Vous êtes sur le point d’acquérir un bien locatif.
Vos premiers calculs de rentabilité d’une location sont finalisés et vous vous demandez si le résultat obtenu est satisfaisant ou pas.
Certains d’entre vous se posent peut-être également la question de savoir s’ils ont bien utilisé la bonne formule de calcul. N’auraient -ils pas oublié certaines charges ?
Par ailleurs, vous vous rendez compte qu’il est difficile de comparer votre investissement avec d’autres projets locatifs tant les chiffres divergent d’un bien et d’une ville à l’autre.
Bref vous naviguez à vue et aimeriez avoir des repères solides pour prendre de bonnes décisions et savoir si vous faites réellement une bonne affaire.
Dans cet article, je vous explique le niveau de rentabilité de la location que vous devez systématiquement viser pour réussir vos opérations immobilières et ainsi dormir tranquillement sur vos 2 oreilles.
En appliquant ces conseils, vous serez dans une positon très favorable pour investir en immobilier sur le long terme et continuer à bénéficier du financement des banques.
Par souci de simplicité, je parlerai aussi bien de rentabilité de la location que de rendement dans cet article en considérant qu’il s’agit de la même chose.
Les plus puristes me diront qu’il y a une différence, et c’est vrai.
Calcul Rentabilité Locative
Calculer la rentabilité brute de la location ou plus exactement le rendement issu du locatif brut d’un bien est simple et rapide.
Il suffit de faire le rapport entre le coût de l’investissement réalisé et les rentes générés sur l’année concernée.
On peut ensuite affiner le taux de rendement obtenu en intégrant différents types de charges.
Au final, on distingue 3 niveaux de calcul du rendement.
Voici la formule pour chacun de ces niveaux.
⇒ La Rentabilite Locative Brute
= (Loyer mensuel hors charges X 12) / ( Prix d’acquisition du bien incluant frais d’agence + frais de notaire + rénovation) X 100
Exemple : Achat d’un 2 P de 110 k€. Frais d’agence de 5,5 K€. Frais de notaire de 8,7 K€. Rénovation de 8 K€. Loyer de 800 € hors charges.
Rentabilité brute locative = (800 € X 12) / (110 K€ + 5,5 K€ + 8,7 K€ + 8 K€) x 100 = 7,3 %.
Pour information, le rendement issu du locatif brut moyen à Paris s’établit entre 3% et 4%.
En Province, il se situe entre 5 et 7%.
En tant qu’investisseur, vous devez viser des niveaux de rendement supérieur à ces chiffres.
Je vise pour ma part systématiquement des rendements locatifs supérieurs ou égaux à 10 %. Je vous explique pourquoi dans cet article.
⇒ La rentabilité Nette de Charges
On déduit alors des rentes l’ensemble des charges qui n’incombent qu’au propriétaire.
Rentabilité de la location nette = (Loyer mensuel hors charges X 12) – (charges de copropriété non récupérables – travaux d’entretien et réparation – intérêts d’emprunt-taxe foncière-assurance PNO – autres frais spécifiques) – / (Prix d’achat du bien incluant frais d’agence + frais de notaire + rénovation) X 100
Exemple : Charges de copropriété de 900€, petites rénovations de 400 €, intérêts de 1100€, taxe foncière de 430€, assurance PNO de 81€.
Rendement locatif net : (800€ x 12 – 900€ – 400€ – 1100€ – 430€ – 81 €) / (110 K€ + 5,5 K€ + 8,7 K€ + 8 K€) x 100 = 5,%
⇒ La Rentabilité Nette d’Impôt
On déduit des revenus précédents les charges d’impôts sur les revenus issus de la location et prélèvements sociaux.
Je vous invite à calculer ces 3 niveaux de rentabilité.
Le rendement brut locatif vous donnera un premier aperçu de la fourchette dans laquelle se place votre projet immobilier. Vous pourrez comparer le taux de rendement obtenu à celui d’ acquisitions immobilières de même nature dans votre zone géographique.
Vous pourrez également comparer votre rendement brut à des placements de nature différente ( livrets A= 0,75%, assurance vie =2,50%, actions = 4 à 5% ….)
Par ailleurs, les 2 autres calculs de rendement net vous permettront de mesurer la déperdition entre le brut et le net net. Plus l’écart entre le taux brut et le taux net d’impôt sera faible et plus votre investissement sera optimisé.
Vous aurez en effet minimisé vos charges locatives et opté pour la bonne stratégie fiscale.
Si vous avez emprunté pour votre achat, bien que le calcul du rendement locatif soit intéressant et indispensable, il ne suffit pas à lui seul à définir si votre investissement est pertinent ou non.
En effet, une fois que vous savez que votre rendement brut est de 5%, 6 %, 7 % ou 8 %, qu’en concluez vous ?
Cela vous permet -il de dire que vous faites une bonne affaire ?
Absolument pas et c’est bien là les limites de cet indicateur.
Pour rappel, un investissement pertinent est un investissement qui ne vous met pas dans une situation de trésorerie délicate.
Il va donc falloir se pencher sur un autre indicateur : le cash flow.
Dégagez un Cash Flow positif : la Règle d’Or d’un investissement gagnant
⇒ La Notion de Cash Flow
Un investissement dans la location réussi est un investissement qui vous génère un cash flow positif. C’est un investissement qui chaque mois vous rapporte plus qu’il ne vous coûte.
Non seulement vous couvrez l’intégralité de vos sorties de trésorerie mais en plus vous dégagez un profit, de la trésorerie que l’on appelle cash flow.
Ce cash flow est très important. Il va vous permettre au fil des mois de vous constituer une réserve de trésorerie. Vous pourrez ainsi absorber les dépenses non prévues (petites réparations, rénovations votées en copropriété, coup de peinture, vacance locative …).
La finalité étant que vous n’ayez plus rien à sortir de votre poche une fois votre acquisition réalisée.
De cette façon, votre patrimoine se construit de façon autonome tout en vous générant des revenus complémentaires. Vous êtes par ailleurs en situation favorable pour continuer à emprunter auprès de votre banque.
Vous pouvez donc investir à nouveau, un cercle vertueux a été construit…
A défaut, un cash flow négatif vous met dans une situation compliquée vis à vis de votre banque. Il devient potentiellement impossible d’ emprunter à nouveau.
Si la notion de cash flow vous intéresse, n’hésitez pas à consulter l’article : « Augmenter son Cash-Flow : 6 Astuces »
⇒ Couvrir à minima l’Intégralité des sorties de trésorerie
Il existe 2 types de sorties de trésorerie pour un investissement dans la location :
- Les sorties de trésorerie liées à l’emprunt : remboursement mensuel du capital, des intérêts, de l’assurance
- Celles liées à l’exploitation du bien : charges de copropriété, assurance, taxe foncière … auxquels se rajoutent des frais comme l’électricité, le chauffage, internet si vous avez opté pour la location de courte durée par exemple.
Votre achat doit vous permettre de couvrir ces 2 types de « frais » en laissant un excédent.
Cet excédent peut être symbolique. Il fournit juste la preuve que votre investissement s’autofinance, ce qui est le gage d’un investissement réussi.
Plus l’excédent sera élevé, plus vous générerez des revenus complémentaires.
Pour atteindre des revenus complémentaires importants, il vous faudra viser des stratégies de location à haut rendement ( co-location, location de courte durée, division d’appartements …)
⇒ La Règle des 70 %
Une façon rapide de vous assurer que votre cash flow est bien orienté est de respecter la règle des 70%.
Vos mensualités d’emprunt doivent représenter 70 % maximum de vos revenus issus de la location. Les 30 % restants couvriront les charges et votre excédent.
Si vous n’arrivez pas à respecter cette règle, vous pouvez jouer sur 2 leviers
- Soit vous réduisez vos mensualités. Vous pouvez par exemple allonger la durée de votre emprunt ou renforcer votre apport personnel.
- Soit vous augmentez vos revenus issus de la location en choisissant des formes de location à meilleur rendement (meublé, colocation, location de courte durée …).
Certes, cette règle est exigeante. Elle présente le gros avantage de vous permettre de départager rapidement les bonnes affaires des mauvaises affaires.
Elle vous aide également à vous poser les bonnes questions sur la durée de votre emprunt ou le type de location que vous souhaitez faire.
⇒ Exemple personnel de Calcul de Rendement Locatif
Il y a 3 ans, j’ai repéré un joli 2 pièces dans la grande couronne parisienne.
Prix d’achat : 130 k€. Emprunt sur 15 ans avec mensualités de 875 €/mois.
Après plusieurs simulations en location meublée à l’année (loyer avec charges de 900€/mois maximum ), j’en étais arrivée à la conclusion que cet achat n’était pas si pertinent que ça. Et pourtant le prix avait été bien négocié, l’appartement était top, sa localisation parfaite et les charges de co-propriété très faibles (500 €/an).
Donc je n’avais pas envie d’abandonner la partie.
Je me suis donc reposée des questions sur le mode de location possible.
L’appartement ne se prêtant pas à la colocation, j’ai regardé si il y avait un marché pour la location de courte durée. La réponse étant positive, j’ai décidé de changer de stratégie de mode de location. Je me suis lancée dans la location de courte durée. La règle des 70 % a été très facilement respectée et le cash-flow s’élève à plus de 1 000€/mois.
Cette règle a donc été salutaire pour m’aider à me poser les bonnes questions. Elle m’a permis de générer une rentabilité de la location élevée.
Corrélation entre rentabilité de la location et cash flow ?
Si nous sommes d’accord pour dire que le cash flow est un indicateur essentiel pour valider la pertinence d’une opération immobilière, quel type de rendement faut-il viser pour générer un cash flow positif ?
C’est une question que je me suis souvent posée à mes débuts.
Aujourd’hui, je suis en mesure de vous dire que la réponse à cette question est directement liée à la durée de votre emprunt et au taux que vous avez négocié.
Si vous empruntez sur des durées courtes comme moi (15 ans), il vous faudra viser un taux de 10%.
Je vous démontre pourquoi.
Prenons l’exemple d’un emprunt de 100 k€ sur une durée de 15 ans.
Mathématiquement, le remboursement de votre emprunt représentera annuellement entre 7,9 % et 8,2 % de votre prix d’achat.
Tout simplement parce que le remboursement du capital s’élèvera à 6,7 % (100 K€/15 ans) auquel il faudra ajouter suivant la période d’emprunt entre 1,2% et 1,5 % de remboursements d’intérêts et assurance.
Si vous ajoutez les charges de votre bien, il faudra intégrer 2 à 3 % supplémentaires à minima.Vous ne pourrez donc dégagez un cash flow positif que si vous visez une rentabilité supérieure à 10 %…
Si vous empruntez sur 20 ans, le remboursement de votre crédit vous coûtera autour de 6,5 %. Soit 5 % de remboursement de capital et 1,2% à 1,5 % de remboursement d’intérêts et assurance. Ajoutons 2,5 % de charges, vous pourrez dégager un excédent en visant 9 % de rentabilité.
Se fixer un objectif de rentabilité locative de 10 % est donc la meilleure façon de vous assurer un cash flow positif …
Si vous souhaitez vivre de vos revenus locatifs, cela devient une règle de base.
Cas particulier des personnes qui investissement en immobilier avec leurs liquidités
Pour les personnes qui investissent en immobilier avec leurs liquidités (ce que je ne recommande pas comme expliqué dans l’article « Faut-il emprunter pour ses investissements locatifs ? ») la règle des 70% ne fait pas sens puisqu’il n’y a pas d’emprunt.
Il faudra donc, dans ce cas, se concentrer sur les 3 calculs de rentabilité de la location en veillant à maximiser le rendement net net d’impôts …L’optimisation fiscale sera un enjeu intéressant.
Plus globalement, viser une rentabilité nette nette intéressante sera une belle invitation à viser des rendements bruts à minima de 10 %….
Et vous, chères investisseuses, prenez-vous en compte cette notion de cash flow dans vos investissements ? Je suis impatiente de vous lire dans la zone commentaires ci-dessous…
A vos claviers
Claire
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