Etant sur la région parisienne, je n’ai pas encore prévu de formation sur l’investissement immobilier locatif à Lyon. En revanche, pour patienter, je vous propose ici mes meilleurs conseils pour investir dans l’immobilier près de chez vous. C’est parti.
L’investissement immobilier locatif peut être un excellent moyen de se constituer un patrimoine au fil du temps dans la région lyonnaise. Vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux tout en gagnant un revenu passif grâce aux loyers mensuels.
L’immobilier est depuis longtemps l’investissement de prédilection de ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine à long terme pour plusieurs générations. Mais l’investissement immobilier locatif n’est pas toujours facile. Parlez à quelques propriétaires et vous découvrirez rapidement que posséder une location peut être agréable ou un véritable cauchemar (si c’est mal géré).
Vous trouverez ci-dessous six conseils pour les investisseurs immobiliers débutants qui souhaitent acheter des biens locatifs.
Leçon 1. Choisissez judicieusement votre stratégie d’investissement
Les revenus locatifs peuvent être obtenus grâce à différents types d’investissement immobilier locatif.
Il y a l’immobilier locatif résidentiel, comme la location d’une maison individuelle, qui est l’une des options de location les plus populaires auprès des nouveaux investisseurs. Les biens résidentiels comprennent les condos, les maisons de ville, les duplex, les triplex et les quadruplex.
Il existe également des biens locatifs commerciaux tels que les installations de stockage libre-service, les espaces de vente au détail et les immeubles de bureaux.
Quel que soit le type de propriété, le revenu est obtenu de la même manière : En louant le logement à un locataire. Cependant, le processus de gestion de chaque type de bien varie considérablement. La gestion d’un complexe de 20 appartements est très différente de celle d’un seul appartement en copropriété.
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, renseignez-vous sur les différents types de location et déterminez quelle méthode d’investissement immobilier vous convient le mieux. N’oubliez pas que l’immobilier commercial coûte souvent plus cher qu’une location résidentielle. Tenez compte du montant que vous avez à investir lorsque vous explorez les différentes méthodes d’investissement.
Leçon 2. Maîtrisez vos chiffres
Les immeubles locatifs comportent plusieurs dépenses liées à l’immeuble de placement, notamment :
- les gestionnaires immobiliers,
- les impôts fonciers,
- l’assurance de l’immeuble locatif,
- les factures de services publics,
- l’entretien de l’immeuble,
- les locations vacantes,
- la publicité, et autres frais divers.
Analysez soigneusement les investissements immobiliers et déterminez les dépenses réelles liées à la propriété. Il existe des calculateurs de biens locatifs comme « Ma renta en 1 clic » que vous pouvez utiliser pour vous aider. Ne vous fiez pas aux estimations des dépenses. Obtenez des devis réels pour l’assurance, confirmez la facture d’impôt sur la base de votre prix de vente et demandez des copies de factures récentes de services publics pour confirmer les coûts.
Il est également important de ne pas surestimer votre revenu locatif potentiel. Regardez les loyers actuels et confirmez que vous pouvez atteindre ce taux sur la base de votre bien locatif. Si vous n’êtes pas sûr, demandez à une société de gestion immobilière locale ou à un agent immobilier leur avis sur les prix de location.
Ensuite, faites vos calculs. Et recommencez.
Leçon 3. Investissez pour avoir du cash-flow
Le cash-flow est l’objectif principal de l’investissement dans l’immobilier locatif. Bien que vous puissiez acheter des biens d’investissement pour les avantages fiscaux, le potentiel de plus-value ou l’appréciation future, le cash-flow doit être une priorité absolue.
Certains investisseurs n’achètent un bien locatif que s’il produit un retour sur investissement (ROI) spécifique. D’autres fixent un revenu locatif net minimum par unité. Déterminez vos critères de cash-flow en fonction de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque. Recherchez les opportunités d’investissement qui correspondent à vos critères de cash-flow.
Acheter une propriété locative rentable, surtout si vous devez payer un prêt hypothécaire, n’est pas facile. Mais vous pouvez le faire si vous êtes diligent avec vos critères d’achat et si vous connaissez vos chiffres.
Leçon 4. Choisissez le bon marché
Aucun marché immobilier n’est identique à un autre. Dans certaines régions du pays, l’immobilier s’apprécie à un rythme rapide, tandis que dans d’autres, il ne progresse pas du tout.
Identifiez les marchés à grande échelle sur Lyon et présentant une demande et une croissance élevées, et à petite échelle, y compris les codes postaux ou les quartiers de la ville qui présentent des opportunités pour votre type de bien locatif.
N’achetez pas un immeuble de rapport simplement parce qu’il est bon marché. Les zones où les biens immobiliers ont une faible valeur sont généralement évaluées en fonction de leur valeur. Il peut s’agir d’une zone où la criminalité est élevée ou d’une zone où la demande est faible. Si vous trouvez une zone où l’immobilier est bon marché, faites preuve de diligence raisonnable et identifiez les facteurs qui contribuent à la baisse des prix d’achat.
Dans l’idéal, vous souhaitez acheter un bien locatif dans une région où l’offre et la demande sont favorables.
Leçon 5. Conservez des réserves et gérez correctement le bien
Les biens locatifs nécessitent des réparations et des améliorations au fil du temps. Il est normal que des choses se cassent ou doivent être améliorées.
Mettez de l’argent de côté pour ces améliorations dans une réserve d’entretien chaque mois. Il est bon de consacrer au moins 10 % de vos revenus locatifs mensuels aux réserves pour réparations. Vous pouvez mettre plus d’argent de côté, en fonction de l’âge et de l’état de la propriété.
La gestion d’un bien locatif demande beaucoup de travail. Vous devez pourvoir les postes vacants, sélectionner les locataires, exécuter les baux, faire visiter la propriété, percevoir les loyers et communiquer avec les locataires et les vendeurs. Il peut s’agir d’un travail à temps plein, surtout si vous possédez plusieurs biens locatifs.
Vous pouvez gérer l’immeuble de placement vous-même ou faire appel à une société de gestion pour le faire à votre place. Quelle que soit la voie que vous choisissez, assurez-vous que la propriété est gérée correctement. Prévoyez un bail détaillé, des options de paiement faciles et assurez-vous que le locataire entretient la propriété conformément au bail.
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