Comment réussir son investissement immobilier ?

Je viens vous présenter les règles du succès en matière d’investissement immobilier, qui ont été mises en pratique au cours de nombreuses années de succès et d’échecs. Voici donc une liste de mes dix meilleurs conseils.

Renseignez-vous

La connaissance est la nouvelle monnaie. Sans elle, vous êtes condamné à suivre les conseils des autres sans savoir s’ils sont bons ou mauvais. Les connaissances vous aideront également à passer du statut de “bon” investisseur à celui d’excellent investisseur, et ces connaissances vous permettront de générer un flux de revenus passifs.

Fixer des objectifs d’investissement

Un objectif est différent d’un souhait ; vous pouvez souhaiter être riche, mais cela ne signifie pas que vous avez pris les mesures nécessaires pour que votre souhait se réalise.

La définition d’objectifs d’investissement clairs et spécifiques devient votre feuille de route et votre plan d’action pour devenir financièrement indépendant. Statistiquement, vous avez beaucoup plus de chances d’atteindre l’indépendance financière en fixant des objectifs précis et détaillés qu’en ne faisant rien du tout.
Vos objectifs peuvent inclure le nombre de propriétés que vous devez acheter chaque année, le cash-flow annuel qu’elles génèrent, le type de propriété et l’emplacement de chacune. Vous pouvez également définir les paramètres des taux de rendement requis.

Ne jamais spéculer

Investissez toujours en gardant à l’esprit une perspective à long terme. Ne spéculez jamais sur des gains rapides à court terme, même dans un marché en ébullition qui connaît des hausses à deux chiffres. On ne sait jamais quand un marché va atteindre son sommet et c’est généralement 6 à 9 mois après que l’on s’en rend compte. Ne courez pas après les gains en capital. N’investissez que dans des placements prudents où les chiffres sont logiques dès le départ.

Investir dans les flux de trésorerie

À de rares exceptions près, achetez toujours un immeuble de placement dont le cash-flow est positif. Plus c’est haut, mieux c’est. Votre état de trésorerie est directement lié au flux de trésorerie avant impôt de votre propriété.

Le cash-flow est la “colle” qui maintient votre investissement. Vos fonds propres augmenteront au fil du temps (grâce à l’appréciation du capital et à l’amortissement du prêt), tant que les flux de trésorerie couvriront les dépenses d’exploitation et le service de la dette de votre propriété.

Soyez agnostique vis-à-vis du marché

La France est un pays composé de nombreux marchés immobiliers locaux. Chaque marché évolue à la hausse et à la baisse indépendamment les uns des autres en raison de nombreux facteurs locaux. En tant que tel, vous devez reconnaître qu’il y a des moments où il est judicieux d’investir dans un marché particulier, et d’autres où ce n’est pas le cas. N’investissez sur les marchés que lorsque cela a du sens, et non parce que vous y vivez ou parce que vous avez déjà acheté un bien immobilier à cet endroit. Il y a un élément de timing et vous ne serez pas en mesure de briser la tendance.

Adopter une approche descendante

Commencez toujours par sélectionner les meilleurs marchés qui correspondent à vos objectifs d’investissement. La plupart des investisseurs commencent par analyser les propriétés en tenant peu ou pas compte de l’emplacement. Cela peut être une grosse erreur si vous ne considérez pas l’investissement à la lumière du marché et du quartier où vous vous trouvez.

La meilleure approche consiste à choisir d’abord votre ville en fonction de la santé du marché du logement et de l’économie locale (chômage, croissance de l’emploi, croissance de la population, etc.) À partir de là, vous pourrez sélectionner les meilleurs quartiers (équipements, écoles, criminalité, demande de location, etc.) Enfin, vous recherchez les meilleures affaires dans ces quartiers.

Diversifier les marchés

Concentrez-vous sur un seul marché à la fois, en accumulant 3 à 5 biens d’investissement par marché. Une fois que vous aurez ajouté 3 à 5 propriétés à votre portefeuille, vous vous diversifierez sur un autre marché prudent, géographiquement différent du précédent. Cela signifie généralement qu’il faut se concentrer sur une autre ville.
L’une des raisons fondamentales de la diversification au sein d’une même classe d’actifs (l’immobilier) est de répartir vos actifs entre différents centres économiques. Chaque marché immobilier est “local” et chaque marché évolue indépendamment des autres. La diversification entre plusieurs villes permet de réduire le “risque” si l’un d’eux connaît une baisse du marché pour une raison quelconque (hausse du chômage, augmentation des impôts, etc.).

Gestion des biens

Ne gérez jamais vos propres propriétés, à moins que vous ne dirigiez votre propre société de gestion. La gestion immobilière est un travail ingrat qui exige une solide connaissance des lois sur les locataires et les propriétaires, de bonnes compétences en marketing et de solides compétences sociales pour traiter les plaintes et les excuses des locataires. Votre temps est précieux et doit être investi dans votre famille, dans votre carrière et dans la recherche de nouveaux biens. Il existe de grandes entreprises très spécialisées qui, pour une somme mensuelle très faible, gèrent votre propriété et vous font oublier les tracas de la gestion.

Maintenir le contrôle

Soyez un investisseur direct dans l’immobilier. Ne possédez jamais de biens immobiliers par le biais de fonds, de partenariats ou d’autres investissements sur papier où vous possédez des actions ou d’autres titres d’une entité que vous ne contrôlez pas. Vous devez avoir le contrôle de vos investissements immobiliers. Ne la laissez pas entre les mains de sociétés ou de gestionnaires de fonds.

Tirez parti de votre capital d’investissement

L’immobilier est le seul investissement où vous pouvez emprunter de l’argent à d’autres personnes pour acheter et contrôler des actifs générateurs de revenus. Cela vous permet d’utiliser votre capital d’investissement pour acquérir davantage de biens et de ne pas vous contenter d’acheter “tout comptant”. L’effet de levier augmente votre taux de rendement global et accélère la création de votre richesse.

 

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