Voici ce à quoi s’attendre comme programme de formation dans l’investissement immobilier à haut rendement
Cours n°1 : Choisir son marché et planifier judicieusement l’investissement à haut rendement
Pour réussir un investissement immobilier, il est plus important de connaître votre marché local que de savoir ce qui se passe au niveau national. Votre achat et sa réussite seront davantage influencés par les facteurs en jeu sur votre marché immobilier spécifique. Une bonne règle de base pour réussir dans l’investissement immobilier à haut rendement est d’éviter les marchés très chauds. Certains investisseurs immobiliers peuvent se vanter de l’appréciation de leurs biens ou de la hausse des taux, mais vous risquez d’acheter au sommet du marché et de perdre votre argent.
Les marchés immobiliers évoluent par cycles en raison du désir de profits économiques, et chaque marché immobilier se trouve à une phase légèrement différente de son cycle immobilier. Vous devez trouver des marchés qui sont en phase d’expansion – où les ventes et les prix augmentent, où l’accessibilité est bonne, où la construction est faible et où les investissements en capital augmentent.
Le marché exact sur lequel vous vous trouvez doit influencer votre approche lorsque vous choisissez des investissements. Le pic de la construction neuve a tendance à se produire après le pic de la demande de logements, ce qui entraîne finalement une offre excédentaire temporaire et une baisse des prix. Cette phase d’effondrement dure généralement entre 1 et 3 ans avant de trouver un plancher de prix.
Pour réussir dans l’investissement immobilier, vous devez également vous concentrer sur l’emplacement du bien sur le marché. Vous devez investir dans les quartiers qui ont une forte densité de population, qui se développent et qui disposent de toutes les commodités de base à proximité.
Tous les grands quartiers ont cela en commun :
- Un faible taux de criminalité
- De bonnes écoles
- Accès à des parcs et à des lieux de loisirs
- Accès aux soins médicaux
- Une ambiance familiale
- Accès aux transports publics
- Accès aux centres commerciaux et aux restaurants
Tous ces éléments se traduisent par une forte demande de logements. Si l’offre de logements répond à la demande, les investisseurs immobiliers ne devraient pas manquer l’occasion puisque les prix d’entrée des maisons restent abordables.
Évitez toute zone qui dépend d’un seul moteur économique, comme le tourisme ou l’industrie automobile. Détroit est l’exemple d’un marché dont l’économie était fortement soutenue par l’industrie automobile. La faillite de l’industrie automobile a entraîné une chute brutale de la valeur des maisons. Toutes les locations sont devenues vacantes car personne n’a pu trouver de travail. Moins d’emplois dans la ville, c’est moins de gens qui peuvent y vivre. Il y avait plus de maisons que de personnes qui en voulaient, donc la loi de l’offre et de la demande a fait baisser les prix.
Cours n°2 : Acheter à bas prix
L’investissement immobilier peut être comparé à l’investissement dans une action à dividendes. Le retour sur investissement dépend du prix auquel vous avez acheté la marchandise. Cependant, vous devez tenir compte du rendement de l’investissement. Une petite maison bon marché dans un quartier peu sûr peut être achetée pour peu d’argent, mais vous n’en tirerez pas beaucoup d’argent non plus.
Cours n°3 : Exploiter le marché caché
L’idéal est d’acheter une propriété à un vendeur en difficulté, car vous pouvez l’obtenir bien en dessous de sa valeur marchande. Oubliez les ventes aux enchères de biens saisis ; cela peut permettre de faire des affaires, mais vous trouverez souvent des propriétés qui ont grand besoin de réparations. Cherchez plutôt des maisons dont les vendeurs sont en difficulté et qui n’ont pas encore été mises sur le marché. Le couple en instance de divorce ou la famille qui veut vendre la maison de sa mère après son décès sont les vendeurs idéaux ; ils veulent simplement obtenir de l’argent, et l’acheteur obtient probablement une maison bien entretenue.
Cours n°4 : Comprendre vos coûts dès le départ
Si vous êtes nouveau dans le secteur de l’investissement immobilier, il est essentiel de comprendre vos coûts dès le départ. Il ne s’agit pas seulement du coût de la propriété et des commissions de l’agent immobilier. Vous devrez payer les réparations, et trop de nouveaux venus dans l’investissement immobilier ne savent pas comment estimer avec précision les coûts de réparation des fondations fissurées, des problèmes électriques et des infestations de parasites.
Ne pensez pas que vous pouvez résoudre le problème en travaillant le week-end pour ajouter un peu de peinture. La plupart des travaux de bricolage nuisent à la valeur de la maison, et essayer de réparer vous-même les problèmes d’électricité et de plomberie de quelqu’un peut rendre la maison invendable, à moins que vous ne soyez déjà capable de faire ce genre de travaux conformément au code. D’autres ne prévoient pas de budget pour les frais de clôture, l’assurance ou les coûts des services publics et finissent par perdre de l’argent sur une transaction.
Cours n°5 : Comprendre le marché
L’une des meilleures façons d’éviter les problèmes lorsque vous investissez dans l’immobilier est de comprendre le marché. Comprendre votre marché immobilier vous aidera à évaluer le prix d’un bien d’investissement. Sachez combien la maison typique d’une communauté vaut par pied carré et le loyer que vous pourriez demander pour un immeuble de placement donné. Rénovez les propriétés de manière à les rendre plus attrayantes pour l’acheteur attendu.
Par exemple, ne réduisez jamais le nombre de chambres à coucher dans une communauté favorable aux familles. Ne réduisez pas non plus la taille des placards ou de la salle de bains principale pour y installer un jacuzzi que peu de personnes dans la région apprécieraient. N’arrachez pas un beau jardin pour y installer une piscine si la demande est faible. Choisissez les meilleurs marchés immobiliers qui ont connu une croissance spectaculaire de l’immobilier.
Cours n°6 : Gestion des risques en matière d’investissement immobilier
Il existe plusieurs façons de gérer le risque dans un investissement immobilier. Tout d’abord, ne vous endettez pas lourdement. Lorsque vous achetez un immeuble de placement à vendre, essayez de verser un acompte d’au moins 10 %. Vingt pour cent, c’est mieux, car cela élimine l’assurance hypothécaire privée et permet souvent d’obtenir un taux d’intérêt inférieur sur le prêt. Deuxièmement, maintenez une réserve d’argent importante. Vous réduirez le risque de devoir vendre rapidement une propriété à perte si vous disposez des liquidités nécessaires pour transporter la propriété longtemps avant qu’elle ne doive être déplacée.
En disposant d’une réserve de liquidités plus importante, vous serez également en mesure de payer les réparations imprévues avant de mettre le bien sur le marché. Il est possible de se tourner vers un prêteur d’argent dur pour obtenir les derniers 20 000 euros nécessaires à la réparation d’un bien, mais cela s’accompagne d’un taux d’intérêt élevé qui gruge votre marge bénéficiaire. Gérer les risques de la bonne manière peut améliorer considérablement vos chances de réussir dans l’investissement immobilier.
N’achetez pas un bien pour lequel les calculs sont mauvais parce que vous avez peur de perdre l’affaire. Ne tombez jamais amoureux d’un bien d’investissement. Vous n’allez pas y vivre, quelqu’un d’autre le fera. Soyez conscient de votre tolérance au risque. Ensuite, prenez des mesures pour gérer le risque, qu’il s’agisse d’éviter l’appartement à retaper que vous craignez de voir devenir un gouffre financier ou d’améliorer votre situation de trésorerie avant l’achat. Si vous ne pouvez pas supporter le stress potentiel de l’achat d’une maison à réparer, achetez plutôt des propriétés clés en main.
Cours n°7 : Savoir opter pour le meilleur de sa catégorie, et non pour le meilleur
Une erreur courante dans l’investissement immobilier est d’essayer de développer une propriété pour qu’elle soit la meilleure de la région. On peut essayer de rénover une maison dans un quartier populaire et d’en faire une maison de luxe. Vous ne pouvez pas vendre ce bien au même prix que celui que vous obtiendriez dans une zone haut de gamme. Vous finissez par perdre de l’argent. La survalorisation d’une maison est un gaspillage. Optez pour des touches subtiles, sans chercher à faire d’un immeuble de bureaux le produit le plus chic ou le plus haut de gamme.
Commencez par réparer tout ce qui est cassé ou endommagé. Ensuite, faites de petits changements qui se démarquent mais ne coûtent pas cher. Une peinture bicolore sur une peinture unicolore en est un bon exemple. Des distributeurs de savon et des poubelles plus pratiques en sont un autre. Oubliez les comptoirs en corian ou en granit, les appareils électroménagers haut de gamme ou les décorations coûteuses.
Cours n°8 : Maximisez la valeur des biens immobiliers
Cherchez des moyens de maximiser la valeur du bien immobilier, en dégageant plus de bénéfices pour le même bien d’investissement. Il peut s’agir de louer un coin à une banque pour y installer un distributeur automatique de billets. Vous pouvez louer un espace dans le hall d’entrée pour y installer un petit économat, générant ainsi un revenu locatif à partir d’un espace qui n’aurait pas contribué au flux de trésorerie de l’entreprise. Dans un complexe d’appartements, vous pouvez rechercher des services à valeur ajoutée. Par exemple, offrez un service de ramassage des ordures depuis la porte de quelqu’un jusqu’à la benne à ordures pour une somme modique par mois.
Ou ajoutez un concierge ou un agent de sécurité dans l’immeuble. Vous pouvez maintenant demander un loyer plus élevé pour une propriété plus attrayante. Une autre variante de ce principe s’applique à la transformation de maisons. Au lieu d’acheter la maison, de la réparer et de la vendre à un acheteur, remplissez-la plutôt avec un locataire. Une fois que le locataire a emménagé avec un bail, commencez à chercher des acheteurs. C’est ce qu’on appelle une propriété locative clé en main, et elle peut facilement être vendue à un nouvel investisseur qui veut se lancer dans l’investissement immobilier sans tracas.
Cours n°9 : Connaître les règles de l’investissement immobilier
Ne transformez pas le sous-sol en une deuxième unité locative avant de savoir si cela est autorisé ou non. Ne transformez pas le premier étage de l’immeuble en espace commercial si les lois de zonage locales l’interdisent. Soyez attentif aux règles régissant les services de restauration avant de remplacer une salle de repos remplie de distributeurs automatiques par une petite sandwicherie. Ne supposez jamais que vous pouvez ajouter une autre pièce ou un deuxième étage à un bâtiment. Comprenez l’ampleur des travaux qui nécessitent un permis avant de les entreprendre.
Cours n°10 : Savoir dénicher des biens immobiliers non traditionnels
N’oubliez pas que l’investissement immobilier n’est pas forcément un choix entre les maisons individuelles et les immeubles d’habitation. Vous pouvez investir dans des immeubles de bureaux, des complexes d’unités de stockage, des locaux industriels et des entrepôts. Tous ces biens génèrent des revenus locatifs. Dans le cas des bureaux et des bâtiments industriels, vous pouvez réduire les coûts globaux grâce à un bail triple net dans lequel le locataire couvre l’assurance de base et paie les taxes foncières et l’entretien. Votre investissement génère alors un flux de trésorerie régulier avec peu de frais à votre charge.
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