Impact nouveau DPE sur Immobilier ?

Quel est l’impact du nouveau DPE sur l’immobilier et plus précisément sur les investissements locatifs?
Un nouveau Diagnostic de Performance Energétique est effectif depuis le 1er Juillet 2021.
Ce DPE change la donne en fixant de nouvelles règles et en bousculant le calendrier de rénovation énergétique.
Quel est l’impact de ce changement sur les propriétaires bailleurs et sur les locataires?
Faut-il s’en réjouir ou s’en méfier ?
Ce changement ouvre t-il ou non de nouvelles perspectives pour les investisseurs immobiliers ?
Je vous dis l’essentiel sur le couple DPE immobilier dans ce nouvel article.

Le DPE, c’est quoi exactement ?

⇒ Un diagnostic axé performance énergétique

Le DPE ou Diagnostic sur la performance énergétique est un diagnostic qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement.
Pour se faire, il évalue sa consommation d’énergie (gaz, électricité, fioul …) et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre (GES).
Un bien immobilier nécessite un DPE dès lors qu’il dispose d’une installation de chauffage ou de production d’eau chaude
sanitaire.
A noter que le DPE fait partie des 10 diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier et des 7 diagnostics obligatoires pour la mise en location d’un bien.
A ce titre, il interpelle potentiellement 3 fois les investisseurs que nous sommes :
1.lors de l’achat du bien
2.lors de la location
3.lors de la revente du bien.

⇒ Un document très réglementé

Le DPE constitue un document réglementé.
A ce titre, c’est un professionnel certifié et assuré qui doit le réaliser.
Cette personne que l’on nomme diagnostiqueur dispose de l’expertise et des outils pour mesurer la dépense énergétique des logements.
Pour trouver un diagnostiqueur certifié, voici un lien proposé par le ministère qui vous aidera : OÙ TROUVER UN DIAGNOSTIQUER CERTIFIÉ ?

Le prix d’un DPE est généralement compris entre 100 € et 200 €.
Ce prix dépend de l’année de construction et de la taille du logement.
Sachez toutefois que les prix des diagnostics ne font pas l’objet d’une réglementation.Les tarifs peuvent donc varier d’un professionnel à l’autre.

La durée de validité du DPE est de 10 ans.
Si vous venez d’acquérir votre bien immobilier, vous êtes tranquille, pas besoin de refaire un DPE à chaque mise en location.
En revanche, si vous avez réalisé des travaux qui peuvent améliorer le résultat énergétique, alors il est pertinent de refaire un DPE.
Vous louerez mieux ou plus facilement votre logement.
En cas de revente, cela vous permettra de mieux valoriser votre bien et donc d’optimiser son prix.
Attention la validité du DPE doit être scrupuleusement respectée.
Un DPE non valide peut amener l’acquéreur ou le loueur à renégocier le prix du bien immobilier.

Le Rôle du DPE

Le DPE a pour objet d’attirer l’attention de l’acquéreur, du propriétaire et du locataire sur les dépenses énergétiques du bien immobilier qu’il achète, possède ou loue.
Mieux informés, propriétaire et locataire deviennent plus responsables de la consommation énergétique de leur logement.

Les changements apportés par le nouveau DPE établi en 2021

⇒ Un poids renforcé, désormais le DPE est opposable

Il faut reconnaître que jusque début 2021, le poids du DPE était limité puisque ce diagnostic était avant tout informatif .
Il s’agissait d’une première mesure pour sensibiliser propriétaires et locataires sur les différences de performance énergétique d’un bien à l’autre.
Le nouveau DPE  qui est en place depuis le 1er Juillet 2021 devient opposable.
En conséquence, un acheteur qui obtiendrait un DPE erroné peut dorénavant poursuivre en justice le vendeur et réclamer des dommages et intérêts.
On ne plaisante plus avec les DPE !

⇒ Un mode de calcul unique du DPE qui permet d’harmoniser les résultats

Sans rentrer dans des détails trop techniques, précisons que jusqu’au 1er Juillet 2021, deux méthodes de calcul existaient pour établir un DPE.
La première méhode dite « sur factures »  était basée sur la consommation réelle en énergie des occupants du logement .
La seconde méthode appelée « méthode 3CL » portait sur les performances intrinsèques du bâti et des principaux équipements liés au chauffage.

Depuis le 1er juillet 2021, c’est la méthode 3CL qui devient la méthode de référence pour tous les DPE.
Cette méthode prend dorénavant en compte les 5 postes de consommation suivants :
– eau chaude sanitaire
– chauffage
– éclairage
– auxiliaires (VMC..)
– climatisation
La décision de retenir la méthode de calcul 3CL présente 2 avantages :
1er avantage : L’harmonisation des modes de calcul permet dorénavant de comparer les différents logements entre eux.
2nd avantage : Les « DPE  vierges » sont dorénavant interdits.
Il s’agit des diagnostics qui apparaissaient sans étiquettes du fait de l’absence de transmission de factures.

⇒ Une communication plus transparente sur les performances énergétiques des biens immobiliers à l’achat et lors de la mise en location

Depuis le 1er Juillet 2021 pour les professionnels de l’immobilier et depuis le 25 Août pour les particuliers, le DPE devient obligatoire sur les annonces de vente et les annonces de location de biens immobiliers.
A défaut, les personnes en faute encourent une amende administrative pouvant aller jusqu’à 300 €.
Par ailleurs, 2 autres mentions deviennent obligatoires aux côtés du DPE
– Si le logement est classé F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » doit apparaître
– Pour tous les biens, une estimation des dépenses annuelles d’énergie doit apparaitre

⇒ Une communication du DPE plus lisible grâce à une nouvelle étiquette

Une nouvelle étiquette remplace celle précédemment existante.
Cette nouvelle étiquette permet de mieux comprendre la performance énergétique du logement.
Elle ajoute 2 informations complémentaires :
– l’impact en terme d’émission de gaz à effet de serre (GES) du logement
– une estimation des coûts annuels en énergie
Cette communication accrue permet aux propriétaires comme aux locataires de mieux d’avoir une meilleure compréhension de la performance énergétique du bien concerné.

Cas spécifiques des logements se situant dans les catégories E,F,G

Selon les performances énergétiques obtenues, le propriétaire bailleur peut se voir:
– interdire de mettre en location son bien
– interdire d’augmenter ou d’indexer le loyer
Si votre logement présente un classement de A à D, vous n’avez aucun souci à vous faire, votre logement offre une bonne performance énergétique.
En revanche, si votre logement est dans la catégorie E, F ou G, vous allez être en difficultés pour le louer ou pour augmenter son loyer si vous n’entreprenez pas de travaux de rénovation énergétique.

⇒Interdiction pour les propriétaires bailleurs de logements E,F,G de mettre en location leurs biens

Dès 2025, les logements les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location.
Dès 2028, ce seront les logements classé F qui seront interdits à la location et en 2034 les logements classés E.
Cette pression mise sur le nécessité d’une rénovation, s’explique par le fait qu’il y a en france environ 4,8 millions de passoires thermiques (Logements classés F + G).

⇒Interdiction pour les propriétaires bailleurs de logements F et G d’augmenter ou d’indexer les loyers

Depuis janvier 2021, les propriétaires de logements classés F ET G ne sont pas autorisés à augmenter le loyer entre 2 locataires.
Une invitation supplémentaire à estimer rapidement le montant de l’enveloppe nécessaire en travaux pour sortir de l’étiquette passoire thermique !

Conclusions sur le couple DPE immobilier

⇒ Nouveau DPE immobilier: Une avancée importante vers un parc immobilier plus vert

Vous l’aurez compris, le DPE s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen.
Cette politique vise à réduire la consommation d’énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre.
On ne peut en soi que s’en réjouir.
Dans ce contexte, il me semble important d’encourager le mouvement en tant qu’investisseur ou propriétaire bailleur pour contribuer à rendre le parc immobilier plus vert.
C’est une démarche qui s’inscrit sur la durée et qui profitera à tous.

⇒ Des démarches à réaliser sans attendre si vos biens sont classés E,F ou G

De façon à s’adapter rapidement aux nouvelles exigences de performance énergétique, je vous invite à:

• Analyser au plus vite le DPE de vos biens locatifs
• Si vous avez réalisé depuis l’achat ou depuis le dernier DPE, des travaux de rénovation énergétique, c’est le moment de refaire un nouveau DPE !
• Si vous êtes propriétaire d’un logement de catégorie E,F,G, il devient urgent de faire chiffrer le montant des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir de ces étiquettes.
  A vous de voir ensuite, selon le montant des travaux et le montant des aides de l’état dont vous pourrez bénéficier, si ces travaux sont rentables ou non sur un moyen terme.
  Si l’équation économique n’est pas favorable, c’est le moment de se poser la question d’une potentielle revente de votre bien.
  Eh oui, en anticipant cette question, vous vous placerez dans des conditions plus favorables pour revendre au bon moment votre bien.

⇒ Des nouvelles opportunités d’investissements immobiliers sur le marché

Comme toujours, chaque changement apporte son lot d’opportunités.
Le nouveau DPE n’échappe pas à la règle !
Vous l’avez noté, le nombre de passoires thermiques en France est particulièrement important. Les passoires représentent 17 % des logements en France !
Dans ces conditions, il est évident qu’un nombre non négligeable de biens de catégorie G ou F seront progressivement mis en vente sur le marché.
A vous de voir si vous pouvez repérer votre ou vos perles rares. Le contexte sera bien sûr très favorable à une négociation des prix.
De bonnes affaires donc en perspective.

J’espère que cet article vous aura permis d’y voir plus clair sur le couple nouveau DPE immobilier.
N’hésitez pas à me faire part de vos remarques sur ce sujet.
Je vous dis à très vite sur instagram, pinterest ou facebook.
Claire