Erreurs à ne pas commettre pour un investissement immobilier

L’achat de biens immobiliers a été l’un des mécanismes les plus utilisés par les Français pour investir leur argent. En général, le choix est fondé sur le critère de la préservation de la valeur de leur capital, mais dans la plupart des cas, ils investissent en présumant de croyances qui ne se répètent pas habituellement. Je vais démystifier quelques croyances dans lesquelles l’investisseur tombe habituellement lorsqu’il mise sur les briques.

Croire que leur expérience réussie d’achat d’un actif qui a été réévalué par la suite, se répétera indéfiniment

Ce n’est pas le cas. En général, après plusieurs années de fortes appréciations sur un certain marché et un certain type d’actif, les réévaluations commencent à diminuer. Afin de maintenir des rendements adéquats, il est nécessaire de passer d’une classe d’actifs à une autre sur le même marché ou d’entrer directement sur un autre marché dans le cycle approprié. Il n’y a pas de magie.

Convaincu que les propriétés de premier ordre et les meilleurs emplacements sont les plus attrayants et les plus sûrs

Ce n’est pas une vérité absolue car cela dépend du moment où l’achat est effectué. Chaque type d’actif, de valeur supérieure à inférieure selon l’emplacement et le type de construction – a son moment d’opportunité. En général, les propriétés de premier ordre situées dans les meilleurs emplacements sont les premières à prendre de la valeur après une crise, car elles sont recherchées par les étrangers et les personnes à fort pouvoir d’achat. Mais lorsqu’ils atteignent leur prix historique et stagnent, ils cessent d’être une affaire et des opportunités commencent à être générées ailleurs (de moindre valeur) dans des endroits périphériques qui ont généralement de meilleurs rendements locatifs -. Il est donc nécessaire de comprendre quand acheter et quand vendre.

Penser que pour gagner de l’argent dans cette activité, il faut construire

Il a été prouvé que le coût d’apprentissage est élevé et que de fortes économies d’échelle sont nécessaires pour pouvoir construire. En outre, pour générer des rendements élevés et durables dans le temps, l’investisseur doit déplacer la construction d’un type d’actif à un autre et d’un marché à un autre, en tirant parti de leurs cycles. Laissez la construction à ceux qui la font régulièrement.

Acheter une propriété et ne jamais la vendre

Il a été prouvé que les rendements obtenus en acquérant un actif et en le conservant dans votre portefeuille à long terme sont généralement très faibles. En effet, tous les marchés passent par différents cycles et en conservant l’actif en permanence, la rentabilité est pénalisée lorsque le marché chute et n’est pas reflétée lorsque le marché augmente rapidement. C’est pourquoi le meilleur rendement est obtenu en le conservant lorsque les courbes de hausse des prix sont plus prononcées et en le vendant lorsqu’il commence à stagner. Avec le produit de la vente, vous devez acheter un autre bien immobilier qui, à ce moment-là, est dans un processus d’accélération de la valeur.

Croire que le rendement est basé uniquement sur les revenus locatifs

Pour comprendre le véritable rendement annuel d’un bien immobilier, il est important de garder à l’esprit l’ensemble des revenus et des dépenses réalisés pour l’opération immobilière. Ce faisant, n’oubliez pas de prendre en compte les commissions que vous payez à chaque étape du processus, les taxes, les coûts de remodelage (si nécessaire) et les coûts d’entretien. En général, les gens comparent le prix de vente plus les loyers perçus au prix d’achat et laissent de côté de nombreuses dépenses qui réduisent considérablement la rentabilité.

Croire que l’achat avec l’offre d’un loyer garanti est une bonne affaire et sûre

En général, celui qui garantit un rendement sur une opération immobilière le fait avec un taux artificiel – par exemple 8% par an et pour une période limitée à 36 mois -, afin de rendre l’opération plus attrayante. Mais ne doutez pas que, pour compenser le coût de cette garantie, le prix de l’actif aura une surcote qui, tôt ou tard, l’affectera. Lorsque la durée de la garantie est terminée, le rendement sera généralement plus faible – par exemple, 4 % – et si vous essayez d’acheter l’actif, le prix de l’actif sera plus élevé.

Penser que c’est toujours une bonne affaire d’acheter des biens immobiliers à une banque, aux enchères ou à des promoteurs

Il peut s’agir d’une entreprise, mais il faut avoir plus de connaissances et d’expérience que pour un achat traditionnel. De nombreux investisseurs pensent que parce qu’ils achètent de cette manière, ils achètent à des prix inférieurs à la valeur du marché, mais la plupart du temps, ils achètent au-dessus de celle-ci et il existe des statistiques publiques pour le prouver.

Penser que la rentabilité d’un loyer s’obtient simplement en prenant la valeur locative et en soustrayant la taxe foncière

En réalité, vous devez prendre en compte de nombreuses variables qui sont celles qui ont un impact final sur les performances. Par exemple, les périodes d’inoccupation, l’assurance, l’impôt foncier, la taxe foncière, les frais d’entretien, les commissions immobilières, les imprévus, les frais d’administration, l’impôt sur les biens personnels, etc. En déduisant ces notions, la rentabilité théorique qu’offrent généralement les agents immobiliers est réduite de près de la moitié.

En guise de conclusion, lorsque nous faisons quelque chose qui a du succès, nous essayons de le répéter. C’est logique. Mais ce n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Tout sera conditionné par les situations particulières du marché et du secteur. C’est pourquoi chaque opération nécessite une analyse approfondie si ce que vous recherchez est d’atteindre une rentabilité constante. Ne faites pas ces erreurs, ne vous laissez pas emporter par des croyances qui ne feront qu’affecter l’investissement.

 

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