Actuellement je n’ai pas prévu de faire de formations sur investissement immobilier à haut rendement à Lyon. En attendant, les mes meilleurs conseils que je puisse vous donner en la matière.
Voici de quoi je pourrais traiter dans une formation en présentiel et comment je le présenterais. C’est parti !
Comment évaluer un bien d’investissement à Lyon ?
Tout est question de revenus. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez déterminer quel est le revenu réaliste que le bien cible peut générer de manière durable, année après année. Les chiffres de revenus actuels et historiques sont ce qui compte le plus.
Une fois que vous disposez d’une fourchette de revenus, vous pouvez calculer le rendement locatif brut d’un bien et son rapport prix/bénéfice pour le comparer à d’autres biens du voisinage.
Les biens locatifs ont beaucoup plus de valeur aujourd’hui parce que les taux d’intérêt ont beaucoup baissé. En d’autres termes, il faut beaucoup plus de capital pour générer le même montant de revenu ajusté au risque. Par conséquent, je suis un acheteur d’immeubles locatifs post-pandémie. Les propriétés locatives sont loin d’avoir augmenté autant qu’elles le devraient.
L’appréciation des prix est secondaire
L’une des principales raisons pour lesquelles il y a eu une bulle immobilière, puis un effondrement, est que les investisseurs ont délaissé la composante revenu de la propriété pour se concentrer sur l’appréciation potentielle de la propriété. Les investisseurs ne se souciaient pas d’avoir des flux de trésorerie extrêmement négatifs s’ils pouvaient surfer sur la vague et faire des bénéfices en un an ou deux.
Une fois que la fête s’est arrêtée, les spéculateurs se sont fait écraser, ce qui a eu un effet domino sur les voisins qui avaient prévu d’acheter et de conserver. Si vous vous concentrez principalement sur l’appréciation de la propriété et non sur le revenu, vous êtes un spéculateur. L’immobilier n’a aucune valeur réelle s’il ne génère pas de revenus ou ne permet pas à une personne d’économiser sur son loyer.
Historiquement, les prix de l’immobilier augmentent étroitement avec l’inflation
L’appréciation des prix de l’immobilier suit généralement l’inflation de +/- 2 %. En d’autres termes, si le dernier chiffre de l’inflation est de 3 %, vous pouvez vous attendre à une augmentation de 1 à 5 % des prix immobiliers nationaux. Au fil des ans, l’évolution des prix de l’immobilier peut bien sûr fluctuer de manière très importante. Mais si vous observez les prix de l’immobilier sur une période de 10 ans, vous constaterez une corrélation relativement régulière.
Lorsque vous commencez à espérer des hausses de prix annuelles constantes de 10 %, vous vous faites des illusions. N’oubliez pas que vous devez considérer l’appréciation du prix de l’immobilier comme un attribut secondaire. Si elle se produit, tant mieux. Dans le cas contraire, vous vous concentrez sur votre cash-flow.
La propriété est toujours locale
Veillez à ne pas extrapoler les statistiques immobilières. Ce n’est pas parce qu’un rapport indique que les prix de l’immobilier à Lyon ont augmenté de 8 % d’une année sur l’autre que je vais pouvoir vendre ma maison 8 % plus cher. Vous pouvez également jeter les statistiques nationales par la fenêtre.
Le meilleur moyen de savoir ce que vaut votre maison est de savoir si votre voisin vend. Les statistiques sur les prix des biens immobiliers vous indiquent la direction générale des prix et les zones de force relatives.
Les méthodes spécifiques pour évaluer correctement votre propriété à Lyon
Passons maintenant aux principes de base de l’évaluation d’un immeuble de placement.
1) Calculez votre rendement locatif brut annuel
Prenez le loyer mensuel réaliste du marché basé sur des comparables que vous trouvez en ligne et multipliez-le par 12 pour obtenir votre loyer annuel. Prenez ensuite le loyer annuel brut et divisez-le par le prix du marché du bien.
Par exemple : 2 000 €/mois = 24 000 €/an. 24 000 € / 500 000 € = 4,8 % de rendement locatif brut. Le rendement locatif brut annuel permet d’obtenir un aperçu rapide du potentiel d’un bien immobilier si l’on paye 100 % comptant et que l’on n’a pas de dépenses courantes.
2) Comparez votre rendement locatif brut au taux sans risque
Le taux sans risque est le rendement des obligations à 10 ans. Les investisseurs disent « sans risque » parce qu’il n’y a pratiquement aucune chance que le gouvernement américain ne respecte pas ses obligations en matière de dette.
Tous les investissements ont besoin d’une prime de risque par rapport au taux sans risque, sinon, pourquoi risquer votre argent en investissant. Si le rendement locatif annuel brut du bien est inférieur au taux sans risque, il faut soit négocier davantage, soit passer à autre chose.
3) Calculez votre rendement locatif net annuel (taux de capitalisation)
Le rendement locatif net correspond essentiellement à votre revenu net d’exploitation divisé par la valeur marchande du bien. J’aime calculer le revenu net d’exploitation en prenant le loyer annuel brut moins les intérêts hypothécaires, l’assurance, les impôts fonciers, les cotisations à la copropriété, les frais de marketing et d’entretien. En d’autres termes, nous calculons le bénéfice annuel réel. Nous pouvons ajouter la dépréciation, qui est une dépense non monétaire, mais je me concentre sur le flux de trésorerie.
Par exemple : 24 000 € / an de loyer – 3 000 €/an de frais de copropriété – 4 800 € / an d’impôts fonciers – 500 € / an d’assurance – 1 000 € / an d’entretien – 10 000 € d’intérêts hypothécaires après ajustement fiscal = 4 700 € de bénéfice net. 4 700 € / 500 000 € = 1 % de rendement locatif net. Pas très bon, mais au moins un flux de trésorerie positif dès le départ.
Le rendement locatif net peut varier d’un investisseur à l’autre, étant donné que certains mettent plus d’argent que d’autres, tandis que d’autres sont plus aptes à rationaliser les coûts d’exploitation et à demander le meilleur prix pour le loyer.
Pour calculer le taux de capitalisation, vous n’utilisez pas les frais d’hypothèque. La formule est axée sur le bien immobilier seul et non sur le financement utilisé pour acheter le bien. Chaque investisseur utilise une combinaison différente de mise de fonds et de financement. Ainsi, un taux de capitalisation suppose qu’une propriété est achetée au comptant sans effet de levier.
4) Comparez le rendement locatif net au taux sans risque
Idéalement, le rendement locatif net devrait être équivalent ou supérieur au taux sans risque. Vous rembourserez le principal au fil du temps, ce qui augmentera le rendement locatif net et l’écart par rapport au taux sans risque. Si tout va bien, les loyers augmenteront également et votre propriété s’appréciera.
Il existe de nombreuses propriétés dans la région lyonnaise dont le rendement locatif net est supérieur de plusieurs points de pourcentage au taux sans risque actuel après l’effondrement. Si les gens n’ont pas été plus nombreux à s’en emparer en 2010-2012, c’est parce que les acheteurs devaient souvent payer comptant, les banques ne prêtant pas.
5) Calculez le ratio cours / bénéfice de votre bien
Le ratio cours / bénéfice est simplement la valeur marchande de votre bien divisée par le bénéfice net d’exploitation actuel. Dans l’exemple ci-dessus, 500 000 € / 4 700 € = 106. Ouah ! Il faudra au propriétaire 106 ans de bénéfices nets d’exploitation pour récupérer son investissement ! Cela suppose évidemment que le propriétaire ne rembourse jamais son prêt hypothécaire et que les loyers n’augmentent pas, ce qui est hautement improbable.
Une meilleure façon de calculer les choses est d’obtenir le revenu locatif brut divisé par la valeur marchande de la propriété = 500 000 € / 24 000 € = 20,8 pour un scénario idéal. Évidemment, plus le P/E est bas pour l’acheteur, mieux c’est, et vice versa pour le vendeur.
6) Prévoyez le prix du bien et les attentes en matière de location sur Lyon
Le ratio cours / bénéfice et les rendements locatifs ne sont que des instantanés dans le temps. La véritable opportunité consiste à prévoir correctement les attentes. En tant qu’investisseur immobilier, vous voulez profiter de la peur et des situations malheureuses telles qu’un divorce, un déménagement d’entreprise, un licenciement, une ville en faillite ou une catastrophe naturelle. En tant que vendeur de biens immobiliers, vous voulez vendre le rêve de prix toujours plus élevés.
La meilleure façon de prévoir l’avenir est de comparer ce qui s’est passé dans le passé et d’avoir des attentes réalistes quant à la croissance de l’emploi local. Les employeurs s’installent-ils dans la ville ou la quittent-ils ? La ville permet-elle à des tonnes de terrains supplémentaires de se développer ou impose-t-elle des restrictions telles que la hauteur des bâtiments ? La ville a-t-elle des problèmes financiers et cherche-t-elle à escroquer les propriétaires en augmentant les impôts fonciers ?
7) Réalisez divers scénarios
La dernière étape consiste à obtenir vos prévisions réalistes en matière de prix et de loyers des biens immobiliers et à réaliser différents scénarios. Si les loyers diminuent pendant cinq ans à un rythme de 5 % par an, est-ce que ça ira ? Et si les taux hypothécaires pour les prêts fixes à 30 ans passent de 3,5 % à 5 % en cinq ans, quel effet cela aura-t-il sur la demande ? Si la valeur du capital diminue encore de 20 %, vais-je sauter d’un pont ?
8) Soyez attentif aux impôts et à la dépréciation
Presque toutes les dépenses liées à la possession d’un bien locatif sont déductibles des impôts, y compris les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers. Pensez à la possession d’un bien locatif comme à celle d’une entreprise. Toutes les dépenses liées à l’exploitation de votre bien locatif et à l’obtention d’un revenu maximal sont généralement déductibles.
Ce qu’il est également intéressant de comprendre, c’est la dépréciation, qui est un élément non monétaire qui réduit votre revenu net d’exploitation (la dépréciation est un coût non monétaire), ce qui réduit votre rendement mais aussi votre facture fiscale.
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