Un bon programme de formation en investissement immobilier locatif devrait parler au moins parler des mathématiques de l’immobilier comme sujet de base. La formation devrait aussi comporter des chapitres sur la peur d’investir pour briser la glace.
Mathématiques de l’immobilier : concepts de base
Vous n’avez pas besoin d’apprendre les produits dérivés ou d’avoir un diplôme en mathématiques pour comprendre les calculs nécessaires applicables à l’investissement immobilier. En fait, la plupart des mathématiques dont vous aurez besoin, vous les avez vues au lycée. Cette section couvre rapidement certains des concepts de base et des formules mathématiques dont vous aurez besoin dans votre carrière d’investisseur immobilier.
Cours sur le revenu
Un revenu est simplement la somme d’argent que vous recevez d’un bien. Ce concept est peut-être le plus simple de tous : il suffit d’additionner le montant que vous recevez des loyers perçus et les frais supplémentaires qui s’appliquent. Par exemple, vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif. Cette propriété est louée pour 700 €, et le locataire paie également 50 € pour l’utilisation du garage. Votre revenu total était de 750 €.
Le revenu peut également inclure les frais de retard, les services publics (si vous les payez et les répercutez sur le locataire), les frais de blanchisserie et de nettoyage (surtout dans le cas de baux à court terme) et tout autre montant que vous recevez.
Cours sur les dépenses
Pour faire aussi simple que possible, les dépenses sont simplement les choses qui vous coûtent de l’argent. Par exemple, si l’hypothèque sur la propriété est de 500 € par mois, les frais de communauté sont de 50 € par mois, l’IBI (impôt sur la propriété) et l’assurance sont de 25 € chacun, alors vos dépenses totales sont de 600 € par mois. On pourrait aussi décomposer le paiement du prêt hypothécaire en capital et en intérêts, mais pour l’instant, gardons les choses simples.
N’oubliez pas que vous devrez faire face à de nombreuses autres dépenses en tant qu’investisseur immobilier, notamment les impôts (sur le revenu gagné et sur le bien), les diverses assurances (habitation, vie, non-paiement, etc.), les frais administratifs, les autres frais de financement, l’entretien du bien, etc.
Cours sur le cash flow
Le cash-flow est la somme d’argent qu’il nous reste à la fin de chaque mois après le paiement de toutes les dépenses. Pour déterminer le flux de trésorerie, il suffit de soustraire les paiements effectués des montants perçus. En continuant avec l’exemple ci-dessus : 750 € collectés et 600 € payés.
Le flux de trésorerie pour cet exemple de propriété est de 150 € par mois. Examinons d’autres concepts mathématiques.
Cours sur la rentabilité ou retour sur investissement
La rentabilité ou le retour sur investissement (également appelé ROI – return on investment) est une façon de mesurer l’argent que vous recevez par rapport à l’argent que vous avez initialement investi.
Par exemple, si vous avez investi 1 000 € et que vous avez gagné 100 € après un an, vous aurez obtenu un retour sur investissement de 10 % par an. De même, si vous avez investi dans l’achat d’un bien immobilier 40.000€ et que vous avez obtenu durant l’année 3.200€, le rendement de votre investissement sera de 8%.
La formule permettant de calculer le rendement de votre investissement est la suivante :
ROI = (V1 – V0) / (V0)
Où V1 est la valeur de votre investissement à la fin de la période (par exemple, à la fin de l’année) et V0 est la valeur initiale investie. Ces concepts constituent la base sur laquelle reposent l’analyse des opportunités immobilières et les autres indicateurs de l’investissement immobilier.
La peur : un obstacle à la formation en immobilier
Pour chaque investisseur immobilier qui réussit, il y a des dizaines de personnes qui avaient trop peur et étaient trop incertaines pour conclure une affaire. Si vous débutez, vous avez probablement vous aussi quelques craintes, mais ne vous inquiétez pas. La peur est un élément naturel de la vie et est conçue pour nous aider à éviter les mauvaises décisions et les conséquences.
Cependant, la peur vous empêchera de vous lancer si vous la laissez faire. L’objectif de cette section est d’aborder les craintes potentielles et de vous apprendre à les surmonter et à réussir.
Une bonne formation en investissement immobilier locatif devrait vous comporter des chapitres comme ceux exposés ci-dessous :
Cours sur la création de votre plan d’investissement
Si vous envisagez l’investissement immobilier comme un moyen de quitter un emploi que vous détestez, vous devez commencer à remplacer le revenu de votre emploi par l’argent de vos activités immobilières.
Élaborez un plan et mettez-le en œuvre chaque jour, comme si vous vous leviez et alliez travailler tous les jours. Je vous rappelle que ce n’est pas une voie rapide, mais peu de voies valables le sont. Les investisseurs immobiliers qui réussissent travaillent dur, et vous devrez faire de même. Au lieu de travailler pour une entreprise que vous n’aimez pas, vous travaillerez pour vous-même et votre avenir financier.
Cours sur l’engagement
Si vous n’êtes pas engagé, aucun cours ou mentor ne vous rapprochera de votre objectif. Presque tous les cours sur l’investissement immobilier se concentrent sur les mécanismes, mais c’est à vous de mettre ces connaissances en pratique. Vous pouvez dépenser beaucoup d’argent en formation et passer beaucoup de temps à lire sur l’investissement immobilier, mais si vous n’êtes pas prêt à aller de l’avant, à prendre des risques et à poursuivre vos objectifs, cela ne vous servira à rien.
Sans connaître le langage de l’investissement immobilier, vous aurez toujours peur de ne pas savoir de quoi vous parlez. J’ai conclu des affaires pour moi-même et pour des clients parce que j’avais une grande confiance dans ce que je faisais, parce que cela déteint sur moi.
Cours sur les concepts avancés
Une fois que vous avez appris le langage de base, vous devez commencer à apprendre le reste des concepts. Si vous n’êtes pas capable d’expliquer correctement la répartition de l’amortissement d’un prêt hypothécaire ou de calculer rapidement la rentabilité d’un bien immobilier, vous devez passer plus de temps à apprendre.
Rejoindre un groupe privé dans la formation
S’entourer d’investisseurs qui réalisent le type d’investissements immobiliers que vous souhaitez réaliser vous permettra de reconnaître les actions qu’ils entreprennent et qui leur ont permis de réussir. Si cela signifie payer un café de temps en temps ou assister à des événements financiers le week-end, considérez que c’est le prix d’entrée.
Tout investissement comporte un certain degré de risque, et l’investissement immobilier ne fait pas exception. Si le risque est inévitable, il peut être géré par une préparation adéquate.
Conclusion
Il est facile de se convaincre que vous n’en savez pas autant que vous le devriez, ce qui peut vous empêcher d’agir. Mais n’oubliez pas que vous n’avez pas besoin de connaître toutes les techniques d’achat de biens immobiliers, ni de devenir un expert de toutes les possibilités d’investissement. Concentrez-vous sur un domaine d’investissement, devenez un expert dans ce domaine, puis passez à une autre technique ou stratégie.
Si vous avez l’impression de ne pas être tout à fait prêt à vous lancer, vous ne le serez probablement jamais si vous ne passez pas à l’action. Même après avoir acquis un bon nombre de propriétés, il est normal d’être incertain sur un aspect quelconque de l’investissement. Cependant, cet article vous obligera à apprendre les réponses à ces questions et à rassembler la force nécessaire pour aller de l’avant.
Lorsque vous avez peur, il est beaucoup plus facile de consacrer du temps et de l’argent à l’achat d’un autre cours ou à la lecture de nouveaux investissements immobiliers que de vous plonger dans l’action. Informez-vous, créez votre plan d’investissement et commencez à agir. Au fur et à mesure, votre confiance augmentera et vous commencerez bientôt à vous sentir bien dans votre activité – vous commencerez à vous sentir comme un investisseur immobilier !
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