Rentabilité Locative : Que faut-il Viser ?

Vous êtes sur le point d’acheter un bien locatif.
Vos premiers calculs de rentabilité sont finalisés et vous vous demandez si le résultat obtenu est satisfaisant ou pas.
Vous vous rendez compte qu’il est difficile de comparer votre investissement avec d’autres investissements tant les chiffres divergent d’un bien et d’une région à l’autre.
Bref vous naviguez à vue et aimeriez avoir des repères pour prendre de bonnes décisions.

Dans cet article, je vous explique le niveau de rentabilité locative que vous devez systématiquement viser pour réussir vos investissements et ainsi dormir tranquillement  sur vos 2 oreilles.
En appliquant ces conseils, vous serez dans une positon très favorable pour investir sur le long terme et continuer à bénéficier du financement des banques.

rentabilité locative : que faut-il viser ?

Calcul Rentabilité Locative

Calculer la rentabilité locative d’un bien est simple et rapide.
Il suffit de faire le rapprochement entre le coût de l’investissement réalisé et les loyers générés sur l’année concernée.
On distingue 3 niveaux de calcul de la rentabilité locative.

⇒  La Rentabilité Locative Brute

= (Loyer mensuel X 12) / ( Prix d’achat du bien incluant frais d’agence + frais de notaire + travaux + ameublement si location meublée) X 100

Exemple : Achat d’un 2 P de 110 k€. Frais d’agence de 5,5 K€. Frais de notaire de 8,7 K€. Travaux de 8 k€. Loyer de 800 € hors charges.

Rentabilité locative brute = (800 € X 12) / (110 K€ + 5,5 K€ + 8,7 K€ + 8 K€) x 100 = 7,3 %.
Pour information, la rentabilité locative brute moyenne à Paris s’établit entre 3,5 et 5%.
En Province, elle se situe entre 6 et 8 %.
En tant qu’investisseuse, vous devez viser des niveaux de rentabilité supérieure à ces chiffres. Je vous explique pourquoi dans cet article.

⇒  La Rentabilité Locative Nette de Charges

On déduit alors des loyers l’ensemble des charges qui n’incombent qu’au propriétaire.

Rentabilité locative nette =  (Loyer mensuel hors charges  X 12) – (charges de copropriété non récupérables – travaux d’entretien et réparation-intérêts d’emprunt-taxe foncière-assurance-autres frais spécifiques)                                –                                                      / (Prix d’achat du bien incluant frais d’agence + frais de notaire + travaux + ameublement si location meublée) X 100

Exemple : Charges de copropriété de 900€, travaux de réparation de 400 K€, intérêts de 1100€, taxe foncière de 430€, assurance PNO de 81€.

Rentabilité locative nette : (800€ x 12 – 900€ – 400€ – 1100€ -430€ – 81 €) / (110 K€ + 5,5 K€ + 8,7 K€ + 8 K€) x 100 = 4,4 % = 5 %

⇒  La Rentabilité Nette Nette d’Impôts

On déduit des charges précédentes les charges d’impôts : impôts sur les revenus locatifs et prélèvements sociaux.

Je vous invite à systématiquement calculer ces 3 niveaux de rentabilité. La rentabilité brute locative vous donnera un premier aperçu du rendement de votre achat. Vous pourrez la comparer à celle d’ achats de biens de même nature dans votre zone géographique.

Vous pourrez également comparer votre rentabilité brute à des placements de nature différente ( livrets A= 0,75%, assurance vie =2,50%, actions = 4 à 5% ….)
Par ailleurs, les 2 autres calculs de rentabilité nette vous permettront de mesurer la déperdition entre le brut et le net net. Plus l’écart entre le taux brut et le taux net d’impôts sera faible et plus votre investissement sera optimisé (vous aurez en effet minimisé vos charges et vos impôts).

Si vous avez emprunté pour votre achat, bien que ce premier calcul soit intéressant et indispensable, il ne suffit pas à lui seul à définir si votre investissement est pertinent ou non.
En effet, un investissement pertinent est un investissement qui ne vous met pas dans une situation de trésorerie délicate. On s’intéressera donc également à la notion de cash-flow.

Dégagez un Cash-Flow positif : la Règle d’Or d’un investissement gagnant

⇒  La Notion de Cash-Flow

Un investissement locatif réussi est un investissement qui vous génère un cash-flow positif. C’est un investissement qui chaque mois vous rapporte plus qu’il ne vous coûte.

Non seulement vous couvrez l’intégralité de vos frais mais en plus vous dégagez un profit, de la trésorerie que l’on appelle cash-flow.

Ce cash-flow est très important. Il va vous permettre au fil des mois de vous constituer une réserve de trésorerie. Vous pourrez ainsi absorber les dépenses non prévues (petites réparations, travaux votés en copropriété,coup de peinture, vacance locative …).
La finalité étant que vous n’ayez plus rien à sortir de votre poche une fois votre acquisition réalisée.
De cette façon, votre patrimoine se construit de façon autonome tout en vous générant des revenus complémentaires. Vous êtes par ailleurs en situation favorable pour continuer à emprunter auprès de votre banque.

Vous pouvez donc investir à nouveau. Vous avez ainsi construit un cercle vertueux…
A défaut, un cash-flow négatif vous met dans une situation compliquée vis à vis de votre banque. Il devient potentiellement impossible d’ emprunter à nouveau.
Si la notion de cash-flow vous intéresse, n’hésitez pas à consulter l’article : “Augmenter son Cash-Flow : 6 Astuces”

⇒  Couvrir à minima l’Intégralité des Frais

Il existe 2 types de frais dans un investissement locatif :

  • Les frais liés à l’emprunt : remboursement mensuel du capital, des intérêts, de l’assurance
  • Ceux liés à l’exploitation du bien : charges de copropriété, assurance, taxe foncière …auxquels se rajoutent des frais comme l’électricité, le chauffage, internet si vous avez opté pour la location de courte durée par exemple.

Votre achat doit vous permettre de couvrir ces 2 types de frais en laissant un excédent.
Cet excédent peut être symbolique. Il fournit juste la preuve que votre investissement s’autofinance, ce qui est le gage d’un investissement réussi.

Plus l’excédent sera élevé, plus vous générerez des revenus complémentaires. Pour atteindre des revenus complémentaires importants, il vous faudra viser des stratégies de location à haut rendement ( co-location, location de courte durée, division d’appartements …)

⇒  La Règle des 80 %

Une façon rapide de vous assurer que votre rentabilité locative est satisfaisante est de respecter la règle des 80%.
Vos mensualités d’emprunt doivent représenter 80 % maximum de vos revenus locatifs.    Les 20 % restants couvriront les charges et votre excédent.

Si vous n’arrivez pas à respecter cette règle, vous pouvez jouer sur 2 leviers :

  • Soit vous réduisez vos mensualités. Vous pouvez par exemple allonger la durée de votre emprunt ou renforcer votre apport personnel.
  • Soit vous augmentez vos revenus locatifs en choisissant des formes de location à meilleur rendement (meublé, colocation, location de courte durée …).

Certes, cette règle est exigeante. Elle présente le gros avantage de vous permettre de départager rapidement les bonnes affaires des mauvaises affaires.
Elle vous aide également à vous poser les bonnes questions sur la durée de votre emprunt ou le type de location que vous souhaitez faire.

⇒  Exemple Personnel

Il y a 3 ans, j’ai repéré un joli 2 pièces dans la grande couronne parisienne.
Prix d’achat : 130 k€. Emprunt sur 15 ans avec mensualités de 875 €/mois.

Après plusieurs simulations en location meublée à l’année (loyer avec charges de 900€/mois maximum ), j’en étais arrivée à la conclusion que cet achat n’était pas si pertinent que ça.                                                                                                                  Et pourtant le prix avait été bien négocié, l’appartement était top, sa localisation parfaite et les charges de co-propriété très faibles (500 €/an).
Donc je n’avais pas envie d’abandonner la partie.
Je me suis donc reposée des questions sur le mode de location possible.

L’appartement ne se prêtant pas à la colocation, j’ai regardé si il y avait un marché pour la location de courte durée. La réponse étant positive, j’ai décidé de changer de stratégie de mode de location. Je me suis lancée dans la location de courte et moyenne durée. La règle des 80 % a été très facilement respectée et le cash-flow s’élève à plus de 1 000€/mois.
Cette règle a donc été salutaire pour m’aider à me poser les bonnes questions. Elle m’a permis de générer une rentabilité locative élevée.

Corrélation rentabilité et cash-flow ?

La réponse à cette question est directement liée à la durée de votre emprunt.

Prenons l’exemple d’un emprunt de 100 k€ sur une durée de 15 ans. Mathématiquement le remboursement de votre emprunt représentera annuellement entre 7,9 % et  8,2 % de votre prix d’achat. Soit 6,7 % de remboursement de capital (100 K€/15) et 1,2% à 1,5 % de remboursements d’intérêts et assurance.

Si vous ajoutez les charges de votre bien, il faudra intégrer 2% supplémentaires à minima.Vous ne pourrez donc dégagez un cash flow positif que si vous visez une rentabilité supérieure à 10 %…

Si vous empruntez sur 20 ans, le remboursement de votre crédit vous coûtera autour de 6,5 %. Soit 5 % de remboursement de capital et 1,2% à 1,5 % de remboursement d’intérêts et assurance. Ajoutons 2,5 % de charges, vous pourrez dégager un excédent en visant 9 % de rentabilité.
Se fixer un objectif de rentabilité de 10 % est donc la meilleure façon de vous assurer un cash flow positif ….

Cas particulier des personnes qui achètent avec leurs liquidités

Pour les personnes qui achètent avec leurs liquidités (ce que je ne recommande pas comme expliqué dans l’article “Faut-il emprunter pour ses investissements locatifs ?”) la règle des 80% ne fait pas sens puisqu’il n’y a pas d’emprunt.

Il faudra donc dans ce cas se concentrer sur les 3 calculs de rentabilité locative en veillant à maximiser la rentabilité nette nette d’impôts …L’optimisation fiscale sera un enjeu intéressant.
Plus globalement, viser une rentabilité nette nette intéressante sera une belle invitation à viser des rentabilités brutes à minima de 10 %….

Et vous, chères investisseuses, prenez-vous en compte cette notion de cash-flow dans vos investissements ? Je suis impatiente de vous lire dans la zone commentaires ci-dessous…
A vos claviers
Claire
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