Vous venez d’acquérir un bien et vous hésitez toujours entre ces 2 formes de location.
Peut-être êtes-vous dans un cas de figure différent ?
Vous louez déjà un bien en location nue. Vous vous demandez s’il ne serait pas pertinent de basculer en location meublée…pour des raisons fiscales principalement.
Dans les 2 cas, je vous comprends car j’ai été moi-même dans cette situation il y a quelques années.
Je vous dis donc tout dans cet article sur les Avantages et Inconvénients de la location nue Je vous donne également des pistes pour vous aider à arbitrer …
√ Les Avantages de la Location Nue
Une capacité à séduire un public très large
La location nue est sans aucun doute la forme de location la plus utilisée et ce depuis de très longues années.
Si elle est si répandue (94 % des locations !!) c’est parce qu’elle répond aux besoins d’une majorité de français qui souhaitent … habiter dans leurs meubles !
On comprend donc pourquoi tous les types de foyers sont potentiellement concernés. Pour le propriétaire, c’est l’assurance de toucher un public large et donc de choisir plus facilement son locataire.
Une plus grande stabilité de ses locataires
La location nue se caractérise par un contrat de location de 3 ans avec dépôt de garantie renouvelable par tacite reconduction. Le bail est de 1 an pour la location en meublé et de 9 mois s’il s’agit d’un étudiant.
La durée du bail en location nue va incontestablement jouer en faveur d’une certaine stabilité du locataire. Si celui-ci s’est installé avec ses meubles, ce n’est pour déménager aussitôt ! Pour le propriétaire, cela signifie donc moins de vacances locatives et moins de manque à gagner.
Une mise en location rapide, une gestion simplifiée
La location nue ne nécessite pas de meubler l’appartement, ce dernier sera donc plus rapide à louer.
Le turnover étant moins fréquent, la gestion des personnes qui louent sera simplifiée. Peu d’entrées et de sorties des lieux à effectuer, un vrai confort !
Cette forme de location a donc à priori de quoi séduire les propriétaires ayant peu de temps à consacrer à la gestion de leurs biens.
J’avoue que cela a été mon cas avec mon mari, il y a environ 20 ans pour notre 1er achat. Très pris par nos jobs respectifs et souvent en déplacement, nous cherchions la forme de location qui nous apporterait le moins de contraintes.
Soulignons que cette forme de location est également intéressante pour ceux qui investissent dans des villes éloignées de leur principale résidence .
Néanmoins comme tout système de location, la location à nu présente également un certain nombre d’inconvénients.
√ Les Inconvénients de la Location Nue
Un risque de loyers impayés plus important
C’est le revers de la médaille d’un bail de 3 ans et de locataires qui se sont installés avec leurs meubles …On ne peut pas toujours avoir le beurre et l’argent du beurre !
Néanmoins ce type de problème est loin d’être une fatalité.
Pour limiter les risques de loyers impayés, il est important de vérifier en amont la solvabilité du loueur. Il est par ailleurs essentiel de proposer un logement de qualité offrant des vraies conditions de confort. Bien souvent, je constate une corrélation forte entre le niveau de » décence » du bien proposé et les problèmes d’insolvabilité des gens qui louent.
A titre personnel, avec un recul de plus de 20 ans, je n’ai jamais eu de loyers impayés et quasiment pas de vacance locative (sur un logement).
Pour ceux d’entre vous qui souhaitent sécuriser pleinement leurs loyers, je vous invite à lire l’article sur l’Assurance Loyers Impayés.
Des loyers et une rentabilité plus faibles
Les loyers issus de la location nue sont en général inférieurs de 10 à 20% aux loyers issus du meublé à l’année (et oui le service apporté n’est pas le même).
Si on établit la comparaison avec des loyers en meublé haut rendement (colocation ou location courte durée), ils sont 2 à 4 fois inférieurs !!
En conséquence, on comprend que la rentabilité issue de la location nue soit la plus faible du marché locatif (entre 3 et 5%).
C’est précisément pour cette raison, que j’ai décidé de ne plus investir en location nue.
Pourquoi se priver de cash flow lorsque l’on peut se tourner vers des stratégies de location à plus fort rendement ?
Une imposition fiscale qui peut être très pénalisante pour ses propriétaires
Les revenus tirés des locations nues sont imposés dans la catégorie « revenus fonciers ». Sachez que 2 types de régime fiscal existent.
1/ Le Micro-foncier : Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous serez donc imposées sur 70 % de vos revenus tirés de la location. Ce régime vous concerne si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 K€/ an. C’est celui qui vous sera appliqué par défaut.
2/ Le Régime Réel : Il s’applique au-delà de 15 K€/an de revenus fonciers ou sur option. A l’inverse du Micro-foncier, il vous permet de déduire un certain nombre de charges réelles de vos revenus locatifs.
Toutefois vous ne pourrez pas déduire la totalité de vos charges comme en meublé. Et c’est bien là que le bas blesse ….
A titre d’exemple, si l’on compare avec le régime réel de la location en meublé, les frais de notaires et les honoraires d’agence ne pourront pas être décomptés.
Par ailleurs, il ne sera pas possible d’amortir le bien et donc de déduire les amortissements de vos revenus. Ce point est pour moi un point majeur qui milite clairement en faveur du meublé.
Enfin, sachez que seuls les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation seront déductibles. Vous ne pourrez pas déduire les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement comme le permet le régime réel meublé à travers ses amortissements.
Voici un tableau qui vous donnera une vision synthétique et comparative de ce qu’il est ou non possible de déduire en régime réel.
En résumé, l’imposition liée à la location nue peut être un gros handicap pour les propriétaires. Elle le sera d’autant plus si les propriétaires sont dans des tranches d’imposition fortes.
√ Arbitrage Match Location Vide vs Location en Meublé
D’une façon générale, plus la surface de votre bien sera petite (studio ou 2 pièces) et votre niveau d’imposition élevé, plus la location en meublé sera intéressante pour vous.
Restera alors à valider le fait qu’il y a bien une demande locative pour du meublé dans votre ville ou quartier. Ce n’est pas systématiquement le cas !
Le meublé à l’année reste une niche. Il attire essentiellement des étudiants, de jeunes salariés en mobilité géographique, des étrangers mutés temporairement en France …
A l’inverse, si vous avez un logement de grande surface, la location en meublé classique à l’année sera peu pertinente. La demande en meublé pour les grandes surfaces est en effet ultra marginale.
En revanche, si votre appartement se situe dans une grande ville, il peut être intéressant d’exploiter le créneau de la colocation meublée qui connait une croissance fulgurante.
Pour résumer, voici les 3 éléments qui vont vous permettre de statuer entre location vide et location en meublé :
- La fiscalité
- L’existence d’une demande locative en meublé longue durée ou colocation sur votre bien compte tenu de sa surface et de sa localisation
- La disponibilité / flexibilité que vous avez pour gérer votre bien
√ Possibilité de passer de la Location Vide à la Location en Meublé
Si l’exercice comparé location nue vs meublé vous amène à la conclusion que le régime de la location nue n’est plus adapté à votre situation, sachez qu’il est tout à fait possible d’en changer.
⇒ La condition majeure à remplir
Le principal changement, vous l’aurez compris, est d’ordre fiscal : basculement du régime fiscal « revenus fonciers » vers le régime fiscal BIC « bénéfices industriels et commerciaux ».
Pour pouvoir effectuer ce basculement, il est indispensable d’avoir réalisé un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation durant les 3 années qui précèdent le changement de régime.
En clair, si vous avez réalisé de gros travaux et que vous avez créé du déficit foncier, il va falloir attendre de rétablir une situation où vos revenus locatifs excèdent vos charges. Vous devrez fournir la preuve que ce déficit foncier existe depuis à minima 3 ans.
L’administration fiscale sera très regardante sur ce point …
⇒ Le moment propice au changement
Le passage en meublé doit être fait lors du départ du locataire ou dans le cadre d’un renouvellement du contrat de location.
Vous pouvez vous entendre avec le locataire pour qu’il accepte de louer votre bien en meublé. S’il refuse vous devrez attendre son départ. Vous ne pouvez contraindre votre locataire à changer de contrat de location avec dépôt de garantie.
⇒ Les étapes du changement
La première chose à faire sera de meubler votre bien. Vous devrez ensuite utiliser un contrat de location meublée auquel vous joindrez un inventaire précis du matériel mis à disposition.
Enfin, si vous optez pour le régime réel du statut LMNP, il faudra déclarer votre nouvelle activité en tant que statut LMNP auprès de l’administration fiscale. Pour ce faire, vous devrez remplir le formulaire Cerfa POi appelé également Cerfa n° 11921*05 et l’adresser au Greffe du Tribunal de Commerce dont vous dépendez.
A noter, que vous serez alors assujetti à la CFE (cotisation foncière des entreprises).
√ Cas personnel
A titre personnel, nous avons au tout début de nos investissements investi en location nue pour des questions de commodité. Le choix a été pertinent tant que nous avons pu déduire des travaux et des intérêts d’emprunt. Très vite, la fiscalité nous a rattrapés. Nous avons décidé de revendre l’appartement qui ne se prêtait pas à un basculement en location meublée.
Depuis, dès lors que nous investissons en nom propre nous nous orientons systématiquement vers la location meublée (sous toutes ses formes : courte durée, annuelle, colocation…). Elle est beaucoup plus intéressante en termes de rentabilité et d’imposition.
Si nous rencontrons de belles opportunités qui ne peuvent être exploitées qu’en location nue, nous achèterons via le biais d’une SCI à l’IS pour optimiser rendement et imposition.
Et vous, qu’en pensez-vous ? Avez -vous tranché facilement entre location nue et location meublée ?
Au plaisir de vous lire
Claire
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