorsque j’ai besoin de rentrées d’argent, je puise dans le cash flow généré en LMNP ou en revenus fonciers.
On voit donc ici l’intérêt de multiplier les régimes fiscaux.

√  Imposition lourde sur la plus-value de cession

Vous en avez sans doute entendu parler à plusieurs reprises car c’est le point systématiquement mis en avant lorsqu’on évoque la SCI à l’IS.
Lorsque vous revendez votre bien, le calcul de la plus-value de cession réintègre l’intégralité des amortissements que vous avez pratiqués.
Si vous cédez votre bien après l’avoir totalement amorti, votre prix d’achat comptable (prix d’achat initial – amortissements pratiqués) sera proche de O.

Pour être précis, le prix d’achat comptable sera proche de 15 % de votre prix initial ( l’amortissement se pratique sur une base de 85 %, le terrain (15%) n’étant pas amortissable).
Votre plus-value de cession sera donc comparable à votre prix de vente.
Vous paierez des impôts à 2 niveaux : au niveau de l’IS (soit 15 % soit 28 %) et au niveau des dividendes si vous souhaitez récupérer votre argent.
Vous perdez ainsi une bonne partie des économies d’impôt réalisées durant l’exploitation de votre bien.
Sachez qu’il existe des solutions pour amoindrir la plus-value.
Elles feront l’objet d’un autre article ou de coaching privés 😄

Ce qu’il faut retenir de la SCI à l’IS

En résumé, la SCI à l’IS est particulièrement intéressante si vous souhaitez :
♦  réduire votre pression fiscale durant la période d’exploitation de votre bien
♦  multiplier les investissements
♦  préparer votre succession
♦  conserver un maximum de flexibilité dans votre mode de location

A l’inverse, elle n’est pas forcément pertinente si
♦  vous souhaitez vivre de vos revenus locatifs
♦  vous êtes dans une tranche d’imposition inférieure à 30%,
♦  votre ambition n’est pas de multiplier les investissements immobiliers

J’espère que cet article vous aura permis de progresser dans votre réflexion sur ce sujet.
Sachez qu’il existe d’autres structures également pertinentes pour abriter vos investissements immobiliers : SARL de famille, SARL à l’IS, SAS, SCI À L’IR …
La SCI à l’IS n’est qu’un modèle parmi d’autres.
N’hésitez pas à me partager vos réflexions sur ce sujet passionnant.
A très vite
Claire

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