Investissement Colocation : Comment s’y Prendre ?

Investissement colocation : la nouvelle poule aux oeufs d’or ?
La colocation, comme vous le savez, est à la mode et touche un public de plus en plus large. Investir avec des colocataires constitue donc une stratégie pour investir en locatif particulièrement pertinente.
C’est la stratégie qu’a retenu Baptiste, jeune investisseur immobilier, que j’ai eu le plaisir de coacher pendant plusieurs semaines.
Après avoir investit dans une habitation où cohabitent des gens réussi (avec deux jeunes actifs), il a souhaité passer la vitesse supérieure. Il a donc investi dans une habitation pour quatre personnes.
Résultat des courses : un bien loué en quelques jours et une rentabilité locative brute de 13 %.
Je partage avec vous dans cet article, les clés de cette jolie performance 😉 .

1. Identifier une ville propice pour investir en Colocation

En matière d’habitation où cohabitent des gens, toutes les villes ne se valent pas !
Ca fonctionne particulièrement bien dans les grandes villes qui drainent une population d’étudiants ou de jeunes actifs importante. Ces 2 cibles constituent en effet le cœur de la demande locative où cohabitent des gens.
Cela ne signifie pas pour autant que d’autres profils (salariés en mutation, personnes séparées…) ne soient pas de bons candidats pour cohabiter avec des gens. Ils sont en revanche plus difficiles à localiser.
Pour mettre toutes les chances de son côté, Baptiste a décidé de porter son choix sur une ville universitaire.
2 critères ont été déterminants dans la sélection de cette ville : la demande locative où cohabitent des gens bien sûr mais également le prix au mètre carré de la ville.
Pour investir avec une haute rentabilité, il n’était pas question de viser un prix à l’achat supérieur à 1 500 €/ m² dans la ville choisie.

2. Trouver un bien qui se prête pour investir en Colocation

⇒  Sélection minutieuse du quartier

Pour des questions de budget, le centre ville n’était pas envisageable.
Baptiste a donc concentré ses recherches sur un quartier extrêmement bien desservi en termes de transport (accès au centre ville et aux universités en 15 mn). En ciblant ainsi sa recherche, il s’est ouvert l’opportunité de proposer aussi bien une cohabitation d’étudiants qu’une jeunes actifs.

⇒  Choisir un bien qui puisse être adapté une cohabitation à quatre

Très concrètement, le cahier des charges du bien s’est résumé à :

• 4 chambres de tailles homogènes
• 1 salon de taille moyenne
• 1 cuisine permettant idéalement des repas à 4
• 2 salles de bain

Ce cahier des charges a permis d’éliminer sur photos un grand nombre d’appartements (chambre en enfilade, salon trop important, chambres trop petites …)
Après 3 mois de recherche, Baptiste a déniché un bien de 94 m2.
Certes le bien n’avait que 3 chambres et 1 salle de bain mais son potentiel de transformation était important. C’est ce qui a séduit Baptiste.
Par ailleurs, soulignons les 3 points forts de cette habitation qui ont été déterminants dans la décision d’achat :

• La présence d’un large balcon
• De grandes baies vitrées qui rendent le bien très lumineux
• Des chambres de taille homogène

3. Transformer un Appartement en Colocation

Réussir avec des gens qui cohabitent ensemble suppose bien souvent de transformer la distribution du bien acheté.
Il est en effet indispensable que l’accès aux espaces communs (salon, cuisine, salle de bains) soit fluide pour chacune des personnes qui cohabitent ensemble. Baptiste a trouvé un bien des années 70 qui se prêtait particulièrement bien aux gens qui cohabitent ensembles en raison de sa disposition en étoile.

Une 4 ème chambre a pu être créée en supprimant la salle à manger qui n’avait plus lieu d’être pour des gens qui cohabitent ensemble. Un salon suffit en effet amplement pour ce type investir en locatif.
Côté salles de bains, une seule salle de bains pour 4 n’étant pas envisageable, il a fallu rogner sur un dressing pour créer une seconde salle de douche.
Des rénovations au final plutôt légères compte tenu de la taille du bien pour investir.

Par ailleurs, pour faciliter la relation entre les gens qui cohabitent ensemble, une attention toute particulière a été apportée à l’insonorisation de la nouvelle chambre créée.
L’aménagement de la cuisine a été revu pour offrir la possibilité de déjeuner, confortablement installés.
Cerise sur le gâteau, pour éviter les tensions récurrentes concernant la gestion du réfrigérateur, Baptiste a investi dans un réfrigérateur XXL. Ce dernier offre à chacun une zone « privée » bien délimitée.

4. Meubler une Colocation en créant l’effet Coup de Coeur

Pour évaluer la qualité des appartements proposés par ses futurs concurrents, Baptiste s’est amusé à analyser les annonces avec avec des gens qui cohabitent ensemble disponibles dans sa ville.
Très vite, il en est arrivé à la conclusion que la décoration serait un vrai axe de différenciation.
Si vous avez des doutes sur l’impact de la décoration sur votre rentabilité locative, n’hésitez pas à consulter l’article « Maximiser son Rendement Locatif avec la Décoration ».

Sans chercher à proposer du haut de gamme, il a souhaité mettre à disposition de ses futures personnes qui cohabitent ensemble un espace accueillant, confortable et agréable à l’oeil.
Le bien a été entièrement meublé en profitant de bonnes affaires sur le net.
Chaque chambre dispose d’un bureau, d’une chaise confortable, d’une lampe de travail, d’un lit de 140 cm, d’un grand placard de rangement, d’une literie de qualité, d’un tapis, de cadres …
Voici en images le résultat.

5. Utiliser les Sites de Colocation pour Louer rapidement

Sitôt le bien décoré et les photos prises, Baptiste a passé des annonces sur les principaux sites de personnes qui cohabitent ensemble.
Il s’est concentré sur 3 sites : Appartager,  le Bon Coin et la Carte des Colocs.
Ces 3 sites ont le mérite d’avoir d’une part, une belle audience et d’autre part, d’être totalement gratuits.
En quatre jours, les annonces ont généré plus de 180 demandes de renseignement !
Un seul rendez-vous a été proposé à toutes les personnes potentiellement intéressés.
Pas moins de cinquante personnes se sont présentées au rendez-vous.

L’effet coup de cœur a joué pleinement. Le bien a suscité d’emblée beaucoup d’enthousiasme auprès des différents locataires potentiels.
Suite à la visite de le bien, quarante personnes ont déposé un dossier complet 😉 . Baptiste a eu l’embarras du choix pour sélectionner ses 4 candidats.
Il a retenu 2 jeunes actifs et 2 étudiants. Il a par ailleurs veillé à ce qu’il y ait une parité hommes femmes.
L’installation dans les lieux s’est faite le lendemain de la visite pour 2 locataires sur 4 et dans les 2 jours suivants pour les 2 autres.
Voilà ce qui s’appelle optimiser son agenda et celui des gens qui vont cohabiter ensemble ! N’oubliez pas de faire une clause de solidarité entre les candidats.

6. Savourer la Rentabilité pour investir en Colocation

⇒ Une rentabilité à deux chiffres

Voici quelques chiffres qui vont donneront un aperçu avec des colocataires à haut rendement.
Prix d’achat        : 121 000 €
Frais de Notaire  :     9 000 €
Travaux              :    7 000 €
Mobilier              :    5 100 €
Total                   : 142 100 €
Loyers payés par les habitants  (forfait charges inclus) : 1690 € / mois
Loyers perçus (hors charges habitants) : 1 490 € / mois
Rentabilité brute : 13 %
Cash Flow mensuel de 660 € (emprunt à 130 k€ sur 15 ans avec modularité)

De bien jolis résultats qui confirment le haut potentiel de cette niche immobilière.
Pour ceux d’entre vous qui souhaitent en savoir plus sur la notion de Cash Flow, je vous invite à lire l’article : « Augmenter son Cash Flow : 6 Astuces ».

⇒ Une Fiscalité Colocation meublée avantageuse

La colocation étant une location meublée, les revenus de cette activité sont fiscalement pris en compte dans la catégorie des Revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Vous n’aurez donc pas à déclarer vos revenus issus de la colocation dans la catégorie  » revenus fonciers » comme c’est le cas pour la location nue.
En conséquence, il vous est possible de bénéficier du statut LMNP micro-bic ou régime réel grâce à cette location meublée contrairement à une location nue.
Si vous souhaitez savoir quel est le régime le plus favorable à votre situation, consultez vite l’article « LMNP : régime micro-bic ou régime réel ? »
Baptiste a privilégié le régime LMNP au réel. Il peut ainsi passer en charges non seulement les frais de notaire et intérêts d’emprunt mais également les amortissements liés à l’achat de son bien, ceux liés à ses travaux et à l’achat des meubles.
Une façon habile de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

J’espère que cet exemple vous aura inspiré. Plus tard, je viendrai compléter cet article avec des notions complémentaires comme : la clause de solidarité, le contenu du bail, l’état du marché dans les grandes villes, choisir le montant du loyer, choisir le type de logement, rénover une salle de bain, etc.
La bonne nouvelle, c’est qu’il est totalement reproductible !
Baptiste est d’ailleurs dans les starting-blocks pour enchainer sur son troisième projet.

N’hésitez pas à liker et partager cet article si vous avez aimé.
Cela me donnera de l’énergie pour poursuivre dans cette voie.
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Si vous êtes à la recherche d’un outil pour calculer rapidement votre rentabilité et votre cash flow, jetez vite un coup d’oeil à Ma Renta en 1 Clic.
Il a aidé Baptiste à valider en quelques clics comment investir.
Au plaisir
Claire

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