En attendant que je vous propose ma future formation en investissement immobilier à haut rendement à Paris, je vous présente mes meilleurs conseils pour optimiser votre rendement à Paris. Ces exemples de cours pourrait faire partie du programme d’une future formation en région parisienne.
Plutôt que d’acquérir le plus grand nombre de propriétés possible sur Paris, prenons un peu de recul et demandons-nous si la meilleure façon de gagner plus d’argent n’est pas de vous concentrer sur votre portefeuille actuel.
Cours n°1 : Diminuer la vacance
La meilleure façon de minimiser les vacances est de trouver un locataire à long terme afin de ne pas avoir à gérer le turnover. Cette question est traitée séparément dans le point suivant, car ce n’est pas le seul moyen de garder votre propriété occupée. Vous devez encourager vos locataires à souscrire une assurance locative.
Dans le cas où votre locataire doit déménager, vous pouvez également minimiser l’inoccupation en réduisant au minimum le temps de rotation. Un de mes amis possède un appartement. qui est loué à trois colocataires individuels. Bien que plusieurs locataires aient déménagé, il a maintenu un taux d’occupation de 100 % en publiant des annonces dès qu’il a connaissance d’un déménagement. La demande dans la région parisienne est si élevée qu’il sera immédiatement intéressé et trouvera un nouveau locataire qui emménagera dans la foulée de l’ancien.
Vous pourriez penser, « comment cela peut-il s’appliquer à ma propriété dans une zone où la demande est plus faible ? ». Le fait est que presque toutes les propriétés dans tous les quartiers ont une demande solide à un certain prix. Si votre taux de vacance est constamment élevé, vous vous faites du mal et devez réfléchir à votre prix.
Chaque mois d’inoccupation vous coûte 8,3 % de votre revenu annuel potentiel. Vous feriez donc mieux de louer chaque bien un mois plus vite pour un loyer inférieur de 5 %, deux mois plus vite pour un loyer inférieur de 10 %, et ainsi de suite.
Une autre façon de penser à la vacance est la suivante. Si un bien n’a pas de caractéristique qui le distingue des autres et qui le fait vendre, comme un emplacement de choix ou une cuisine à tomber par terre, vous pouvez lui en donner une en lui offrant le meilleur rapport qualité-prix en ville.
Cours n°2 : Minimisez le taux de rotation
La rotation du personnel coûte de l’argent de plusieurs façons. Il y a les frais de publicité, le coût des travaux de réparation et de peinture des murs et le remplacement des revêtements de sol avec lesquels votre locataire précédent aurait vécu, et, bien sûr, l’inoccupation. C’est un peu contre-intuitif, mais c’est un autre domaine où un loyer relativement bas peut avoir tendance à augmenter les revenus.
L’un de vos objectifs devrait être de trouver des locataires de qualité qui prennent soin de votre propriété et paient régulièrement. Lorsque vous trouvez ces personnes, faites tout ce que vous pouvez pour les garder !
Certaines personnes partiront inévitablement parce qu’elles déménagent à l’autre bout du pays ou achètent une maison, mais la dernière chose que vous voulez est de perdre vos meilleurs locataires au profit du propriétaire d’en bas de la rue, avec les frais d’acquisition d’un nouveau locataire et le manque à gagner de la vacance.
Le prix du loyer n’est pas le seul facteur impliqué dans la rétention des locataires. L’autre clé est le service à la clientèle. Que vous gériez personnellement vos propriétés ou que vous fassiez appel à un gestionnaire immobilier, assurez-vous que vos locataires sont traités avec respect et professionnalisme, que leurs préoccupations sont prises en compte et que les problèmes sont réglés rapidement et à leur satisfaction. Une bonne relation entre le locataire et le propriétaire empêche les locataires de penser à déménager.
Pour évaluer si le travail de votre gestionnaire immobilier favorise de bonnes relations entre les locataires et le propriétaire, envoyez une carte postale demandant à vos locataires de vous faire part de leurs commentaires, en leur faisant savoir que leur opinion est importante et qu’ils peuvent vous contacter directement s’ils ne sont pas satisfaits de leur gestionnaire.
Cours n°3 : Augmentez le loyer de façon stratégique
Après vous avoir dit qu’une baisse des loyers peut entraîner une augmentation des revenus, je vais vous conseiller d’augmenter les loyers de vos locataires à long terme. Il ne s’agit pas du tout d’une contradiction. Il s’agit plutôt d’un équilibre délicat qui nécessite de connaître la valeur de votre propriété par rapport à celle de vos concurrents.
Comme je l’ai mentionné, les locataires peuvent être plus fidèles s’ils ne peuvent pas trouver un loyer plus bas ailleurs. Mais cela ne signifie pas que vous ne devez jamais augmenter les loyers lorsque vous avez de bonnes raisons de le faire. Un déménagement coûte aussi de l’argent aux locataires. Si la valeur de leur location actuelle est nettement supérieure à la valeur d’une nouvelle location plus le coût du déménagement, vous avez toujours le dessus.
Assurez-vous de connaître les loyers dans la région parisienne, en faisant des recherches sur des sites appropriés si vous y avez accès. Vous constaterez peut-être qu’il est possible d’augmenter vos revenus d’un petit montant chaque année (1 % à 3 %) tout en restant compétitif.
Deux tactiques que j’utilise pour augmenter les loyers : Par exemple, je peux prévoir de peindre l’extérieur de la maison ou de remplacer les vieilles fenêtres par des fenêtres à double vitrage, mais je vais programmer les travaux pour qu’ils coïncident avec le renouvellement du bail et que le locataire ait l’impression d’obtenir quelque chose.
Je peux même leur demander s’il y a quelque chose qui les rendrait plus à l’aise et sélectionner dans cette liste des éléments qui justifieront une augmentation du loyer tout en augmentant la valeur marchande de la maison. En d’autres termes, apportez des améliorations qui sont nécessaires à l’entretien ou qui ont un retour sur investissement immédiat.
Cours n°4 : Soyez vigilant sur les frais de retard
Faire preuve de gentillesse et de respect à l’égard de vos locataires ne signifie pas qu’il faille être indulgent lorsqu’il s’agit du recouvrement du loyer et des frais de retard. Les recouvrements ne sont pas la partie la plus agréable du métier de propriétaire, mais ils sont essentiels pour gérer une entreprise rentable. Assurez-vous que vos locataires comprennent qu’il s’agit d’une entreprise, qu’ils ont signé un contrat et que c’est à vous de mener à bien cette transaction, en respectant le contrat et toutes les lois applicables (y compris les procédures d’expulsion si nécessaire).
Si vous permettez à vos locataires de payer en retard sans payer les frais appropriés, vous laissez de l’argent sur la table. De plus, vos locataires peuvent essayer de s’en sortir avec des paiements en retard plusieurs fois, ce qui vous cause un surcroît de travail et de stress.
Si votre locataire vous envoie un chèque en retard sans inclure les frais de retard, expliquez-lui poliment que le loyer n’est pas considéré comme payé tant que tous les frais n’ont pas été perçus, et que malheureusement vous ne pouvez pas accepter ce paiement tant que tous les frais n’ont pas été payés. Si vous tenez bon, il comprendra rapidement que vous ne pouvez pas vous laisser abuser et s’exécutera très probablement.
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