Avant que je vous propose une formation sur l’investissement immobilier locatif en France dans un futur proche, laissez-moi vous donner un avant-goût du contenu que vous pourriez retrouver. Ca sera aussi pour moi l’occasion de vous donner quelques conseils pour patienter.
Leçon 1. Choisir une stratégie locative et s’y tenir
Cette première leçon couvre l’essentiel car il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier.
C’est l’une des raisons pour lesquelles j’aime tant l’investissement immobilier. Par exemple, il y a la vente de maisons. Vous avez vu les émissions de télé. Vous achetez quelque chose de bon marché et moche. Vous le réparez pour qu’il soit vraiment joli et agréable, et vous le revendez rapidement pour beaucoup d’argent.
Du moins, c’est comme ça que c’est censé fonctionner. Et souvent, c’est le cas. Je ne suis pas une grande adepte de la revente de maisons, mais j’en ai fait quelques-unes cette année et j’ai réalisé un bénéfice total de près d’un quart de million de dollars. Ce n’est pas un mauvais moyen de gagner de l’argent. Et il existe des moyens de le faire avec peu ou pas d’apport personnel, ce que je vais aborder dans une autre leçon.
Cependant, l’inconvénient de l’achat / revente – outre le fait de devoir gérer des entrepreneurs, respecter le budget et les délais – est que lorsque le bien est prêt pour la revente et que vous recevez l’argent, c’est terminé. Vous payez les impôts et c’est tout. Il n’y a plus d’argent qui rentre.
Cela nous amène à la façon la plus populaire d’investir dans l’immobilier par rapport à l’achat revente : les propriétés locatives.
C’est vraiment génial, mais cela s’accompagne de quelques maux de tête en matière de gestion. Heureusement, vous pouvez faire appel à des gestionnaires de propriété professionnels qui s’occuperont de 99 % d’entre eux. Bien sûr, vous devez toujours traiter avec le gestionnaire immobilier, mais il se charge du gros du travail.
Il y a des tas de façons d’investir dans l’immobilier locatif. Pour rendre les choses plus simples, je vous recommande ceci : Ne vous laissez pas submerger. Choisissez-en juste une. Choisissez juste un type de propriété et une stratégie et faites le maximum.
Si vous voulez acheter des maisons individuelles et les revendre, c’est parfait, faites-le ! Ou si vous voulez simplement acheter un duplex, louer l’un des logements et vivre dans l’autre, c’est parfait. Faites-le.
Vous n’avez pas besoin de tout apprendre au début. Choisissez simplement un type de propriété, une stratégie, et restez-y pendant un certain temps. Vous serez dans le coup en un rien de temps.
Leçon 2. Comprendre les cycles du marché
Les prix de l’immobilier montent et descendent tout le temps. Vous vous souvenez probablement de l’effondrement du marché immobilier en 2008, qui a entraîné une chute importante des prix. Mais ensuite, au cours de la décennie suivante, les prix n’ont cessé de grimper.
Et ils finiront par baisser à nouveau, peut-être demain, peut-être l’année prochaine, peut-être dans une autre décennie. Nous ne le savons pas vraiment. Mais comprendre le fonctionnement des cycles du marché, c’est important. Ce qu’il y a de bien avec l’investissement immobilier, c’est que quelle que soit la partie du cycle dans laquelle nous nous trouvons, nous pouvons toujours investir et être rentables.
Oui, dans un monde parfait, nous aimerions acheter un tas d’affaires lorsque le marché est au plus bas et les vendre toutes lorsque le marché est au plus haut. Ce serait génial, non ? Et on pourrait faire ça encore et encore et encore.
Le problème est que nous reconnaissons rarement la partie du cycle dans laquelle nous sommes et il n’y a vraiment aucun moyen de prédire combien de temps certaines parties du cycle vont durer. On ne sait jamais où se trouve le bas du cycle tant qu’on ne l’a pas dépassé, et c’est la même chose pour le haut.
Honnêtement, je ne m’inquiète pas trop de savoir où nous en sommes dans le cycle, car l’essentiel est là : Apprenez à reconnaître les bonnes affaires et vous les trouverez, quel que soit le marché sur lequel vous vous trouvez.
En fait, je pense que les marchés chauds, comme celui d’aujourd’hui, sont le moment idéal pour perfectionner nos systèmes et nos processus et renforcer nos compétences afin d’en profiter lorsque le marché baissera. Vous devenez vraiment bon pendant les périodes de concurrence et vous pouvez faire des miracles quand les affaires sont partout.
Maintenant, une dernière remarque sur les cycles : bien que le marché monte et descende, comme je l’ai dit plus tôt, il a tendance à monter.
En d’autres termes, il monte toujours plus haut, même s’il y a des creux temporaires. Même si vous achetez une propriété au sommet du cycle et que les valeurs baissent ensuite, ce n’est peut-être pas si grave s’il s’agit d’une propriété locative et que vous pouvez considérer votre immobilier sur un horizon à long terme.
Si la valeur de votre maison de 200 000 € chute à 160 000 € en raison d’un effondrement du marché, dans quelle mesure cela vous importe-t-il si vous prévoyez de conserver cette propriété pendant 30 ans ? Car dans 30 ans, cette maison pourrait valoir entre 500 000 et 800 000 euros.
En gardant une perspective à long terme et en sachant que les prix montent et descendent, on se sent beaucoup mieux. Mais bien sûr, il faut savoir quelles propriétés conserver à long terme, et c’est en faisant de bons calculs que l’on y parvient. Ce qui nous amène à la leçon suivante.
Leçon 3. La plupart des propriétés ne sont pas des affaires
À tout moment, il y a des centaines de milliers de propriétés à vendre, mais la plupart d’entre elles ne donneront jamais la rentabilité que vous voulez.
La bonne nouvelle, c’est que si nous ne sommes pas en mesure de prédire exactement où se situera l’action Tesla dans cinq ans, nous pouvons en revanche estimer de manière assez précise les bénéfices que nos investissements immobiliers vont générer.
Et nous y parvenons grâce à de bons calculs.
Par exemple, pour une propriété locative, vous pouvez littéralement vous asseoir et calculer exactement le montant du loyer, le montant que vous dépenserez chaque mois pour les taxes, l’assurance, les services publics, etc. et vous découvrirez le bénéfice mensuel ou le cash-flow que vous ferez. Vous pourrez ensuite formuler des hypothèses simples, comme le taux de croissance des loyers dans le temps ou le taux d’augmentation de la valeur des biens immobiliers au cours des 10 ou 20 prochaines années.
C’est vraiment très amusant à faire.
Et si vous voulez vraiment un bon moyen de faire vos calculs de manière précise, efficace et facile, je vous recommande « Ma renta en 1 clic ».
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