Afin que vous prépariez votre investissement immobilier à haut rendement, voici mes meilleurs conseils.
Les biens à rénover sont la clé pour une rentabilité à haut rendement
Les rénovations développent votre patience d’une manière que peu d’autres activités peuvent Les appartements à rénover (et j’entends par là les rénovations majeures et non les simples liftings) peuvent évidemment générer des opportunités.
Mais la première chose à comprendre est que, dès le début, la complexité est beaucoup plus grande et le processus beaucoup plus long, de sorte que le risque est également beaucoup plus élevé.
L’achat d’un appartement à rénover est une affaire plus complexe car il s’agit en fait de deux affaires en une.
Aux activités de sélection d’un appartement, de négociation du prix, d’achat du bien, de sélection d’un locataire et de gestion de ce dernier, s’ajoute une nouvelle activité : la rénovation d’un bien.
En outre, dans de nombreux cas, les chiffres ne sortiront que si vous réussissez à gérer la réforme. Et la rénovation est une activité comme une autre, avec ses difficultés inhérentes qui font qu’il y a de bons et de mauvais rénovateurs.
Lorsque vous souhaitez acheter un appartement à rénover, vous devez vous attendre à un rendement élevé de votre capital (au moins à deux chiffres). Le travail que vous devez effectuer (ou sous-traiter) comporte un risque inhérent qui devrait plus que vous dédommager. Par conséquent, si vous faites les calculs, vous devriez commencer à gagner de l’argent de manière significative dès le premier jour de la rénovation de l’appartement.
Une fois que vous avez rénové le bien, la valeur de votre appartement sur le marché devrait déjà être bien supérieure à ce que vous avez payé (achat + rénovation).
Voyons les chiffres à l’aide d’un exemple concret
Imaginez qu’un appartement de 2 chambres (qui n’a pas besoin d’être rénové) dans le quartier que vous convoitez et présentant des caractéristiques similaires a un prix approximatif de 150 000 € (n’oubliez pas de bien comprendre les prix en effectuant des recherches sur les portails immobiliers).
Si vous vouliez acheter un bien à rénover, le coût de votre appartement (avec les taxes) et de la rénovation terminée (également avec les taxes correspondantes) devrait être bien inférieur au prix du marché.
Tout le monde comprend que si l’appartement plus la réforme vous ont coûté 150 000 euros, vous avez fait une mauvaise affaire car vous avez perdu beaucoup de temps et d’énergie en chemin pour finir par payer la même chose. N’oubliez pas que lorsque vous achetez un appartement pour le rénover, vous investissez :
- Du temps : Quelques mois avec l’argent stagnant (une réforme complète d’un appartement de 2 chambres peut parfaitement prendre une demi-année – je sais qu’ils vous diront 4 mois mais calculez une demi-année juste au cas où).
- Des maux de tête : Beaucoup de temps de gestion (même si vous sous-traitez, rappelez-vous cette maxime selon laquelle dans un chantier de construction, il faut être sur place tous les jours ou du moins y être très souvent car sinon les choses n’avancent pas à la vitesse et à la qualité voulues).
Alors, de combien le prix doit-il baisser pour que cela vaille la peine ?
Pour moi, cela dépend de la valeur que vous accordez à votre prix/heure et à vos maux de tête. Dans mon cas actuel, avec une famille nombreuse et un travail que j’aime mais qui me prend du temps, mon prix/heure est très élevé. Si j’étais au chômage, que les enfants pouvaient aller à l’école de façon récurrente (maintenant avec le COVID vous savez) mon taux horaire baisserait probablement considérablement.
Quoi qu’il en soit, mon opinion est que vous devriez au moins prendre le risque d’obtenir une maison 20 % en dessous de la valeur du marché (au minimum, idéalement plus de réduction).
En d’autres termes, pour continuer avec l’exemple, je pense que je ne chercherais pas une opportunité où le coût de l’appartement et de sa rénovation me coûterait plus de 120 000 euros.
Si nous imaginons que l’appartement a 60 mètres carrés et que la réforme nous coûte environ 300 euros par mètre carré (c’est une norme qui varie selon l’état de la maison) et que nous ajoutons quelques frais accessoires et les taxes correspondantes, nous pouvons rapidement nous retrouver avec des coûts de réforme d’environ 23K€ + 28K€. Cela implique que payer plus de 80K€ sans taxes (environ 90K€ avec taxes) pour le bien à réformer serait prendre le risque de ne pas gagner d’argent pour la valeur ajoutée de la réforme.
En conclusion, le prix auquel vous devriez acheter un bien qui doit être entièrement réformé est la moitié du prix du marché (une fois le bien réformé).
Dans l’exemple de l’appartement d’une valeur marchande de 150K€ (remis à neuf), vous ne devriez pas payer plus de 80K€ (ce serait la limite). Il s’agit d’une règle non scientifique, mais elle peut vous aider à estimer le prix maximum à payer pour un appartement faisant l’objet d’une rénovation importante.
Évidemment, plus le bien est cher, plus vous aurez de marge et alors la règle ne fonctionnerait pas (si vous pensez à des biens de plusieurs centaines de milliers d’euros le prix que vous pourriez payer pour la rénovation).
Mais comme nous nous concentrons sur les appartements à louer et que ceux de moins de 150 000 euros sont ceux qui génèrent le plus de valeur ajoutée, comme nous l’avons vu au début de ce billet, cette « règle simple » peut vous aider à ne pas payer plus cher un appartement qui a besoin d’être réformé.
Quelle est la réalité du marché ?
En réalité, la plupart des appartements à rénover ne respectent pas ce principe et sont vendus à un prix bien supérieur au prix maximum que vous devriez payer.
Si vous êtes dans une négociation, expliquez le rationnel que je vous ai dit au propriétaire. Soyez transparent avec les chiffres. Peut-être comprendra-t-il ainsi que le rénovateur doit gagner de l’argent pour le travail qu’il accomplit. S’il ne descend pas de l’âne, souhaitez-lui bonne chance ou encouragez-le à faire la rénovation lui-même s’il voit l’opération si clairement.
Il y a plus d’appartements que de poissons dans la mer. Ne soyez pas obsédé par un appartement. Et encore moins dans les appartements qui doivent être rénovés et qui s’accompagnent de casse-tête. L’aspirine coûte de l’argent et quelqu’un doit la payer.
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