Louer sa Résidence Secondaire : Avantages et Inconvénients

Louer sa résidence secondaire une bonne partie de l’année apparaît de plus en plus tentant.
Le succès des locations saisonnières ou locations de courte durée aux quatre coins de la France et de la planète y est pour beaucoup.
Posséder une seconde résidence pour y passer une partie de ses vacances constitue incontestablement un joli privilège.
Outre le plaisir d’être chez soi, c’est également le luxe de choisir en toute liberté la période de l’année où nous allons en profiter.
Néanmoins, comme tout habitat, une seconde résidence est également synonyme de coûts.
Coûts qui peuvent d’ailleurs apparaître comme lourds voire rédhibitoires.
Pour s’en affranchir, certains bailleurs ont décidé de louer leur seconde résidence, d’autres hésitent à franchir le pas. Que faut-il donc en penser ? Le jeu en vaut-il la chandelle ?
Dans cet article, j’ai décidé de vous aider tout simplement à trancher.
Je vous propose donc de balayer, de façon objective, les bénéfices comme les contraintes et de vous éclairer sur les aspects fiscaux. C’est partI…

Définition Résidence Secondaire

Pour la plupart d’entre nous, une seconde résidence est un bien que l’on possède et dont on profite pendant nos congés, nos week-ends ou toute autre période choisie.
La définition que font les établissements fiscaux de la notion de seconde résidence est plus tranchée.

Sont considérés comme résidences secondaires tous les logements dont nous sommes propriétaires qui ne constituent pas notre résidence principale.
Ainsi si vous possédez une maison de vacances à la mer, un

Définition Résidence Secondaire

Pour la plupart d’entre nous, une seconde résidence est un bien que l’on possède et dont on profite pendant nos congés, nos week-ends ou toute autre période choisie.
La définition que font les impôts de la notion de seconde résidence est plus tranchée.

Sont considérés comme résidences secondaires tous les logements dont nous sommes bailleurs qui ne constituent pas notre résidence principale.
Ainsi si vous possédez une maison de vacances à la mer, un habitat à la montagne ou un habitat que vous n’habitez pas mais que vous louez à l’année, dans les 3 cas vous êtes détenteurs d’une seconde résidence.
L’administration fiscale ne fait donc pas la différence entre investissements locatifs et maison de vacances à proprement parler.

Pourquoi Louer sa Résidence Secondaire ?

⇒ Ce que disent les propriétaires qui sont passés à l’action

Les bailleurs qui mettent en location leur seconde résidence aspirent en général à générer des revenus complémentaires. Il s’agit majoritairement de couvrir les charges de fonctionnement (eau, électricité, chauffage, taxe d’habitation, taxe foncière, frais de co-propriété si existants …).
Il peut s’agir également de couvrir les frais d’entretien (jardin, petites réparations), les annuités d’emprunt et les travaux.
Certains bailleurs voient également dans la location l’opportunité de s’offrir des vacances dans un autre endroit (un lieu souvent plus dépaysant qu’ils ne connaissent pas).
Enfin, ceux qui aiment les contacts, considèrent l’activité de location saisonnière comme une belle opportunité de faire des rencontres souvent intéressantes et de mieux connaître leur région.

⇒ Et vous, quelles seraient vos attentes ?

Si vous êtes déjà convaincues de l’intérêt de louer sa seconde résidence, je vous invite à identifier la nature et le montant des frais que vous aimeriez couvrir par des revenus locatifs.
S’agit-il de 5 000€ ? de 10 000€ ? ou de beaucoup plus ?
Par ailleurs, combien de semaines seriez-vous disposées à louer votre seconde résidence ? 4 semaines ? , 3 mois ? , 6 mois ou plus ?
Pourriez-vous facilement établir un calendrier à l’année des périodes disponibles et indisponibles ?
Dans certains cas, il ne sera pas nécessaire de louer sur une longue durée pour « effacer » les frais de fonctionnement récurrents.
Si votre bien se situe dans une station balnéaire ou une station de ski réputée, les prix élevés à la semaine vous permettront d’atteindre vos objectifs rapidement.
A l’inverse, si votre maison ou votre habitat se situe dans une zone moins prisée sur un plan tant touristique qu’économique, il vous faudra sans doute consacrer une période plus longue à la location.
Quoi qu’il en soit, le curseur est entre vos mains. A vous de définir le juste équilibre entre revenus souhaités et longueur des périodes disponibles à la location.

Quels Inconvénients à Louer sa Maison Secondaire ?

Louer sa seconde résidence revient à proposer un service et donc s’engager envers d’autres personnes. Votre futur locataire va s’attendre à trouver un bien de qualité offrant un bon niveau de confort et des prestations à la hauteur du prix fixé (wifi, TV, machine à laver le linge ou la vaisselle, machine à café, chaises longues …)

Dans ce contexte, il est important d’identifier les points clés qui pourraient potentiellement constituer pour vous des obstacles importants.

⇒ Accepter l’idée d’avoir des étrangers chez soi

L’idée de mettre à disposition de personnes que vous ne connaissez pas votre résidence secondaire vous pose t-elle problème ?
Cette question est essentielle car louer sa seconde résidence c’est avant tout accepter que des inconnus habitent dans vos murs et utilisent vos équipements et commodités.

Vous aurez bien sûr la possibilité de mettre sous clefs les objets les plus précieux ou ceux qui relèvent de l’intimité de votre famille. C’est d’ailleurs ce que font la plupart des bailleurs qui louent leur résidence.
Une serrure est posée sur un des placards, ce qui leur permet d’y stocker certaines affaires personnelles.

⇒ Le temps consacré à la gestion des locataires

Louer sa résidence secondaire de façon saisonnière ou temporaire suppose en effet prendre en charge un certain nombre de tâches :

la gestion des demandes de réservation

l’accueil des locataires

le ménage

le nettoyage des draps et serviettes de bain

Le temps consacré à cette activité sera proportionnel au nombre de séjours.
Si vous louez quelques semaines dans l’année, cela devrait être facilement gérable
Si en revanche vous louez sur de nombreuses semaines, il faudra en amont évaluer le temps que vous allez devoir y consacrer.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible d’automatiser ou de déléguer un grand nombre de tâches. Je vous invite d’ailleurs à consulter l’article écrit à ce sujet : Location de courte durée : toujours rentable si délégation ?

A titre personnel, je vous conseillerais de garder la main sur la gestion des demandes de réservation. C’est l’opportunité de bien cerner ce que vos locataires attendent.
En revanche, vous pouvez « automatiser » l’accueil des locataires en plaçant les clés dans un boitier ou en les déposant chez une personne de confiance.
Je vous recommande de déléguer le ménage ainsi que le nettoyage des draps.
Sachez qu’il existe de jolis draps qu’il n’est plus nécessaire de repasser. Une véritable aubaine pour les bailleurs de meublés 🙂

⇒ Trouver une personne de confiance sur place

C’est souvent le point qui effraie le plus dès lors que l’on envisage de louer sa résidence secondaire. Le plus simple est sans doute d’interroger votre voisinage. Il y a de fortes chances pour qu’un de vos voisins fasse appel à une femme de ménage depuis plusieurs années dont il est pleinement satisfait.
A défaut, vous pouvez passer une petite annonce sur certains sites Internet.
Enfin, il existe des sociétés de conciergerie spécialisées dans ce type de service.
Welkeys, BnBCare, Bnbsitter … pour ne pas les citer.

Quelles démarches administratives pour mettre en location sa résidence ?

Si les obstacles potentiels identifiés dans le paragraphe précédent ne vous font pas peur, alors vous êtes prêts à passer à l’action ! Voici les 3 étapes administratives qu’il faut respecter pour louer sa résidence secondaire :

⇒ Vérifier le règlement de copropriété

Ce point concerne uniquement ceux qui ont des résidences secondaires qui font partie d’une co-propriété. Il sera important de s’assurer que le règlement de co-propriété n’interdit pas la « location saisonnière ». Cette activité est prohibée dès lors que le clause « résidence exclusivement bourgeoise » figure dans le règlement de co-propriété.

⇒ Déclarer son bien en « meublé de tourisme » auprès de la mairie

Cette étape est obligatoire, quelle que soit la commune, à toute personne qui souhaite louer sa résidence secondaire. Vous pouvez télécharger le document en ligne et l’adresser à votre mairie ou le faire directement sur place. A défaut, le propriétaire devra s’acquitter d’une amende de 450 €.
Une fois votre bien déclaré, vous obtiendrez un numéro d’enregistrement. Ce dernier devra apparaître sur toutes vos annonces de location.

⇒ Demander une autorisation temporaire de changement d’usage

L’activité de location meublée est une activité commerciale. A ce titre, votre habitat doit être temporairement transformé en local « commercial » pour pouvoir être loué. Cette demande doit se faire auprès de la mairie. Elle concerne uniquement :

la ville de Paris

3 départements d’Ile de France (Hauts de Seine, Seine-Saint-Denis, Val de marne)

les villes de plus de 200 000 habitants (Lille, Rennes, Nantes, Strasbourg, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lyon, Nice, Marseille)

les communes de plus de 50 000 habitants en « zone tendue »

Cas spécifique de la compensation

A noter que dans les villes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les 3 départements d’Ile de France indiqués ci-dessus, la mairie peut exiger en contrepartie de cette autorisation temporaire de changement d’usage une compensation.

Vous devrez acheter une surface commerciale à minima de la même superficie que votre résidence secondaire et la transformer en logement. Si vous ne trouvez pas de surface équivalente, la mairie vous proposera d’acheter un titre de compensation.

Quelle fiscalité pour la location de sa résidence secondaire ?

Si vous avez acheté votre résidence secondaire en nom propre, la location temporaire d’une résidence secondaire étant forcément meublée, les recettes perçues devront être déclarées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous allez pouvoir bénéficier d’une fiscalité intéressante : celle du LMNP (Loueur meublé non professionnel). Les 2 régimes les plus connus sont :

Le Régime MicroBIC avec abattement de 50 %
Le Régime Réel

Pour en savoir plus sur ce sujet, je vous invite à consulter l’article LMNP : Régime Micro-Bic ou Régime Réel ?
Il existe toutefois un 3ème régime qui fait beaucoup de sens lorsque l’on souhaite louer sa résidence secondaire : le Régime du Meublé de Tourisme.

Ce régime est réservé aux personnes qui font « classer » leur habitat. Très concrètement il s’agit de faire évaluer par un organisme extérieur (accrédité par le Comité français d’accréditation) le niveau de qualité de votre résidence secondaire. Votre résidence sera analysée au travers de 112 critères. Seront pris en compte les équipements, les aménagements, le service apporté au client, l’accessibilité ainsi que le développement durable.
Selon votre résultat, votre résidence sera classée de une à 5 étoiles.
Si vous êtes intéressé par un tel classement, il vous suffit de prendre contact avec l’office de tourisme de votre ville.
Vous pouvez également faire une demande directement sur le site Atout France.
Sachez qu’un classement est valable 5 ans et coûte 200 €.

Une fois votre classement obtenu (quelque soit le nombre d’étoiles attribuées), vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % sur vos recettes.
En d’autres termes, vous ne serez imposés que sur 29 % du montant des loyers que vous percevrez.
Précisons toutefois que pour bénéficier de ce régime, vos recettes ne doivent pas dépasser le seuil de 82 200 €/ an.

Louer son appartement à la montagne : le Cas de Cyrielle et Alexandre

Objectif 1 : Déléguer la gestion en grande partie

Cyrielle et Alexandre sont deux passionnés de montagne, de ski sous toutes ses formes, de vélos. Quinquagénaires dynamiques, ils ont donc tout naturellement décidé d’investir dans une station réputée. Leur choix s’est porté sur un très joli habitat de 81 m2 offrant une vue imprenable sur les montagnes des Alpes.

Leur profession libérale respective leur permet d’en profiter relativement souvent soit durant leurs congés, soit durant des week-ends prolongés.
Pour autant, leur habitat est loin d’être occupé 365 jours par an. Et ce, bien que leurs 2 enfants en profitent également.
Par ailleurs, les frais générés par la propriété sont élevés (frais de copropriété, taxe foncière, taxe d’habitation, chauffage, électricité …) soit environ 7 000 €/an.

L’idée d’exploiter les périodes vacantes de leur résidence secondaire pour absorber les charges les a séduits très en amont de leur achat.
Ils sont rapidement partis à la recherche d’une personne de confiance pour gérer sur place : ménage, nettoyage des draps, ses clés au cas où. Une personne s’est vite détachée du lot : la gardienne de l’immeuble. Un boitier à clefs a par ailleurs été installé à proximité de la porte du logement pour faciliter les check in et check out.

Cyrielle a souhaité conserver de son côté la gestion des réservations. L’opportunité de filtrer les réservations. Elle a inscrit sa propriété sur une seule plateforme de location : Abritel / Homelidays lui permettant ainsi de toucher une clientèle internationale.

Objectif 2 : Couvrir les charges et Limiter la pression fiscale

Cyrielle concentre les locations sur les périodes scolaires les plus prisées (Février/ Pâques). Un moyen habile de générer des revenus élevés en quelques semaines et de se réserver les périodes les moins encombrées. Le prix de la location s’établit à 2 200 € par semaine pour 6 à 8 couchages. Les frais de ménage sont facturés à part et directement reversés à la gardienne de l’immeuble.

Compte tenu de ce tarif, 5 semaines de location (11 K€) suffisent à couvrir les charges annuelles. Cyrielle et Alexandre ont opté pour le régime réel LMNP dès l’achat de leur propriété.

En conséquence, ils peuvent chaque année déduire l’intégralité de leurs charges.
Ils peuvent également déduire les charges liées à l’amortissement de leur bien, celles liées à l’amortissement des rénovations et cerise sur le gâteau les amortissements de leur ameublement.

La déduction s’opère au prorata des semaines consacrées à la location. Une véritable aubaine fiscale qui permet à Cyrielle et Isabelle de ne pas payer d’impôts sur leurs revenus locatifs saisonniers pendant plusieurs années.

Le conseil de Cyrielle et d’Alexandre : « Résistez aux sirènes de la location pour vous préserver un maximum de plages de disponibilité »…Ils gardent bien en tête qu’il s’agit prioritairement d’une résidence secondaire 🙂

En résumé

Vous l’aurez compris, louer sa résidence secondaire présente incontestablement un avantage financier. Associer à un régime fiscal adapté, cela devient une jolie opportunité de conjuguer l’utile à l’agréable.

En contrepartie, il est indispensable d’être à l’aise avec le principe de louer son chez soi. Les démarches administratives ne doivent pas être sous-estimées au même titre que la mise en place d’une organisation qui limitera le temps que vous y passerez.

Pour vous aider dans votre prise de décision, voici quelques questions pour la route :

Quel montant de charges souhaitez-vous à minima couvrir par vos revenus locatifs ?
Combien de semaines êtes-vous prêt à louer votre résidence ?
Quel régime fiscal vous semble le plus approprié ?
Quelle organisation pensez-vous pouvoir mettre en œuvre (gestion directe, délégation) ?
Quelles contraintes acceptez-vous ?

J’espère que cet article vous aura aidé à clarifier votre position sur le fait de louer ou non votre résidence secondaire.
Si c’est le cas, mille merci d’avance de le liker ou de le partager 😉
A très vite chères lectrices
Claire
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