Comment préparer son investissement immobilier ?

Voici mon plan en deux étapes pour se préparer à investir dans l’immobilier.

Étape 1 – Identifiez votre situation financière

L’investissement immobilier est simplement un moyen d’améliorer vos finances. Ainsi, avant d’entrer dans les détails de l’immobilier, réfléchissons à votre situation financière globale. La plupart des nouveaux investisseurs souhaitent atteindre l’indépendance financière. Vous pouvez considérer cela comme le sommet de la montagne où vos dépenses courantes sont toutes couvertes par les revenus de vos investissements.

Les principes fondamentaux de l’ascension de cette montagne sont les mêmes, que vous investissiez dans l’immobilier ou ailleurs. Pour atteindre plus rapidement le sommet de la montagne, il vous suffit d’augmenter votre taux d’épargne. Vous pouvez ensuite investir cette épargne dans les actifs de votre choix, comme l’immobilier.

Dans la prochaine section, je vous proposerai quelques stratégies immobilières spécifiques qui vous aideront à augmenter votre taux d’épargne. Mais pour l’instant, vous devez déterminer où vous vous trouvez sur la montagne financière. Êtes-vous tout en bas (comme je l’étais lorsque j’étais débutant) ? À mi-chemin ? Ou près du sommet ?

Il est important de connaître votre stade actuel car, en fonction de votre situation, certaines stratégies immobilières seront plus judicieuses que d’autres. J’expliquerai certaines de ces stratégies à l’étape suivante.

Donc, après avoir réfléchi un moment, décidez quelle étape vous convient le mieux. Ne vous inquiétez pas, il n’est pas nécessaire que ce soit parfait. Ensuite, passons à l’étape n° 2.

Étape 2 – Choisir une stratégie spécifique d’investissement immobilier

À ce stade, vous pourriez créer un plan d’affaires de 30 pages. Mais n’oubliez pas que l’objectif est simplement de commencer. Commençons donc par quelque chose de plus rapide. Vous pourrez créer un grand plan détaillé plus tard si vous le souhaitez.

Pour l’instant, choisissez simplement UNE stratégie immobilière qui vous aidera à passer de votre stade financier actuel au stade suivant (rappelez-vous l’étape 1).

Le fait de commencer par une stratégie spécifique ne signifie pas que vous n’aurez pas de détours ou même un changement complet de direction plus tard. La vie est faite d’imprévus et vous devez faire preuve de souplesse. Mais le fait de commencer par une seule stratégie vous aidera à vous concentrer. Et cela vous donnera la confiance nécessaire pour vous lancer.

Vous trouverez ci-dessous une liste réduite des stratégies immobilières suggérées que vous pouvez choisir en fonction de votre niveau de richesse.

Stratégie axée sur la survie et la stabilité

Objectif de la stratégie : gagner un revenu supplémentaire, apprendre et éviter les pertes.

  • Gardez votre emploi et travaillez pour obtenir une augmentation (pas dans l’immobilier, mais probablement la première stratégie à explorer).
  • Au lieu de simplement louer ou d’étirer pour acheter une maison, louez une résidence et louez des chambres ou des unités pour réduire votre paiement.
  • Servez de chien d’arrêt à d’autres investisseurs immobiliers afin de repérer les bonnes affaires pour eux et d’apprendre le métier d’acquéreur d’investissements (c’est ainsi que j’ai commencé).
  • Devenir un agent d’acheteurs, aider les acheteurs à trouver des maisons à acheter et apprendre le marché de l’immobilier commercial par la même occasion.
  • Devenir agent de location, trouver des locataires pour des propriétaires ou des gestionnaires immobiliers et apprendre le métier de propriétaire en même temps.
  • Gérer/superviser des projets de rénovation pour d’autres investisseurs et apprendre le métier de la rénovation au cours du processus.

Stratégie axée sur l’épargne

Objectif de la stratégie : augmenter considérablement votre taux d’épargne en réduisant vos dépenses et/ou en augmentant vos revenus.

  • Réduire ou éliminer les frais inutiles
  • Transformer votre résidence afin de constituer une épargne importante et non imposable.
  • Habiter puis louer en vivant dans une maison abordable pendant 1 à 2 ans, puis en la gardant en location.
  • Commencez à vendre des biens immobiliers en gros pour obtenir plus rapidement de petites sommes d’argent (cela nécessite généralement d’investir du temps et de l’argent dans le marketing et d’avoir de solides compétences en vente).
  • Lancez une activité secondaire non immobilière qui correspond à vos compétences et à vos passions et à un besoin du marché.

Stratégie axée sur la croissance

Objectif de la stratégie : faire croître votre petite valeur nette pour en faire une valeur nette beaucoup plus importante.

  • Rénovez des biens pour générer de grosses sommes d’argent. N’oubliez pas d’économiser et de réinvestir vos bénéfices !
  • Constituez et développez un portefeuille d’immeubles à revenus en utilisant l’un de ces plans :
    • Le plan « Tout en liquide » – pas de dette, payez 100% en liquide pour chaque propriété.
    • Le plan « Boule de neige » – emprunter pour un petit nombre de propriétés, puis accélérer le remboursement de la dette une propriété à la fois.
    • Le plan « Acheter-Vendre-Conserver » – acheter 3 biens locatifs, les conserver, puis en vendre 2 et rembourser la dette du troisième.

Stratégie axée sur les revenus

Objectif de la stratégie : transformer les fonds propres existants en investissements qui produisent un revenu maximal avec un minimum de tracas et de risques.

Avec le portefeuille immobilier existant :

  • Rembourser les dettes pour réduire le niveau d’endettement global (0 % à 33 % de la valeur du prêt), réduire les risques et augmenter les revenus.
  • Vendez les propriétés de mauvaise qualité et remplacez-les par des propriétés de meilleure qualité.
  • Refinancez toutes les dettes restantes qui ne sont pas optimales par des dettes à long terme à taux d’intérêt fixe et faible.

Sans portefeuille existant ou avec un nombre insuffisant de propriétés :

  • Achetez plus d’actifs passifs tels que des locations résidentielles de meilleure qualité, des locations commerciales à bail net, et/ou des parts de sociétés en commandite. Maintenez un faible niveau d’endettement global (0 à 33 % de ratio prêt/valeur).
  • Faites des prêts à d’autres investisseurs avec des fonds à l’intérieur et/ou à l’extérieur des comptes de retraite autogérés.
  • Diversifier dans d’autres classes d’actifs.

 

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