Investir dans la pierre papier constitue-t-il une alternative intéressante au fait d’investir dans l’immobilier physique ?
Pour ceux d’entre vous qui sont intéressés par l’idée de se constituer des revenus complémentaires ou un patrimoine, mais qui pour autant, n’ont ni le temps ni l’envie de gérer de l’immobilier locatif, l’investissement dans les titres de sociétés détenant des biens ou SCPI paraît très tentant.
Qu’en est-il finalement ?
Cette forme d’investissement immobilier sur les marchés financiers ne présente-t-elle que des avantages ?
Y-a-t-il concrètement des risques à investir dans les SCPI à capital?
Je vous dis, dans ce nouvel article, ce que vous devez savoir sur les rendements et la fiscalité SCPI.
Je vous donne, par ailleurs, mon point de vue sur ce type de placements dans les SCPI à capital qui fait de plus en plus la une de nos magazines et le bonheur des investisseurs. PS : nous aborderons la revente des parts dans un autre article.
Investir dans la pierre papier définition
Investir dans les SCPI revient tout simplement à investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Très concrètement, il s’agit d’acheter des parts d’une société dont la mission est d’investir dans l’immobilier locatif (donc des biens immobiliers). Ce marché est régulé par une autorité des marchés.
La plupart des SCPI investissent dans des immeubles de bureaux, des murs de boutiques, en France et dans d’autres pays européens.
Outre l’achat des biens immobiliers, les SCPI se chargent de réaliser les travaux, trouver les locataires, encaisser les loyers …comme le ferait, d’ailleurs, n’importe quel propriétaire immobilier.
Elles redistribuent ensuite des revenus réguliers, chaque trimestre, aux investisseurs sous forme de revenus locatifs, déduction faite des charges, sous forme de dividendes.
Acheter des parts de SCPI revient donc à accéder à une part de patrimoine immobilier et à toucher des revenus locatifs sans pour autant avoir besoin de lever le moindre petit doigt.
On appelle, pour cette raison, ce type de placement financier et immobilier à la fois, de les SCPI.
Sachez, pour votre information, que les SCPI sont apparues à la fin des années 70.
L’ activité de ces dernières est très réglementée, leur société de gestion doit être agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elles sont de ce fait, soumises à la publication d’un certain nombre de documents sur leur activité et leurs résultats.
Les différents types de SCPI
Sans rentrer dans les détails des différents types de SCPI, sachez qu’il existe 2 grandes familles de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.
Les SCPI de Rendement
Les SCPI de rendement représentent la très grande majorité des SCPI (environ 90 % de la capitalisation des SCPI).
Elles ont pour caractéristique d’investir en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, mur d’hôtels …).
Ce sont elles qui offrent les meilleures performances.
Sur les 10 dernières années (si on ajoute aux dividendes, la valorisation de la part), ces performances sont proches de 5,5 % en moyenne.
Les SCPI fiscales ou résidentielles
Les SCPI fiscales investissent, quant à elles, en immobilier d’habitation.
Elles permettent de bénéficier de réductions d’impôts particulières.
En contrepartie, il faut accepter d’investir sur une plus longue période, de l’ordre de 15 ans.
Avantages à investir dans une SCPI
Investir dans les SCPI présente incontestablement un certain nombre d’avantages.
Soulignons parmi les principaux avantages des SCPI :
⇒ La possibilité de faire un placement dans les SCPI avec un budget limité
Certaines parts étant vendues aux alentours de 200 € (avec un minimum d’achat de 10 parts), un budget de quelques milliers d’euros suffit.
Les SCPI s’adressent donc à un public très large de personnes disposant de liquidités quelque soit le niveau de ces dernières.
⇒ La possibilité d’acheter des SCPI à crédit
Si les SCPI vous intéressent, vous pouvez tout à fait utiliser l’effet de levier pour maximiser vos dividendes en sollicitant un emprunt.
Les banquent sont rompues à ce genre de demande et n’hésitent pas à financer à 100%.
Comme pour un crédit immobilier, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus (en l’occurrence les dividendes) vos intérêts d’emprunt.
Le coût réel de votre crédit sera en conséquence proportionnellement plus faible.
⇒ Un rendement attractif
Investir dans les SCPI permet d’obtenir des rendements moyens proches de 4,5 % net de frais. Comparés au livret A (0,75 %) ou au contrat d’assurance-vie en euros (1,5 %), c’est particulièrement intéressant.
Ce niveau attractif de rendement explique le nouvel engouement que connaissent les SCPI.
Attention, toutefois à l’érosion des rendements observés de façon continue sur, au moins, les 4 dernières années.
⇒ Des revenus réguliers
Les revenus étant versés sur une base régulière à savoir trimestrielle, ils peuvent constituer un complément de revenus ou de retraite intéressant.
⇒ Tranquillité d’esprit
A l’inverse de l’immobilier physique, vous n’avez rien à faire. Pas de travaux à gérer, pas d’administratif, pas de locataires à trouver …
Les dividendes vous sont servis sur un plateau d’argent.
⇒ Dilution des risques
Le gros avantage d’investir dans les SCPI est la dilution des risques.
Les SCPI investissant dans un nombre important de biens de nature différente et de zones géographiques variées, le risque de vacances locatives ou d’impayés est en conséquence dilué.
Risques sur les investissements dans les SCPI
⇒ SCPI : des produits à risque
En dépit des rendements plutôt sympathiques qu’offrent les SCPI, sachez que le capital investi et les revenus ne sont pas garantis.
Ces placements restent soumis aux fluctuations du marché.
Les SCPI représentent donc des produits à risque comme le sont les actions.
⇒ Des frais d’entrée élevés susceptibles de réduire la performance
Lorsque l’on parle des SCPI, on a tendance à se concentrer sur les taux de rendement en oubliant les frais associés.
Sachez que les frais notamment d’entrée des SCPI à capital sont particulièrement élevés.
Ils sont généralement compris entre 8 et 12%.
Il faut donc compter 2 ans pour les amortir.
En conséquence, investir dans les SCPI n’est intéressant que si vous investissez sur la durée soit une dizaine d’années.
Il est important de prendre en compte ce détail.
Si vous avez en effet besoin de récupérer vos liquidités plus tôt que prévu, vous risquez de déchanter en observant vos performances.
Ces taux d’entrée élevés sont à comparer avec les frais de notaire que vous acquittez lorsque vous achetez un bien en direct.
S’ajoutent par ailleurs à ces frais d’entrée, des frais de gestion qui s’élèvent à environ 10 %.
Ces frais sont comparables aux frais de gestion d’un bien immobilier avec des loyers perçus dans la cadre d’une délégation.
⇒ Une augmentation de l’IFI
Les parts de SCPI constituant des actifs immobiliers, elles doivent être déclarées à l’impôt sur la fortune immobilière.
La valeur prise en compte est la valeur vénale des SCPI et non la valeur d’achat.
⇒ Des investissements peu liquides
Sachez qu’il n’est pas aussi simple que cela de revendre des parts de SCPI.
Vous ne pouvez pas les revendre à la société de gestion à qui vous les avez achetées.
Pour ce faire, vous devez trouver des acquéreurs.
Or cette tâche peut prendre jusqu’à plusieurs mois.
⇒ Un impact fiscal lourd en cas de TMI élevé
Si vous achetez des SCPI en direct, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique sur vos dividendes.
En conséquence, outre l’impôt sur le revenu, vous serez assujetti aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Pour ceux qui sont dans des tranches à 30 % ou 41 % , les loyers des SCPI sont donc taxés à 47,2 % et 58,2 % !
Fiscalité SCPI : les alternatives à l’achat en direct
Si vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité plus douce que celle des revenus fonciers, sachez qu’il existe 2 autres manières d’investir dans les SCPI.
⇒ achat via contrat d’assurance vie
Il est possible d’acheter des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.
Si votre contrat d’assurance vie a plus de 8 ans, les gains ne seront taxés que sur la base du prélèvement forfaitaire unique de 30 %.
Vous bénéficierez par ailleurs de l’abattement de 4 600 €/an par personne ou 9 200 €/an pour un couple.
Attention toutefois aux frais de gestion supplémentaires que vous pourriez avoir à payer dans le cadre de ce contrat.
Soulignons, par ailleurs, qu’il vous sera plus facile de revendre du jour au lendemain vos SCPI que dans le cadre d’un achat en direct.
⇒ achat dans le cadre d’un démembrement
Il est également possible d’acheter des parts de SCPI en nue-propriété temporaire.
En achetant sous cette forme, vous acceptez de ne pas percevoir les loyers de vos SCPI pendant la durée de l’usufruit temporaire, de 5 à 15 ans.
En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote à l’achat qui peut aller de 17 % à 43 % du prix de souscription.
Cette décote est calculée en fonction du manque à gagner en loyers.
Elle permet, pour un capital identique, d’ acheter davantage de parts de SCPI pour améliorer ses revenus futurs.
Cette solution est intéressante pour les personnes qui ne souhaitent pas de revenus complémentaires sur le très court terme et qui ne veulent pas alourdir leur IFI.
Pour conclure sur les investissements pierre papier
Les SCPI me semblent pertinentes dans le cadre d’une stratégie de diversification de portefeuille.
Il s’agit, une fois de plus, de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
Je ne les conçois pas, en revanche, comme une alternative aux investissements immobiliers physiques.
Tant qu’il est possible d’obtenir des rendements supérieurs à 8%, 10 % ou même plus, je préfère privilégier l’immobilier classique.
Néanmoins, je reconnais que pour les personnes qui n’ont vraiment pas le temps ou qui n’ont pas envie de se tourner vers l’immobilier physique, les SCPI est un placement plutôt intéressant.
Reste alors à bien intégrer les impacts fiscaux et à privilégier les investissements sur la durée. En ce qui concerne la revente des parts cela fera l’objet d’un autre article.
J’espère que cet article aura enrichi votre vision de la pierre papier.
N’hésitez pas à me faire part de vos remarques et à partager cet article si vous l’avez trouvé utile.
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Claire
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