Premier Investissement Locatif : Par où commencer ?

Premier investissement locatif : par où commencer ?Réaliser son premier investissement locatif est une étape importante qui génère généralement enthousiasme et inquiétudes.
Enthousiasme d’une part, car cet investissement nous ouvre de nouvelles perspectives en termes de projets, de revenus, de patrimoine …
Inquiétudes d’autre part, car nous engageons des sommes importantes, nous empruntons sur la durée, nous prenons des chemins que n’avons encore jamais explorés.

Ce sentiment « mitigé » est tout à fait légitime, nous sommes nombreux à l’avoir vécu !
Pour conserver l’enthousiasme en réduisant la zone d’inquiétude, il est important de bien se préparer et de baliser les différentes étapes du parcours de l’investisseur immobilier.
Comment mettre toutes les chances de son côté pour réussir son premier investissement  locatif sans se disperser et sans s’épuiser inutilement ?
Voilà ce que je vous propose de découvrir dans cet article.

 En préambule : Viser raisonnable pour son premier investissement locatif

Le premier investissement locatif revêt une importante toute particulière. La réussite de ce 1er investissement conditionne la suite de notre parcours d’investisseur.
Si nous réussissons notre 1er achat, il y a de fortes chances que notre motivation soit au plus haut pour poursuivre l’aventure et reproduire l’exercice .
Nous aurons appris, balisé les différentes étapes, démystifié le parcours de l’investisseur.
Bref nous serons dans une position confortable pour multiplier les investissements.

A l’inverse si nous nous heurtons à de trop grosses difficultés, si nous nous épuisons sur le projet nous risquons de tirer des conclusions hâtives sur le fait que l’immobilier n’est pas fait pour nous. Ce qui serait bien dommage …
Pour mettre toutes les chances de son côté, il est donc souhaitable de commencer par un projet raisonnable (taille d’appartement, importance des travaux, situation géographique ….)

Se former pour prendre les bonnes décisions

La première étape consistera à se former pour maitriser le plus possible son sujet. Il s’agit d’apprendre, de comprendre et de se poser les bonnes questions. Cet apprentissage peut se faire sous forme de lecture de livres, de blogs, de vidéos.
Elle peut également prendre la forme de rencontres et discussions avec des experts ou d’autres investisseurs, et bien évidemment de formations spécifiques.
Cette étape est indispensable pour se sentir à l’aise, gagner du temps, éviter les classiques erreurs de débutants qui peuvent coûter très cher ( mode de location ou fiscalité non adaptée…).
A titre personnel, mes premiers investissements locatifs ont été réalisés en location nue, un choix fiscal qui a été très pénalisant pendant de nombreuses années …

Maîtriser ses finances personnelles

Qui dit investir dit emprunter. Il serait en effet dommage de se priver de l’effet de levier que procure le crédit. Pour être en mesure d’emprunter auprès d’une banque, il est indispensable au préalable de s’assurer que sa situation financière est « saine ».
Le banquier sera en effet sensible à 2 choses.
D’une part, au fait que vous n’ayez pas de crédits à la consommation en cours.
D’autre part, au fait que vous ayez pu constituer une épargne.
Cette épargne n’a pas besoin d’être énorme (3 000 € à 10 000€ suffiront).

Sa portée en revanche est importante. Elle constitue la preuve que vous savez gérer vos finances en dépensant moins que ce que vous ne gagnez.
Si vous n’êtes pas dans ce cas de figure, je vous conseille avant toute prospection de biens, de commencer par rembourser vos prêts à la consommation et de vous constituer une épargne.
Si à l’inverse, vous disposez d’une épargne confortable, définissez le montant que vous êtes prêt à consacrer à votre investissement.
Dans tous les cas, je vous invite à emprunter le plus possible et à conserver votre épargne pour obtenir des contreparties. Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, découvrez vite cet article  faut-il emprunter pour ses investissements locatifs ?

Votre épargne sera en effet une alliée précieuse pour :

  • emprunter dans de meilleures conditions
  • obtenir un prêt plus important
  • sécuriser votre investissement sans vous mettre personnellement en difficultés.

Etablir sa stratégie d’investissement

Il existe différentes façons de réaliser son premier investissement locatif. Toutes les stratégies sont intéressantes pour peu qu’elles permettent d’investir sur la durée si tel est votre souhait.
La bonne stratégie d’investissement vous concernant sera celle qui répond précisément à votre situation et à vos besoins.
Bien souvent la question du premier investissement locatif est corrélée à celle de la résidence principale. 2 types d’investissements sont pertinents :

          1. Acheter pour louer

Si vous êtes dans une stratégie d’investissement locatif et que la question de la résidence principale ne se pose pas, définissez ce que vous attendez de ce premier investissement locatif.

  • S’agit-il de constituer un capital pour plus tard ?
  • Voulez-vous au contraire qu’il génère immédiatement des revenus complémentaires donc du cash-flow ?
  • Est-ce le premier d’une longue série ?
  • Avez-vous du temps à consacrer à la gestion de cet appartement ?

La réponse à ces différentes questions va vous permettre de définir la stratégie de location souhaitée :

Si vous êtes à ce stade ouvert à plusieurs types de location, ce n’est pas un problème. La réalité du terrain ainsi que votre fiscalité vous aideront à trancher.

          2. Acheter pour habiter et louer

Cette stratégie est intéressante pour les personnes qui souhaitent à la fois se loger et investir.
L’idée est d’acheter un bien qui sera mis en colocation.

En tant que propriétaire, vous habiterez une partie du logement, vous louerez le reste de l’espace à 1 ou plusieurs colocataires.
Cette solution est pertinente pour de jeunes actifs appelés à être mutés. Le loyer qu’ils reçoivent leur permet de rembourser une bonne partie voir la totalité de  leur mensualité d’emprunt. L’économie de loyer qu’ils font rembourse le solde. Une fois muté, il est facile de trouver un nouveau colocataire.

Choisir sa zone géographique

Une fois que vous avez statué sur la stratégie de location, il est important de définir la zone géographique dans laquelle vous allez prospecter.
Pour commencer, il est préférable d’investir dans la ville où vous habitez.
Outre le confort que cela vous apportera dans la gestion du bien, cela vous mettra dans une position favorable pour valider la qualité du quartier proposé, le prix demandé, la nature de la demande locative….
Dès lors que vous avez défini votre zone géographique, validez qu’il y a de la demande pour le type de location que vous visez.
Si par exemple vous souhaitez faire de la location meublée à l’année, assurez-vous qu’il existe une clientèle pour ce type de location.

Regardez les annonces sur internet, discutez avec les agences immobilières …
Vous validerez très vite si vous avancez dans la bonne direction ou non. Affinez alors votre stratégie en définissant le « portrait robot » de votre locataire : étudiants, jeunes actifs, quadragénaires ?…
La localisation du bien sera différente selon votre cible.
S’il n’y a pas de demande locative dans votre ville pour le type de location que vous souhaitez faire, élargissez vos recherches aux villes voisines en restant dans un périmètre facilement et rapidement accessible en voiture.

Définir précisément son bien

La nature du bien que vous allez rechercher dépend de plusieurs critères : votre stratégie, le mode de location retenu, le profil du locataire visé, votre budget.
Pour commencer, je vous inciterai à viser « raisonnable », en vous focalisant sur des studios, F2 ou F3 si vous souhaitez faire de la colocation. Vous pouvez également décider d’investir dans parkings, des caves …
N’hésitez pas à lire l’article : ” Premier Achat Locatif : Que faire avec 100 k€ ?”

Définissez alors les critères qui sont importants pour vous : secteur géographique précis, type d’immeubles, travaux ou pas, superficie, étage (si vous faites de la location de courte durée, un RDC ou 1er étage est préférable), exposition, distribution (si vous vous orientez vers la colocation, la salle de bains doit être accessible de chacune des chambres) …

Connaître sa Capacité d’Emprunt

Votre projet étant clarifié, il est maintenant important de définir la somme que vous allez pouvoir consacrer à ce premier investissement locatif.
Vous avez déjà identifié les liquidités ou actifs que vous  êtes prêts à libérer pour ce projet, reste maintenant à définir votre capacité d’emprunt.

Vous pouvez dans un 1er temps faire votre propre estimation.
Identifiez les revenus mensuels de votre foyer (salaires, nets, primes, allocations familiales, revenus locatifs …).
Calculer 33% de ces revenus mensuels . Vous obtenez ainsi votre capacité totale de remboursement mensuel.
Si vous avez déjà des crédits en cours, déduisez-les du chiffre précédent. Le chiffre obtenu correspond au remboursement mensuel d’emprunt que vous pouvez viser.

Il vous suffit ensuite d’utiliser un calculateur sur internet pour définir le montant que vous pouvez emprunter.
Si vous avez du capital, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que celle-ci est remboursée, la banque acceptera sans doute un endettement plus proche de 40 à 45% que de 33%. Vous pourrez donc emprunter une somme plus importante.

Une fois cette première estimation en poche, je vous conseille de prendre RDV avec votre banque. Vous pourrez ainsi valider le montant qu’il vous sera possible d’emprunter, avoir une idée plus précise du taux que vous pourrez obtenir (avec et sans assurance), avoir une indication des frais annexes (frais de dossier …).

Concernant la durée de votre emprunt, je vous conseille de partir sur 20 ans voire 25 ans si vous souhaitez réaliser plusieurs investissements rapprochés.

Prospecter & Visiter

Votre projet étant dorénavant plus clair, vous pouvez démarrer votre prospection auprès des agences et des sites internet.
Faites-vous connaître auprès du plus grand nombre d’agences, mettez des alertes sur les sites d’annonces immobilières (se loger, le bon coin…)
Visitez beaucoup de biens au tout début. Organisez pour cela des journées ou après-midi complètes ou vous pourrez voir 4 à 5 biens à la suite.
Vous allez progressivement affiner vos critères de sélection, votre budget, le montant des revenus auxquels vous pourrez prétendre …

La tentation est grande lorsque l’on démarre de vouloir faire rapidement une proposition. Résistez ! Vous avez besoin d’entrainement pour repérer les très bonnes affaires des affaires moyennes.

Valider sa sélection finale

Vous pensez avoir trouver le bien que vous cherchez ?  Superbe nouvelle !
Reste maintenant à valider que cette sélection est pertinente pour votre projet.

  • Ce bien correspond-il aux principaux critères que vous aviez définis ?
  • Avez-vous la certitude qu’il  y ait une demande locative pour le type de location choisie ?
  • Le prix au m2 que vous allez proposer se situe-t-il dans la moyenne basse du quartier ?
  • Avez-vous identifier l’enveloppe de travaux nécessaire ?
  • Votre opération dégage-t-elle un cash-flow positif ?

Pour rappel, cash-flow = loyers – remboursements emprunt- charges 

Les charges intègrent la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance PNO et toutes autres charges vous incombant. Pur plus de facilité, faites vos calculs sur une base mensuelle.
Si le cash-flow que génère l’appartement n’est pas positif, c’est que vos revenus ne sont pas assez élevés, que vos charges ou vos mensualités sont trop importantes.

Procédez par élimination sur chacune de ces hypothèses. Si vos mensualités sont trop importantes, vous pouvez allonger la durée de votre crédit.
Si cela ne suffit pas, il faut revoir à la baisse le prix du bien.
Dans tous les cas, n’achetez pas un bien qui ne génère pas de cash-flow positif. Votre premier investissement locatif doit à minima s’autofinancer.

Faire une offre d’achat

Si vous validez votre sélection finale, faites sans attendre une proposition à un prix inférieur à ce que vous souhaitez obtenir de façon à avoir une marge de manœuvre.
Vous pourrez faire une contre-proposition si votre offre est refusée.
Faites une proposition impérativement pas écrit en intégrant vos différentes réserves ou au contraire en stipulant qu’il n’y a pas de condition suspensive de prêt.
Datez votre offre et précisez qu’elle n’est valable que jusqu’à une certaine date (5j à 8j). Cela obligera le vendeur à prendre position rapidement.

Signer le compromis de vente de votre premier investissement locatif

Sitôt votre offre acceptée, prenez contact avec votre notaire pour planifier la date de signature du compromis de vente.
Engagez aussitôt toutes les démarches auprès des banques ou courtiers pour obtenir le prêt que vous souhaitez.
Profitez également de cette période pour faire venir différents entrepreneurs, affiner l’enveloppe de vos travaux et la date de démarrage du chantier.

Vous avez signé le compromis ? Bravo vous venez de franchir une belle étape.
La loi vous autorise un délai de réflexion de 10 j.
Si pour une raison ou une autre, vous souhaitez vous rétracter, sachez que vous pouvez le faire sans avoir à payer le moindre centime.
Dans les faits, je vous conseille de mûrir votre réflexion avant l’étape de signature du compromis … Vous allez faire travailler vos partenaires (notaire, agence) pour rien.
Néanmoins, en cas d’éléments exceptionnels (perte d’emploi, changement de situation personnelle…) la loi joue en votre faveur.

Signer l’acte final de vente

Si vous êtes motivés à poursuivre l’aventure, prenez contact avec votre banque. C’est le moment de lui remettre le compromis de vente et ainsi lui permettre de lancer officiellement la demande de prêt.
Prévoyez une signature d’acte final à minima 2 mois après la date de signature du compromis. Ce délai vous permettra d’être serein pour l’obtention du prêt.
A tire personnel, j’utilise la période de 2 mois entre le compromis de vente et la signature pour avancer sur les plans de la rénovation, finaliser les devis avec les entrepreneurs et acheter les matériaux.
En exploitant au mieux cette période, vous pouvez démarrer les travaux le lendemain de la signature. La date de mise en location sera ainsi optimisée …

Une fois la signature de l’acte final réalisée, prenez le soin de savourer et fêter cette réalisation. Vous aurez bien à minima mériter une petite coupe de champagne, n’est-ce pas ?
C’est le moment que personnellement j’aime savourer. Il concrétise l’aboutissement d’un joli chemin qui n’est certes pas de tout repos mais qui symbolise une sympathique victoire sur nous-mêmes.

Et vous, chers investisseurs, qu’en pensez-vous ?  Que vous inspire l’idée de réaliser votre premier investissement locatif ?
Si vous avez aimé cet article, suivez-moi sur Facebook pour de nouveaux épisodes 😉
A très vite
Claire

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