Immobilier Haut Rendement : 5 Bons Plans

Si vous me suivez sur ce blog, c’est que vous connaissez mon appétit pour l’Immobilier haut rendement.
Quitte à mettre de l’énergie dans l’immobilier, autant exiger le meilleur, n’est-ce pas ?
Pourquoi se contenter d’un RSI (retour sur investissement) de 3 % lorsqu’il est possible d’obtenir 10 % et même plus ?
Le problème, c’est que beaucoup de personnes ne croient pas ou plus à ce type de RSI !
La presse et les médias nous répètent à longueur de journée que le RSI de l’immobilier est inférieur à 5%.
C’est vrai si vous prenez les mêmes chemins que la majorité des investisseurs.
Si en revanche, vous sortez des sentiers battus, vous allez faire exploser votre RSI.
Je vous partage dans cet article 5 bons plans pour accéder à l’immobilier Haut RSI.

Sortir des sentiers battus pour un Bon Rendement Locatif

La semaine dernière, lors d’une soirée investisseurs, j’ai eu l’occasion de discuter avec un certain nombre de personnes.
L’une d’elles m’a raconté qu’elle venait d’acheter 2 studios et qu’elle était très contente de son RSI à 6 %. Le bail de ses 2 studios, loués nus, lui permettaient de rembourser ses mensualités d’emprunt.
Lorsque je lui ai demandé si elle avait songé à faire de la location meublée ou de la location de courte durée, elle m’a regardé d’un air étonné en me demandant si ça changerait grand chose.

La réponse est un énorme Oui, vous vous en doutez.
Oui ça changerait beaucoup de chose. A commencer par son RSI qui pourrait à minima doubler si ce n’est tripler dans le cas de la location de courte durée.
En termes de fiscalité, compte tenu de la tranche d’imposition très élevée de cette personne (41%), cela serait également plus intéressant. Enfin, à en juger par la concurrence locale, son offre aurait des chances de sortir davantage du lot.
Cette anecdote illustre tout simplement le fait que la majorité des investisseurs reproduisent un schéma type : acheter des petites surfaces et louer en location nue.

Si vous souhaitez accéder à des investissements « immobilier à haut RSI », il faut choisir des stratégies différentes et vous concentrez sur les niches que je décris plus bas.

Viser un RSI Supérieur à 10 %

Lorsque l’on analyse les motivations de ceux qui investissent dans l’immobilier, on s’aperçoit en général qu’il y a deux grands profils d’investisseurs.

• Ceux qui cherchent à se constituer un parc immo sur la durée et qui sont prêts à attendre 15, 20 ou 25 ans pour jouir pleinement de leurs revenus locatifs.
  En général ces personnes disposent de revenus confortables et sont prêtes chaque mois à sortir un peu (ou beaucoup) d’argent pour compenser les charges que les baux ne couvrent pas.
• Ceux qui veulent générer des revenus complémentaires immédiatement sans attendre la fin de leur emprunt c’est à dire sans attendre 15, 20 ou 25 ans.

Si vous êtes dans la première catégorie, alors il n’est pas forcément nécessaire de chercher du RSI à tout prix. Je vous conseille en revanche de viser une bonne plus-value sur le long terme. Pour se faire, concentrez-vous sur les communes qui ont un potentiel de développement économique important.
La « faiblesse » de votre RSI sera compensé par la valeur que prendra votre capital au fil des années.

Si en revanche, vous vous reconnaissez dans la seconde catégorie, c’est que vous souhaitez générer rapidement des revenus complémentaires avec l’immobilier. Peut-être même certains d’entre vous visent-ils l’indépendance financière.
Il est dans ce cas indispensable de définir des objectifs de RSI ambitieux.

Vos baux doivent faire mieux que couvrir le remboursement de votre emprunt.
Ils doivent également vous permettre de payer vos charges et vous laisser un peu de mou.
Votre challenge est donc celui-ci :
                             Loyers > Charges + Remboursements Emprunts
Vous devez avoir pour obsession votre cash-flow !
Autrement dit, il doit vous rester de la trésorerie après avoir remboursé vos mensualités d’emprunt et après avoir payé vos charges.
Plus cette trésorerie sera importante et plus ce que vous investissez sera rentabilisé.

En général, pour qu’un cash-flow soit positif, il faut viser un RSI de 10 % si vous empruntez sur 20 ans.
En matière d’objectifs, vous savez comme moi que lorsqu’on désire à tout prix réussir son objectif, il faut viser un peu plus haut que le résultat attendu.
Au mieux, on dépasse notre objectif.
Au pire, on atteint notre objectif ou en s’en approche.
Si vous voulez atteindre un RSI locatif de 10 %, visez un RSI supérieur à 10 %.

5 niches pour accéder à l’Immobilier à Haut RSI

Le marché de l’immobilier évolue rapidement. Il existe aujourd’hui de nouvelles manières d’acheter et de louer son bien immobilier.
Certaines auraient été impensables il y a tout juste quelques années.
Il faut reconnaître que nos besoins en termes de logements ont drastiquement changé.
Qui aurait pu dû dire, il y a quelques années, que nous allions louer des appartements à la journée, à la nuit ?
La bonne nouvelle, c’est que derrière chaque changement se trouve une opportunité.
Voici de façon non exhaustive 5 niches que je vous invite à considérer pour accéder à l’immobilier à haut RSI.

⇒  La Location Courte Durée

Vous en avez tous beaucoup entendu parler. Vous êtes peut-être mêmes des adeptes à titre personnel de ce type de location.
Sachez que c’est aujourd’hui le mode de location qui génère le meilleur RSI.
Il est courant de voir des rentabilités de 15 à 25 % dans la plupart des villes de France.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, je vous invite à lire l’article : « location courte durée : un RSI indécent ».
Revers de la médaille de cette niche ultra rentable, la disponibilité qu’elle exige.
Heureusement, il est possible de déléguer totalement sa gestion !

⇒  La Colocation

Voilà un mode de location qui connaît un développement sans précédent.
Initialement cantonnée aux étudiants, elle se développe à vitesse grand V parmi les jeunes actifs, les moins jeunes actifs et les seniors.
Elle reflète un vrai phénomène de société : attrait de la vie en collectivité, besoin de se loger plus grand à moindre frais.
Si vous souhaitez savoir comment vous y prendre pour investir dans une colocation, n’hésitez pas à lire le cas de ce jeune Investisseur Baptiste qui vous partage les coulisses de son RSI à deux chiffres 😉

⇒  Les Parkings

D’un budget accessible, ils permettent de donner à leurs propriétaires des rentabilités qui peuvent dépasser les 10% en fonction de l’état du marché.
Leur principal avantage ?  Ils ne nécessitent ni rénovation, ni aménagement, ni entretien, ni check in, ni check out…
En revanche, si votre objectif est de générer des revenus complémentaires conséquents, il va falloir acheter un certain nombre de parkings.
Pour ma part, j’y ai renoncé pour cette raison.
Si toutefois l’opportunité d’un lot de parkings se présentait, je la considèrerais avec intérêt.

⇒  Les Immeubles De Rapport

Acheter un immeuble de rapport présente de nombreux avantages.
On citera, outre les économies d’échelle et de temps, le fait de pouvoir se libérer des contraintes d’un syndic et d’un règlement de copropriété.
En revanche, la prise de risque est plus importante car les sommes en jeu sont généralement plus conséquentes.
L’analyse « technique » de l’immeuble devra être soigneusement faite pour éviter une sous-estimation des rénovations.
Ce qui me séduit dans l’approche Immeuble de rapport, c’est la liberté de pouvoir choisir, en toute autonomie, sa stratégie de location et de pouvoir mixer plusieurs d’entre elles.

⇒  La Division d’Appartements

Elle consiste à acheter une plus grande surface (moins de concurrence sur le prix à l’achat) qui sera ensuite divisée en 2 ou 3 appartements.
Cette technique permet d’abaisser sensiblement le prix d’achat et d’avancer plus vite dans ses investissements immobiliers.
Attention, tous les appartements ne se prêtent pas à la division. Il est donc important en amont de bien définir son cahier des charges (emplacement canalisations eau, mur porteur, emplacement des fenêtres…) et de valider avec le département urbanisme la nature des contreparties liées à la création de logements.
Je vous en dis plus dans un prochain article car c’est l’exercice auquel je me prête en ce moment.

⇒  Cumuler plusieurs de ces Stratégies à Haut RSI

Le graal de tout investisseur chevronné, c’est de cumuler plusieurs stratégies à haut RSI entre elles.
Il est tout à fait envisageable d’acheter un immeuble de rapport et de le dédier à la location courte durée ou à la colocation.
Il est également possible de s’amuser à diviser des appartements que vous louerez ensuite en location courte durée.
Et pour finir : le graal du graal. Investir dans un immeuble de rapport, faire de la division d’appartements et se tourner ensuite vers la location courte durée ou la colocation.
Voilà une jolie façon de faire exploser votre RSI locatif.
Comme dans tous les domaines, la seule chose qui peut nous limiter, c’est finalement … notre imagination.
Ainsi, si vous souhaitez faire de l’immobilier à haut RSI, n’hésitez pas à être créatif.
Dès lors qu’il y a de la demande locative, vous êtes sur la bonne voie.

Ne pas acheter à Paris pour son investissement immobilier à Haut RSI

Une des clés pour réussir ses placements immobiliers à haut RSI est d’acheter dans des communes attractives en fonction du prix du mètre carré.
Paris ne répond pas à ce critère. Avec un prix au mètre carré moyen de 10 000€, il est rarissime d’obtenir un RSI supérieur à 10 %.
La seule façon de s’en approcher est d’opter pour la location de courte durée. Or, aujourd’hui, la location de courte durée est très règlementée à Paris.
Seuls deux cas de figure sont autorisés :

• Vous êtes propriétaires de votre résidence principale et vous mettez en location courte durée une partie de cette résidence. Sachez que vous êtes toutefois limités à une période maximale de location de 120 jours soit 4 mois.
• Vous avez acheté un local commercial qui dispose de la commercialité nécessaire pour exercer la location courte durée à l’année.

Si vous habitez Paris et que vous ne souhaitez pas vous éloigner de vos biens locatifs,
je vous invite à concentrer vos recherches dans la grande couronne parisienne. Il existe de belles opportunités.
Plus globalement, privilégiez les communes économiquement dynamiques offrant un prix au mètre carré attractif.

Privilégier les biens avec travaux pour une Meilleure Rentabilité Locative

Il n’y a pas de secret, dès lors que l’on vise un RSI à 10 %, il faut acheter dans de bonnes voire très bonnes conditions.
Une des façons les plus simples de le faire est d’acheter un bien avec rénovation. Mais ces derniers effraient la plupart des acquéreurs.

⇒ Mieux négocier

En vous positionnant sur ce type de biens vous réduirez la concurrence. Vous serez par ailleurs en position de force pour négocier.
A titre personnel, je n’achète que des biens nécessitant une grosse rénovation.
La seule fois où j’ai dérogé à la règle, pour aller plus vite, j’ai fait déraper mon budget rénovation très sensiblement ! J’ai découvert des problèmes de plomberie et d’humidité que je n’avais pas repérés en amont.

⇒ Configuration optimale du bien

Autre avantage à faire des rénovations : vous configurez votre bien comme bon vous semble ou plutôt comme votre locataire le souhaiterait.
La rénovation d’un bien sera très différente si vous optez pour la colocation ou la location courte durée. En courte durée, vous n’avez pas besoin de consacrer un espace important à la cuisine par exemple. En colocation, en revanche, l’espace cuisine est un point à privilégier.

⇒ Fiscalité optimisée

Dernier point, n’oublions pas qu’en matière de fiscalité, faire des rénovations présente beaucoup d’avantages. C’est vrai que l’on fasse de la location nue, de la location meublée ou tout autre forme de location meublée haut RSI.
C’est également vrai que l’on achète en nom propre ou en société !

J’espère que cet article vous aura donné les clefs pour vous orienter vers l’immobilier haut RSI en tant que propriétaire.
A vous de retenir la stratégie qui vous convient le mieux.
Si cet article vous a inspiré, n’hésitez pas à le partager (un grand merci 😉 )
Au plaisir
Claire
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