Investir comporte des risques, mais aussi des récompenses si tout se passe bien. En règle générale, plus le risque est élevé, plus le potentiel de gains est important – mais aussi plus les pertes sur le capital investi sont importantes. Il est quelque peu intuitif que des rendements plus élevés signifient un risque plus élevé. Cependant, il est souvent difficile de déterminer le niveau de risque approprié pour le rendement promis. Savez-vous vraiment quels risques vous prenez avec un investissement immobilier ? Le risque pris est-il vraiment supérieur au rendement offert par la transaction ?
Dans le domaine de l’investissement, investir dans l’immobilier apporte généralement un certain degré de confort aux investisseurs. Malgré cela, notre expérience nous montre que l’investissement immobilier comporte de nombreux risques qui doivent être pris en compte en même temps que les références du marché et le caractère raisonnable de la situation financière.
Je suis fatigué de voir des transactions en Europe présentées sur la base d’un rendement attendu de 2 % par an. Le risque pris dans ces circonstances est-il vraiment rémunéré ? Que se passerait-il si les taux d’intérêt recommençaient à augmenter ? Il est clair que même de bons actifs peuvent se transformer en mauvais investissements en peu de temps si tous les risques ne sont pas correctement pris en compte.
Il est important de mettre en place des cadres permettant à l’investisseur de quantifier le risque pris et de structurer les investissements en fonction d’un profil de risque particulier, en tenant toujours compte des différents besoins, objectifs et tolérances admissibles.
Quels sont les principaux risques dont tout investisseur immobilier doit être conscient ?
Sur la base de notre expérience, nous avons identifié les principaux risques dont tout investisseur immobilier devrait être conscient :
1. Risque de marché
Le marché de l’immobilier est cyclique et il y a toujours des hauts et des bas liés aux dernières tendances et préférences sociales, à l’économie, aux taux d’intérêt ou à l’inflation. Il est impossible d’éviter les changements de marché, mais les investisseurs intelligents peuvent se couvrir avec un portefeuille immobilier diversifié et établir des stratégies basées sur le cycle de chaque marché.
2. Risque par type d’actif
Selon le type d’actif dans lequel nous investissons, le risque sera l’un ou l’autre. Un exemple simple est qu’il y aura toujours des personnes à la recherche de maisons et d’appartements – que ce soit en période de croissance ou de récession, les gens ont besoin d’un endroit où vivre. C’est pourquoi les propriétés à usage mixte et résidentiel sont considérées comme peu risquées et produisent donc souvent des rendements plus faibles.
En revanche, les immeubles de bureaux, bien qu’ils aient tendance à souffrir beaucoup en période de récession, sont moins sensibles à la demande des consommateurs que les centres commerciaux. Une autre classe d’actifs qui peut également être affectée est l’hôtellerie – en cas de récession, il y a moins de capitaux disponibles pour les voyages et les gens cessent de fréquenter les hôtels ; ils présentent un risque beaucoup plus élevé que les appartements ou les bureaux, mais peuvent également obtenir des rendements beaucoup plus élevés.
3. Risque spécifique à l’actif et à la circonstance
Outre le risque de marché et le type d’actif, il est nécessaire de considérer le risque assumé par l’actif sur lequel l’investissement doit être réalisé, ainsi que les circonstances spécifiques de l’actif. L’actif et les circonstances sont essentiels pour évaluer le risque assumé. Prenons l’exemple d’un bâtiment à rénover, quel risque assumons-nous ici ? Nous considérerons qu’il s’agit au minimum d’un investissement à « valeur ajoutée », mais il serait plus approprié d’envisager un scénario « opportuniste ».
Nous ne connaissons pas les imprévus qui peuvent survenir lors d’une réhabilitation et les délais finissent toujours par s’allonger. De même, dans une nouvelle construction, le risque augmente et la possibilité de percevoir des loyers pendant la durée des travaux est diminuée. L’actif sur lequel porte l’investissement comporte également des risques juridiques, de licence et de permis, environnementaux et de responsabilité, entre autres. Tous ces risques sont évalués au cours du processus de diligence raisonnable afin de les identifier et d’établir les stratégies correspondantes. Enfin, l’emplacement est un autre facteur de risque circonstanciel à prendre en compte – un emplacement central n’est pas le même qu’un emplacement en banlieue.
4. Risque de liquidité
Les investissements immobiliers sont par nature non liquides. Ce risque et le coût d’opportunité de faire d’autres investissements avec ce capital sont-ils vraiment rémunérés ? On est souvent trop optimiste dans l’espoir de trouver des acheteurs au moment de la vente. Cependant, la réalité est qu’il est plus facile d’acheter que de vendre, et c’est pourquoi vous devez évaluer tous les scénarios possibles et être très clair sur le fait que l’investissement est à long terme. Sinon, vous risquez de perdre de l’argent.
5. Risque de crédit
Les flux et la capacité à générer un revenu stable à partir d’un bien immobilier sont la clé du succès à long terme de l’investissement. Une propriété louée pendant 30 ans à un locataire solvable aura une valeur beaucoup plus élevée qu’un immeuble de bureaux de coworking avec des loyers similaires. Cependant, il est important de garder à l’esprit que même les locataires les plus solvables peuvent faire faillite, l’histoire se répète encore et encore.
Certains d’entre vous se souviennent peut-être des années 1990, lorsque les propriétaires américains étaient heureux de voir Sears ou J.C. Penney s’installer dans leurs centres commerciaux. Qu’en pensent-ils aujourd’hui ? Aujourd’hui, ils peuvent à peine se maintenir à flot. Je me méfie personnellement des loyers qui sont considérés comme AAA (les meilleurs et les plus sûrs) et qui prétendent être aussi sûrs que les obligations du Trésor américain. Les investisseurs immobiliers doivent tenir compte du fait qu’il y a des taxes à payer, plus l’assurance, les frais de gestion et les dépenses de gestion. Le rendement exigé par les investisseurs doit être beaucoup plus élevé que celui offert par les obligations et les actifs financiers d’un niveau de risque équivalent – sinon il ne compense pas l’effort que représente l’investissement immobilier.
6. Risque lié au coût de remplacement
La demande du marché est couverte par une offre de locaux existants, qu’ils soient neufs ou anciens. Quel est le coût de remplacement de la concurrence pour établir une propriété équivalente dans la même zone que la nôtre ? Un nouveau bâtiment est susceptible de rendre notre actif obsolète et peut même améliorer les loyers. Il est important de tenir compte de cette circonstance lors de l’évaluation des investissements immobiliers. L’analyse des comparables et la facilité de repositionnement sont essentielles pour assurer le succès continu de l’investissement. Par exemple, si un immeuble d’appartements vieux de 20 ans peut être loué à un prix qui justifie une nouvelle construction, il est probable que des propriétés concurrentes, neuves ou rénovées, apparaîtront. Cela aura un impact négatif sur notre bâtiment sans que nous puissions augmenter les loyers ou maintenir le niveau d’occupation prévu.
7. Risque structurel
Nous ne parlons pas de la structure physique de la propriété, mais de la structure financière et juridique de la transaction. Un prêt garanti senior donne au prêteur un avantage par rapport à une dette mezzanine ou subordonnée, car la dette senior est la première à être remboursée ; elle est prioritaire en cas de liquidation. Les investisseurs en actions sont payés en dernier dans la structure du capital, et les actionnaires supportent donc le plus de risques.
Il existe également un risque structurel dans les collaborations et les coentreprises. Dans ce type de transactions, l’investisseur doit connaître ses droits en fonction de sa position dans la société, qui peut être majoritaire ou minoritaire. Il est important de savoir combien de capital est investi par les partenaires financiers et combien a été investi par le gestionnaire de projet.
Dans les projets d’investissement en private equity, il est courant que les gestionnaires facturent également des frais de gestion et il existe une structure de paiement et de rémunération échelonnée sous la forme d’une cascade. Êtes-vous au clair sur la forme de rémunération du capital et sur la préférence de paiement que votre capital occupe par rapport à l’opération ? Y a-t-il vraiment des intérêts alignés avec le promoteur et l’équipe de gestion ? Lorsque les intérêts ne sont pas alignés, le gestionnaire cherche une chose et l’investisseur en cherche une autre. Un manque d’alignement peut créer une divergence d’incitations entre le gestionnaire et l’investisseur. Il est important qu’il y ait un équilibre entre le risque assumé et l’investissement de toutes les parties.
8. Risque lié à l’effet de levier
Il est clair que l’effet de levier augmente les rendements d’une transaction – d’autant plus avec les taux bas actuels. Mais il est également vrai que plus un investissement est endetté, plus il est risqué. L’effet de levier est un multiplicateur de force : il peut faire avancer un projet rapidement et augmenter les rendements si tout va bien ; mais si les emprunts d’un projet sont sous pression – ce qui arrive généralement lorsque les flux générés par les actifs ne suffisent pas à couvrir les paiements d’intérêts – les investisseurs ont tendance à perdre rapidement … et gravement.
Selon la stratégie d’investissement et le type d’actif, le niveau de l’effet de levier sera l’un ou l’autre. Assurez-vous que les projections sont réalistes et que les actifs peuvent effectivement générer des flux de trésorerie suffisants pour faire face aux engagements financiers. Ne vous laissez pas impressionner par des rendements élevés sur le capital investi – analysez le plan d’affaires en détail et rappelez-vous que 7% est presque toujours mieux que 9%.
Conclusion
Les investisseurs désireux d’investir dans l’immobilier doivent s’informer sur ces risques et obtenir des réponses franches afin d’être plus avertis dans leurs décisions d’investissement. Méfiez-vous des opportunités d’investissement qui ne tiennent pas compte de tous les risques liés à la transaction. Rechercher des rendements proportionnels au risque pris – tel est le principal défi.
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