LMNP : Régime Micro-Bic ou Régime Réel ?

L’optimisation de la fiscalité est un enjeu majeur pour toute personne qui investit dans l’immobilier. Elle conditionne en effet la rentabilité finale de l’investissement.
Certains investisseurs dégagent une excellente rentabilité brute et au final une rentabilité nette décevante. A l’inverse d’autres investisseurs immobiliers arrivent à limiter la déperdition entre brut et net.
Comment font-ils ? Ils optent tout simplement pour le régime fiscal le plus adapté à leur situation et à leur projet.
Voici comment le statut de Loueur en Meublée Non Professionnelle LMNP peut vous aider à optimiser votre fiscalité dès lors que vous faites de la location meublée.

√   Définition LMNP et Spécificités

A partir du moment où l’on exerce une activité de location avec meubles (quelque soit la forme de cette activité : meublée à l’année, meublée en saisonnier ou en courte durée, chambres d hôtes, colocation …), les revenus liés à la location ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (cas uniquement de la location nue).
Ils sont en effet imputés dans une autre catégorie appelée Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC.
Le fait que l’appartement ou le bien soit meublé constitue un service et la prestation s’apparente alors à une prestation commerciale selon l’administration fiscale.
Au sein de la catégorie des BIC, on distingue 2 statuts  :

• Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnelle)
• Le LMP ( Loueur en Meublé Professionnel)

Comme son nom l’indique, le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) s’adresse à des investisseurs dont les revenus liés à la location meublée constituent la source principale des revenus du foyer fiscal (plus de 50 %).
On s’intéressera dans cet article uniquement au statut LMNP (Loueur en Meublée Non Professionnel). Il concerne les investisseurs débutants ou confirmés ayant d’autres sources de revenus plus conséquentes que la location meublée.
Suivant le montant des loyers encaissés que vous générez et les caractéristiques de votre investissement (avec ou sans emprunt, avec ou sans travaux, avec beaucoup ou peu de charges …), vous allez pouvoir optimiser votre fiscalité en sélectionnant l’option fiscale la plus intéressante :

• Régime Micro-Bic
• Régime Réel

Je vous explique les avantages et inconvénients de chacun des deux régimes.

 √   Le Régime Micro Bic Location meublée

⇒  Caractéristiques

Le régime Micro-Bic est un régime forfaitaire. Vous déduisez de vos revenus locatifs un forfait de 50 % de charges.
Ainsi si vos revenus liés à la location s’élèvent à 10 000 €, vous allez pouvoir déduire 50 % de 10 000 € soit 5 000 €. Votre base imposable sera donc de 10 000 € – 5 000 € = 5 000 €.
Sur cette base imposable vous paierez des impôts à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et vous paierez les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Si votre TMI est de 30 %, vous paierez : 5 000 € x 30 % + 5 000 € X 17,2 % = 2 360 €.

Sachez que pour les propriétaires de gites ruraux, de chambre d’hôtes ou tout simplement pour les personnes comme vous et moi qui font de la location courte durée et ont fait classer leur logement en meublé de tourisme, l’abattement n’est plus de 50 % mais de 71 % !
Le régime Micro-Bic est le régime qui s’applique par défaut aux loueurs en meublé dès lors que les revenus liés à la location sont inférieurs à 76 200 €. Il est toutefois possible de demander à bénéficier du régime réel si le Micro-Bic ne vous convient pas.

⇒  Avantages

Cette solution présente l’avantage de la simplicité, la rapidité et la tranquilité d’esprit.
• Vous n’avez pas de comptabilité à tenir et donc pas de factures à demander, conserver, classer …
• Pas besoin non plus de faire appel à un expert comptable pour votre déclaration des revenus (revenu imposable).
• Enfin, vous maitrisez facilement le montant des impôts que vous allez payer.

⇒  Inconvénients

Vous l’aurez compris, si vous optez pour ce régime, vous ne pourrez déduire aucune charge réelle qu’il s’agisse par exemple des frais de notaires ou d’une nouvelle TV…
Vous vous privez également de la possibilité de passer en charges l’amortissement de votre bien, de vos travaux ou de votre ameublement.
Avec cette solution, vous êtes surs de payer des impôts chaque année.
Si votre TMI est élevée, vous allez payer une quantité d’impôts non négligeable.

⇒  Qui est concerné?

Cette solution est intéressante si vous avez très peu de charges au global.
Elle concerne souvent les investisseurs qui n’ont pas emprunté pour acheter leur bien, qui n’ont pas fait de travaux et qui ont des charges de copropriété ou de gestion très faibles.
Pour ceux qui ont très peu de charges, l’abattement de 50 % représente en effet  une belle économie d’impôts.
A comparer avec l’abattement de 30 % proposé en régime foncier.

√   Le Régime Réel

⇒  Caractéristiques

Ce régime offre la possibilité de déduire d’une part l’intégralité des charges réelles (d’où son nom) et d’autre part de déduire les charges liées aux amortissements.
On entend par charges réelles aussi bien les charges liées à l’achat du bien (frais de notaire, frais d’agence) que les charges liées à sa gestion (charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, électricité, chauffage, wifi, ménage, frais de gestion locative, honoraires comptable… ), celles liées à l’endettement (intérêts d’emprunt, assurance emprunt).
L’amortissement quant à lui correspond à la dépréciation que l’on observe sur la durée. Le régime LMNP au réel permet de déduire non seulement l’amortissement lié au bien mais également celui lié aux travaux et à l’ameublement du bien. Cet amortissement est reportable d’une année sur l’autre.

⇒  Avantages

Vous optimisez votre fiscalité en déduisant l’intégralité de vos charges et les différents amortissements.
Si vous faites de la location longue durée, il y a de grandes chances pour que vous ne payez pas d’impôts pendant un long moment (une dizaine d’années).
Si vous faites de la location courte durée, vous ne paierez pas d’impôts sur les 1ères années. Vous réduirez votre fiscalité sur les années suivantes.

⇒  Inconvénients

La gestion est plus lourde qu’en Micro Bic.
Il vous faudra gérer vos factures et faire appel à un expert comptable pour votre déclaration des revenus (revenu imposable). Ce n’est pas une obligation en soi. Toutefois, les amortissements nécessitent de respecter des règles comptables précises. Il vaut mieux se faire aider.
Par ailleurs, si vos revenus sont supérieurs à 23 k€, vous devrez payez des cotisations sociales. Celles-ci sont marginales tant que votre activité ne dégage pas de revenus comptables positifs.
Elles deviennent plus sensibles quand votre net comptable est positif.

√    Conclusion et Avis LMNP

Pour identifier la solution qui vous convient, je vous invite à faire des simulations. Sachez que le régime LMNP réel est le régime majoritairement choisi par les investisseurs. Néanmoins, ce n’est pas pour autant qu’il vous est adapté !
En cas de doute, optez pour le régime Micro- Bic, vous pourrez ensuite basculer au régime réel sur simple demande. Le contraire en revanche n’est pas possible (sauf cas particulier du classement de votre bien en meublé de tourisme).
Pour ma part, j’ai choisi le régime LMNP réel. Ce régime constitue une niche fiscale particulièrement intéressante. Il me permet notamment de déduire mes intérêts d’emprunt, d’amortir les biens, les travaux et l’ameublement.
Par ailleurs, en cas de revente d’un de mes biens, le calcul de la plus-value ne sera pas impacté par les amortissement déjà réalisés. C’est un très bel avantage ;).

Et vous, chères lectrices, quel régime avez-vous retenu ? Quelles recommandations souhaitez-vous partager ?
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