Loi Denormandie : Quels avantages ?

Loi Denormandie : ce nouveau dispositif de défiscalisation mérite-t-il que l’on s’y intéresse ?
De nombreuses lois ont fait leur apparition ces dernières années faites pour la revitalisation du territoire avec des résultats pour certaines très mitigés. Soulignons principalement la loi Scellier, Bouvard, Duflot, Malraux, Pinel.
Certains d’entre vous ont, d’ailleurs, peut-être fait les frais du dispositif Pinel en achetant à des prix souvent très élevés des appartements qu’ils ont dû revendre avec une forte décote.
La nouvelle loi de défiscalisation immobilière Denormandie s’inscrit-elle dans cette lignée ?
Je vous donne mon point de vue, sans détour, sur ce dispositif de réduction d’impôts tout récent destiné à favoriser les investissements dans l’immobilier locatif ancien.

Loi Denormandie de quoi s’agit-il ?

Le 1er Janvier 2019, une nouvelle loi est entrée en vigueur portant le nom de celui qui est en est à l’origine, le ministre de la ville et du logement : Julien Denormandie.
Cette nouvelle loi de défiscalisation a pour objectif de favoriser la réhabilitation de logement ancien.
Et plus particulièrement, celle des logements soit vacants soit en mauvais état, se trouvant dans le coeur de ville.
Un projet, à ce stade, plutôt séduisant quand on songe aux dernières actualités en matière d’insalubrité immobilière sur Marseille !
Ce dispositif Denormandie s’inscrit, soyons clair, dans la lignée du dispositif Pinel précédent.
Aux yeux du gouvernement, ce dernier a donné de bons résultats dans le neuf et en revanche de médiocres résultats du logement ancien.
Et pour cause, les très lourdes contraintes imposées sur le montant et la nature des travaux ont découragé plus d’un investisseur immobilier.

Qui est concerné par ce nouveau dispositif fiscal immobilier ?

Le nouveau dispositif fiscal Denormandie concerne les personnes qui vont réaliser des investissements immobiliers locatifs dans de l’ancien, entre la date du 1er Janvier 2019 et celle du 31 décembre 2021.
Pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôts de ce dispositif, il est nécessaire de remplir un certain nombre de conditions.

⇒ Emplacement des investissements locatifs

Les investissements locatifs doivent se situer dans un centre ville sélectionné par le gouvernement.
A date, sont éligibles 222 villes signataires de la convention « cœur de ville »
Pour connaître chaque centre ville concerné, cliquez ici.
S’ajoute à cette liste, les communes qui se font accompagner par l’état dans une opération de réhabilitation de leur territoire. N’hésitez pas à prendre contact avec la mairie de la ville qui vous intéresse, pour en savoir plus.

⇒ Mode de location

Le seul mode de location autorisé est celui de la location nue.
Le logement devra par ailleurs constituer la résidence principale du locataire.

⇒  Engagement de louer son bien sur la durée

Le propriétaire devra s’engager à louer son bien pendant 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans maximum.

⇒  Plafonnement des loyers et conditions de ressources

Le loyer sera plafonné et devra correspondre à un niveau bien précis de ressources du locataire.
Le plafonnement des loyers devrait être légèrement inférieur à 9 €/m2 (un décret devrait prochainement affiner ce chiffre).
En ce qui concerne le niveau de ressources du locataire, sachez que pour une personne seule, ce montant devrait s’élever à 27 515 € et 36 743 € pour un couple.

⇒ 25 % de travaux de rénovation minimum

Le propriétaire devra obligatoirement rénover son bien immobilier avant sa mise en location sur le marché. Ces rénovations peuvent être de la nature suivante : revalorisation énergétique du logement, isolation des fenêtres, changement de chaudière, etc.
Le montant des travaux devra représenter au moins 25 % du coût total de l’opération  (prix d’acquisition + frais de notaire + travaux).
Les travaux devront être facturés par une entreprise et ne pourront être assumés en direct par le propriétaire.

Les Avantages fiscaux de la loi de défiscalisation Denormandie

L’avantage de ce dispositif Denormandie, vous l’aurez deviné, est avant tout un avantage fiscal essentiellement.

⇒  Réduction d’impôts

Les personnes qui réaliseront des placements immobiliers locatifs dans l’ancien pourront bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu comprise entre 12% et 21 % du coût total d’acquisition (prix d’achat + frais de notaire + travaux).
Plus précisément, une réduction de 2% du montant total de l’investissement est accordé chaque année pendant les 6 ou 9 premières années. S’ajoute ensuite une réduction de 1% par an pour les 3 dernières années.
Si vous louez votre bien pendant 9 ans, votre réduction d’impôt sera donc de 18 % (2% x 9 ans).
Si vous vous engagez sur la durée maximale de location de 12 ans, votre avantage fiscal cumulé sera de 21% (2% x 9 ans + 1% x 3 ans).

Précisons que le montant de l’investissement pris en compte ne pourra dépasser 300 k€ (travaux inclus).
Le prix du m2 acheté ne pourra quant à lui être supérieur à 5 500 €.
La réduction entrera dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.
Pour un immeuble dont le prix total d’acquisition s’élève à 300 k€, la réduction d’impôt s’élèvera à :

36 k€ réparti sur 6 ans soit 6 000 €/an
54 k€               sur 9 ans soit 6 000€/an
63 k€              sur 12 ans soit 5 250 €/an

⇒  Un taux de TVA réduit à 10 %

Les travaux de rénovation pourront bénéficier d’un taux réduit de TVA à 10%

⇒  Possibilité de louer le logement à un membre de votre famille

La loi Denormandie offre la possibilité de louer votre bien à vos ascendants ou descendants sous réserve qu’ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal. C’est a dire l’ensemble des personnes d’une même déclaration de revenus.

Les Inconvénients de la défiscalisation immobilière Denormandie

⇒ Plafonnement des revenus locatifs

Comme tout dispositif de défiscalisation locatif, la loi Denormandie présente des avantages fiscaux en contrepartie de contraintes importantes.
Soulignons pour commencer, la contrainte liée au plafonnement des loyers.
A titre personnel, j’avoue ne pas être attirée par des dispositifs qui ne me permettent pas de piloter mes revenus en toute liberté.
Comment en effet développer son cash flow quand on n’a plus la main sur ses loyers ?
Ajoutons à cela le fait de ne pas pouvoir choisir le profil de ses locataires, comme on le souhaite, et la boucle est bouclée.
Beaucoup de contraintes au final qui ne me semblent acceptables que si la rentabilité de l’investissement est clairement au rendez-vous.

⇒ Un Risque de requalification fiscale

Comme partagé précédemment la liste des communes concernées par ce dispositif est très limitée. En conséquence, la qualité de la sélection de votre emplacement est déterminante.
Si vous surestimez la demande locative de la ville dans laquelle vous investissez et que vous ne trouvez pas de locataire la première année, sachez que vous courez un risque de requalification fiscale.
Vous ne pourrez pas profiter tout simplement des réductions d’impôts.

⇒ Et si le bien ne s’autofinance pas ?

Les économies d’impôts compensent-elles la faiblesse des revenus et les risques de vacances locatives ?
Certes la loi Normandie se caractérise par des réductions d’impôt non négligeables mais en parallèle elle limite vos revenus fonciers en les plafonnant.
La question est donc de savoir si les économies d’impôt proposées compensent suffisamment la faible rentabilité de votre investissement.
Autrement dit, vos loyers et vos économies d’impôt couvrent-elles votre mensualité d’emprunt et les charges afférentes à votre logement ?
Si c’est le cas, et si votre risque de vacances locative est faible, alors ce dispositif fait du sens.
A défaut, fuyez cette proposition de défiscalisation.
Il y a d’autres façons de placer intelligemment son argent.

⇒ S’enfermer dans un dispositif fiscal qui ne serait pas adapté à votre situation

Si vous trouvez un bien offrant une part de travaux plus importante que les 25 % requis, il est possible qu’il soit plus intéressant fiscalement de créer du déficit foncier que de profiter de la loi Denormandie.
Tout dépend bien sûr de votre situation familiale et de votre tranche marginale d’imposition.
Plus celle-ci sera élevée et moins le dispositif Denormandie devrait être intéressant.
Par ailleurs, à défaut de réduire ses impôts, il est possible avec l’immobilier de payer très peu d’impôts sur les revenus locatifs générés.
Selon votre situation, je vous invite donc à comparer le dispositif Denormandie avec des solutions de location meublée en régime réel LMNP.

⇒  Réaliser des travaux importants qu’il sera difficile de valoriser à la revente

Réaliser des travaux constitue souvent une belle opportunité pour revaloriser un bien et le revendre plus cher.
Cette analyse est toutefois particulièrement juste dans les villes où le prix au m2 est élevé.
Ainsi, si vous faites des travaux sur Paris où le prix d’achat au m2 est proche de 10 k€, il sera facile sur la durée de valoriser les 1 000€/m2 supplémentaire que vous investirez en travaux. Ces opérations peuvent être sous forme d’amélioration énergétique du logement : l’isolation des fenêtres, le changement de chaudière, etc.
En revanche, si vous faites des travaux dans une ville ou le prix au m2 est très faible, il sera plus compliqué de rentrer dans vos frais à la revente.

⇒  Etat de l’appartement après 12 ans de location ?

Difficile de ne pas poser cette question tant les déçus des Lois Pinel l’ont mise sur la table.
Vous allez mettre à disposition de vos locataires un logement totalement refait à neuf sans pour autant pouvoir totalement les choisir .
Dans ces conditions, j’avoue que j’ai des doutes sur l’état dans lequel vous allez retrouver votre appartement au bout de 12 années de location.
En conséquence, intégrez dans vos calculs des frais de remise en état.
Vous prendrez ainsi votre décision sur des bases réalistes.

Comment réussir son investissement locatif avec la loi Denormandie ?

Pour ceux d’entre vous qui peuvent être intéressés par ce dispositIf, voici les points que je vous invite à regarder tout particulièrement :

1. Bien choisir son emplacement
Toutes les villes ne se valent pas parmi les 222 cœur de villes concernées. Inutile de le cacher : certaines d’entre elles connaissent des taux de vacances locatives très importants.
2. S’assurer que le bien s’autofinance en intégrant les réductions d’impôt
3. Vérifier qu’il n’y a pas un régime fiscal plus adapté à votre situation

Conclusion nouvelle défiscalisation Denormandie

Le dispositif fiscal loi Denormandie reste une bonne nouvelle pour les investisseurs et va permettre de réhabiliter une partie du parc immobilier locatif.
Attention toutefois, ce dispositif ne convient pas à tous.
Si vous êtes dans une logique de cash flow positif et que vous avez besoin de vivre de vos revenus, je ne vous le conseille pas.
Même remarque, si vous êtes dans des tranches marginales d’imposition élevées.
Dans tous les cas, prenez le temps d’analyser la rentabilité globale de votre opération sans vous laisser abuser par les sirènes de la défiscalisation.

J’espère que cet article vous aura éclairé sur cette nouvelle loi Denormandie.
Je vous laisse le soin de le partager si c’est le cas 😃.
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Claire

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