Objectif Acheter un Immeuble de Rapport

acheter un immeuble de rapport

Après avoir goûté aux plaisirs de l’achat d’appartements de taille différente (du T2 au T5), j’ai eu envie de me lancer dans une nouvelle aventure : celle de l’achat d’un immeuble de rapport.
Je me suis en effet demandée pourquoi perdre du temps à acheter des T2 les uns après les autres, alors qu’il serait tellement plus simple d’en acheter 4, 6 voir 8 d’un coup ?

Economie de temps, d’énergie, d’argent …Sur le papier, l’achat d’un immeuble de rapport fait rêver. Mais qu’en est-il réellement ?
J’ai donc décidé d’aller voir concrètement sur le terrain si l’aventure était aussi belle qu’elle paraissait.
Le compte à rebours de mon prochain investissement est donc lancé ! Je me donne 5 mois pour trouver l’immeuble de rapport qui corresponde à mon cahier des charges.

Je vous propose, chères lectrices, de partager avec vous dans les prochaines semaines  l’avancée de mes recherches. Certaines d’entre vous se sont sans doute déjà lancées dans l’aventure mais d’autres hésitent peut-être à franchir le pas.

Pourquoi un immeuble de rapport ?

√  Optimiser son temps et son énergie

Optimiser son temps et son énergie est ce que nous essayons toutes de faire dans notre vie de tous les jours n’est-ce pas ? Et bien en matière d’immobilier, cela fait également beaucoup de sens !
Inutile de re-préciser que chaque investissement comprend des étapes phares qu’il n’est pas possible de brûler : la recherche du financement, la recherche du bien, la négociation, le passage chez le notaire, les travaux, l’ameublement, la mise en location…

L’ensemble de ces étapes s’élèvent très facilement à 5 ou 6 mois. Acheter 2 appartements peut donc facilement prendre à minima 1 an, 4 appartements 2 ans, 6 appartements 3 ans…
L’achat d’un immeuble suit le même processus que celui d’un appartement. Les étapes à respecter sont strictement identiques.
En cinq à 6 mois, il est donc possible de trouver et mettre en location un immeuble de 4, 6, 8 appartements ou plus.
Un gain de temps considérable !
Au-delà du gain de temps, c’est le gain d’énergie auquel je suis pour ma part sensible.

Il ne faut pas se le cacher, chaque nouvelle aventure immobilière comporte sa dose d’euphorie mais ses points de tension. Il est rare que tout se passe comme prévu et il faut parfois beaucoup d’énergie pour faire face à certaines situations.
Mutualiser des étapes énergivores comme la recherche du financement ou les travaux représente un avantage considérable 🙂

√  Gagner en autonomie de décision

Avoir un immeuble de rapport, c’est être maitre à bord sur toutes les décisions concernant l’immeuble. Il n’est plus nécessaire d’obtenir l’aval des autres copropriétaires pour avancer.

A titre d’example, on pourra citer le fait de faire des travaux quand on le souhaite, à son rythme. Ou la possibilité de choisir ses modes de location (courte durée, colocation, meublé ou nue …) en toute liberté sans avoir besoin de relire 3 fois le règlement de copropriété.
Pour avoir participé à de nombreuses assemblées générales de copropriétaires pas toujours productives, j’avoue que l’idée de s’affranchir de la présence d’un syndic me séduit.
Finies les règles de copropriété et les délais interminables qui brident notre champ des possibles !

√  Améliorer sa rentabilité grâce aux économies d’échelle

⇒ Un prix d’achat plus compétitif

En achetant une surface de m2 importante et donc moins convoitée, nous nous plaçons dans une position favorable pour négocier. Nous avons donc des chances d’obtenir un prix au m2 plus compétitif.
Certains investisseurs iront même jusqu’à dire qu’il est possible d’obtenir un appartement gratuit. Prenons l’exemple d’un propriétaire qui détient un immeuble de 6 appartements d’une valeur de 50 000 euros chacun. En vendant ses appartements  les uns après les autres le propriétaire peut prétendre obtenir 6 x 50 000 € = 300 000 €.

Maintenant imaginons que tout l’immeuble soit mis en vente, lil y a des chances que le prix final se situe  autour de 250 000 €, le 6ème appartement sera donc gratuit !

⇒ Un coût de travaux mutualisé

Un gros chantier est souvent plus intéressant pour une entreprise de travaux.
L’achat des matériaux en grosse quantité permet de générer des économies plus substantielles.
Nous sommes là aussi en position favorable pour négocier des remises importantes.
Attention toutefois à ne pas sous-estimer l’ampleur du chantier.

⇒ Des charges récurrentes optimisées

Avoir son propre immeuble de rapport permet de faire la chasse au gaspi en matière de charges.
Certains postes de dépenses disparaissent totalement comme les honoraires du syndic par exemple.
D’autres charges comme celles associées à des travaux pas forcément toujours bien négociés en amont s’affinent très vite.
Bref nous avons la main sur le pilotage des dépenses et nous pouvons optimiser facilement les coûts.

En général, surtout si vous faîtes de la location nue, vous aurez peu d’écart entre votre rentabilité brute et votre rentabilité nette. Pour plus d’information sur ce sujet , je vous invite à consulter l’article sur la rentabilité.
Les 2 principales charges récurrents qu’il vous faudra prendre en compte sont  : la taxe foncière et l’assurance de l’immeuble.
Eau, électricité seront à refacturer aux locataires au même titre que le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles …

Le cahier des charges de mon prochain immeuble de rapport

Sitôt la décision prise d’acheter un immeuble de rapport, je me suis attachée à définir le cahier des charges de cet immeuble.
Objectif : ne pas m’éparpiller dans mes recherches.

  • Localisation géographique

Pour des questions de praticité, j’ai décidé de privilégier un périmètre proche de mon habitation dans un premier temps. Mon rayon de recherche se situera dans un rayon de 50 à 100 km.
Ayant en effet envie de m’investir dans la rénovation et la décoration des appartements, il est pour moi indispensable que je puisse me rendre rapidement sur place. Ce périmètre pourra s’élargir en fonction des résultats des recherches.

  • Type d’agglomérations : ville de plus de 20 000 habitants
  • Immeubles de 4 à 6 appartements, de préférence avec travaux
  • Emplacement à proximité des transports & zone commerciale
  • Rentabilité brute de 10 % minimum

Mes premières démarches

√  Faire valider en amont le projet de financement par les banques

Avant de me lancer dans les recherches d’un nouvel investissement, j’ai l’habitude de faire valider en amont le fait que les banques me soutiennent dans mon projet.

Je prends donc systématiquement RDV  avec mes partenaires bancaires pour décrire le projet, la rentabilité visée et faire un point sur les précédents investissements. En général, je sais très vite si mes partenaires me suivent ou non.

Si  ce n’est pas le cas, j’élargis le cercle de partenaires potentiels jusqu’à trouver le bon partenaire. Dès lors que je projet est validé dans ses grandes lignes, mes interlocuteurs me donnent rapidement une estimation du taux d’emprunt et des éléments phares du prêt (différé, frais de dossier …)
Cela me permet d’estimer mes mensualités de remboursement et de démarrer mes recherches sur une base très réaliste.
Bien m’en a pris pour ce nouvel investissement. Mes précédents partenaires ayant été mutés à d’autres fonctions, les contacts avec leurs successeurs ont été particulièrement longs et plus compliqués que prévu.
Je suis d’ailleurs toujours en discussion pour construire  la relation mais le feu est vert pour avancer. C’est l’essentiel !

√  Mettre en place les alertes sur internet et faire le tour des agences immobilieres

Internet offre aujourd’hui de superbes opportunités pour dénicher rapidement des produits intéressants susceptibles de correspondre à notre cahier des charges
Plus les alertes sont précises plus il est facile d’ identifier facilement le bien que nous cherchons. Les déplacements sont alors limités au strict minimum.

Pour ce nouvel investissement , je ne déroge donc pas à la règle de la mise en place de ces alertes et surtout à une consultation extrêmement régulière de celles-ci. Par ailleurs, en complément, je refais le tour des agences que je connais et réactive ainsi mon réseau …
Les visites sur le terrain vont donc pouvoir démarrer .
Hâte de partager avec vous ce que je vais découvrir … Je vous dis donc à très vite.

Et vous chères investisseuses, avez-vous déjà songé à acheter un immeuble de rapport ? Qu’est-ce qui vous séduit le plus dans un tel projet ?
A très vite
Claire
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