Investissement Locatif : Avec ou Sans Travaux ?

 

investissement locatif avec ou sans travauxInvestissement locatif : Avec ou Sans Travaux ?
J’avais envie aujourd’hui de partager avec vous un débat intéressant que j’ai eu récemment avec un ami investisseur.
Cet ami recherchait un immeuble de rapport. Il m’a demandé de l’accompagner pour confronter nos avis. Nous avons donc passé la journée ensemble à visiter des biens.
A la fin de la journée, 2 biens avaient fortement retenu notre attention.

Ces 2 biens répondaient au cahier des charges de son nouvel investissement locatif.

  • Ils offraient une rentabilité intéressante à 10 %
  • Ils se trouvaient dans un bon quartier à proximité des écoles et des commerçants
  • La taille et la configuration des appartements étaient très différentes mais répondaient aux besoins locatifs du marché dans les 2 cas.

La principale différence entre ces 2 immeubles résidait dans … l’état du bien.
Dans le 1 er cas, l’immeuble était impeccable, il n’y avait aucuns travaux à prévoir.
Dans le second cas en revanche il y avait une jolie enveloppe de travaux à prévoir mais le prix de vente en tenait compte.
Lorsque j’ai demandé à mon ami quel immeuble il était tenté d’acheter, curieusement il n’a pas su me répondre … Il était en fait séduit par les 2 biens et n’arrivait pas à se décider ! Après plusieurs minutes de discussion nous sommes arrivés à la conclusion que choisir entre les 2 biens revenait tout simplement à statuer sur la question : AVEC ou SANS TRAVAUX ?

La plupart d’entre vous ont, j’imagine, déjà été confrontées à ce dilemme.
C’est en effet une question qui refait surface régulièrement.
Je vous donne tous les éléments dans cet article pour vous aider à trancher…et bien sûr je vous révèle l’option qu’a retenue mon ami pour son investissement locatif.

√  Investissement locatif sans travaux : 3 avantages

¤ Avantage 1 : Il est possible d’encaisser les loyers immédiatement

Un bien en bon état se loue plus facilement et plus rapidement. Les locataires seront donc faciles à trouver et il sera possible d’encaisser des loyers dans la foulée de la signature.

C’est rassurant et bon pour sa trésorerie !
Les loyers vont ainsi permettre de faire face aux remboursements de crédit et même potentiellement de générer du cash-flow dès l’achat.

¤ Avantage 2 : Gain de temps et tranquillité d’esprit pour l’investisseur

En « sautant » la case travaux, l’investisseur gagne un temps considérable et achète sa tranquillité d’esprit. Une fois les locataires trouvés, il peut passer à autre chose.

Ce point est encore plus vrai pour les investisseurs qui investissent à distance et qui n’ont pas forcément constitué leur réseau d’artisans.
Le temps précieux gagné sur la recherche des artisans, les devis, la gestion des travaux, le choix des matériaux et les aller/retour sur le chantier peut-être facilement réaloué sur la recherche d’un nouvel investissement locatif.

¤ Avantage 3 : Le dossier est rassurant pour la banque

Il est plus facile de faire des estimations de loyer fiables.
N’importe quelle agence pourra rapidement définir le montant du loyer et établir des attestations pour la banque.
La banque peut travailler sur des simulations précises et proches de la réalité.
Elle dispose par ailleurs de photos pour se faire une idée du bien.

√   Le principal inconvénient à ne pas faire de travaux : la fiscalité !

Côté fiscalité en revanche, le fait de ne pas faire de travaux ne peut être un plus.
Suivant les régimes fiscaux retenus, cela peut même se transformer en handicap.

⇒ Location nue en nom propre sans travaux : à éviter

A titre d’exemple, si vous achetez en nom propre et que vous faites de la location nue, vous allez vite être lourdement imposées.
Une fois les charges déduites de vos revenus, vous ne pourrez pas créer de déficits fonciers en intégrant le montant des travaux réalisés.
La base sur laquelle vous serez imposée sera donc élevée. Sur cette base, vos impôts seront proportionnels à votre TMI à laquelle s’ajoutera les prélèvements sociaux.

Pour rappel : Impôts dus sur revenus locations nues = (revenus locatifs – charges) X (TMI + 17,2 %). Plus votre TMI sera élevée, plus ce régime sera pénalisant pour vous.
On pourra même parler d’impôts confiscatoires pour celles d’entre vous qui sont dans des tranches marginales d’imposition à 41 % et plus. Le régime classique foncier est donc celui qu’il faut éliminer au plus vite si vous achetez sans travaux.

⇒ Régime LMNP réel sans travaux : fiscalité pas suffisamment optimisée

Si en revanche vous avez la possibilité de louer en meublé vos appartements, vous allez pouvoir bénéficier du régime réel LMNP. La fiscalité sera plus intéressante qu’en location nue car vous pourrez passer en charges l’amortissement de votre bien.
En revanche, sans travaux, vous n’optimiserez pas pleinement les avantages de ce régime.
Votre base imposable sera plus faible que dans le cas décrit précédemment mais vous paierez sur cette base un pourcentage important d’impôts ( votre TMI + les prélèvements sociaux de 17,2 %).
Alors que faire me direz-vous pour optimiser sa fiscalité si l’on souhaite louer en nu un bien sans travaux ?

⇒ SCI à l’IS : à considérer sérieusement

Il n’y a pas 36 solutions.
La solution de loin la plus intéressante sera de constituer une SCI  (Société civile) à l’IS ( Impôt sur les sociétés).
Outre les charges, vous pourrez déduire les amortissements de votre bien mais surtout vous serez imposée à un taux très faible de 15 % sur vos bénéfices (à condition toutefois que vos bénéfices soient inférieurs à 38 120€).
Difficile de faire mieux !

√  Investissement locatif sans travaux : Fiscalement très attractif mais pas que …

1/ Un appartement rénové adapté à votre projet de location

En décidant de faire des travaux, vous faites table rase de l’existant. Il est donc possible d’ aller jusqu’à reconfigurer la disposition de l’espace. Vous avez carte blanche pour adapter votre bien à la réalité du marché locatif. Votre bien est à l’image de ce que vous souhaitez en faire.
Par ailleurs, vous en avez profité pour remettre aux normes électricité, plomberie, chauffage … Vous achetez votre confort pour les prochaines années !

2/ La possibilité de louer à un prix supérieur voir très supérieur au marché

En proposant un bien rénové sur le marché vous allez attirer une clientèle plus importante et vous allez pouvoir établir un prix supérieur à ce qui se situe sur le marché. Si vous avez misé sur des prestations haut de gamme, vous allez pouvoir dans certaines villes toucher une clientèle à haut pouvoir d’achat.
Attention toutefois à ne pas tomber dans l’écueil de travaux surdimensionnés dont le coût pourrait être disproportionné par rapport aux futurs loyers surtout si vous achetez dans des viles où les loyers sont encadrés.

3/ Un bien valorisé

En faisant des travaux vous valorisez votre patrimoine. Si vous avez besoin de revendre votre bien, vous serez dans une position confortable pour négocier. Vous trouverez par ailleurs plus facilement des acheteurs car la plupart des acquéreurs sont inquiets à l’idée de s’engager dans des travaux. Ils n’ont souvent ni le temps ni l’énergie pour le faire.

4/ Une fiscalité optimisée

Faire des travaux va vous permettre d’optimiser la fiscalité de votre investissement locatif. C’est d’ailleurs un des principaux avantages.
Vous aurez par ailleurs le choix du roi en matière de régimes fiscaux.

Si vous optez pour un achat en nom propre en location nue : vous allez pouvoir déduire vos travaux de l’ensemble de vos revenus locatifs. Si le montant de vos travaux excède vos revenus locatifs (une fois les charges déduites), vous pourrez même déduire jusqu’à 10 700 € de vos autres revenus imposables.
Enfin sachez que la partie des travaux qui n’aurait pas pu être déduite l’année de votre achat est reportable sur les 10 années suivantes.

Si vous souhaitez acheter en nom propre et louer votre bien en meublé, vous allez pouvoir amortir vos travaux et passer ces amortissements en charge. La durée moyenne prise pour l’amortissement des travaux est en général de 10 ans. Cette durée peut toutefois varier selon la nature des travaux.
Enfin si vous achetez via une société (SAS, SARL , SCI …), que celle-ci soit à l’IR ou à l’IS, vous allez pouvoir soit créer du déficit foncier soit pouvoir amortir vos travaux.

Aucun chemin n’étant parfait, si vous choisissez l’option travaux, vous ne devrez pas sous estimer le temps et l’énergie à consacrer à votre chantier.
Vous devrez également intégrer dans votre trésorerie le fait que vos premiers loyers interviendront après vos premières mensualités de remboursement. Votre trésorerie risque donc d’être tendue…
Pour contourner ce problème, vous pouvez toujours négocier un différé de remboursement avec votre banque :).Il suffit juste de le prévoir en amont de la négociation de votre emprunt.

En conclusion

Vous l’aurez compris , il y a différentes façons de considérer l’option travaux dans un investissement locatif.
Certains y verront une opportunité d’améliorer leur fiscalité, de repenser le bien pour l’adapter à leur stratégie de location.
D’autres au contraire considéreront que c’est un frein pour multiplier rapidement les investissements.

La décision d’investir avec ou sans travaux est donc très personnelle.
Dans le cas de mon ami, il a finalement décidé de privilégier l’achat de l’immeuble de rapport qui ne nécessitait pas de travaux.
Il investit à 400 km de sa résidence principale et n’a ni le temps, ni l’envie de gérer des travaux importants à distance. Pour optimiser sa fiscalité il a par ailleurs pris la décision de créer sa SCI à l’IS.

Et vous, chères investisseuses, quelle est votre position par rapport aux travaux ? Privilégiez-vous les investissements avec ou sans travaux ?
Au plaisir de vous lire
Claire
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