Trouver des appartements locatifs à forte rentabilité n’est pas une chimère. Et il existe de nombreuses façons de rendre cela possible. Mais il ne faut pas oublier qu’il existe des risques qui doivent être analysés et surtout gérés. Avec rigueur, des exemples réels, en pensant toujours à long terme et avec une vision large non seulement des avantages mais aussi des difficultés, j’explique ici les différentes stratégies pour obtenir tous les avantages d’un investissement immobilier à haut rendement.
Le principal avantage d’un investissement immobilier à haut rendement c’est … devinez quoi ? Son rendement bien sûr ! Qui est supérieur à 10%. Mais aussi, un prix d’acquisition du bien à un prix réduit !
L’une des questions qui me sont le plus souvent posées par les personnes qui suivent mon blog est de savoir comment trouver ces opportunités immobilières dont beaucoup parlent (et que peu trouvent) et qui génèrent des rendements à deux chiffres (supérieur à 10%) sur une base structurelle.
Comme presque toujours, la première étape consiste à faire des recherches. Il ne s’agit pas d’être aussi sophistiqué que Sherlock Holmes, mais c’est une enquête beaucoup plus facile à mener : Il faut trouver le prix minimum de location dans la zone où vous voulez investir (idéalement à moins de 30 kilomètres de votre domicile habituel surtout si vous vous lancez pour faciliter la gestion locative).
Des prix de location minimum dans votre zone d’investissement
Lorsque vous analysez tout type d’investissement, vous devez comprendre d’où vient la rentabilité. Et s’il existe une sur-rentabilité très importante par rapport à la rentabilité moyenne de l’actif, vous devez comprendre encore mieux les principales causes de cette sur-rentabilité. Il n’y a pas de centime pour un centime. Il y a toujours une raison qui peut expliquer un retour supplémentaire.
Dans le cas de l’investissement dans les biens locatifs, il existe un phénomène qui se reproduit dans tous les domaines : Il existe un prix de location minimum en dessous duquel il n’y a pratiquement aucune possibilité de location.
Dans les grandes capitales, ce prix est peut-être de 600 euros par mois (dans les quartiers les plus pauvres). Dans d’autres zones métropolitaines, ce prix peut être inférieur, à environ 450 euros par mois. Et il y a aussi des villes où la demande est moindre parce qu’il y a moins de possibilités d’emploi et où le loyer minimum pour une maison est de 350/400 euros par mois.
Il est très important que dans la zone (y compris le quartier évidemment) où vous voulez investir (n’oubliez pas que le marché immobilier est extrêmement local) vous compreniez ce prix de location minimum.
Il est très facile de l’obtenir. Il suffit de faire une recherche sur les portails immobiliers et de trier par prix de location. Mettez de côté les maisons à louer en désordre (j’ai les mains sur le visage quand je vois ces annonces) et vous verrez rapidement que beaucoup de locations sont concentrées à un prix bas très similaire.
Voila, vous l’avez. Vous avez déjà trouvé le prix de location minimum habituel dans la région où vous souhaitez investir.
Il existe un prix « plancher » auquel tout appartement en bon état de fonctionnement peut être loué.
Autre avantage : fini les budgets à rallonge
Ainsi, sachant qu’il existe un tel prix minimum, vous pourriez déjà extraire le prix d’achat maximum en recherchant une certaine rentabilité.
Par exemple, si vous savez que le prix minimum de location dans votre région est de 500 euros par mois, vous savez que vous pouvez obtenir un rendement élevé à deux chiffres si votre investissement ne dépasse pas 60 000 euros. Difficile à réaliser, mais comme nous le verrons plus tard, il n’est pas impossible à trouver.
En revanche, si le prix minimum de location dans votre région est de 350 euros par mois, vous savez que vous pouvez obtenir un rendement élevé à deux chiffres si votre investissement ne dépasse pas 42 000 euros.
De même, si le prix minimum de location dans votre région est de 700 euros par mois, vous savez que vous pouvez obtenir un rendement élevé à deux chiffres si votre investissement ne dépasse pas 85 000 euros.
Le principal problème est que si nous analysons ce que coûtent réellement les appartements par rapport aux revenus locatifs, nous verrons que dans le domaine de la haute rentabilité, nous ne pourrons trouver que peu d’opportunités. En fait, dans de nombreux cas, il est nécessaire de les créer.
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