Oui, la réponse est évidemment affirmative. Par définition, une formation en investissement immobilier à haut rendement donne une rentabilité supérieure à 10%.
Mais on peut obtenir de tels résultats seulement si on suit les conseils que je vous donne ci-dessous.
Condition n°1 : Investissez dans du vieux
Les appartements plus anciens sont moins chers. Et c’est normal. Parce qu’ils ont une durée de vie utile plus courte.
N’oubliez pas que les sols « s’usent ». Comme les gommes. Oui, oui ! Comme les gommes. Il y a aussi un moment où il n’y a plus rien (enfin, seulement le sol).
Et à ce moment-là, vous devrez peut-être tout reconstruire. Si le plancher est de bonne qualité, la construction durera peut-être 150 ans. Si la construction est de moins bonne qualité, elle aura du mal à atteindre l’âge du centenaire.
C’est pourquoi les lois fiscales vous permettent d’amortir la maison sur 30 ou 35 ans. Parce que chaque année « se dépense » (se déprécie) de 3% (aujourd’hui nous ne parlons pas de fiscalité mais c’est l’erreur de coût la plus typique qui n’est pas incluse dans la déclaration de revenus et qui coûte des milliers d’euros au propriétaire).
Et la meilleure chose ? Si vous achetez un vieil appartement, que vous lui donnez un coup de jeune et qu’il ressemble à un appartement neuf (ou semi-neuf à l’intérieur), vous avez l’avantage de payer le prix d’un vieil appartement et de pouvoir demander (presque) le loyer d’un appartement neuf.
Peut-être que la rénovation ou le lifting ne porte pas ses fruits. Ou peut-être que si. Il faut faire les comptes.
Condition n°2 : Trouvez un appartement dans une succession avec différents héritiers
Beaucoup d’entre nous ont entendu le chant des sirènes : il était une fois une famille de dix frères et sœurs qui avait hérité d’un appartement et voulait le vendre rapidement ? Quel beau début, non ? (pour l’investisseur potentiel, bien sûr).
Les calculs sont rapides. Si 10 frères et sœurs héritent d’un appartement d’une valeur de 100 000 euros, lorsqu’ils le vendront, chaque frère et sœur recevra 10 000 euros moins les impôts correspondants.
Si l’appartement n’est pas vendu pendant un certain temps, ils vont commencer à se disputer entre eux : que si le prix est faux… que si mon fils peut utiliser l’appartement tant qu’il n’est pas vendu… que si je peux prendre le tableau de papa…
Ceux qui ont de l’argent prétendront que la question ne les concerne pas et qu’ils ne s’en soucient pas. Juste pour « 10 000 euros ».
Ceux qui ont besoin de l’argent l’auront déjà dépensé pour un voyage en Californie pour ensuite demander un prêt 2 mois plus tard…
Ainsi, lorsqu’un héritage met du temps à se vendre, c’est qu’il y a de grandes opportunités de vente. Parce que baisser le prix d’un appartement de 100 000 euros de 40% sur un héritage, ce n’est pas baisser 40 000 euros, c’est baisser « seulement 4 000 euros » par frère ou sœur.
Alors, faites une faveur aux héritiers. Faites une offre basse. Gardez l’appartement et régler le désordre de la famille. C’est sans aucun doute un gagnant/gagnant. Car chaque dispute que vous évitez dans une famille vaut bien plus que 4 000 euros par frère ou sœur.
A propos, si vous trouvez une base de données (nationale, complète et exhaustive) où ces opportunités existent, faites-le moi savoir par un commentaire sur le post. Dans mon cas, je n’ai pas réussi à la trouver mais il est possible qu’il y en ait une d’une manière qui m’échappe (pour les entrepreneurs, il y a peut-être une opportunité dans ce créneau).
Condition n°3 : Multipliez les chambres si possible
Environ 20 % des appartements de deux chambres (surtout les plus anciens) sont convertibles en trois chambres.
Recherchez sur votre portail immobilier des appartements de 2 chambres à louer dans un certain secteur. Ensuite, faites de même dans le même quartier pour les appartements de 3 chambres à coucher. Regardez la différence de prix. Vous la voyez ?
Je vous montre un exemple rapide :
Dans l’un des sites d’annonces connus que je ne citerai pas ici, si vous mettez le filtre de 2 chambres pour des appartements à louer dans le centre de ma ville, les prix moyens de location sont entre 800 € et 850 € par mois. Dans la même zone, en modifiant le filtre pour passer à 3 chambres, le prix de location moyen passe à 950€ – 1.000€ par mois.
En d’autres termes, dans ce cas précis, la différence est d’environ 150 € par mois, soit près de 20 % de plus dans le cas des biens à trois chambres.
Il est évident que si vous achetez un bien à 2 chambres et que vous le transformez en 3 chambres et que la réforme est abordable, vous pouvez avoir une rentabilité supplémentaire très intéressante.
Faites donc les comptes et voyez si vous pouvez vous le permettre. Et surtout, demandez-vous si vous avez envie de gérer des ouvriers (ou si vous voulez vous préparer et consacrer vos week-ends au cas où vous seriez bricoleur).
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