Très recherchée par les investisseurs, les plus-value immobilières soulèvent beaucoup de questions car elle est souvent associée à des montants importants voire très importants.
Parmi les questions que nous sommes nombreux à nous poser, voici celles qui reviennent en boucle :
– Sur quelle base se calcule les plus-value immobilières ?
– Peut-on être exonéré de plus-value immobilières dans le cadre d’un investissement locatif ?
– Enfin, comment peut-on créer soi-même, en tant qu’investisseur de la plus-value ?
Dans ce nouvel article, je réponds à ces différentes questions en vous parlant des plus-value immobilières sur la principale résidence comme sur la deuxième résidence.
Je vous présente les 5 astuces que j’utilise pour créer systématiquement de la plus-value (parfois de la plus-value exonérée) dans mes investissements immobiliers.
Plus-value immobilières et Rendement Locatif
Comme vous le savez, un bonne affaire immobilière se mesure au rendement locatif qu’elle génère et plus précisément au cash flow qu’elle permet de créer.
Pour ceux d’entre vous qui souhaitent en savoir plus sur la notion de rendement locatif ou cash flow, je les invite à lire ou relire les articles suivants :
↔ Rendement locatif : Que faut-il viser ?
↔ 6 Astuces pour augmenter son Cash flow.
Si par ailleurs, cet investissement immobilier permet également d’encaisser une belle plus-value, lors de sa revente, alors c’est le jack pot pour l’investisseur !
Il se retrouve gagnant sur tous les tableaux.
Non seulement, son investissement lui aura rapporté de l’argent durant sa période d’exploitation mais en plus il dégagera de la marge lors de sa cession.
Bien souvent, suivant la zone géographique dans laquelle nous investissons, nous savons d’entrée de jeu, si nous allons privilégier le rendement locatif ou la plus-value.
Faut-il rappeler que dans la région parisienne, il sera difficile avec un investissement locatif d’obtenir un bon rendement ?
En revanche, il y a de grandes chances de réaliser sur la durée de très belles plus-values immobilières.
En province, en revanche, il sera plus facile d’obtenir un bon rendement locatif compte tenu des prix aux mètres carrés plus bas. Les perspectives de plus values seront souvent faibles voir inexistantes.
S’il est donc courant d’opposer plus-value immobilières et rentabilités locatives, sachez qu’il reste tout à fait possible de concilier les deux.
Je vous donne quelques pistes, en fin d’article, pour que vous soyez vous-même des investisseurs créateurs de plus-value.
Je vous le confirme il est tout à fait possible d’avoir le beurre et l’argent du beurre 😉 .
Définition et Calcul Plus-Value Immobilière ?
Les plus-value immobilières se définit par la différence entre le prix de cession d’un bien immobilier (également appelé prix de revente) et le prix d’acquisition.
Lorsque cette différence est positive, on parle de gain.
√ Prix de cession d’un bien immobilier
Le prix de cession du bien se calcule en déduisant du prix final de vente tel qu’il apparait dans l’acte de vente, les frais imposés par la vente comme par exemple les frais de diagnostics obligatoires.
√ Prix d’acquisition d’un investissement immobilier
Le prix d’acquisition comprend, quant à lui, le prix payé tel qu’indiqué dans l’acte définitif de vente auquel on ajoute les frais d’acquisition et les frais de travaux.
Les frais d’acquisition (ou frais d’acte) correspondent aux frais réels que vous avez payés s’ils sont supérieurs à 7,5 %. A défaut, il est possible de prendre en compte un forfait de 7,5 %.
En ce qui concerne les travaux, dès lors que ceux-ci ont été réalisés par des entreprises extérieures et que vous détenez des factures, ils sont pris en compte sur leur base réelle.
Précisions toutefois que, seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, et amélioration sont acceptés.
Les travaux de décoration ainsi que les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas prises en compte.
Soulignons pour ceux d’entre vous qui n’auraient pas conservé leurs factures de travaux, qu’il est possible de majorer le prix d’acquisition d’un forfait de 15 %, à condition que la revente de votre bien s’effectue 5 ans après son acquisition.
Au final, vous l’aurez compris, si vous revendez votre bien 5 ans après l’avoir acheté, vous pouvez majorer sans factures, votre prix d’acquisition de 22, 5 % ( 7,5% pour frais d’acte et 15 % pour travaux).
Une véritable aubaine pour ceux qui n’ont pas fait de travaux !
√ Exemple de calcul de plus-value
Prenons l’exemple d’un bien acheté 130 k€ et revendu 170 K€ cinq ans plus tard.
Votre plus value immobilière s’élève à 170 k€- 130 k€ – 130 K€( 22,5%) = 10 750 €.
Fiscalité Plus-Value Résidence Principale
La bonne nouvelle concernant la principale résidence, c’est qu’en cas de revente, il n’y a pas d’impôts à payer sur la plus-value imposable réalisée.
La principale résidence constitue, en effet, un cas d’exonérations liées à la fiscalité.
Soulignons, par ailleurs, qu’il n’y a pas de minimum de durée de détention à respecter pour effectuer un achat revente de sa principale résidence.
En revanche, quelque soit votre durée de détention, vous devrez pouvoir prouver qu’il s’agit bien de votre principale résidence (consommation eau, électricité à votre nom, inscription sur liste électorale, boite à lettres …). Ceci pour ne pas avoir de plus-value imposable.
Effectuer une ou plusieurs opérations d’achat/ revente de sa principale résidence peut constituer une excellente stratégie pour acquérir rapidement un joli patrimoine immobilier.
Si c’est une stratégie qui vous intéresse, privilégiez les quartiers en devenir et les biens qui présentent des défauts que vous allez pouvoir corriger facilement.
En contrepartie de gains de plus-value rapides, il vous faudra accepter l’idée de déménager plusieurs fois dans un laps de temps réduit.
Vous devrez, par ailleurs, être à l’aise avec l’idée de vivre dans des travaux qui peuvent durer un temps certain.
Quoiqu’il en soit, cette stratégie est intéressante.
Si vous avez la chance de travailler dans une ville en devenir, si vous aimez bricoler, c’est sans doute une piste à creuser.
Plus-Value Immobilière Résidence Secondaire
A la différence de la principale résidence, la plus-value sur la deuxième résidence est soumise aux impôts sur le revenu fiscal ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Précisons qu’on entend par ‘deuxième résidence’, tous les biens immobiliers que vous possédez et qui ne constituent pas votre principale résidence.
Ainsi les biens achetés pour réaliser de l’investissement locatif constituent des résidences secondaires.
Abattements pour durée de détention Résidence Secondaire
Le montant d’impôts et de taxes que vous devrez acquitter sur votre plus-value immobilière varie selon la durée de détention de votre bien. Plus celle-ci sera importante et moins vous paierez d’impôts.
Vous ne paierez pas impôts sur le revenu si vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans.
Vous ne paierez aucun prélèvements sociaux si vous possédez votre bien depuis plus de 30 ans.
En conséquence, si vous souhaitez une exonération totale d’impôts et de prélèvements sociaux, il vous faudra attendre 30 ans avant de revendre votre bien immobilier.
Si vous décidez de vendre votre bien plus rapidement, sachez qu’il existe des abattements pour durée de détention.
Les abattements concernant les impôts sur le revenu ne sont pas les mêmes que ceux pour les prélèvements sociaux.
Taux d’abattement de l’impôt sur le revenu
Voici les taux d’abattements que vous pouvez appliquer par année de détention pour le calcul des impôts sur le revenu.
Moins de 6 ans = 0%
De la 6ème à la 21ème année = 6%
22ème année = 4% d’abattement
Au delà de la 2 ème année = exonération totale
Taux d’abattements prélèvements sociaux
Voici les taux d’abattements relatifs aux prélèvements sociaux par année de détention :
Moins de 6 ans = 0%
De la 6ème à la 21ème année = 1,60 % d’abattement exceptionnel
22e année = 1,65% d’abattement exceptionnel
Au delà de la 22e année = 9% d’abattement
Au delà de la 30e année = exonération
Taux d’imposition plus-value immobilière résidence secondaire
Une fois vos abattements calculés, vous allez pouvoir définir la base fiscale sur laquelle sera calculé l’impôt.
Pour rappel la plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Soulignons par ailleurs que, si la plus-value que vous réalisez est supérieure à 50 000 € vous devrez payer une taxe supplémentaire.
Le taux de cette taxe varie entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value réalisée après abattements..
C’est le notaire qui détermine le montant de la plus-value que vous allez payer.
Cas d’exonération de la plus-value sur la résidence secondaire
Il existe plusieurs cas de plus-value exonérée de la deuxième résidence.
Précisons, à titre d’exemples, que vous échappez aux impôts si :
- Vous vendez un bien inférieur à 15 000 € (personne seule) ou inférieur à 30 000 € (couple)
- Votre bien fait l’objet d’une expropriation sous conditions de remploi
- Vous êtes retraités ou invalides et de condition modeste
- Vous vendez une habitation située en France alors que vous êtes contribuables non résidents
Par ailleurs, il existe un cas d’exonération que peu d’investisseurs connaissent et qui constituent une belle opportunité de ne pas payer d’impôts sur la plus-value d’un investissement locatif.
Ce cas concerne les investisseurs qui ne sont pas propriétaires de leur principale résidence et qui décident de revendre un de leurs biens locatifs.
Si au cours des 4 années précédents la vente de leur investissement, ils peuvent prouver qu’ils n’avaient pas de principale résidence, alors ils sont exonérés d’impôts sur la plus value réalisée à condition qu’ils réinvestissent le montant de leur vente dans l’achat de leur principale résidence.
Ce cas d’exonérations liées à la deuxième résidence me semble extrêmement intéressant pout tout investisseur souhaitant multiplier rapidement les opérations. Il peut être répliqué tous les 4 ans.
Une stratégie qui mérite d’être méditée.
Comment donner de la plus-value à son investissement immobilier ?
Si vous souhaitez maximiser la plus-value immobilière des biens que vous achetez, il existe d’autres solutions que celle consistant à différer la vente pour bénéficier d’un maximum d’abattements fiscaux.
Voici quelques pistes qui vous aideront à donner de la valeur et donc de la plus-value à votre bien
-
Acheter dans un quartier en devenir
Si vous achetez dans une ville en pleine expansion démographique, économique ou de mieux en mieux desservie en termes de transport, il y a des grandes chances pour que votre bien s’apprécie.
Une simple rénovation de quartier suffit pour que votre bien prenne rapidement de la valeur.
N’hésitez pas à vous renseigner auprès des départements d’urbanisme des villes ou quartiers que vous convoitez. -
Acheter un bien nécessitant des travaux
Outre le fait que vous serez dans une position confortable pour négocier, vous allez pouvoir donner beaucoup de plu -value à votre bien en repensant les espaces.
Il s’agit de créer le fameux ‘effet coup de coeur !
Vous pouvez apporter plus de clarté, plus de volume, une meilleure distribution des pièces…
Vous pouvez également miser sur des matériaux de qualité ou tout simplement de bon goût qui placeront votre bien dans une nouvelle catégorie.
Je vous laisse lire ou relire à ce sujet l’article » Maximiser son rendement avec les travaux et la décoration ». -
Créer des mètres carrés supplémentaires
Il est parfois très facile de créer des mètres carrés supplémentaires sans engager des frais importants.
Dans le dernier immeuble que j’ai acheté, nous avons pris le parti de supprimer des cheminées imposantes qui n’étaient pas particulièrement jolies.
En répétant l’opération sur 3 étages, nous avons gagné près de 7 m2.
Valorisé au prix du mètre carré du quartier, cela représente une coquette somme.
Mêmes remarques concernant les cloisons, les débarras …
Vous pouvez également faire en sorte, moyennant la pose d’un IPN, que les espaces inférieurs à 1,80 m de hauteur soient pris en compte pleinement. -
Acheter des mètres carrés gratuits
On voit de temps en temps sur le marché des biens vendus disposant de greniers ou d’espaces additionnels à aménager. Ces espaces souvent non habitables lors de la vente ne sont pas pris en compte dans le prix du bien immobilier. Ils nécessitent en effet des démarches de rénovation et parfois d’obtention de permis de construire ou de demande préalable de travaux à la mairie.
Ce type de biens peut se révéler une véritable aubaine. Une fois rénovés, ils vous permettront de donner une belle plus-value à votre investissement. -
Miser sur la décoration
Il est aujourd’hui très facile de donner une âme à un logement qui en est dépourvu.
Qu’il s’agisse de murs de couleurs, de papiers peints, d’installation de verrières, de salles de bain ou cuisine, l’effet coup de coeur est à portée de mains de la plupart d’entre vous. Les matériaux ont considérablement évolué et offrent aujourd’hui de superbes opportunités pour apporter harmonie et cocooning.
Vous voilà désormais bien armés pour maximiser votre plus-value immobilière !
Si cet article vous a plus, n’hésitez pas à le partager au plus grand nombre ou à me faire part de vos commentaires.
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Claire
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Bonjour Claire et merci pour ces précisions.
Petite question, est-ce que les durées de 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux fonctionnent pour une SARL ou SCI à l’IS lorsque l’on veut récupérer ses investissements en revenus ou dividendes?
Merci d’avance
Noémie
Bonsoir Noémie,
Les abattements pour durée de détention que vous mentionnez correspondent aux règles qui régissent la plus-value des particuliers.
Donc lorsque vous achetez en nom propre, vous pouvez bénéficier de ces abatements ce qui vous permet après 30 ans d’être totalement exonéré d’impôts sur la plus-value immobilière.
Si, en revanche, vous optez pour une SCI à l’IS ou une SARL à l’IS, vous tombez sur le régime de la plus-value professionnelle qui est nettement moins attractif.
D’une part, il n’y a plus d’abattements pour durée de détention et d’autre part, vous devez déduire de votre prix d’achat les amortissements déjà pratiqués.
Pour récupérer votre plus-value en dividendes, vous devrez d’une part payer l’impôt sur les sociétés sur la plus-value réalisée et ensuite payer 30 % sur l’argent restant que vous sortirez en dividendes.
En espérant avoir été claire…
Bonen continuation.
Claire