Investissement Locatif : Avec ou Sans Travaux ?

investissement locatif

J’avais envie aujourd’hui de partager avec vous un débat intéressant que j’ai eu récemment avec un ami investisseur.
Cet ami recherchait un immeuble de rapport. Il m’a demandé de l’accompagner pour confronter nos avis sur ce système. Nous avons donc passé la journée ensemble à visiter des biens.
A la fin de la journée, 2 biens avaient fortement retenu notre attention.
Ces 2 biens répondaient au cahier des charges de ses investissements.

  • Ils offraient une rentabilité intéressante à 10 %
  • Ils se trouvaient dans un bon quartier à proximité des écoles et des commerçants
  • La taille et la configuration des appartements étaient très différentes mais répondaient aux besoins locatifs du marché dans les 2 cas.

La principale différence entre ces 2 immeubles résidait dans … l’état du bien.
Dans le 1 er cas, l’immeuble était impeccable, il n’y avait aucune rénovation à prévoir.
Dans le second cas en revanche il y avait une jolie enveloppe de rénovations à prévoir mais le prix de vente en tenait compte.
Lorsque j’ai demandé à mon ami quel immeuble il était tenté d’acheter, curieusement il n’a pas su me répondre … Il était en fait séduit par les 2 biens et n’arrivait pas à se décider ! Après plusieurs minutes de discussion nous sommes arrivés à la conclusion que choisir entre les 2 biens revenait tout simplement à statuer sur la question : AVEC ou SANS RENOVATION?

La plupart d’entre vous ont, j’imagine, déjà été confrontées à ce dilemme.
C’est en effet une question qui refait surface régulièrement.
Je vous donne tous les éléments dans cet article pour vous aider à trancher…et bien sûr je vous révèle l’option qu’a retenue mon ami pour ses investissements.

 Investissement locatif sans rénovation : 3 avantages

⇒ N° 1 : Il est possible d’encaisser les rentes immédiatement

Un bien en bon état se loue plus facilement et plus rapidement. Les locataires seront donc faciles à trouver et il sera possible d’encaisser des loyers perçus dans la foulée de la signature.
C’est rassurant et bon pour sa trésorerie !
Les loyers perçus vont ainsi permettre de faire face aux remboursements de crédit immobilier et même potentiellement de générer du cash-flow dès l’achat.

⇒ N° 2 : Gain de temps et tranquillité d’esprit pour l’investisseur

En « sautant » la case rénovation, les investisseurs gagnent un temps considérable et achète sa tranquillité d’esprit. Une fois les locataires trouvés, il peut passer à autre chose.
Ce point est encore plus vrai pour les investisseurs qui investissent à distance et qui n’ont pas forcément constitué leur réseau d’artisans.
Le temps précieux gagné sur la recherche des artisans, les devis, la gestion des rénovations, le choix des matériaux et les aller/retour sur le chantier peut-être facilement réalloué sur la recherche de nouveaux investissements.

⇒ N°3 : Le dossier est rassurant pour la banque

Il est plus facile de faire des estimations de loyer fiables.
N’importe quelle agence pourra rapidement définir le montant du loyer et établir des attestations pour la banque.
Les banques peut travailler sur des simulations précises et proches de la réalité.
Elle dispose par ailleurs de photos pour se faire une idée du bien.

Inconvénient Achat Locatif sans travaux : la fiscalité !

Côté fiscalité en revanche, le fait de ne pas faire de rénovation ne peut être un plus.
Suivant les régimes fiscaux retenus, cela peut même se transformer en handicap.

⇒ Location nue en nom propre sans rénovation : à éviter

A titre d’exemple, si vous achetez en nom propre et que vous faites de la location nue, vous allez vite être lourdement imposées.
Une fois les charges déduites de vos revenus, vous ne pourrez pas créer de déficits fonciers en intégrant le montant des rénovations réalisées.
La base sur laquelle vous serez imposée sera donc élevée. Sur cette base, vos impôts seront proportionnels à votre TMI à laquelle s’ajoutera les prélèvements sociaux.

Pour rappel : Impôts dus sur revenus locations nues = (revenus locatifs – charges) X (TMI + 17,2 %). Plus votre TMI sera élevée, plus ce régime sera pénalisant pour vous.
On pourra même parler d’impôts confiscatoires pour celles d’entre vous qui sont dans des tranches marginales d’imposition à 41 % et plus. Le régime classique foncier est donc celui qu’il faut éliminer au plus vite si vous achetez sans rénovation.

⇒ Régime LMNP réel sans rénovation : fiscalité pas suffisamment optimisée

Si en revanche vous avez la possibilité de aire une location meublée vos appartements, vous allez pouvoir bénéficier du régime réel LMNP. La fiscalité sera plus intéressante qu’en location nue car vous pourrez passer en charges l’amortissement de votre bien.
En revanche, sans rénovation, vous n’optimiserez pas pleinement les avantages de ce régime.
Votre base imposable sera plus faible que dans le cas décrit précédemment.
Toutefois vous paierez sur cette base un pourcentage important d’impôts ( votre TMI + les prélèvements sociaux de 17,2 %).
Alors que faire me direz-vous pour optimiser sa fiscalité si l’on souhaite louer en nu un bien sans rénovation ?

⇒ SCI à l’IS : à considérer sérieusement

Il n’y a pas 36 solutions.
La solution de loin la plus intéressante sera de constituer une SCI  (Société civile) à l’IS ( Impôt sur les sociétés).
Outre les charges, vous pourrez déduire les amortissements de votre bien mais surtout vous serez imposée à un taux très faible de 15 % sur vos bénéfices (à condition toutefois que vos bénéfices soient inférieurs à 38 120€).
Difficile de faire mieux ! Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, je vous invite à lire l’article “Pourquoi j’ai crée ma SCI à l’IS”.

Investissements sans rénovation : Fiscalement très attractif mais pas que …

⇒  Un appartement rénové adapté à votre projet de location

En décidant de faire des rénovations, vous faites table rase de l’existant. Il est donc possible d’ aller jusqu’à re-configurer la disposition de l’espace. Vous avez carte blanche pour adapter votre bien à la réalité du marché locatif. Votre bien est à l’image de ce que vous souhaitez en faire.
Par ailleurs, vous en avez profité pour remettre aux normes électricité, plomberie, chauffage … Vous achetez votre confort pour les prochaines années !

⇒  La possibilité de louer à un prix supérieur voir très supérieur au marché

En proposant un bien rénové sur le marché vous allez attirer une clientèle plus importante et vous allez pouvoir établir un prix supérieur à ce qui se situe sur le marché. Si vous avez misé sur des prestations haut de gamme, vous allez pouvoir dans certaines villes toucher une clientèle à haut pouvoir d’achat.
Attention toutefois à ne pas tomber dans l’écueil de rénovations surdimensionnés dont le coût pourrait être disproportionné par rapport aux futures rentes surtout si vous achetez dans des viles où les rentes sont encadrées.

⇒  Un bien valorisé

En faisant des rénovations vous valorisez votre patrimoine. Si vous avez besoin de revendre votre bien, vous serez dans une position confortable pour négocier. Vous trouverez par ailleurs plus facilement des acheteurs car la plupart des acquéreurs sont inquiets à l’idée de s’engager dans des rénovations. Ils n’ont souvent ni le temps ni l’énergie pour le faire.

⇒  Une fiscalité optimisée

Faire des rénovations va vous permettre d’optimiser la fiscalité de vos investissements de location. C’est d’ailleurs un des principaux avantages.
Vous aurez par ailleurs le choix du roi en matière de régimes fiscaux.

Si vous optez pour un achat en nom propre en location nue : vous allez pouvoir déduire vos rénovations de l’ensemble de vos revenus locatifs. Si le montant de vos travaux excède vos rentes locatives (une fois les charges déduites), vous pourrez même déduire jusqu’à 10 700 € de vos autres revenus imposables.
Enfin sachez que la partie des rénovations qui n’aurait pas pu être déduite l’année de votre achat est reportable sur les 10 années suivantes.

Si vous souhaitez acheter en nom propre et louer votre bien en meublé, vous allez pouvoir amortir vos rénovations et passer ces amortissements en charge. La durée moyenne prise pour l’amortissement des rénovations est en général de 10 ans. Cette durée peut toutefois varier selon la nature des travaux.
Enfin si vous achetez via une société (SAS, SARL , SCI …), que celle-ci soit à l’IR ou à l’IS, vous allez pouvoir soit créer du déficit foncier soit pouvoir amortir vos rénovations.

Aucun chemin n’étant parfait, si vous choisissez l’option rénovation, vous ne devrez pas sous estimer le temps et l’énergie à consacrer à votre chantier.
Vous devrez également intégrer dans votre trésorerie le fait que vos premières rentes interviendront après vos premières mensualités de remboursement. Votre trésorerie risque donc d’être tendue…
Pour contourner ce problème, vous pouvez toujours négocier un différé de remboursement avec votre banque :). Il suffit juste de le prévoir en amont de la négociation de votre emprunt.

Conclusion investissement locatif et rénovation

Vous l’aurez compris , il y a différentes façons de considérer l’option rénovation dans des investissements de location.
Certains y verront une opportunité d’améliorer leur fiscalité, de repenser le bien pour l’adapter à leur stratégie de location.
D’autres au contraire considéreront que c’est un frein pour multiplier rapidement les investissements.

La décision d’investir avec ou sans rénovation est donc très personnelle.
Dans le cas de mon ami, il a finalement décidé de privilégier l’achat de l’immeuble de rapport qui ne nécessitait pas de rénovation.
Il investit à 400 km de sa résidence et n’a ni le temps, ni l’envie de gérer des rénovations importants à distance. Pour optimiser sa fiscalité il a par ailleurs pris la décision de créer sa SCI à l’IS.

Et vous, chères investisseuses, quelle est votre position par rapport aux rénovations ? Privilégiez-vous les investissements avec ou sans rénovation ?
Au plaisir de vous lire
Claire
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3 Commentaires sur “Investissement Locatif : Avec ou Sans Travaux ?

  1. Paul says:

    Cet article est très intéressant, il résume simplement et clairement les différents choix en matière de régime fiscal.
    Une question : combien de temps pour créer une sci à l’is ? Si je trouve un bien sans travaux, ai-je le temps de créer une sci durant le parcours d’achat ou dois-je créer la sci avant mes recherches ?
    Merci.

    • Claire says:

      Bonsoir Paul,
      Merci pour votre question et désolée de la traiter si tardivement.
      Des soucis de santé personnels m’ont éloignée de mon blog durant plusieurs mois et j’en suis la première désolée.
      J’imagine que vous avez trouvé réponse à votre question mais je me permets de la traiter car c’est une question que de nombreuses personnes se posent.
      Il est tout à fait possible de créer sa SCI en 3 semaines.Donc,vous pouvez intégrer cette étape dans votre parcours d’achat.
      Néanmoins, je vous recommande de ne pas créer une SCI dans la précipitation.
      Vous n’êtes d’ailleurs pas obligé d’avoir créé votre SCI pour signer votre compromis de vente.
      Vous pouvez signer votre compromis en nom propre et demander d’insérer une clause de substitution dans ce compromis.
      Cette clause permettra à votre SCI, une fois créée de se substituer, lors de la signature finale, au signataire du compromis.

      Ainsi vous disposerez de plus de temps pour créer sereinement votre SCI.
      Très bonne continuation.
      Claire

  2. Bar says:

    Bonjour à vous,
    Votre article est très interessant !
    Je me pose cependant une question : une personne investit dans un bien immobilier avec travaux. Les travaux sur la premiere annee fiscale s’élèvent à par exemple 14 k€ bref, le déficit s’élève à 16 k€. Donc en année 1, -10700 € à déduire et il en reste pour l’année suivante avec ajouté à cela les charges de l’année suivante.
    Donc je pense qu’il reste un déficit jusqu’à l’année 3. Ensuite les charges diminuent d’année en année, je pense aux frais d’emprunt notamment.
    Alors à un moment, il n’y a plus de déficit et donc cela veut dire imposition sur les loyers.
    Comment alors faire pour limiter la fiscalisation ?
    Car OK la défiscalisation a été intéressante pendant les 3 premières années mais ensuite ?
    Merci beaucoup pour vos retours

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