L’ensemble du processus d’acquisition d’une propriété pour le locatif est différent de celui utilisé, par exemple, lors de l’achat d’une propriété résidentielle pour y vivre. L’achat fait toujours partie d’un processus de transfert de propriété, mais certains des frais et des attentes sont différents.
L’achat d’un bien immobilier destiné à la location est toujours intéressant si vous êtes conscient qu’il s’agit d’un investissement à long terme. Il y a de nombreux facteurs à prendre en compte, notamment votre budget, l’endroit où vous souhaitez acheter et le type de propriété que vous souhaitez acquérir.
Voici une mini formation sur l’investissement immobilier locatif que vous pourrez télécharger en PDF quand cela sera disponible.
Cours 1 : Introduction – Comprendre les enjeux de l’investissement immobilier locatif
Vous investissez à la fois du temps et de l’argent dans une propriété à louer. Veillez donc à ne pas vous lancer en pensant qu’il n’y a pas de pièges potentiels, afin d’être bien préparé. Tenez également compte du fait qu’en tant que propriétaire, vous avez certaines obligations légales, car si vous ne les respectez pas, vous risquez de commettre une infraction pénale.
Certaines règles et réglementations couvrent :
- le maintien de la propriété dans un état de réparation décent (habitable)
- les contrôles annuels de sécurité
- la manière dont vous conservez la caution que vos locataires vous versent
- le recouvrement du loyer ou l’expulsion des locataires en cas de problème.
Même si vous êtes déjà propriétaire de votre logement, l’achat d’un logement destiné à la location n’est pas toujours identique. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, il s’agira d’un prêt hypothécaire d’achat-location, qui sera différent, avec des taux, des règles et des taux d’intérêt spécifiques.
Conseils pratiques :
- Faites des recherches sur ce qu’implique réellement l’achat d’un bien immobilier destiné à la location et préparez-vous à respecter vos obligations en tant que propriétaire.
- Parlez de votre achat à un avocat ou à un agent agréé, afin qu’il puisse vous guider à travers les complexités juridiques de l’achat d’une propriété à louer.
- Consultez un comptable qui pourra vous donner des conseils en matière d’investissement afin de connaître les implications fiscales. Vous devrez généralement payer des impôts sur les revenus tirés de la location et vous devrez payer l’impôt sur les plus-values lorsque vous vendrez le bien.
- Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, vous devez obtenir un accord de principe de la société de prêt hypothécaire de votre choix à un stade précoce. Cela prouvera votre éligibilité à ce type de prêt et précisera le montant que vous pouvez emprunter.
Il est important que vous fassiez savoir à la société de crédit immobilier que vous achetez pour louer, car il s’agit d’un type particulier de prêt hypothécaire auquel s’appliquent des règles et des taux d’intérêt différents. Vous ne devez pas demander un prêt hypothécaire résidentiel ordinaire pour ensuite louer la propriété, à moins que vous n’obteniez l’autorisation écrite du fournisseur de prêt hypothécaire de l’utiliser à des fins de location commerciale. Dans la plupart des cas, cela constituerait une violation des conditions de tout prêt hypothécaire résidentiel et signifierait que le fournisseur de prêts hypothécaires pourrait entamer la procédure de reprise de possession.
Cours 2 : Savoir définir le budget global du projet
Faites vos devoirs avant de commencer à chercher une propriété afin de savoir clairement ce que vous pouvez vous permettre. Il est également judicieux d’envisager de prendre des conseils financiers afin de vous assurer que vous comprenez et utilisez tous les avantages fiscaux/économiques disponibles.
N’oubliez pas que vous serez également responsable de l’entretien de votre propriété et que vous devrez vous assurer qu’elle est sûre pour un locataire. Par exemple, si l’évier doit être remplacé, c’est probablement à vos frais et non à ceux de votre locataire.
Vous devez également tenir compte du fait que vous ne recevrez peut-être pas toujours un revenu locatif régulier. Par exemple, votre locataire peut ne pas payer à temps, ce qui signifie que vous devez suivre une procédure et engager des dépenses pour recouvrer ce qui est dû (il est illégal de harceler un locataire) ou il peut y avoir une période pendant laquelle la propriété est vide (entre deux locataires).
Si vous avez un prêt hypothécaire, tenez compte du fait que les changements généraux des taux d’intérêt et/ou la fin d’un contrat à durée déterminée peuvent entraîner une augmentation de vos paiements.
Conseil pratique :
Faites vos calculs avec soin – ce n’est pas le moment de jouer aux devinettes. Idéalement, prévoyez une « caisse noire » (équivalente à au moins 6 mois de revenus locatifs) pour les réparations imprévues et le manque de revenus locatifs, au cas où votre propriété resterait vide entre deux locataires.
Cours 3 : Le « rendement » de l’investissement
L’achat-location de biens immobiliers est généralement un investissement à long terme, mais tout investissement doit » rapporter » un bénéfice. Par exemple, si vous achetez une propriété pour 150 000 € et que votre revenu locatif annuel est de 7 500 €, votre rendement est de 5 %.
Vous devrez également prendre en compte tous les coûts, comme la publicité pour la location de la propriété, ou si vous décidez d’utiliser une agence immobilière pour gérer la propriété.
Si vous envisagez d’être propriétaire directement, sans passer par une société de gestion immobilière, il convient également de prendre en compte la valeur de votre temps. Qu’il s’agisse de trouver des locataires, de s’occuper de la paperasse ou d’organiser le remplacement d’une chaudière.
Conseil pratique :
Comme tout investissement, les prix de l’immobilier et les revenus locatifs peuvent monter et descendre. En offrant un bon « service » aux locataires, vous les inciterez à rester sur place, ce qui se traduira par des revenus locatifs plus réguliers, puisque vous n’aurez pas à chercher de nouveaux locataires.
Cours 4 : Examinez votre propriété potentielle
Certains éléments du processus d’achat sont les mêmes lors de l’acquisition d’un bien en location-vente, mais certaines des questions que vous devez poser sont légèrement plus spécifiques.
Vous devez considérer :
- à qui appartient exactement le bien
- s’il y a ou a eu des problèmes avec la propriété
- ce qui sera exactement inclus dans la vente (équipement et contenu)
- les garanties et les certificats de sécurité dont bénéficient le bien et son contenu, et s’ils peuvent vous être transférés
- si le bien peut être loué même s’il est déjà occupé par des locataires (par exemple, il y a souvent des restrictions si le bien que vous achetez est en location plutôt qu’en pleine propriété)
- si le bien est actuellement loué, il faut également préciser le type de bail et sa date d’expiration (ce qui peut entraîner un retard dans la conclusion du contrat).
Même si vous souhaitez que les locataires restent dans la propriété après que vous soyez devenu propriétaire, vous devez être très prudent et prendre des conseils juridiques spécifiques et détaillés à ce sujet. Il est, par exemple, possible pour les locataires d’acquérir certains droits par le biais de différents types de location qui rendent l’expulsion très difficile si vous n’avez pas suivi les procédures correctes.
Il est également important de garder à l’esprit que si le vendeur est le propriétaire de la propriété (c’est-à-dire que vous n’achetez pas à quelqu’un qui vit dans la propriété), alors le vendeur :
- aura des obligations légales en tant que propriétaire qu’il devra avoir respectées, comme l’entretien de la propriété (sinon ces obligations pourraient vous être transférées)
- peut en savoir moins sur la propriété et peut donner une garantie de titre limitée, vous avez donc besoin d’un représentant légal expérimenté pour vous assurer que vous êtes protégé.
Vous devez vous assurer que votre représentant légal comprend vos projets et votre situation lorsqu’il examine toutes les informations avec vous, afin qu’il puisse vous conseiller pleinement. Il est également très utile que vous partagiez toutes les connaissances que vous avez pu acquérir sur la propriété, comme la rapidité de rotation des locataires.
Cours 5 : Où acheter
Une partie de votre recherche doit inclure la recherche des meilleures zones pour louer des propriétés, qui peuvent ne pas se trouver dans la zone où vous vivez actuellement. Achetez dans une zone qui est attrayante pour les locataires et où il y a suffisamment de personnes qui voudront louer.
N’oubliez pas que si vous avez décidé de ne pas faire appel à un agent immobilier pour gérer votre bien locatif, vous devrez être disponible pour vos locataires en cas de problème. Dans ce cas, il est préférable de choisir un endroit facile d’accès.
N’oubliez pas que ce n’est pas l’endroit où vous comptez vivre ! Il ne s’agit pas de savoir ce que vous aimeriez, mais ce que vos locataires potentiels voudront.
Cours 6 : Connaissez votre locataire
Tout comme une entreprise doit connaître son marché cible (à qui elle vendra), vous devez identifier vos propres locataires potentiels afin de vous assurer que votre propriété est attrayante pour eux, ce qui donnera envie aux locataires potentiels de louer chez vous. Par exemple, les besoins d’un couple de professionnels seront différents de ceux de cinq étudiants universitaires, qu’il s’agisse du montant du loyer qu’ils sont prêts à payer ou des équipements qu’ils attendent de vous.
Les points clés dont vous devez tenir compte lors de la recherche d’un bien immobilier sont les suivants :
- Réfléchir à la personne à qui vous voulez louer (votre locataire potentiel).
- Acheter dans une région où votre locataire potentiel voudra vivre et qui répond à ses besoins afin que vous puissiez trouver une offre abondante de locataires appropriés (la recherche de locataires sera votre responsabilité).
- Comment vous allez gérer les problèmes qui surviennent
- Réfléchir à votre locataire idéal et établir un profil de vos exigences.
- Calculez un budget clair (y compris les frais juridiques, comparez les devis) et ne dépassez pas vos limites financières. Vérifiez que vous pouvez payer l’hypothèque (pour éviter la reprise de possession) et les dépenses lorsque vous n’avez pas de locataire ou qu’il y a un problème de recouvrement du loyer.
- Renseignez-vous sur l’assurance locative afin que vos finances personnelles soient protégées.
Si vous achetez une propriété qui a déjà des locataires, vous devrez vérifier soigneusement ce que comprend leur contrat de location actuel et quand il expire. Si, à bien des égards, l’acquisition d’une propriété avec des locataires existants est un avantage, vous voudrez établir votre propre contrat avec eux pour vous assurer que chaque partie connaît les attentes de l’autre. Discutez-en avec votre notaire.
Cours 7 : Le bon prix
Une fois que vous avez trouvé le bien que vous recherchez, n’ayez pas peur de marchander le prix. Les marchés fluctuent et vous ne connaissez peut-être pas la situation personnelle des vendeurs ; ce n’est donc pas le moment de demander une réduction du prix.
Une fois le prix convenu, vous devrez échanger vos coordonnées (y compris celles de votre représentant légal) avec le vendeur. Si vous faites appel à un agent immobilier, il s’en chargera généralement pour vous.
N’oubliez pas que tant que vous n’avez pas officiellement échangé les contrats, ni vous ni le vendeur n’êtes légalement obligés de mener à bien le processus et que vous pouvez faire marche arrière sans graves répercussions.
Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, vous devrez organiser l’enquête et vous efforcer d’obtenir une offre formelle de prêt. Votre fournisseur de crédit hypothécaire peut proposer plusieurs options d’expertise, assurez-vous donc d’obtenir celle qui vous convient et qui correspond au bien que vous achetez (par exemple, vous souhaiterez peut-être obtenir une expertise plus détaillée pour un bien plus ancien).
Soyez confiant et professionnel lorsque vous marchandez, mais il n’est pas nécessaire d’être arrogant ou grossier.
Cours 8 : Obtenez le bon prêt hypothécaire
Un prêt hypothécaire pour un achat d’une propriété à louer est différent de celui qui vous serait accordé pour l’achat d’une propriété dans laquelle vous allez vivre (un prêt hypothécaire résidentiel). Bien que les taux d’intérêt des prêts hypothécaires pour l’achat de biens immobiliers puissent parfois être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires résidentiels, ne soyez pas tenté de tromper la société de prêt hypothécaire sur l’usage que vous faites de la propriété, car cela constituerait une fraude.
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