Gagner des M2 supplémentaires peut s’avérer une stratégie très payante pour améliorer sa capacité à faire des bénéfices et pour doper sa plus-value immobilière.
Comme vous l’aurez remarqué, les prix de l’immobilier ne cessent de progresser dans la plupart des villes.
Il ne vous aura pas échapper qu’à Paris, les prix au M2 atteignent des records dans certains arrondissements.
14 700 €/ m2 dans les 6 ème et 7 ème arrondissements pour ne pas les nommer.
Même constat dans chaque ville principale en Province.
La barre des 4 000 €/ m2 est franchie chaque année par un nombre croissant de villes.
Dans ce contexte, la chasse au m2 devient un jeu particulièrement lucratif.
Gagner 1 m2, 2 m2, 20 ou 30 m2 d’espace habitable supplémentaire peut sensiblement changer la donne d’un investissement immobilier.
Dans cet article, je vous partage 4 astuces que j’utilise pour gagner des m2.
Elles sont à la portée de tous. Alors, n’hésitez pas à en abuser 🤣.
√ Pourquoi gagner des M2 supplémentaires est si important pour les investisseurs immobiliers
Lorsque des investisseurs aguerris sont en recherche active de biens locatifs, il est en général à l’affût des défauts potentiels que le bien présente et qu’il va pouvoir corriger pour apporter de la valeur à son bien.
Il est également à l’affût des m2 supplémentaires qu’il va pouvoir créer et ce pour 3 raisons principales :
1. Réaliser une bonne affaire
2. Doper la plus-value immobilière qu’il va empocher à la revente
3. Améliorer sa capacité à faire des bénéfices
Je vous en dis plus sur chacun de ces 3 objectifs.
⇒ Gagner des m2 pour réaliser une Bonne Affaire.
Comme vous le savez, une bonne affaire immobilière se fait avant tout à l’achat.
Pour réaliser une bonne affaire, vous pouvez combiner 2 techniques.
La première technique consiste à acheter un bien en dessous du prix du marché.
Pour cela, il vous faudra privilégier les biens à rénover et aiguiser vos talents de négociateur.
La seconde technique consiste à identifier un bien où vous allez pouvoir gagner des mètres carrés habitables.
Prenons le cas de figure d’une ville où le prix au M2 est de 3 000 € en moyenne dans la quartier que vous convoitez.
Si vous trouvez un appart bien placé de 35 M2 à 89 k€, à priori vous êtes sur le chemin d’ une bonne affaire. En effet, vous allez payer votre placement à 89K€/35 = 2 540 € le m2 soit 15 % de moins que le marché.
Si par ailleurs, vous identifiez la possibilité de gagner quelques mètres carrés supplémentaires, (imaginons 3 M2) vous basculez tout à coup d’une bonne affaire à une très bonne affaire.
Au final, le prix au M2 payé sera de 2 340 € ( 89 K€ / ( 35+3)) soit 22 % de moins que la marché.
⇒ Gagner de l’espace habitable pour Doper sa Plus-Value Immobiliere
Le simple fait de gagner des m2 d’espaces habitables supplémentaires va vous permettre de réaliser des gains substantiels. Les gains seront d’ailleurs d’autant plus importants que le prix au m2 du quartier concerné est élevé.
Si nous reprenons le simple exemple précédent, les 3 m2 gagnés vont permettre de valoriser immédiatement le bien de 3 m2 X 3000€ = 9 000 € supplémentaire soit 10 % du prix d’acquisition.
Avec le temps, il y a de grandes chances que ce montant se bonifie.
Lors de la revente, la plus-value sera d’autant plus importante.
⇒ Gagner des M2 pour Améliorer sa Rentabilité
Gagner de l’espace habitable supplémentaire permet de mieux re-distribuer l’espace et d’agrandir des pièces parfois sous-dimensionnées comme les salles de bain ou les cuisines.
Au final, le bien parait plus fluide, mieux équilibré et les défauts potentiels sont corrigés.
Vous allez pouvoir revoir à la hausse votre loyer et fidéliser sur une durée plus longue votre locataire.
En réduisant la vacance locative et en optimisant ce que vont payer les personnes qui louent, vous améliorez tout simplement votre sa capacité à faire des bénéfices et votre cash flow.
Pour ceux d’entre-vous qui se posent de nombreuses questions sur la meilleure façon de calculer sa capacité à faire des bénéfices et son cash flow, jetez un coup d’oeil à l’outil « Ma Renta en 1 Clic » que j’ai créé.
Vous y passerez peu de temps et risquez même d’y prendre plaisir 😃 .
√ 4 Astuces pour gagner des m2 supplémentaires
⇒ Petit rappel sur le calcul des m2 selon la loi Carrez
La loi Carrez est une réglementation entrée en vigueur en 1997 sous l’égide du député Gilles Carrez.
Elle vise à encadrer l’estimation de l’espace habitable d’un bien de façon à protéger les droits des acquéreurs.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, les m2 que vous achetez sont des m2 tels que définis selon la Loi Carrez.
Le métrage précis d’un bien immobilier fait, à ce titre, partie des diagnostics obligatoires demandés lors d’un achat immobilier.
La notion de m2 selon la loi Carrez s’oppose à la notion de l’espace habitable au sol également appelée surface utile.
⇒ Différence entre surface Carrez et surface au sol
Prenons un exemple. Il peut arriver que vous achetiez un bien de 40 m2 Carrez qui en réalité dispose d’un espace au sol de 45 m2.
La différence s’explique par le fait que la loi Carrez ne prend pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80.
Vous l’aurez compris, lorsqu’il y a un écart entre les m2 Carrez et l’espace réel habitable c’est que certains espaces sont mansardés ou disposent d’un plafond bas.
C’est souvent le cas lorsque vous achetez un dernier étage ou un immeuble avec une partie grenier.,
D’une façon plus générale, la loi Carrez ne prend pas en compte dans son calcul de m2, les éléments suivants:
-murs, cloisons, marches, embrasures de fenêtres et portes
-caves
-garages, boxes
-greniers non aménageables
-vérandas
Sachez, par ailleurs, que si vous vendez un bien ayant un espace habitable supérieure à la surface Carrez, l’agence immobilière valorisera la différence entre l’espace habitable et la surface Carrez à 50 % de sa valeur.
C’est assez logique dans la mesure où un bien qui dispose d’un espace habitable plus généreuse que ce que dit la loi Carrez apporte un confort supplémentaire en termes d’espace, de capacité de rangement ….
⇒ Gagner des m2 en faisant tomber les cloisons et en repensant l’espace
En quelques années, on a pu assister à une évolution drastique sur la façon dont nous utilisons les espaces dans lesquels nous vivons. Un mot résume très bien cette évolution le mot : Ouverture.
Fini les espaces confinés, les petites pièces, les zones séparées.
Dorénavant, le bien vivre ensemble nous incite à pousser les murs pour connecter davantage les différents espaces entre eux.
Si vous investissez dans des petites surfaces, il peut être intéressant de faire tomber un certain nombre de cloisons voir de murs porteurs pour libérer l’espace, apporter plus de modernité et plus de lumière.
Dans certains cas, la suppression de plusieurs cloisons voir murs porteurs peut vous faire gagner de précieux m2.
C’est précisément ce que j’expérimente actuellement à travers mon dernier placement locatif.
Je vous explique en long et en large un peu plus bas, comment une simple démolition de mur m’a permis de gagner plus de 9 000 € !
⇒ Supprimer les cheminées sans cachet et les espaces perdus
Autre astuce que j’utilise fréquemment : la suppression de cheminées que je considère sans cachet ou qui pénalisent la pièce.
D’une façon générale, j’aime les biens anciens et tous les objets de décoration qui donnent du tempérament aux lieux.
Les cheminées en font donc partie puisqu’elles sont plus décoratives qu’utilitaires aujourd’hui.
Néanmoins, dès lors que les cheminées ne présentent pas de cachet particulier ou nuisent à l’aménagement de la pièce, je les supprime.
Dans certains cas, en supprimant des cheminées imposantes, j’ai récupéré des surfaces habitables importantes.
J’ai, par ailleurs, pu repenser l’espace en me donnant plus de libertés d’aménagement.
C’est le cas de la chambre que vous voyez sur la photo ci-dessus.
La suppression de la cheminée et du conduit de cheminée m’ont permis de positionner harmonieusement un grand lit de 160 cm.
⇒ Aménager les combles
Aménager les combles est sans aucun doute la meilleure façon de gagner des m2 supplémentaires dans des proportions très importantes.
C’est ce que j’ai pu faire lorsque j’ai acheté mon immeuble.
Le grenier n’étant pas habitable, il n’a pas été pris en compte dans la valorisation du prix.
Une fois rénové, il m’a permis de récupérer la bagatelle de 46 m2 au sol et d’environ 39 m2 Carrez.
Comme vous le voyez sur la photo, la hauteur sous plafond permet de jouer avec les volumes et de proposer des appartements plus design que ce que l’on trouve sur le marché.
Aujourd’hui, ce bien est loué sous forme de colocation et son cachet séduit les locataires.
Le fait de gagner des m2 supplémentaires m’a donc permis de faire une bonne affaire, d’augmenter mes perspectives de plus-value et d’améliorer significativement mon rendement locatif.
⇒ Faire une extension
Faire une extension en agrandissant par exemple une salle da bain, une cuisine ou des chambres exiguës ou en surélevant un toit est une solution gagnante pour obtenir des m2 additionnels.
Certes, la démarche est plus compliquée. En fonction de l’ampleur de la tâche, cela demande, en effet, des autorisations de mairie, un suivi par un architecte et des démarches administratives .
Au final, elle s’avère extrêmement payante.
Surélever un toit peut vous permettre par exemple de créer une mezzanine et donc de disposer d’un espace de couchage supplémentaire.
Tout est finalement question d’imagination.
A nous de savoir pousser les murs, en tout premier lieu, dans nos cerveaux pour atteindre un meilleur rendement locatif !
√ Comment j’ai gagné 9 000 € en abattant un simple mur
⇒ L’opportunité de gagner des m2 additionnels
Il y a quelques semaines, j’ai acheté un nouveau bien locatif.
Je m’étais promis de faire une pause dans mes investissements pour être plus disponible sur ce blog .
Il est toutefois bien difficile de résister……. à une bonne affaire.
Le bien présente l’avantage d’être particulièrement bien placé, d’être traversant donc lumineux. Compte tenu de son état de vétusté, son prix était plus que raisonnable ( -30 % vs prix de marché).
Cerise sur le gateau, en visitant le bien, j’ai repéré qu’il était possible de récupérer à minima 2 m2 supplémentaires carrez.
Inutile de vous dire que j’ai fait une offre illico au prix , ce qui ne m’était jamais arrivé.
Et Oui, j’aime négocier mais parfois …il faut savoir s’abstenir.
⇒ L’opportunité de revaloriser un bien
La caractéristique de ce bien est de comporter une sorte de garde manger extérieur donnant sur une petit balcon.
Le problème, c’est que ce garde manger est plutôt exigu.
Ses dimensions : 1m de large sur 2 m de long, le rendent peu pratique à utiliser.
Je vous laisse en juger par vous-même !
Etant extérieur au bien et considéré comme une « verrue esthétiquement », il n’a pas été pris en compte dans le prix du bien.
Autant vous dire que ce détail ne m’a pas échappé.
J »ai vu là une sympathique opportunité de revaloriser le bien en exploitant de manière créative cet espace.
Pourquoi, en effet, ne pas annexer cet espace à la pièce voisine qui se trouve être une salle de bain borgne et minuscule (2m2) ?
Ni une ni deux, sitôt les clefs du bien obtenues, j’ai pris mon bâton de pélerin pour pouvoir démolir ce mur qui n’est autre qu’un mur porteur 😢.
⇒ L’opportunité de louer plus vite et mieux
J’ ai commencé par contacter le syndic pour obtenir un accord de principe.
L’accord m’a été donné sous reserve d’une démolition en bonne et due forme, chapotée par un architecte.
C’est finalement un bureau d’études qui a pris en mains le dossier.
En se rendant sur les lieux, celui-ci m’a confirmé la possibilité de détruire le mur sans ajout de poutre IPN.
Il existe, en effet, déjà une poutre en béton sur sa partie supérieure ainsi que 2 poutres latérales.
2 jours après, la démolition du mur démarrait.
4 jours plus tard, le mur avait disparu. Quelle satisfaction cette démolition !
La salle de bains qui, à l’origine, était le point faible du bien se transforme en futur palace de 4,5 m2 avec une magnifique vue sur une hotel particulier.
Plutôt sympa, me semble t-il, de prendre sa douche face à ce genre de vis a vis.
Cette simple démolition de mur va me permettre de récupérer la bagatelle de 2,2 m2 .
Valorisés au prix du m2 une fois le bien refait, c’est une bonus de 10 000 € !
Certes, il m’aura fallu financer une prestation de bureau d’études et une démolition.
Mais au final, le bonus s’élève tout de même à 9 000 €.
Au-delà de la confortable plus-value à venir, cette démolition me donne l’assurance de louer mon bien plus rapidement et à un prix plus élevé.
√ Pour conclure sur le Gain de M2
Des petites actions peuvent parfois avoir des impacts en série intéressants.
J’espère que ces exemples auront été inspirants pour que, vous aussi, puissiez partir à la chasse au m2.
Vous voilà bien armés pour gagner des m2 supplémentaires.
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Au plaisir d’échanger sur ce sujet avec mes conseils.
Claire
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