Investissement Colocation : Comment s’y Prendre ?

investissement colocation

La colocation, comme vous le savez, est à la mode et touche un public de plus en plus large. Investir en colocation constitue donc une stratégie d’investissement locatif pertinente.
C’est la stratégie qu’a retenu Baptiste, jeune investisseur immobilier, que j’ai eu le plaisir de coacher pendant plusieurs semaines.
Après un premier investissement en colocation réussi (colocation de deux jeunes actifs), il a souhaité passer la vitesse supérieure. Il s’est donc orienté vers un investissement colocation pour quatre personnes.
Résultat des courses : un appartement loué en quelques jours et une rentabilité locative brute de 13 %.
Je partage avec vous dans cet article, les clés de cette jolie performance 😉 .

1. Identifier une ville propice à l’Investissement Colocation

En matière de colocation, toutes les villes ne se valent pas !
La colocation fonctionne particulièrement bien dans les grandes villes qui drainent une population d’étudiants ou de jeunes actifs importante. Ces 2 cibles constituent en effet  le coeur de la demande locative en colocation.
Cela ne signifie pas pour autant que d’autres profils (salariés en mutation, personnes séparées…) ne soient pas de bons candidats à la colocation. Ils sont en revanche plus difficiles à localiser.
Pour mettre toutes les chances de son côté, Baptiste a décidé de porter son choix sur une ville universitaire.
2 critères ont été déterminants dans la sélection de cette ville : la demande locative en colocation bien sûr mais également le prix au mètre carré de la ville.
Pour générer un investissement à haute rentabilité, il n’était pas question de viser un prix à l’achat supérieur à 1 500 €/ m2.

2. Trouver un bien qui se prête à un Investissement en Colocation

⇒  Sélection minutieuse du quartier

Pour des questions de budget, le centre ville n’était pas envisageable.
Baptiste a donc concentré ses recherches sur un quartier extrêmement bien desservi en termes de transport (accès au centre ville et aux universités en 15 mn). En ciblant ainsi sa recherche, il s’est ouvert l’opportunité de proposer aussi bien une colocation étudiants qu’une colocation jeunes actifs.

⇒  Choisir un appartement qui puisse être adapté à la colocation à quatre

Très concrètement, le cahier des charges de l’appartement s’est résumé à :

  • 4 chambres de tailles homogènes
  • 1 salon de taille moyenne
  • 1 cuisine permettant idéalement des repas à 4
  • 2 salles de bain

Ce cahier des charges a permis d’éliminer sur photos un grand nombre d’appartements (chambre en enfilade, salon trop important, chambres trop petites …)
Après 3 mois de recherche, Baptiste a déniché un appartement de 94 m2.
Certes l’appartement n’avait que 3 chambres et 1 salle de bain mais son potentiel de transformation était important. C’est ce qui a séduit Baptiste.
Par ailleurs, soulignons les 3 points forts de ce logement qui ont été déterminants dans la décision d’achat :

  • La présence d’un large balcon
  • De grandes baies vitrées qui rendent l’appartement très lumineux
  • Des chambres de taille homogène

3. Transformer un Appartement en Colocation

Réussir son investissement colocation suppose bien souvent de transformer la distribution de l’appartement acheté.
Il est en effet indispensable que l’accès aux espaces communs de vie (salon, cuisine, salle de bains) soit fluide pour chacun des colocataires.
Baptiste a trouvé un appartement des années 70 qui se prêtait particulièrement bien à la colocation en raison de sa disposition en étoile.

Une 4 ème chambre a pu être créée en supprimant la salle à manger qui n’avait plus lieu d’être en colocation. Un salon suffit en effet amplement pour ce type d’investissement locatif.
Côté salles de bains, une seule salle de bains pour 4 n’étant pas envisageable, il a fallu rogner sur un dressing pour créer une seconde salle de douche.
Des travaux de transformation au final plutôt légers compte tenu de la taille de l’appartement pour cet investissement colocation.

Par ailleurs, pour faciliter la vie en colocation, une attention toute particulière a été apportée à l’insonorisation de la nouvelle chambre créée.
L’aménagement de la cuisine a été revu pour offrir la possibilité de déjeuner, confortablement installés.
Cerise sur le gâteau, pour éviter les tensions récurrentes concernant la gestion du réfrigérateur, Baptiste a investi dans un réfrigérateur XXL. Ce dernier offre à chacun une zone “privée” bien délimitée.

4. Meubler une Colocation en créant l’effet Coup de Coeur

Pour évaluer la qualité des appartements proposés par ses futurs concurrents, Baptiste s’est amusé à analyser les annonces de colocation disponibles dans sa ville.
Très vite, il en est arrivé à la conclusion que la décoration serait un vrai axe de différenciation.
Si vous avez des doutes sur l’impact de la décoration sur votre rentabilité locative, n’hésitez pas à consulter l’article “Maximiser son Rendement Locatif avec la Décoration“.

Sans chercher à proposer du haut de gamme, il a souhaité mettre à disposition de ses futurs colocataires un espace de vie accueillant, confortable et agréable à l’oeil.
L’appartement a été entièrement meublé en profitant de bonnes affaires sur le net.
Chaque chambre dispose d’un bureau, d’une chaise confortable, d’une lampe de travail, d’un lit de 140 cm, d’un grand placard de rangement, d’une literie de qualité, d’un tapis, de cadres …
Voici en images le résultat.

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Salon avec balcon, ouvert sur la cuisine

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Mini bar salon et espace repas dans la cuisine

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Ex Salle à Manger reconvertie en chambre

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5. Utiliser les Sites de Colocation pour Louer rapidement

Sitôt l’appartement décoré et les photos prises, Baptiste a passé des annonces sur les principaux sites de colocation.
Il s’est concentré sur 3 sites : Appartager,  le Bon Coin et la Carte des Colocs.
Ces 3 sites ont le mérite d’avoir d’une part, une belle audience et d’autre part, d’être totalement gratuits.
En quatre jours, les annonces ont généré plus de 180 demandes de renseignement !
Un seul rendez-vous a été proposé à tous les colocataires potentiellement intéressés.
Pas moins de cinquante personnes se sont présentées au rendez-vous.

L’effet coup de coeur a joué pleinement. L’appartement a suscité d’emblée beaucoup d’enthousiasme auprès des différents locataires potentiels.
Suite à la visite de l’appartement, quarante personnes ont déposé un dossier complet 😉 . Baptiste a eu l’embarras du choix pour sélectionner ses 4 colocataires.
Il a retenu 2 jeunes actifs et 2 étudiants. Il a par ailleurs veillé à ce qu’il y ait une parité hommes femmes.
L’installation dans les lieux s’est faite le lendemain de la visite pour 2 locataires sur 4 et dans les 2 jours suivants pour les 2 autres.
Voilà ce qui s’appelle optimiser son agenda et celui de ses colocataires !

6. Savourer la Rentabilité de son Investissement Colocation

⇒ Une rentabilité à deux chiffres

Voici quelques chiffres qui vont donneront un aperçu de cet investissement colocation à haut rendement.
Prix d’achat        : 121 000 €
Frais de Notaire  :     9 000 €
Travaux              :    7 000 €
Mobilier              :    5 100 €
Total                   : 142 100 €
Loyers payés par les colocataires  (forfait charges inclus) : 1690 € / mois
Loyers perçus (hors charges  colocataires) : 1 490 € / mois
Rentabilité brute : 13 %
Cash Flow mensuel de 660 € (emprunt à 130 k€ sur 15 ans avec modularité)

De bien jolis résultats qui confirment le haut potentiel de cette niche immobilière.
Pour ceux d’entre vous qui souhaitent en savoir plus sur la notion de Cash Flow, je vous invite à lire l’article : “Augmenter son Cash Flow : 6 Astuces”.

⇒ Une Fiscalité Colocation meublée avantageuse

La colocation étant une activité meublée, les revenus de cette activité sont fiscalement pris en compte dans la catégorie des Revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Vous n’aurez donc pas à déclarer vos revenus issus de la colocation dans la catégorie ” revenus fonciers” comme c’est le cas pour la location nue.
En conséquence, il vous est possible de bénéficier du statut LMNP micro-bic ou régime réel.
Si vous souhaitez savoir quel est le régime le plus favorable à votre situation, consultez vite l’article “LMNP : régime micro-bic ou régime réel ?
Baptiste a privilégié le régime LMNP au réel. Il peut ainsi passer en charges non seulement les frais de notaire et intérêts d’emprunt mais également les amortissements liés à l’achat de son bien, ceux liés à ses travaux et à l’achat des meubles.
Une façon habile de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

J’espère que cet exemple d’investissement colocation vous aura inspiré.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est totalement reproductible !
Baptiste est d’ailleurs dans les starting-blocks pour enchainer sur sa troisième colocation.

N’hésitez pas à liker et partager cet article si vous avez aimé.
Cela me donnera de l’énergie pour poursuivre dans cette voie.
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Au plaisir
Claire

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4 réflexions sur “Investissement Colocation : Comment s’y Prendre ?”

  1. Très bon article ! J’étais déjà convaincue de l’intérêt de louer en colocation mais les chiffres que tu présentes ont achevé de me convaincre. J’ai cependant deux questions :
    – pourquoi n’intègres-tu pas le coût du mobilier dans ton calcul de rentabilité ?
    – les travaux et le mobilier ont-ils été payés cash ou également empruntés ?

    Merci d’avance,
    Violaine

    • Bonsoir Violaine,
      Je confirme que c’est le moment de surfer sur la forte demande en colocation qui s’exprime dans de nombreuses villes 😉
      Concernant le mobilier, tu as raison il faut l’intégrer.Je n’avais pas le chiffre définitif, c’est maintenant chose faite,je l’ai donc intégré.
      L’impact sur la rentabilité finale est marginale.
      Concernant l’emprunt, il inclut le prix d’achat du bien et les frais de notaire.

  2. Article très complet !
    Merci pour vos conseils et pour vos informations sur la colocation.
    J’ai moi même le projet d’investir dans un appartement en Colocation.
    J’ai cependant une question concernant le contrat de colocation. Est-il judicieux de mettre en place une clause de solidarité entre les colocataires?
    Par avance merci pour votre aide.

    • Bonjour David,
      C’est une très bonne remarque. Oui dans ce cas précis, il était judicieux d’inclure dans le bail unique une clause de solidarité.
      C’est l’option qu’a retenue Baptiste. Il a pu le faire car la demande pour son appartement était très soutenue.
      Pour les personnes qui souhaitent en savoir sur la clause de solidarité, je les invite à lire l’article : ” Colocation : Stratégie Haut Rendement“.

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