Inflation et Immobilier font-ils bon ménage ?

 

L’inflation et l’immobilier font-ils bon ménage ?
C’est une question que nous sommes nombreux à nous poser.
Les prix à la consommation repartent à la hausse après plusieurs années d’inflation modérée.
Faut-il s’en inquiéter dès lors que l’on investit en immobilier ?
Faut-il s’en réjouir ?
Le retour de l’inflation peut-il être porteur de bonnes nouvelles pour certains investisseurs immobiliers ?
Je vous donne mon point de vue dans cet article dédié aux impacts de l’inflation sur l’immobilier.

L’Inflation est de retour !

Après de nombreuses années d’inflation modérée voire inexistante, l’inflation est repartie à la hausse.
Souvenez-vous, il n’y a pas si longtemps en 2015 l’inflation était nulle : 0 % et en 2016 au niveau de 0,2 %.
Nous avons ensuite connu plusieurs années avec une inflation limitée oscillant entre 1 % et 1,8%.
Depuis le 1er Janvier 2021, l’inflation est en hausse.
A fin mars 2022, elle franchissait la barre des 4,5 % !
Cette remontée spectaculaire s’explique par l’envolée des prix de l’énergie et des prix de nombreuses matières premières.
Côté énergie, le conflit Russie / Ukraine a eu un impact particulièrement élevé sur le prix du gaz et du pétrole.
Nous nous en sommes tous rendus compte puisque nos factures de gaz, d’électricité et d’essence ont véritablement explosé.

Une inflation en hausse n’est jamais une bonne nouvelle pour nos porte-monnaies.
Elle signifie en effet des dépenses plus importantes sur des produits de base et donc une baisse de notre pouvoir d’achat.
Qu’en est-il en revanche de son impact sur nos investissements immobiliers ?
La bonne nouvelle c’est que paradoxalement le contexte est plutôt favorable pour les investisseurs !

Inflation et Immobilier : un couple gagnant

Le retour de l’inflation constitue potentiellement une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers pour deux raisons.

⇒ Les loyers des investissements immobiliers sont indexés sur l’inflation

Les personnes qui investissent dans la pierre sont protégées contre l’inflation dans la mesure où leurs loyers sont indexés sur l’inflation.
En effet, dès lors que vous louez un bien, vous avez la possibilité de réviser tous les ans vos loyers à la hausse.
Cette révision s’appuie sur  l’IRL (l’Indice de Révision des Loyers) produit par l’INSEE.
Or cet indice se base sur l’évolution des prix à la consommation.
En conséquence, en période d’inflation, les loyers augmentent dans les mêmes proportions que le coût de la vie.

⇒ L’inflation permet de réduire le poids de l’emprunt sur la durée

Seconde bonne nouvelle, si vous faites partie des personnes qui ont emprunté ou qui vont emprunter pour investir, c’est que vous avez ou allez profiter de taux d’emprunt particulièrement bas.
Le retour de l’inflation lorsqu’on emprunte à des taux bas, ne peut être qu’une bonne nouvelle.
Au fil des années, le poids de votre emprunt va diminuer.
Au fil des mois, vous constaterez un allégement de la charge mensuelle de votre emprunt

⇒ Pourquoi le retour de l’inflation est une bonne nouvelle pour ceux qui empruntent ?: exemple chiffré

Prenons l’exemple d’une personne qui emprunte auprès de sa banque la somme de 200 k€ sur 20 ans au taux de 1,3 %.
Ses mensualités de remboursement s’élèvent à 1 000 €/ mois.
Imaginons que son revenu mensuel soit de 3 000 €. La charge de son emprunt est donc de 33 % (1000 €/ 3 000 €).
Si l’inflation est quasiment nulle sur la durée d’emprunt de cette personne, la charge de son emprunt restera stable et donc équivalente à 33%.
En revanche, si  l’inflation se développe, les revenus de cette personne seront indexés sur l’inflation, ils progresseront donc.
Les mensualités de remboursement par contre, resteront identiques car le taux d’emprunt de 1,3 % est un taux fixe.
Résultat des courses : le poids de l’emprunt diminuera.

Ainsi, si l’inflation progresse de 4,5 %, les revenus s’élèveront à : 3 135 €.
Les mensualités de crédit seront toujours de 1 000 €, le poids du crédit baissera à 31,9%.
Evidemment, plus l’inflation perdurera et plus elle permettra de réduire la charge de l’emprunt sur la durée

Inflation et Immobilier : quel danger potentiel  ?

⇒ L’inflation à l’origine d’une remontée des taux d’emprunt ?

Comme vu précédemment, l’inflation favorise clairement les emprunteurs.
Et surtout ceux qui ont pu emprunter sur les dernières années dans d’excellentes conditions.
Et Oui, je vous le rappelle, les taux d’emprunt sont bas, historiquement bas.
Toutefois, si l’inflation continue sur sa lancée, il y a des chances pour qu’elle contribue à une remontée des taux d’emprunt immobilier.
En effet, les banques centrales ont l’habitude, pour contenir l’inflation, de relever les taux directeurs.
Or dès lors que les taux directeurs progressent, les banques ont tendance à répercuter la hausse à leurs clients.
Mathématiquement, les coûts du crédit progressent.
C’est d’ailleurs, ce que nous commençons à observer sur le terrain, une remontée lente mais progressive des taux.
Pour ceux d’entre vous qui n’ont pas donc encore franchi le pas de l’emprunt, c’est le moment de le faire.
Les taux restent bas même s’ils progressent et l’inflation est beaucoup plus élevée que les taux de crédit proposés sur le marché.
La période est donc propice à l’investissement immobilier.

⇒ Une baisse des prix de l’Immobilier ?

Les analystes les plus pessimistes iront jusqu’à dire qu’une remontée des taux d’emprunt pourrait réduire le nombre de candidats à l’achat .
A terme, ceci pèserait sur l’équilibre de l’offre et la demande du marché immobilier.
Les prix pourraient être orientés à la baisse.
Personnellement, je crois peu à ce scénario et reste confiant sur la dynamique positive du marché immobilier.
Pourquoi ? Tout simplement parce que structurellement le déficit en logements reste important en France.
Les projets des 20 derniers années n’ont pas permis de combler ce déficit.
La demande reste en conséquence bien supérieure à l’offre.

Pour conclure sur le couple Inflation et Immobilier :
Si le retour de l’inflation n’est pas une bonne nouvelle pour notre pouvoir d’achat, elle favorise clairement les investisseurs qui ont emprunté sur les dernières années dans des conditions très intéressantes.
La période reste très propice aux investissements et même inédite car nous avons rarement connu un accès au crédit dans des conditions d’emprunt si intéressantes couplé à une forte reprise de l’inflation.
Il est donc plus que temps de passer à l’action et de lever de l’argent auprès des banques.

Au plaisir de vous retrouver pour un prochain article.
Au plaisir de vous retrouver au SEMINAIRE IMMOBILIER que j’organise le Samedi 11 JUIN.🏠 🥂
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Claire