La Location Courte Durée séduit de plus en plus de personnes qui investissent et pour cause !
De tous les modes de location, c’est sans aucun doute celui qui vous délivrera le meilleur retour sur investissement et de loin.
On parle en effet de retour sur investissement à 2 chiffres de 12% minimum.
Je vous dis dans cet article pourquoi la location courte durée avec un locataire est si prisée des personnes qui investissent.
Les spécificités de la Location Courte Durée
• Comme son nom l’indique, la location courte durée se différencie de la location meublée par la durée du séjour de ses occupants. La réglementation dit que celui-ci ne peut être supérieur à quatre-vingt-dix jours consécutifs (donc pas un loyer mais trois) et ne peut être renouvelable.
Dans les faits, la location saisonnière est beaucoup plus courte que 90 jours. La plupart des intéressées réservent pour 1 nuit, 3 nuits, 1 semaine, 3 semaines…
• Autre différence importante avec la location meublée à l’année, les personnes qui ont recours à la location courte durée n’y élisent pas domicile. Elles sont de passage. Ce sont généralement des personnes qui profitent de congés pour découvrir une nouvelle région, pour se rendre à un événement particulier, pour visiter leur famille.
On trouve également des professionnels en déplacement, en mission locale, des étudiants en stage ou en formation …
• Ce mode d’hébergement a littéralement explosé depuis l’apparition des plateformes en ligne comme Airbnb …
En effet, nous avons assisté à une véritable « révolution » de la façon de voyager et de se loger.
Il ne s’agit plus de « consommer » un toit pour dormir, il s’agit de retrouver à l’extérieur de chez soi le confort et le charme de notre chez nous (avec le linge dans l’habitation pour la nuitée et le ménage inclus).
Idéalement on recherchera un lieu insolite qui raconte une histoire et permette de se connecter à des ambassadeurs « locaux ».
Aujourd’hui, rechercher une location à durée très limitée c’est avant tout chercher une expérience unique synonyme de confort, espace, prestations personnalisées.
Ce qui rend la location courte durée si attractive pour les investisseurs
1/ L’assurance d’être payé
Il y a quelques semaines j’ai fait l’acquisition d’un 35 m2 particulièrement bien placé dans une ville qui se prête à la location de courte durée. Lorsque j’ai demandé au propriétaire pourquoi il vendait son bien, il m’a répondu qu’il n’avait pas été payé par les précédents locataires pendant de longs mois. Il ne souhaitait donc plus continuer l’aventure …
Dommage car visiblement ce Monsieur ne connaissait ni l’assurance loyers impayés ni la location à durée très limitée…
Ce qui est magique avec la location à durée très limitée c’est que ce type de problème n’existe pas.
En effet, vous êtes sûrs d’être payés.
Vos locataires paient au moment de la réservation. Vous touchez l’argent dès qu’ils rentrent dans les lieux ou au plus tard dans le mois qui suit leur départ selon les plateformes.
Un vrai bonheur ….
2/ La flexibilité de pouvoir faire varier librement ses tarifs
Outre le fait que les loyers ne soient pas encadrés, la location à durée très limitée offre le luxe de pouvoir ajuster son tarif comme bon nous semble.
Il est ainsi possible d’augmenter son tarif de 20 % ou 100 % (voir plus) en l’espace d’une journée si un événement particulier le justifie.
Possible également de moduler le tarif suivant les mois pour s’adapter à la demande.
A titre personnel, je n’hésite pas à augmenter mon tarif en Mai et Juin, 2 mois particulièrement sollicités où l’offre est inférieure à la demande.
Je fais ainsi du Revenue Management (ou Yield Management comme disent les Américains) en modifiant mon prix en fonction de la demande. Une technique que connaissent bien les compagnies aériennes et la SNCF. Vous aurez comme moi remarqué que les prix des billets d’avion ou de train fluctuent selon la période…
Même remarque concernant le nombre de personnes que l’habitation peut accueillir.
Si vous avez un 2 pièces, rien ne vous empêche de mettre un canapé lit dans le salon.
Vous pourrez ainsi accueillir une 3 ème voir une 4 ème personne supplémentaire.
Vous aurez ainsi 3 tarifs pour une même date et facturerez un prix à la nuit plus élevé :).
3/ Une rentabilité à deux chiffres indécente
Aucun autre mode de location n’assure un retour sur investissement aussi élevée que ce que la location à durée très limitée offre. Elle performe en effet mieux que la colocation qui affiche pourtant de beaux résultats.
La raison est simple le prix est ajusté à la durée.
Plus vous louer pour une durée courte plus le prix est élevé.
C’est la même chose que lorsque vous prenez un forfait ski. Beaucoup plus cher à la journée que lorsque vous l’achetez à la semaine proportionnellement.
Tous les adeptes de la location à durée très limitée sont d’accord pour dire que les revenus tirés de cette activité sont en moyenne 2,5 à 3 fois supérieurs à ceux d’une location nue. De quoi faire rêver.
Les taux de retour sur investissement quant à eux grimpent facilement entre 12% et 25 %. Certains propriétaires affichent même des scores record proches de 35 % (cas des biens achetés sur la base d’un prix au m2 très faible).
C’est donc le mode de location idéal pour l’investisseur qui souhaite faire du cash flow rapidement. Même remarque pour l’investisseur qui veut rembourser son bien en un laps de temps très court.
4/ Une fiscalité avantageuse
Selon la réglementation, les revenus issus de la location à durée très limitée durée comme ceux issus de la location meublée à l’année se déclarent dans la catégorie des BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX (BIC). L’administration fiscale considère en effet qu’en mettant à disposition un bien meublé et donc équipé on fournit une prestation que l’on pourrait qualifier de commerciale.
A l’inverse, pour rappel, les revenus tirés de la location nue sont imposés dans la catégorie des REVENUS FONCIERS.
Cette classification des revenus en BIC va permettre de bénéficier d’un régime avantageux : le régime du LMNP (Loueur Meublé non Professionnel).
Très concrètement il sera possible de déduire, si vous optez pour l’option réel simplifié :
- plus de charges qu’en location nue ( frais de notaire par exemple)
- des charges très particulières : celles liées à l’amortissement du bien et des travaux
Si vous souhaitez plus de détails sur ce sujet, je vous invite à lire l’article : » location nue ou location meublée ? »
Sachez, pour conclure, que la fiscalité LMNP est beaucoup plus douce que celle des revenus fonciers.
Vous ne paierez pas d’impôts pendant plusieurs années tout en bénéficiant de revenus très élevés.
5/ Un très faible niveau de dégradation
Contrairement à ce que certains peuvent craindre ou imaginer, le niveau de dégradation observé en location courte durée est extrêmement faible. Le tourisme est un business relativement tranquille.
Et j’en parle en connaissance de cause en comparant l’état des appartements que je loue en nu, en meublé et en courte durée. Les appartements les mieux tenus sont incontestablement ceux loués en location à durée très limitée.
Pourquoi ? tout simplement parce que les locataires restent peu longtemps et qu’ils sont rarement dans les lieux.
Ils sont très majoritairement à l’extérieur et généralement ne rentrent que pour dormir.
La plupart du temps ils n’utilisent ni la cuisine ni la machine à laver le linge ! Cette dernière doit servir dans 1 cas sur 10. Je me demande souvent à quoi sert cet achat.
De toutes façons, vous avez à votre disposition, 2 leviers importants pour limiter le risque de dégradation :
- la caution que vous prélevez à l’entrée (elle sert précisément à rembourser les dégradations). En 3 ans d’activité, je ne l’ai utilisée qu’une seule fois
- le règlement que vous laissez à vos locataires.
Il permet d’attirer l’attention sur les points sensibles que vous souhaitez faire respecter (ex : ne pas couper directement sur les plans de travail, laisser les lieux dans un état impeccable …)
Vous l’aurez compris, la location de courte durée constitue une stratégie à très haut rendement.
Et vous, qu’en pensez-vous ? Etes-vous attirés par ce mode de location ? Quels sont vos retours d’expérience à date ?
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