La location courte durée, comme précédemment partagé, représente le mode de location de loin le plus rentable (colocation et immeuble de rapport inclus) avec un Retour Sur Investissement à 2 chiffres.
Il est clair que le RSI sera d’autant plus élevée si vous assurez en direct la gestion du bien.
Qu’en est-il maintenant si vous déléguez la gestion ? Ce mode de location reste-t-il toujours attractif ?
Je vous dis tout dans cet article sur le RSI de la location de courte durée ou location saisonnière après avoir délégué.
√ LES FRAIS SPECIFIQUES A LA LOCATION COURTE DUREE
Si les tarifs à la nuit de ce type de location sont élevés, c’est précisément parce que la qualité de la prestation est importante : lits faits, serviettes fournies, wifi rapide, état de propreté impeccable, accueil personnalisé ou mise à disposition des clés 24H/24 …
Toutes ces prestations ont bien sûr un coût qu’il faut savoir analyser et maitriser.
Ainsi par rapport à une location avec meubles à l’année, il faut prendre en compte 2 types de frais.
1/ les frais de « gestion courante »
Il s’agit des charges de copropriété, de l’électricité, du chauffage si individuel, de l’eau, du wifi…
Dans un bail meublé, en général 75 % des charges de copropriété sont répercutées au locataire. Celui-ci finance par ailleurs directement ses charges personnelles de chauffage, électricité, wifi…
En location à durée limitée, le locataire ne paie aucun frais en direct. C’est vous qui assurez la charge de l’ensemble de ces frais. En revanche, vous les intégrez dans votre tarif à la nuit.
2/ les frais spécifiques liés à la location de courte durée :
A savoir la gestion des réservations, l’accueil des clients (le fameux check-in), la sortie des clients (le check out), le ménage, le nettoyage des draps et serviettes de toilette.
Sachez que la gestion des réservations n’est pas la partie la plus chronophage.
La plupart des plateformes de réservation propose aujourd’hui des mails pré établis qu’il vous suffit d’envoyer en 1 clic dès lors qu’une réservation est établie.
Vous pouvez, par ailleurs, facilement synchroniser de façon automatique vos calendriers entre les différentes plateformes airbnb, abritel, expédia …
En revanche, le check-in peut être consommateur de temps (15mn à 45mn). L’heure d’arrivée d’un locataire n’est jamais très précise. Eux-mêmes restent tributaires des aléas des transports. Certains sont par ailleurs très bavards et avides de renseignements.
Quant au ménage, il y a un temps minimum incompressible lié à la taille du bien et au nombre de personnes que vous accueillez. Il faut compter à minima 30 mn pour des studios et entre 1H et 1H3O pour des appartements compris entre 35 m2 et 45m2.
Je vous conseille de ne pas chercher à trop « compresser » cette étape. La propreté est un pré-requis pour effectuer de la courte durée sur la durée J. Les avis de vos voyageurs sauront d’ailleurs vous rappeler à l’ordre rapidement. La propreté de l’habitation est sans doute l’élément sur lequel les voyageurs ne font aucune concession.
Le check out en revanche est généralement rapide. La plupart du temps, vos voyageurs sont pressés de partir.
Pour l’investisseur, cette étape est la plus intéressante quand on démarre son activité de courte durée. Elle permet de recueillir énormément d ‘informations sur votre habitation : ce qui plait, ce qui peut être optimisé, ce qui est différenciant …
√ LES DIFFERENTES FORMES DE DELEGATION
Selon le temps dont vous disposez, votre motivation, plusieurs formules pour déléguer s’offrent à vous.
1/ Zéro délégation : Vous gérez l’intégralité de la prestation
Il est clair que si vous avez le temps et la motivation pour assurer vous-mêmes la gestion de la location à durée limitée, votre RSI sera explosive.
Je connais plusieurs personnes qui gèrent ainsi leurs biens. Outre le RSI, leur première motivation est souvent le plaisir qu’elles trouvent à accueillir leurs visiteurs et nouer des relations avec des personnes qui arrivent des 4 coins du monde.
Elles allègent le temps qu’elles consacrent à cette activité en exigeant un nombre minimum de nuitées de 3 J. Suivant la région où se situent leurs biens, sur une base de 25 nuits louées par mois, elles peuvent ne gérer que 4 à 5 rotations par mois. Le temps moyen par mois dédié à cette activité est ainsi compris entre 8 et 10 h soit un peu plus d’une journée.
Si l’on compare le temps passé aux revenus locatifs obtenus, on obtient des taux horaires relativement conséquents. Taux à mettre en perspective avec certains revenus salariaux.
On comprend alors mieux pourquoi certains choisissent de ne pas déléguer cette activité ultra rentable.
2/ Déléguer partiellement
Elle consiste à déléguer ou automatiser les taches les plus chronophages et/ ou les moins sympathiques tout en conservant une certaine maitrise de l’activité.
Généralement, les amateurs sous-traitent la partie ménage, entretien du linge en la confiant à une femme de ménage qui habite à proximité.
Comptez dans ce cas 15 à 25 €/heure.
Concernant le check in et check out, vous pouvez opter pour 2 solutions :
1/ La femme de ménage les prend en charge
2/ Vous installez des boitiers à clés ou serrures digitales. Le Check in et Check out n’exigent plus de présence physique, ils deviennent « virtuels »
D’une façon générale, déléguer partiellement génère des frais de l’ordre de 7 à 10 % des revenus. A mettre finalement en perspective avec ce que coûte une agence à laquelle vous pouvez confier la gestion de biens meublés loués à l’année.
3/ Déléguer totalement
Elle consiste à confier l’ensemble du processus de gestion à des sociétés spécialisées dans ce type de prestation. De nombreuses sociétés de conciergerie se sont créés ces derniers années pour répondre à l’explosion de cette activité.
On citera ainsi Welkeys, BnBCare, Bnblord, BnB sitter (ne pas confondre avec AirBnB)
Bnbsitter propose en contrepartie de déléguer totalement, un tarif de 15% des revenus auquel il convient d’ajouter les frais de ménage.
Tout compris cette prestation vous reviendra à 25 % de votre revenu locatif courte durée.
Une solution qui reste financièrement attractive pour ceux qui investissent qui dégagent en location à durée limitée un RSI brut de plus de 15%.
Cette solution s’impose dès lors que l’on gère plusieurs biens et en particulier si ces biens se situent à distance.
√ CONCLUSION DELEGATION LOCATION COURTE DUREE
Pour conclure, vous l’aurez compris, il existe différents schémas pour déléguer.
Le bon schéma est celui qui répond à votre cahier des charges en termes de RSI certes mais également disponibilité, gestion, motivation …
Pour ma part , j’ai retenu pour la location à durée limitée, le schéma pour déléguer partiellement.
J’optimise ainsi mon RSI, je contrôle la qualité de la prestation offerte, je pilote mes tarifs de façon autonome.
Je n’exclus pas pour autant le principe pour déléguer totalement dans un avenir proche ou pour des investissements futurs à distance.
Dans tous les cas de figure, je ne saurais trop vous recommander de commencer votre activité par une expérience de quelques semaines en délégation zéro.
Vous apprendrez énormément en peu de temps et aurez les clés pour maitriser au mieux le développement de votre business.
Et vous, quel schéma pour déléguer souhaitez-vous retenir pour la location courte durée ? Quelles sont vos motivations ?
Vos partages sont les bienvenus. Ils aideront de nombreux lecteurs à finaliser leur choix.
Au plaisir de vous lire
Claire
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Bonjour
Merci pour cet article assez instructif.
Savez vous s il y a des conciergeries qui offre un montant forfaitaire fixe en contrepartie de la delegation, un prix fixe par mois?
Si oui lesquels, comment se calcule ce montant?
Merci
Bonjour,
Oui vous devriez trouver sans problème des conciergeries qui proposent des prix fixes.
En général, les conciergeries demandent entre 20 % et 25 % du CA, ce qui vous permet de calculer un budget mensuel.
Bonne continuation.
Claire