Frais de notaire : Tout ce que Vous Devez Savoir

Les frais de notaire représentent une somme non négligeable dans le budget de l’investisseur immobilier.
En effet, si vous achetez dans l’ancien, il faudra compter entre 7,5 % et 9 % de votre prix d’acquisition.
La plupart du temps, les frais de notaire apparaissent opaques pour l’acquéreur.
Même remarque concernant la marge de manoeuvre dont nous disposons pour les réduire.
Dans cet article, je vous explique ce que vous devez impérativement savoir avant de vous rendre chez le notaire pour finaliser votre investissement.
Je vous indique comment réaliser de sympathiques économies sur vos frais d’acquisition.

√ Comment les Frais de Notaire sont-ils calculés ?

Acquérir un bien immobilier exige le passage chez un notaire qui va prendre en charge la rédaction et l’authentification de l’acte de vente. A cette occasion, il faudra régler des frais d’acquisition ou droits de mutation.
Ces droits de mutation sont en fait indûment appelés frais de notaire.
En effet, seule une partie très faible des droits que vous allez payer va effectivement dans la poche du notaire (environ 20 %).
La grande majorité des sommes versées au notaire (80%) est reversée à l’Etat car il s’agit de taxes.
Voici, pour y voir plus clair, la façon dont se ventilent les frais pour acquérir un bien immobilier:

Impôts et taxes : Ils sont versés au Trésor public et reviennent en fonction des départements à l’Etat ou aux collectivités locales. Leur montant varie en fonction du lieu géographique (département) du bien.
Frais et débours : Ils rémunèrent les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriétaire (inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, extrait du cadastre …)
Rémunération ou « émoluments » du notaire : Il s’agit des honoraires du notaire à proprement parler. Sachez que la rémunération d’un notaire est réglementée. Les honoraires sont fixés par décret. L’ arrêté du 28 février 2020 a fixé le barème national suivant, et ce à compter du 1er Janvier 2021:
De 0 à 6 500 euros : 3,87 %
Entre 6 500 à 17 000 euros : 1,596 %
De 17 000 à 60 000 euros : 1,064 %
Au-delà de 60 000 euros : 0,799 %.

A titre d’exemple, sur un bien immobilier acheté 200 K€ dans l’ancien, les frais d’acquisition s’élèvent à 16 800 € (8,4%). Ils se répartissent comme suit: Impôts et Taxes (81,2 %), Frais et débours (0,2%), Honoraires notaire (18,6%).
Pour simuler les frais de notaire que vous allez payer, n’hésitez pas à vous rendre sur le site notarial de France en cliquant ici.

√ Qui paie les Frais d’acquisition ? A quel moment ?

Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.
Lorsque la signature s’établit avec la présence de 2 notaires (notaire du vendeur et notaire de l’acquéreur), le notaire de ce dernier répartit les émoluments entre les 2 hommes de loi.
Il n’y a donc pas de frais supplémentaires que vous fassiez ou non appel à votre propre notaire.
Je vous conseille d’ailleurs de le faire systématiquement. Seul votre notaire saura défendre au mieux vos intérêts.
Les frais de notaire sont payés lors de l’acte final sur la base d’une estimation des différents débours et taxes.
Quelques mois après la vente, le notaire procédera à une régularisation entre le montant estimé et les frais réels. Vous percevrez donc un chèque de quelques centaines d’euros.

√ Comment Réduire les Frais de Notaire ?

Beaucoup de personnes me demandent s’il est possible de négocier les frais de notaire.
Etant donné que les taxes constituent 80% des « frais de notaire », on peut comprendre qu’il n’est pas approprié de négocier les émoluments du notaire.

Pour rappel, sur une vente de 200 k€, les émoluments du notaire (rémunération du notaire) ne s’élèvent qu’à 3710 € soit 18,6 % des frais de mutation. Ils ne représentent finalement que 1,86% du prix d’achat du bien.
Cela semble très raisonnable compte tenu du temps passé à rassembler, analyser, étudier les différents documents et rédiger l’acte authentique de vente.

Sachez toutefois que depuis la réforme Macron du 1er Janvier 2021, il est possible de négocier les émoluments d’un notaire.
La négociation doit s’effectuer « dans la limite d’un taux de remise maximal de 20 % applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 € ».
Je me suis donc amusée à faire le calcul sur un achat de 200 k€.
Très concrètement vous pouvez espérer gagner : ( 200k€-100 k€) X 0,799% x 0,20 % = 82,80 € !
A moins de réaliser un achat de plusieurs millions d’euros, cela ne présente guère d’intérêt.
Par ailleurs, cette remise est laissée à la libre appréciation du notaire. S’il décide de l’appliquer, il devra le faire de façon uniforme à tous ses clients.
Ce qui limite la portée de cette réforme.

Quoi qu’il en soit, à défaut de négocier les émoluments du notaire, il est possible de réduire les frais en jouant sur 3 leviers :

⇒ COMPROMIS DE VENTE VS PROMESSE DE VENTE

Avant de signer l’acte de vente final, vous allez signer un compromis de vente ou une promesse de vente.
Le choix entre les 2 options n’est pas anodin, l’un générant des frais supplémentaires par rapport à l’autre.

1/ La promesse de vente

Elle a pour caractéristique d’engager le vendeur à vous vendre le bien. L’acheteur en revanche peut se rétracter moyennant toutefois la perte de l’indemnité d’immobilisation (généralement 10 % du prIx du bien) .
Sachez que si cette formule parait attrayante pour l’acheteur, elle protège principalement les intérêts de celui qui vend.

Par ailleurs, elle génère des frais supplémentaires. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette de l’imposition, dans les dix jours qui suivent la signature. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 € auxquels il faut ajouter des honoraires de notaire d’environ 400 €

2/ Le compromis de vente

A la différence de la promesse de vente, il engage les 2 parties. Celui qui vend comme celui qui achète peut contraindre l’autre partie par voie de justice en cas de renoncement.
Juridiquement, il vaut donc vente.
La signature du compromis s’accompagne généralement d’un dépôt de garantie représentant 5 à 10 % de la valeur du bien.
Comme il n’est pas nécessaire d’enregistrer le compromis de vente auprès de services fiscaux, ce dernier ne génère ni droits d’enregistrement ni honoraires supplémentaires.
A titre personnel, lorsque j’achète, je préfère privilégier le compromis de vente.
En revanche, lorsque je vends c’est l’inverse, j’opte pour la promesse de vente.
Attention toutefois, certains notaires ne jurent que par la promesse de vente qu’ils imposent à leurs clients. Renseignez-vous bien auprès de votre notaire …

⇒ DEDUIRE LE PRIX DU MOBILIER

Par définition, les frais de notaire s’appliquent uniquement sur la valeur immobilière du bien. Il n’y a donc pas lieu de payer de frais de notaire sur les équipements intérieurs.
Ainsi, si vous achetez un bien avec une cuisine aménagée vous allez pouvoir déduire la valeur de ce mobilier de votre prix d’achat. Vous éviterez donc de payer des frais de notaire sur ces équipements.
Très concrètement, il vous est possible de déduire le mobilier suivant :

cuisine équipée
matériel électroménager
meubles de salles de bain
luminaire
dressing
meubles
éléments de décoration

Attention de ne pas intégrer dans cette liste des équipements qui correspondent à la destination du bien : cheminée, glace scellée dans la mur …
L’administration fiscale fait en effet la différence entre ce qui peut être enlevé ou démonté sans endommager le support et ce qui ne peut l’être.
Elle considérera donc qu’une glace scellée dans le mur fait partie intégrante du bien immobilier.
Vous devrez réaliser une liste précise du matériel concerné, article par article et estimer la valeur des équipements en tenant compte de leur vétusté.

Si vous disposez des factures et dates d’achat l’exercice sera plus facile. A défaut, il faut définir la valeur vénale des équipements.
Sachez que les notaires tolèrent généralement une déduction de 5% du prix d’achat sans factures. Au-delà de ce montant, les factures seront nécessaires.
Il faudra stipuler clairement dans le compromis le prix de l’achat (mobilier déduit) et le prix du mobilier.
A titre d’exemple, si vous achetez un bien à 200 K€ avec des équipements intérieurs. Vous pourrez déduire jusqu’à 5 % soit 10 k€ de mobilier.
Vos frais de notaire seront donc de 8% sur 190 k€ = 15,2 K€ soit une économie de 800 €.

⇒ DEDUIRE LES FRAIS D’AGENCE

Outre le mobilier, il est également possible, même si c’est de moins en moins facile, de déduire les frais liés aux prestations d’agence immobilière. Pour se faire, le mandat de recherche confié à l’agent immobilier devra clairement stipuler que c’est l’acheteur qui règle les frais d’agence et non le vendeur.
Dans la pratique, les mandats de recherche stipulent que c’est le vendeur qui règle les frais d’agence. D’ailleurs, si vous consultez les annonces immobilières, la mention « honoraires à la charge du vendeur » apparait systématiquement.

Vous devrez donc trouver un agent immobilier qui accepte de changer le mandat pour le mettre au nom de celui qui achète et non du vendeur.
Sachez que cela reste possible et que cela ne change rien pour l’acheteur.
La commission des prestations d’agence se situant généralement entre 4 et 8 % suivant le barème, vous allez donc économiser pour un bien à 200 K€ entre 640 € et 1 280 €.
Il est clair que plus le prix du bien est élevé plus les économies générées sont importantes.
Si vous optez pour cette solution, n’oubliez pas que vous devrez régler cette somme directement à l’agent immobilier le jour de la signature.
Il faut donc avoir les liquidités nécessaires et accepter que cette partie ne soit pas financée par la banque.
Un point à mûrir pour ceux qui souhaitent un emprunt à 110 %.

√ Payer moins d’impôts avec les droits de mutation

Selon le régime fiscal retenu, il est possible d’utiliser les frais de notaire pour payer moins au niveau de l’impôt.
En effet, vous allez pouvoir passer en charges (ou en amortissements) et donc déduire de vos loyers perçus, les frais de notaire dans 2 cas.

Si vous faites de la location meublée et que vous avez choisi le régime LMNP au réel. Pour plus d’infos sur ce régime, je vous invite à lire l’article LMNP: régime micro-bic ou réel ?.
Si vous faites de la location meublée dans le cadre d’une société SCI à l’IS ou une SARL

Dans ces 2 cas, cet élément contribuera à ce que vous ne payez pas d’impôts, à minima l’année d’acquisition.

En conclusion, contrairement à ce que l’on a tendance à penser, les honoraires versés au notaire constituent une part très marginale des frais d’acquisition.
A défaut de négocier les honoraires, nous pouvons réduire l’enveloppe des frais en jouant sur 3 leviers. Les chiffres sont donnés à titre indicatif. Il est de votre responsabilité d’aller les vérifier selon vos besoins.
Si mes conseils vous ont intéressés, n’hésitez pas à les partager et à me suivre sur Facebook
A très vite
Claire