Immobilier et Coronavirus : quels impacts ?

Immobilier et Coronavirus ont-ils changé la donne sur le marché de l’immobilier locatif ?
Cela fait des mois que nous sommes abreuvés d’articles nous annonçant des baisses plus ou moins importantes du marché de l’immobilier.
Les plus pessimistes des experts annonçaient un krach du marché immobilier.
Qu’en est-il finalement côté locataires comme investisseurs ? Quelles conclusions peut-on tirer sur la demande locative, l’évolution des taux d’intérêt,…
Les fondamentaux de l’immobilier ont-ils bougé ? les curseurs en matière d’investissements locatifs se sont-ils déplacés ?
Je vous partage dans cet article mon point de vue sur les impacts du couple Immobilier et Coronavirus.

√  L’Immobilier et Coronavirus : Impact sur toute la chaine immobilière

La crise sanitaire COVID-19 a clairement impacté le marché immobilier.
Les activités liées aux transactions immobilières ont été ralenties, parfois suspendues.
Vous l’avez tous observé, les agences immobilières ont été fermées, les visites de biens immobiliers interdites pendant un moment puis autorisées sous conditions.
Les signatures chez le notaire se sont également révélées compliquées pour ceux d’entre vous qui étaient concernés.
Beaucoup ont été suspendues, différées ou se sont effectuées en mode virtuel et même par procuration.

Côté travaux, rénovation, la vie n’a pas été un long fleuve tranquille.
L’activité a été bloquée pendant de longs mois pour cause de difficultés d’approvisionnement des matériaux.
La reprise s’est traduite par un afflux de demandes côté acheteurs et une vraie difficulté à trouver des entrepreneurs disponibles.
L’activité immobilière a donc clairement été perturbée côté investisseurs et acteurs de la chaine immobilière.

La crise sanitaire liée au Coronavirus s’est par ailleurs vite transformée en crise économique.
L’ arrêt de nombreuses activités économiques a généré une baisse de revenus et en cascade une perte de pouvoir d’achat.
Dans ce contexte difficile et totalement instable, il eût été logique que les transactions immobilières subissent un coup d’arrêt spectaculaire.
Coup d’arrêt qui aurait donné naissance à une baisse des prix.
Dans les faits et avec plusieurs mois de recul, les à coups observés dans certaines villes ont été rapidement gommés.
Le marché immobilier est reparti de plus belle et se porte aujourd’hui particulièrement bien.
Certaines villes de taille moyenne affiche des prix en hausse insolents.
Seul Paris semble marquer le pas mais pour combien de mois encore ?

√  L’Immobilier plus que jamais Valeur Refuge

L’ année 2020 s’est terminée sur un volume de plus de 1 million de transactions immobilières.
Certes ce volume est légèrement en baisse par rapport à 2019 ( -4 %) mais 2019 était une année record en matière de transactions immobilières.
Depuis le début de l’année 2021, le rythme de transactions s’accélère et les prix s’envolent dans un grand nombre de villes.
Alors qu’est-ce qui explique ce formidable engouement pour l’immobilier dans un contexte économique qui reste difficile et très incertain ?

Et bien, une fois de plus, l’immobilier a joué pleinement son rôle de valeur refuge.
Les français aiment la pierre et en période de crise, ils continuent de penser que l’immobilier est un investissement sûr et attractif.
Avoir un toit sur la tête quand la situation se dégrade autour de soi, cela fait beaucoup de sens.

Investir dans la pierre quand, en parallèle, les marchés boursiers se révèlent hautement volatils, cela fait également beaucoup de sens.
Côté placements financiers, il faut reconnaître que la situation apparait complexe.
Beaucoup d’entreprises en difficultés voient pour autant le cours de leurs actions en bourse continuer à progresser.
Les envolées de certains cours paraissent totalement décorrélées du contexte économique dans lequel nous vivons.
Cela devient perturbant pour tout épargnant tant le marché est devenu irrationnel.
Dans ce contexte très particulier, l’investissement dans un actif tangible rassure.

De plus, bon nombre d’investisseurs ont vu leur épargne progresser durant la crise.
Les incertitudes qui pèsent sur une potentielle ponction de cette épargne pour financer la crise et la dette accumulée motivent plus d’une personne à exploiter rapidement leur épargne.
Investir cet épargne en complément d’un prêt pour se constituer un joli patrimoine et une sympathique rente séduit un nombre croissant d’investisseurs.

√  Les taux d’emprunt restent extrêmement favorables

Outre l’attachement des français à la pierre, ce qui explique les bonnes performances de l’immobilier, c’est également l’attractivité des taux d’emprunt.
Les taux restent bas et même historiquement bas.
Immobilier et coronavirus ont plutôt, sur ce terrain, jouer en faveur de l’Immobilier.
La politique arrangeante des banques centrales pour faciliter la reprise économique explique, en effet, cette situation très favorable de maintien de taux d’emprunt bas.
Dans ce contexte porteur, beaucoup ont compris qu’il serait dommage de ne pas profiter pleinement de l’effet de levier que procurent les investissements immobiliers.

Tout n’est pourtant pas complètement rose côté accès au crédit.
Si les taux restent bas, en revanche les conditions d’accès au crédit restent difficiles.
Compte tenu des incertitudes économiques, les banques se montrent très sélectives.
Elles surveillent plus que jamais le risque de non remboursement des crédits. C’est leur façon de protéger leurs fonds propres.
En conséquence, nombreux sont les acheteurs qui n’obtiennent pas leur prêt.

Et pourtant, les conditions d’accès à l’emprunt se sont assouplies ces derniers mois.
Dans un précédent article « Taux immobiliers actuels : bien ou mal orientés ? », je vous décrivais le cahier des charges que tout emprunteur devait remplir pour obtenir un emprunt.
Ce cahier des charges est devenu un peu moins rigide depuis que le comite de Haut Conseil de Stabilité Financière a revu à la baisse 2 exigences.
D’une part, le taux d’endettement des ménages qui est passé de 33 % à 35 %.
D’autre part, la marge de manoeuvre laissée aux banques pour accepter ou non certains dossiers qui a été réévaluée à 20 % vs 15%.

√   Le Coronavirus a re-dessiné les besoins en termes de logement

Les différents confinements que vous avons vécus ces derniers mois à cause du coronavirus ont complètement re-dessiné nos besoins en termes de logement.
Confinés de longues heures sans pouvoir sortir de chez nous, nous avons pu rapidement évaluer les points positifs et négatifs de nos logements respectifs.
Certains points considérés comme secondaires sont devenus des top priorités.
Voici une liste des nouvelles attentes en matière d’habitat.

• L’Espace

La notion d’espace est devenue une donnée majeure pour toutes les personnes vivant dans des logements exigus ou des logements non adaptés au télétravail.
Difficile en effet de se concentrer sur un meeting sur zoom lorsque l’on travaille dans la salle à manger et que les enfants jouent à côté.
Difficile de prendre un temps pour soi lorsque l’on vit 24 h sur 24 avec les mêmes personnes dans un nombre limité de pièces qui ne permet pas de s’isoler.
Le besoin d’espace est apparu comme vital durant les différents confinements.

Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si les personnes qui ont plutôt bien vécu les confinements logeaient dans des endroits spacieux.
En conséquence de cette prise de conscience, les demandes pour des logements plus grands explosent.
De plus en plus de ménages n’hésitent pas à s’éloigner des centres villes pour trouver des logements plus grands adaptés à leur budget.
Les villes de taille moyenne retrouvent de l’attractivité au même titre que certaines zones rurales
Le critère de la localisation devient secondaire par rapport à celui de l’espace..

• Une zone pour le télétravail : impact direct du couple Immobilier coronavirus

Le confinement s’est vite conjugué avec le télétravail.
Nombreuses sont les personnes qui se sont rendues compte que leur logement n’était pas du tout adapté pour faire du télétravail.
Pas adapté pour 1 personne et encore moins pour 2 personnes en télétravail.
Difficile en effet de faire du télétravail à deux lorsque la chambre ne permet pas de loger un bureau…

Si vous investissez dans des biens locatifs, ce point doit être pris au sérieux, le télétravail étant amené à perdurer dans le temps.
Que vous vous adressiez à des étudiants, des jeunes actifs ou moins jeunes actifs, vous devez intégrer la nécessité de configurer un espace travail confortable.
C’est un point que regarde avec attention tout locataire qui visite un nouveau bien.

• Verdure ou vue dégagée

  Le confinement a eu le mérite de nous rapprocher de la nature. Tout espace qui désormais nous permet d’être rapidement en contact avec la nature, de nous aérer ou tout simplement de pouvoir observer la nature est dorénavant hautement prisé.

  On comprend que les demandes pour des appartements avec balcons ou terrasses explosent.
  Même remarque concernant les maisons avec jardins, certains sont prêts à faire de nombreux km pour y accéder. Le marché de la résidence secondaire
  connait en conséquence un nouvel essor.
  Explosion des demandes également pour les immeubles avec cour intérieure et les logements à proximité d’espaces verts.
  Ce besoin de verdure est devenu tellement important que l’on parle d’un nouvel attrait des investisseurs pour le « pierre verte ».

  Si vous êtes sur le point d’investir, je vous invite à intégrer cet élément dans votre cahier des charges. Privilégiez à minima les investissements à proximité d’espaces verts et idéalement avec balcons ou terrasses.

• La qualité de la connection internet

Le télétravail au même titre que les nombreuses heures passées sur internet ont mis en exergue l’importance d’une excellente connection à internet.
Pour ma part, j’ai profité de cette période pour équiper bon nombre de mes logements à la fibre.
C’est un point que je valorise facilement auprès de tout nouveau locataire.

•  Se sentir bien chez soi

  Se sentir bien chez soi est devenu une nouvelle priorité. Le confinement a été l’occasion de repeindre, rénover, embellir.
  La décoration devient essentielle au même titre que la qualité de certaines pièces d’ameublement.
  A titre d’exemple, sachez que les ventes de canapé ont explosé durant le confinement.
  Les français veulent du confort et revoient leurs critères d’achats.

√ Immobilier et coronavirus : les modes de location les plus impactés

La crise économique que nous traversons aurait pu avoir un impact très lourd sur le paiement des loyers.
Elle aurait pu mettre en difficultés un grand nombre de propriétaires bailleurs.

Dans les faits, compte tenu des mesures d’aides prises par le gouvernement, l’impact du coronavirus sur l’immobilier a été très différent d’un mode de location à l’autre.
La crise du Coronavirus a  incontestablement porté atteinte à la location de courte durée.
Ce mode de location, particulièrement prisé par les étrangers, a été touché de plein fouet par la fermeture des frontières.
Du jour au lendemain, les touristes ont déserté les appartements des villes les plus touristiques.
Certaines villes très touristiques comme Paris ont été particulièrement affectées.
De nombreux propriétaires ont été privés de revenus importants.

Dans d’autres villes moins touristiques, l’activité de location courte durée a été moins perturbée.
Certains locataires habitant dans des logements de petites tailles y ont vu un refuge pour traverser le confinement dans des conditions plus agréables.

Les investisseurs les plus impactés par la baisse d’activité de location de courte durée ont réagi de 3 manières différentes.
Certains ont changé de mode de location en basculant sur de la location meublée à l’année.
D’autres ont puisé dans leur cash-flow et les aides de l’état pour faire face.
Enfin, les derniers, faute de trésorerie suffisante ont du mettre leur bien en vente.

Ces incidents nous rappellent à quel point il est important de respecter certains fondamentaux lorsqu’on investit en immobilier.
1. Les biens doivent à minima s’autofinancer et idéalement générer du cash flow.
Ce cash flow permet d’amortir les coups durs en période délicate.
2. Il est important de faire des choix de biens locatifs qui ne nous enferment pas dans un mode de location unique.
Ainsi les biens de grande taille loués en courte durée ont eu plus de mal à trouver preneur rapidement en location meublée longue durée.
3. Enfin, attention à ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
Les investisseurs qui ont tout misé sur la location courte durée se sont retrouvés en position beaucoup plus fragile.

Conclusion Impacts Immobilier Coronavirus

Le marché immobilier n’a pas été aussi affecté par le Coronavirus que la crise économique pouvait le laisser présager.
Au contraire, les nouveaux besoins qui ont émergé pendant la crise Immobilier Coronavirus ont créé une nouvelle dynamique de croissance.
La plupart des acteurs de la chaine immobilière ont par ailleurs pris le virage du digital pour traverser au mieux la crise.

Les visites d’appartement se font de plus en plus souvent virtuellement, les signatures chez le notaire de plus en plus en format électronique….
Cette agilité ouvre de nouvelles perspectives pour acheter plus facilement à distance ou plus rapidement.
Comme toujours, la crise a créé de nouvelles opportunités.
Plus que jamais, elle nous rappelle les fondamentaux d’un achat immobilier responsable.

N’hésitez à me dire comment vous avez traversé cette période délicate en tant qu’investisseur
et à me rejoindre sur Pinterest ou Facebook.
Au plaisir
Claire