Premier Achat Locatif : Que faire avec 100 000 € ?
Voici une question bien sympathique que l’on aimerait se poser plus souvent pour faire grandir son patrimoine immobilier.
Si vous vous posez cette question, c’est qu’à priori vous avez ou êtes sur le point de rassembler les fonds.
Tout se présente donc dans de bonnes conditions. Reste maintenant à définir ce que vous allez acheter. Comme beaucoup d’investisseurs, pas question de se tromper car vous avez à coeur de réussir ce premier investissement dans le locatif.
Je vous propose donc de balayer ensemble 4 pistes d’investissements qui me semblent pertinentes dans le cadre d’un premier achat locatif. Ici nous ne parlerons pas d’impôt, ni de crédit immobilier, de patrimoine immobilier, ou de banques mais d’investissement immobilier et de rendement locatif.
√ Premier achat locatif : Pourquoi ne pas acheter des parkings ?
⇒ De multiples avantages
Les parkings constituent un bien intéressant pour de multiples raisons.
Leur prix d’acquisition est très accessible. Il n’y a pas de travaux à prévoir, de risques d’impayés, de vacances locatives si l’emplacement est bon. La rentabilité est intéressante car plus élevée que sur la moyenne des autres biens (entre 8 et 12%).
A Paris, il faut compter entre 20k€ et 50 K€ pour un parking et un bail mensuel entre 150 € et 300 €. En Province, le prix à l’achat se situe entre 10k€ et 15k€ dans les grandes agglomérations. Vous pouvez toutefois trouver des parkings à partir de 2 000€.
Autres avantages : les charges de copropriété sont généralement très faibles et les frais d’entretien peu élevés, ce qui est très appréciable.
⇒ Les critères de sélection
Si les parkings vous intéressent, je vous conseille de concentrer vos recherches sur les parkings sécurisés, les parkings faciles d’accès, ceux se situant au 1er ou 2nd niveau. Orientez-vous également prioritairement sur les box qui sont plus demandés que les places en extérieur. Ils sont en effet prisés pour stocker de la marchandise et se louent plus cher.
Comme souvent en immobilier, la qualité de vos investissements sera liée à la qualité de votre emplacement.
A vous d’identifier les zones tendues en termes de stationnement : les centre villes, les quartiers piétonniers, les zones de commerce, les zones de bureaux.
Important, par ailleurs, de vérifier qu’il n’y a pas de parking publics ou d’immeubles modernes offrant de grandes capacités de stationnement à proximité de votre bien.
⇒ Réduire les droits de mutation
Seul hic au tableau : les frais de notaire ou plus exactement les droits de mutation.
Comme ils sont dégressifs, ils sont particulièrement pénalisants sur de petits montants.
Ainsi pour un parking de 15 k€, il faudra compter un peu moins de 20 % de droits de mutation soit 2560 €.
Mon conseil pour limiter ces droits est tout simplement d’acheter à minima 2 parkings en même temps ou idéalement un lot de parkings 😃.
√ Premiers Investissements dans le Locatif : Avez-vous songé aux caves ?
⇒ Une rentabilité attractive
Les caves constituent un tout nouveau marché à Paris et dans les très grands centres urbains (Bordeaux, Lyon, Lille, Toulouse …) où l’espace de stockage est limité.
Comme les parkings, elles présentent beaucoup d’intérêt pour un premier achat locatif et offrent une très belle rentabilité (entre 6 et 10%). Visez bien sûr 10 %.
Comptez 500 € à 3 000 € le m2 à Paris. Vous pouvez espérer louer votre cave entre 12€ et 23€/ m2 à Paris et entre 8 et 12€ dans les grandes villes.
Tout comme les parkings, on soulignera que les frais de copropriété et d’entretien sont extrêmement limités. Ajoutons également la grande souplesse administrative avec une durée de bail non réglementée.
⇒ Les critères de sélection
L’emplacement idéal se trouvera dans les zones de très grande densité massivement investies par les jeunes couples (besoin de stockage pendant les périodes de déménagements et les périodes de travaux).
Outre l’emplacement, je vous invite à étudier tout particulièrement les 4 points suivants : sécurité, facilité d’accès, humidité et éclairage.
⇒ Vigilance sur le règlement de copropriété
La principale difficulté sur ce type de biens consiste à trouver des produits à acheter. N’hésitez donc pas à solliciter concierges et syndics d’immeuble. Bien vérifier que le règlement de copropriété autorise la location des caves à des personnes extérieures à la copropriété.
A titre personnel, ce petit détail a failli m’être fatal.
Dans l’immeuble où se situe l’un de mes appartements, j’avais repéré qu’un lot de 4 caves avait pour propriétaire une personne qui ne possédait plus d’appartements dans l’immeuble. Je lui ai donc proposé d’acheter ses 4 caves. J’avais préalablement vérifié qu’il y avait de la demande auprès des commerçants de la rue pour stocker de la marchandise.
Quelques jours avant la signature du compromis, j’ai relu par acquis de conscience le règlement de copropriété. Il était clairement stipulé que seuls les habitants de l’immeuble pouvaient accéder aux caves. Je n’ai donc pas donné suite …
√ Premier Achat locatif : Tentées par un studio ?
C’est en général le type de bien par excellence auquel on pense pour un premier achat locatif.
Son prix est accessible et la demande locative est forte dans toutes les villes.
La rentabilité locative sera plus élevée que sur des surfaces plus importantes.
Compte tenu de sa taille (inférieur à 30 m2 en général ), tout sera plus simple à gérer : travaux, rénovation, ameublement …
Enfin, c’est un produit qui se prête particulièrement bien à la location en meublé, fiscalement plus intéressante.
Néanmoins, comme c’est un produit attractif, vous serez en concurrence à l’achat avec beaucoup plus de personnes. Votre marge de négociation risque d’être plus réduite.
Par ailleurs, vous devrez gérer un plus grand nombre de rotations de locataires sur la durée. Rares sont en effet les personnes qui habitent longtemps dans des studios. La cible principale reste les étudiants ou les jeunes adultes en transition géographique ou professionnelle.
Pour réduire les risques de vacance locative, privilégiez les endroits très centraux, bien desservis par les transports, offrant un accès rapide aux « campus étudiants ».
√ Premiers investissements immobiliers : et si vous achetiez un appartement de 2 pièces ?
Ce bien de 2 pièces est un produit que j’affectionne tout particulièrement.
Vous payez le prix au m2 moins cher que dans le cas d’un studio.
Vous touchez une clientèle plus large et moins « mobile » donc moins de turn-over et de vacance locative.
Si la ville dans laquelle vous habitez vous le permet, je vous conseille de privilégier ce type de bien au studio. Orientez-vous alors vers de la location en meublé, particulièrement intéressante fiscalement.
Si pour ce premier achat locatif, vous hésitez entre ces 4 propositions qui vous semblent toutes pertinentes pour votre budget, voici quelques critères qui pourront vous aider à statuer.
1/ La proximité
Pour votre premier achat locatif, je vous conseille vraiment d’acheter à proximité de là où vous habitez. D’une part, vous serez plus à l’aise pour évaluer la qualité de l’emplacement et donc son prix, d’autre part cela vous apportera un grand confort dans la gestion de votre bien (rénovation, gestion des locataires ….).
S’il se trouve que vous habitez à Paris, il y a de grandes chances pour que l’achat d’un 2 pièces et même d’un studio ne puisse rentrer dans l’enveloppe des 100k€, le choix sera donc plus simple.
2/ Votre fiscalité
La fiscalité dont relève la location des parkings et des caves étant celle des revenus fonciers, vous allez être fortement taxés (imposition à hauteur de votre taux marginal d’imposition et prélèvements sociaux de 17,2%). Si vous êtes dans une tranche à 30 % ou plus, et que vous achetez en nom propre, je vous déconseille ce type de bien.
En tant qu’investisseurs, il sera plus judicieux de privilégier la piste studio ou 2 pièces que vous pourrez louer en meublé dans des conditions fiscales très intéressantes via le régime LMNP (loueur meublé non professionnel).
3/ Le temps dont vous disposez
Si vous investissez dans des parkings ou des caves à hauteur de votre budget de 100 k€, il faudra en acheter un certain nombre.
La gestion de 10 caves ou de 10 parkings sera plus chronophage que celle d’un studio ou d’un 2 pièces. Les changements de locataires seront en effet plus nombreux. A vous donc de placer le curseur disponibilité là où vous le souhaitez.
4/ Vos objectifs de cash flow
Selon la ville où vous habitez, certains biens seront plus propices à dégager un très gros cash flow que d’autres. Si vous souhaitez que votre premier achat locatif vous génère rapidement de la trésorerie, la piste de l’achat d’un studio ou d’un 2 pièces que vous louerez en courte durée sera de loin la plus intéressante.
Dans tous les cas, une fois vos calculs finalisés, choisissez les investissements qui vont vous permettre de dormir sur vos 2 oreilles. L’immobilier doit rester un plaisir et vous devez être fière de vos investissements.
Pour ma part, j’ai toujours beaucoup de plaisir à me rendre dans chacun des appartements que j’ai achetés et sur la durée c’est un grand confort.
Qu’en est-il pour vous ? Si vous êtes face à de tels choix, dites-nous la piste que vous avez envie de privilégier pour votre premier achat locatif.
Au plaisir de vous lire
Claire
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Au plaisir de vous lire. Elsa.
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