Rénover un Appartement : Mes Meilleures Astuces

Rénover un Appartement ! Voici une étape que je trouve personnellement bien sympathique car c’est l’opportunité de redonner du charme ou même une âme à des espaces qui ont perdu tout attractivité.
Dans cet article, je vous partage mes meilleurs secrets d’investisseur immobilier pour réussir la rénovation de votre appartement.
Je vous explique lorsque vous démarrez vos travaux de rénovation par quoi commencer. Je vous montre comment rénover un appartement à moindre coût.
Enfin cerise sur la gâteau, vous découvrirez comment la suppression d’une simple cloison a métamorphosé un de mes appartements.

Privilégier les appartements avec Rénovation

⇒  Appartement à Rénover : l’Opportunité de Mieux Négocier

Lorsque j’achète un bien, je privilégie systématiquement les appartements qui nécessitent idéalement des rénovations importantes.
En général, les rénovations effraient les acquéreurs potentiels.
En me positionnant sur des appartements à rénover, je réduis donc le nombre de personnes intéressées.
La négociation devient beaucoup plus facile. Le propriétaire sait pertinemment que son bien est plus compliqué à vendre. Il a par ailleurs peu de chances de relouer son appartement dans cet état et il en est conscient !
Il est donc souvent pressé d’arriver à un accord.
J’ai personnellement observé, à chacune de mes acquisitions, une corrélation directe entre le niveau de rénovation nécessaire et la négociation obtenue.
Mes meilleures rentabilité sont clairement atteintes dans les appartements qui ont nécessité le plus de rénovation.

⇒ Optimiser sa Fiscalité en Rénovant un Appartement

Autre avantage à privilégier les appartements avec travaux de rénovation : l’optimisation de votre fiscalité.
Si vous choisissez comme mode de location, la location nue, il vous est possible de déduire les rénovations de vos revenus locatifs. Vous économisez donc directement des sommes non négligeables.
Pour en savoir plus sur les charges que l’on peut déduire en location nue, n’hésitez pas à lire l’article dédié à la location nue.

Si vous optez pour de la location meublée et que vous choisissez le régime LMNP au réel, vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs les charges liées à l’amortissement de vos rénovations.
Pour vos simulations d’imposition, je vous invite à prendre en compte une durée d’amortissement de 10 ans pour vos rénovations. Celle-ci sera à affiner en fonction de la nature des travaux (des travaux d’isolation seront par exemple amortis sur une durée plus longue).
Néanmoins, cette simulation vous donnera une première indication des économies réalisées.
Au final, compte tenu de ces réductions d’impôt, les rénovations vous coûtent beaucoup moins cher que les sommes versées aux artisans.
C’est particulièrement sensible si vous êtes dans des tranches élevées d’imposition.
Rénover un appartement vous permet donc de revaloriser un bien tout en optimisant votre fiscalité.

Rénover un Appartement Par Quoi Commencer ?

⇒  Faire un état des lieux précis de la rénovation souhaitée

La première démarche lorsqu’on a décidé de rénover un appartement consiste à réaliser un état des lieux précis de ce que l’on souhaite faire.
C’est du bon sens, me direz-vous ? Certes, mais dans la pratique, on a tendance à prendre trop de raccourcis sur cette étape.
Voici les 4 règles que j’applique systématiquement.

          1. Conserver tout ce qui a du charme

J’essaie de garder tout ce qui donne du caractère à l’appartement : présence d’une jolie cheminée, poutres apparentes, fenêtres avec formes uniques, alcôve …
Il s’agira plus tard de mettre en relief ces différents éléments qui donneront de la personnalité au logement.

          2. Agrandir les espaces

C’est devenu maintenant un réflexe de partir à la chasse aux murs séparateurs que je peux enlever, cheminées sans charme ou très abîmées que je peux supprimer, portes qui peuvent être éliminées, tuyaux volumineux qui peuvent être détruits, déplacés ou encastrés…
Bien souvent, il est facile de décloisonner certains espaces à son goût.
C’est l’opportunité de créer une meilleure circulation dans l’appartement et donner une impression de plus grand volume.

Vous découvrez dans la photo ci-dessus l’entrée d’un appartement que j’ai acheté il y a quelques années. Cet appartement avait beaucoup de mal à se vendre en raison du couloir étroit qui caractérisait l’entrée.
Le séjour attenant au couloir manquait par ailleurs de clarté.

Ce défaut m’a semblé facile à corriger.
J’ai tout simplement fait supprimer la séparation par mon artisan.

Nous avons ainsi métamorphosé l’appartement qui a gagné immédiatement en volume et clarté.
Je vous laisse juger.
Nous avons bien sûr conservé les poutres en bois qui donnent beaucoup de charme à l’appartement ainsi qu’une jolie cheminée.

Dès que c’est possible, dans le même esprit de ce qui a été fait pour cet appartement, je fais supprimer par mon artisan la séparation qui sépare la cuisine du salon.
Je peux ainsi redéfinir les espaces d’une façon beaucoup plus moderne et gagner en volume.
En supprimant par ailleurs des conduits de cheminées ou vieilles cheminées très abimées, je récupère de la surface au sol.
Dans certaines villes où le prix au m2 est élevé, inutile de préciser que c’est particulièrement intéressant.
D’une façon générale, plus les espaces sont petits (studio, 2 ou 3 pièces) et plus vous valorisez votre bien en apportant volume et surface au sol supplémentaires.

          3. Faire entrer la lumière

J’attache beaucoup d’importance à apporter un maximum de lumière naturelle aux différentes pièces de l’appartement.
Parfois, il y a très peu de choses à faire pour faire entrer un véritable puits de lumière.
Supprimer les murs séparateurs par exemple peut suffire comme dans cet exemple.
Une fois la cloison supprimée, le salon est tout simplement devenu une pièce traversante.
Il est baigné de lumière du matin au soir contenu de son exposition est/ouest.

Dans d’autres cas, c’est plus compliqué mais il y a toujours des solutions.
Il peut s’agir d’agrandir ou de créer une fenêtre, intégrer un vitrage dans une porte pleine, transformer une fenêtre en porte, intégrer une verrière…

         4. Repenser les espaces pour gagner en praticité et fluidité

Lorsque je décide de rénover un appartement, j’essaie de raisonner comme si je n’avais pas de contraintes.
L’inverse donc de ce que vous lirez dans la plupart des manuels…
En général, on vous incite à repérer l’emplacement des arrivées d’eau et tuyaux d’évacuation et construire votre plan à partir de ces éléments.
Personnellement je raisonne différemment. Je réfléchis à ce qui ferait le plus de sens pour la personne qui va vivre dans l’appartement.

Faut-il privilégier à cet endroit une cuisine ou une salle de bain ? Peut-on imaginer une salle de bain à proximité directe de la chambre ?  A-t-on besoin d’une entrée aussi importante ? La cuisine n’est-elle pas trop grande ?
Une fois que le plan me semble pertinent, je rencontre des artisans pour en discuter.
Certains, vous l’avez sans doute remarqué, sont plus flexibles, plus créatifs que d’autres.
Si vous leur expliquez l’intérêt d’apporter les modifications que vous proposez, il y a de grandes choses pour qu’ils vous aident à trouver des solutions.
Dans plusieurs cas, ils sont allés encore plus loin que moi en me proposant des solutions de rénovation auxquelles je n’avais pas pensé.

En général, lorsque vous rénovez complètement un appartement, le champ des possibles est très important. Donc ne vous limitez pas à ce que vous croyez possible.
Faites comme si tout était possible.
Si en revanche, tous les artisans que vous avez sollicités sont unanimes pour dire que vos demandes vont trop loin, repensez vos plans. Vous trouverez une solution intermédiaire qui sera de toutes façons plus intéressante que la situation actuelle.

⇒  Valider la faisabilité de la rénovation de votre appartement

Au fur et à mesure où vous avancez dans votre projet de rénovation, il est indispensable  de vous assurer que celui-ci est en phase avec le règlement de copropriété d’une part et les règles d’urbanisme de votre ville d’autre part.

√  Rénover un appartement en respectant le règlement de copropriété

D’une façon générale, si vous avez acheté un bien au sein d’une copropriété, sachez que vous avez le droit de faire ce que vous souhaitez au sein des parties privatives de cette copropriété.
En clair vous êtes libre de faire ce que bon vous semble dans votre appartement comme changer les couleurs à condition toutefois… de ne pas toucher à la structure de l’immeuble.
Ainsi, vous pouvez supprimer des cloisons si elles ne sont pas porteuses.
Si en revanche, vous avez décidé d’enlever un mur porteur ou une cheminée, le chantier devient plus compliqué. Vous devez obtenir l’accord des copropriétaires et donc convoquer une assemblée générale extraordinaire si vous êtes pressés.
Dans la majorité des cas, vous devrez faire appel à un architecte pour faire valider votre projet.

Par ailleurs, sachez que certains règlements intérieurs de copropriété vous imposent des artisans, des matériaux ou coloris bien précis.
Si vous faites repeindre votre porte d’entrée, votre balcon …il y a de fortes chances pour que vous soyez obligés de respecter le cahier des charges défini dans le règlement. Et on le comprend facilement, il en va de l’unité de l’ensemble de la copropriété.
Pour être fixé rapidement sur votre sort, consultez très en amont de votre rénovation le règlement de copropriété.

√  Etre en phase avec les obligations légales d’urbanisme

Dans certains cas, il sera nécessaire de consulter le service urbanisme de votre ville.
Vous serez peut-être amenés à faire une déclaration préalable de travaux.
Cette déclaration est nécessaire dès lors que vous modifiez l’aspect extérieur de votre appartement (fenêtres, volets, portes, peinture …).
Les délais pour obtenir des autorisations étant souvent longs, j’avoue qu’à titre personnel, je démarre les démarches dès la signature du compromis.
Inutile en effet d’attendre la signature finale pour avancer.

Rénover un appartement à moindre coût

Pour rénover un appartement à moindre coût, j’utilise 2 techniques très simples.

⇒  Faire un appel d’offres

Je fais faire à minima 2 devis idéalement 3. Je choisis systématiquement des entrepreneurs qui coordonnent l’ensemble des rénovations.
C’est la solution qui, avec le recul, me semble la plus confortable. Vous n’avez qu’un seul interlocuteur et le chantier avance plus vite.
Plus besoin de régler les conflits d’agenda ou d’intérêt entre les différents corps de métier. Un vrai bonheur pour sa tranquillité d’esprit et finalement son portefeuille car vous louez votre bien plus rapidement.
Ces différents devis me permettent de comparer les tarifs et donc de négocier au mieux les prix.

⇒  Acheter soi-même les matériaux

Le matériel représentent entre 30 et 40 % du coût total d’une rénovation.
En maîtrisant ce poste, je réalise de substantielles économies et contrôle la qualité de l’intégralité des achats.
D’une part, je prends le temps de choisir des équipements et les couleurs qui me plaisent et qui bénéficient de promotions intéressantes.
D’autre part, je peux rendre ce qui n’est pas utilisé (carrelage, parquet …).
Donc pas de gâchis.
En opérant ainsi depuis plusieurs années, j’ai appris à reconnaître les bons plans, les bons fournisseurs, les bonnes plateformes sur internet.
Le plus souvent, j’essaie de regrouper mes achats, ce qui me permet de négocier des remises supplémentaires.
Lorsque je peux anticiper mes achats pour profiter de périodes de soldes importantes (Noël, été, Black Friday..) je le fais sans hésiter.

J’espère que cet article vous permettra d’être mieux armés pour rénover votre appartement avec succès.
Sans doute, avez-vous également des conseils que vous aimeriez suggérer.
N’hésitez pas à le faire ainsi qu’à partager cet article s’il vous a inspirée.
Je l’ai écrit dans le cadre de l’évènement inter-blogueurs « Mes Meilleures Astuces en Immobilier » que j’ai eu le plaisir d’organiser. En partageant cet article, vous m’aiderez donc à faire connaître ce blog.
A très vite
Claire

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