Avant de plonger dans l’investissement immobilier, assurez-vous de comprendre comment comparer les marchés et les propriétés. Ce guide du débutant pour l’analyse du marché immobilier vous guidera à travers tous les chiffres que vous devez connaître.
Les propriétés de différentes tailles nécessitent plus ou moins d’analyse, mais considérez ce guide comme une introduction à l’analyse de toute propriété résidentielle à logements multiples – des duplex à deux logements aux complexes de 500 logements. Cette analyse fonctionne même pour les locations de maisons individuelles, mais n’oubliez pas que la valeur marchande des maisons individuelles est déterminée différemment de celle des propriétés multifamiliales.
Déterminer la valeur de votre investissement immobilier
Comme je l’ai dit, les propriétés sont évaluées différemment. Évaluer un triplex de la même manière qu’une maison conduit à une valeur très faussée.
Maisons individuelles
Les « comparaisons » du marché déterminent la valeur des maisons individuelles, qu’il s’agisse d’un investissement ou non. Ceux sont des propriétés voisines présentant des caractéristiques similaires. Ils partagent des variables telles que le plan d’étage, le nombre de chambres et de salles de bains, la taille du garage et les commodités. La valeur d’une maison individuelle à usage d’investissement augmente généralement si une maison similaire prend également de la valeur, et vice versa.
Immeubles à logements multiples
Les immeubles de placement plus grands – ceux qui comptent au moins deux logements, et surtout ceux qui en comptent plus de quatre – ont un prix et une valeur différents. La valeur est directement liée au revenu ou au bénéfice que produit le bien. Il est possible qu’un immeuble d’appartements situé dans un quartier où le prix des maisons est en baisse prenne de la valeur.
Il ne suffit pas de comparer votre immeuble d’appartements à d’autres situés dans la même rue pour savoir combien il vaut. C’est pourquoi l’analyse des investissements immobiliers est si importante.
Il existe plusieurs facteurs primaires à prendre en compte, mais le cash-flow et l’appréciation sont les deux variables les plus importantes. Le cash-flow est simplement l’argent qui reste une fois que toutes les factures ont été payées, et l’appréciation est le capital gagné au fur et à mesure que la valeur de la propriété augmente.
Il n’y a pas beaucoup de moyens d’estimer l’appréciation future sans boule de cristal, c’est pourquoi je choisis généralement de me concentrer sur le flux de trésorerie.
Rassembler vos informations
Une bonne analyse financière consiste à entrer un ensemble d’informations dans un modèle financier et à utiliser ses calculs pour déterminer si l’investissement est bon ou mauvais – et s’il vous convient. Connaissez ces variables pour obtenir l’analyse financière la plus complète possible d’un immeuble locatif résidentiel :
- Détails de la propriété : Nombre d’unités, superficie en pieds carrés, conception des compteurs de services publics, etc.
- Informations sur l’achat : Frais d’achat totaux – ou prix d’achat plus frais de rénovation ou d’amélioration.
- Détails du financement : Informations sur l’hypothèque ou le prêt, telles que le montant total du prêt, l’acompte, le taux d’intérêt et les frais de clôture.
- Revenus : Les loyers et tout autre revenu produit par la propriété
- Dépenses : Coûts d’entretien, y compris les taxes foncières, l’assurance et la maintenance.
Données estimées et données réelles
Pour obtenir de bonnes données de votre modèle, il faut des informations fiables et précises. N’oubliez pas : il est dans l’intérêt du vendeur de fournir des chiffres attrayants, et non précis. Par exemple, il peut fournir des estimations de revenus locatifs élevées ou omettre de mentionner certaines dépenses d’entretien. Une partie du travail de l’investisseur consiste à s’assurer que vous disposez des meilleures informations disponibles.
Les données estimées du vendeur ne font que lancer la discussion. Avant de conclure, déterminez les chiffres réels. Demandez à voir les déclarations d’impôts des années précédentes, les factures d’impôts fonciers et les dossiers d’entretien. Avec un peu de chance, les données réelles sont similaires aux données estimées, mais ne soyez pas surpris si elles sont différentes.
Vérifiez également les surprises potentielles. Par exemple, quand la propriété a-t-elle été évaluée pour la dernière fois pour les taxes ? Si c’était il y a un certain temps et que les valeurs ont augmenté de manière significative, il est possible que la propriété soit bientôt réévaluée et que les taxes augmentent. Même de petits changements dans les chiffres des revenus et des dépenses peuvent se traduire par de grands changements dans votre résultat net.
Où trouver les données ?
Vous ne savez pas où trouver les informations nécessaires ? Commencez par là.
- Les détails de la propriété devraient être disponibles auprès du vendeur. Vérifiez auprès de la mairie pour obtenir des informations plus complètes et détaillées.
- Les informations relatives à l’achat comprennent tous les travaux d’entretien ou d’amélioration qui doivent être effectués avant que le bien puisse atteindre son potentiel de revenu. Faites inspecter la propriété pour vous assurer qu’il n’y a pas de problèmes cachés.
- Les détails du financement peuvent être fournis par votre prêteur ou votre courtier en prêts hypothécaires.
- Les informations sur les revenus proviennent directement du vendeur, mais ne vous fiez pas aux données estimées. Vous pouvez également vous adresser à la société de gestion immobilière qui s’occupe actuellement du bien, si elle existe, pour obtenir ces informations.
- Les dépenses doivent également provenir directement du vendeur ou de la société de gestion immobilière. Un inspecteur du bâtiment peut vous avertir des réparations importantes à effectuer, comme un nouveau toit ou un nouveau système de chauffage, de ventilation et de climatisation.
Mesures courantes de la performance immobilière
Maintenant, il est temps de parler sérieusement du cash-flow. Le cash-flow est l’argent qui reste une fois que toutes les factures ont été payées. Cependant, cette définition simple cause beaucoup de problèmes à beaucoup de gens. Vous voyez, techniquement, le cash-flow est :
Revenus – dépenses = flux de trésorerie
Mais les revenus peuvent inclure plus que le loyer, et les dépenses plus que l’hypothèque. Vous pourriez dire : « L’hypothèque est de 800 euros par mois et la propriété sera louée à 1 000 euros par mois, donc mon flux de trésorerie est de 200 euros par mois ».
Faux. Les autres dépenses comprennent :
- Les taxes
- L’assurance
- Assurance contre les inondations (si nécessaire)
- Vacance de logement
- Réparations
- Dépenses d’investissement
- Eau
- Égouts
- Ordures ménagères
- Gaz
- Électricité
- Frais de copropriété (si nécessaire)
- Entretien de la pelouse
Gestion de la propriété
Certains de ces éléments sont faciles à calculer. Vous pouvez appeler votre agent d’assurance et lui demander un devis. Ne vous laissez pas submerger – plus vous examinez de propriétés, plus vous comprendrez ce qui est » normal « .
Le flux de trésorerie inclut également le service de la dette dans les « dépenses ». Le montant mensuel ou annuel du service de la dette est spécifique à votre plan de financement. Les acheteurs ont des financements différents, il est donc important d’avoir une mesure du revenu spécifique à la propriété.
Comme cela peut maintenant être évident, le cash flow est votre bénéfice annuel total. Plus vos paiements de prêt sont élevés, plus votre cash-flow est faible.
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