Location Meublée : Nettement plus Rentable

Depuis une vingtaine d’années la location meublée a le vent en poupe. Elle représente toutefois une portion congrue du marché avec moins de 10% des locations.
Et pourtant, elle présente de très nombreux avantages : plus grande souplesse, meilleure rentabilité, fiscalité plus avantageuse.
A titre personnel, c’est la forme de location que je préfère et que je privilégie. Il n’en a pas toujours été ainsi.
Mes tous premiers investissements locatifs ont été orientés vers de la location nue pour des raisons de simplicité. La pression fiscale que j’ai pu connaitre sur ce type de location  m’a encouragée à me tourner progressivement vers la location meublée.
Je vous explique dans cet article pourquoi je trouve la location meublée si attrayante pour un investisseur.

LOCATION MEUBLÉE : NETTEMENT PLUS RENTABLE

1/ La Location Meublée en Quelques Mots

Spécificités

“La location meublée se distingue d’une location vide par le fait qu’un locataire puisse y vivre – et notamment dormir et manger – sans avoir à acheter d’équipement.” 

Les personnes qui en général recherchent ce type de logements sont en période de transition professionnelle, personnelle ou géographique. On trouve ainsi majoritairement des  étudiants, de jeunes actifs, des personnes séparées…
En conséquence, le logement doit être meublé. La liste du mobilier et des éléments de confort obligatoires pour les locations meublées à usage de résidence principale a été fixée par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015.
Le logement doit ainsi à minima comporter : 

  • Une literie avec couverture ou couette,
  • Des volets ou rideaux dans les chambres,  
  • Un four à micro-ondes ou un four,
  • Des plaques de cuisson,    
  • Un réfrigérateur,  
  • Un congélateur ou, à défaut, un réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température maximale de -6°C.  
  • Vaisselle (assiettes, couverts, verres, etc.)
  • Des ustensiles de cuisine (assiettes, couverts, verres, etc.) 
  • Des sièges,
  • Une table,  
  • Des étagères de rangement,  
  • Des luminaires,  
  • Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage, etc.). 

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter le site legifrance.
Il est bien sûr possible, voir souhaitable d’ajouter des éléments de confort supplémentaires. Je mets ainsi systématiquement à disposition une bouilloire, un grille-pain, une télévision, un lave-linge…

LES DIFFERENTES FORMES DE LOCATION MEUBLEE

Lorsque l’on évoque la location meublée, on pense spontanément à la location meublée annuelle.
Il y existe cependant d’autres formes de location meublée prisées des locataires :

  • la colocation  : elle permet à plusieurs personnes de partager un même logement
  • la location saisonnière ou de courte durée : elle concerne des séjours d’une durée maximale de 3 mois. Dans la majorité des cas, les durées sont très courtes : 1 à 3 nuits
  • un mix de colocation et de location de courte durée
  • un mix de location meublée annuelle et de location de courte durée

J’utilise pour ma part ces différentes formes de location, elles permettent de toucher des publics différents et limiter la vacance locative au strict minimum.

2/ La Location Meublée : Plus Souple et Moins Risquée pour le Propriétaire

• un bail spécifique

En signant un bail meublé le propriétaire ne s’engage que pour un an (ou neuf mois si le locataire est étudiant) contre trois ans pour une location nue. Ce bail est ensuite renouvelable par tacite reconduction.
Par ailleurs, chaque année au terme du bail, le propriétaire d’un meublé peut donner congé à son locataire et reprendre son bien loué pour y loger un parent (descendant ou ascendant) ou le vendre.
Le délai de préavis pour donner congé au locataire se limite à trois mois avant la fin du bail (contre six mois en location vide). Une souplesse particulièrement appréciable !

En contrepartie, le locataire peut résilier son bail de location meublée à n’importe quel moment, sans justification. Il doit simplement en informer le bailleur par courrier recommandé et respecter un préavis d’un mois.

• un risque d’impayés plus faible voir nul

La location meublé étant plus chère que la location nue, elle touche en général des personnes qui ont des moyens financiers plus importants.
Comme ces personnes louent pour une durée déterminée, le risque d’impayés est moindre.
Le dépôt de garantie est par ailleurs plus conséquent que dans une location nue ( 2 mois de loyer vs 1 mois). Ceci permet de se préserver contre la dégradation du mobilier et des équipements du logement.
Pour les personnes qui font de la location saisonnière ou de courte durée, le risque d’impayés est nul. Le locataire paie au moment de la réservation. Un vrai bonheur !

• des dégradations moindres

Je constate dans l’ensemble des logements que je loue en meublé que les dégradations sont très faibles voir inexistantes. Plus le séjour est court, plus la rotation est forte et moins il y a de dégradations.
Les dégradations sont en fait inversement proportionnel au temps passé.

C’est flagrant pour les logements loués en courte durée. Je suis toujours surprise de voir qu’en dépit du nombre important de personnes qui y séjournent, les appartements restent impeccables .
En fait les personnes qui réalisent de courts séjours, passent peu de temps dans les logements. Dans la journée, elles sont à l’extérieur et dans la plupart des cas, elles déjeunent et dinent également à l’extérieur. Les équipements mis à leur disposition ( four, machine à laver le linge ) sont généralement très peu utilisés.

 3/ La Location Meublée : Une meilleure Rentabilité

Le loyer que vous pouvez espérer d’une location meublée est directement corrélé à la qualité de la prestation que vous offrez.
Si votre décoration est soignée, si vous apportez des prestations d’un bon niveau, vous allez pouvoir demander un tarif plus important.
En général, le prix du loyer d’une location meublée à l’année est supérieur de 10 à 30 % à celui d’une location nue.

Si  vous vous orientez vers des stratégies de location à haut rendement (colocation, location saisonnière ou location de courte durée ou un mix de plusieurs modes de location meublée), vous allez pouvoir augmenter votre loyer de 30 à 200 %. Il n’est pas rare en courte durée d’afficher des CA du double ou triple d’un loyer en location nue.
On comprend alors pourquoi ce type de location permet de dégager des rentabilités de 12 % à plus de 25 %.

4 / Une Fiscalité plus Avantageuse

A la différence des loyers tirés de la location nue qui sont imposés dans la catégorie revenus fonciers, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie BIC ( Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Ils bénéficient d’une fiscalité plus douce. La plupart de vos revenus seront peu ou pas fiscalisés.
Votre niveau d’imposition dépendra de l’option que vous allez choisir parmi les 2 régimes de base : LMNP micro bic ou LMNP régime réel.

Le Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) Micro-Bic

Il s’apparente au régime foncier micro-bic. Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur votre CA. En contrepartie, vous ne pourrez déduire aucune charge au réel.
Si vos loyers s’élèvent à 10 000 €. Votre base imposable sera de 50% soit 50% x 10 000 € = 5 000 €. Vous payerez donc vos impôts sur cette base (pour rappel l’abattement en micro foncier n’est que de 30 %).

Le Loueur MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL (LMNP) régime réel SIMPLIFIé

C’est un régime particulièrement intéressant.
Il vous permet de déduire non seulement la quasi totalité de vos charges ( charges de fonctionnement, frais d’agence liés à l’achat, intérêts d’emprunt, frais de notaire, travaux, ameublement..) mais également de déduire les charges liées à l’amortissement de votre bien.
Ce régime est particulièrement intéressant si vous avez acheté votre bien à crédit et si vous faites des travaux.
Ainsi si vous louez en meublé à l’année, il y a de grandes chances pour que vous ne payiez pas d’impôt ni de CSG-CRDS pendant une dizaine d’années.

Si vous faites du saisonnier et donc dégagez une grosse rentabilité, vous éviterez de payer des impôts sur les 3 à 4 premières années, la base imposable pour les années suivantes sera plus favorable qu’en location nue.
Ce régime fiscal constitue une jolie opportunité pour les contribuables fortement imposés.

5/ Les Inconvénients de la location meublée

Si la location meublée présente de nombreux avantages, il faut néanmoins avoir à l’esprit les contreparties qui la caractérisent.

  • une rotation des locataires plus importante et en conséquence un temps de gestion plus important
  • des formalités administratives (obtention d’un numéro de Siret auprès du greffe du tribunal de commerce)
  • le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) comprise entre 100 € ET 300 €
  • le paiement de cotisations sociales dès lors que le CA dépasse le seuil de 23 000 €.

Ces différents points ne sauraient remettre en cause l’intérêt de la location meublée.
Je vous invite donc à vous y intéresser en vérifiant au préalable qu’il y a bien une demande locale pour ce type de prestations.

Avez-vous de votre côté déjà investi ce mode de location ? J’attends vos commentaires avec impatience
A très vite
Claire
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