Fiscalité Immobilière : Ma Pire Erreur

fiscalité immobilière

On ne le dira jamais assez mais en matière d’investissements, la fiscalité immobilière joue un rôle absolument clé.
On aura beau trouver un superbe appartement bien placé, réaliser de magnifiques travaux de rénovation, valider la demande locative, si au final, le régime fiscal choisi n’est pas le bon, l’opération risque de tourner au vinaigre et de laisser un goût amer.
Le problème, lorsque l’on commence à investir, c’est qu’il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte.
Très souvent, la partie concernant la fiscalité des revenus immobiliers, moins sexy il faut le dire, est mise de côté pour être traitée ultérieurement.
Dans cet article, je vous raconte les erreurs que j’ai commises en fiscalité immobilière au tout début de mes investissements locatifs.
Il s’agit bien sûr d’une jolie invitation à ne pas les reproduire.
Ah si j’avais pu lire mon article, il y a quelques années 😉

Fiscalité immobilière des revenus fonciers : du paradis à l’enfer

⇒  Ma vision initiale de l’immobilier

Lorsque j’ai commencé à investir il y a plus d’une vingtaine d’années, mes objectifs étaient très différents de ceux que je poursuis aujourd’hui.
Ma priorité n’était pas de chercher une rentabilité élevée, de générer des revenus alternatifs ou un cash flow positif (j’avais un job qui m’assurait des revenus réguliers).
En revanche, j’avais à cœur de me constituer un patrimoine de qualité pour sécuriser l’avenir et ultérieurement le transmettre à mes enfants.

Ma vision de l’immobilier se résumait à :

  • Investir dans l’immobilier locatif pour profiter de l’effet de levier de l’emprunt
  • Emprunter sur une courte période (15 ans) pour ne pas payer trop d’intérêts (à l’époque les taux d’intérêt étaient plutôt proches de 7 à 8 %)
  • Louer en location nue pour limiter le temps consacré à la gestion du bien (pas de meubles à acheter, turnover locataire moins fréquent)

Comme beaucoup d’investisseurs qui démarrent, nous avions choisi d’acheter en couple, en nom propre. A l’époque, nous n’avions même pas imaginé d’ailleurs qu’il puisse y avoir une alternative (achat par l’intermédiaire d’une société type SCI, SAS ou SARL).

⇒  La fiscalité des revenus fonciers

En choisissant comme mode de location celui de la location nue, nous avons eu le plaisir de découvrir le régime fiscal qui lui est associé : celui des revenus fonciers.
Son principe est simple.

  • Si vos loyers sont inférieurs à 15 K€, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous payez donc des impôts sur 70 % de vos loyers.
  • Si vos loyers sont supérieurs à15 K€, vous êtes soumis au régime réel.
    Vous déduisez de vos loyers, les charges réelles liées à l’exploitation de votre bien ainsi que celles liées aux travaux.

Vous obtenez ainsi la base sur laquelle vous allez calculer vos impôts.
Voici au passage un rappel des charges que vous pouvez déduire en location nue.

fiscalité immobilière

Voici également un rappel des charges que vous ne pouvez pas déduire (mais qui peuvent l’être en régime réel LMNP par exemple ou dans une SCI à l’IS…).

fiscalité immobilière

Les revenus de vos loyers (nets de charges) s’ajoutent alors à vos revenus globaux (traitements, salaires, pensions, bénéfices industriels et commerciaux) pour déterminer l’impôt que vous allez payer.

⇒  Créer du déficit foncier pour réduire son imposition sur l’immobilier

Le seul moyen pour réduire votre fiscalité sur vos revenus immobiliers, c’est de créer du déficit foncier.
Concrètement, il s’agit de réaliser des travaux que vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs. Si le montant de vos travaux est supérieur à vos loyers nets de charges, vous avez la possibilité d’imputer un déficit foncier jusqu’à concurrence de 10 700 € sur vos revenus globaux. Vous allez donc pouvoir faire baisser le montant de vos revenus globaux.
Ce système fiscal est particulièrement intéressant si vous réalisez des travaux importants et utilisez la limite de votre déficit foncier soit 10 700 €.
Si ce n’est pas le cas, vous n’optimisez pas pleinement la fiscalité de vos revenus fonciers immobiliers.

Dans notre cas, le montant des travaux (environ 15 % du prix d’achat) nous a donné un répit de courte durée.
Nous avons rapidement compris que si nous n’enchainions pas avec un nouvel investissement avec travaux, nous serions fortement pénalisés fiscalement.
C’est donc ce que nous avons fait.
La fiscalité nous a néanmoins vite rattrapés car l’enveloppe travaux n’était pas suffisamment conséquente.
Nous avons ensuite trouvé une belle opportunité d’investissement sur le marché à laquelle nous n’avons pas pu résister. Malheureusement, les locataires étant en place, il n’était pas possible de faire des travaux.
Cet achat, en soi intéressant, ne l’était pas sur un plan fiscal .
Nos activités professionnelles, la naissance des enfants nous ont ensuite amenés à faire un break dans nos investissements.

⇒  Une fiscalité lourde à défaut de déficit foncier

Le déficit foncier lié aux travaux des deux premiers appartements étant épuisé, nous avons alors commencé à payer des impôts dans des proportions importantes.
2 facteurs ont accéléré la hausse de notre pression fiscale :

  • La progression de nos salaires respectifs au fil des années
  • La hausse spectaculaire des prélèvements sociaux

Voici pour rappel un petit tableau qui vous montre l’évolution des prélèvements sociaux sur les 20 dernières années.

Lorsque l’on cumule le montant de l’impôt lié à sa tranche marginale d’imposition avec celui des prélèvements sociaux, on comprend vite pourquoi la pression fiscale devient très lourde.
Pour ceux qui sont dans des tranches marginales d’imposition de 30 %, la pression fiscale totale sur les revenus fonciers s’élèvent à (30 % + 17,2 % soit 47,2 %).
Pour ceux qui sont dans des tranches de 41%, elle s’élève à (41% +17,2 % = 58,2 %) !

Malheureusement, il y a peu de chances pour que cette pression fiscale sur le régime des particuliers soit revue à la baisse pour les prochaines années.
A l’inverse, le sort qui se dessine pour la fiscalité des entreprises apparait beaucoup plus favorable.
Selon le dernier projet de loi des finances, voici la façon dont le taux d’impôts sur les sociétés (IS) va évoluer.
Aujourd’hui le taux d’IS s’élève à :

  • 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices imposables
  • 28 % pour la fraction de bénéfices comprise entre 38 120 € et 500 000 €

En 2021, le taux de 28 % se transformera en 26,5 % pour atteindre 25 % en 2022.

Les solutions envisagées pour réduire la pression de la fiscalité immobilière

Pour sortir de cette pression fiscale galopante, nous avons envisagé 3 solutions.

⇒  Transformer nos appartements en location nue en location meublée

C’est la première solution qui nous est apparue spontanément.
N’ayant plus la possibilité de créer du déficit foncier, nous avions envie d’évoluer vers un régime fiscal plus intéressant : le LMNP (loueur meublé non professionnel).
Comme précisé dans le tableau présenté plus haut, il est possible de déduire de vos revenus locatifs davantage de charges à commencer par les charges liées à l’amortissement du bien.
Un détail qui change tout !
Pourquoi ne pas profiter du prochain départ des locataires pour envisager un changement de bail ? Il suffirait de meubler l’appartement et d’évoluer vers une location meublée à l’année.
Après réflexion, nous avons dû éliminer cette solution.
Aucun de nos appartements ne se prêtait à la location meublée classique.
Le premier était trop grand pour que la location meublée fasse du sens, les 2 suivants étaient habités par des locataires, ravis de leur sort, qui n’avaient aucune intention de partir.

⇒  Basculer nos appartements de la location nue à la colocation ou la location de courte durée

La location courte durée aurait pu faire du sens pour 2 de nos appartements.
Mais d’une part, les locataires en place n’avaient aucunement l’intention de quitter les lieux, d’autre part le règlement de copropriété ne le permettait pas.

L’option de la colocation nous a semblé pertinente pour le plus grand appartement.
Nous avons vérifié qu’il y avait bien une demande locative et que le règlement de copropriété l’autorisait.
En revanche, nous avons rencontré des difficultés pour adapter la configuration de l’appartement à celle d’une colocation idéale.
Il était compliqué de faire une seconde salle de bains. La cuisine n’était pas suffisamment grande et un mur porteur empêchait de l’agrandir…
Nous avons dû renoncer au projet. Les travaux nécessaires auraient été disproportionnés.

⇒ Vendre un ou plusieurs biens

La solution de la revente d’un bien est une solution qu’utilisent en général les investisseurs pour retrouver une capacité d’emprunt favorable après plusieurs investissements.
Dans notre cas, nous avons retenu cette option pour résoudre notre problématique de pression fiscale !
Après réflexion, nous avons décidé de revendre le bien qui nous pénalisait le plus en termes d’impôts et qui serait le moins impacté par la plus value de cession à la revente.
Eh oui, la vie d’investisseur nécessite de faire des choix parfois draconiens.

Au final, l’histoire se termine bien. Plus values de cession élevées (appartement acheté à Paris) et liquidités pour pouvoir réinvestir.
Néanmoins si l’histoire était à refaire, nous aurions joué notre partition différemment.

Vous l’aurez compris, le régime fiscal de la location nue en nom propre est pertinent dès lors que l’on est capable de créer du déficit foncier sur la durée.
Cela suppose 3 choses :

  • investir dans des biens idéalement “délabrés” demandant une enveloppe de travaux conséquente
  • être capable de poursuivre les investissements de ce type sur la durée pour maintenir le déficit
  • programmer le point de rupture (basculement vers un autre régime fiscal ou revente)

J’espère que cet article vous aura permis de mieux cerner la fiscalité immobilière de la location nue.
Vous voilà maintenant bien armés pour retenir ou non cette option fiscale.
Sachez que cet article participe à l’évènement inter blogueurs “ma pire erreur en immobilier” organisé par le blog renoveuse-astucieuse.com.
Je vous ai livré ma pire erreur en tout transparence !
Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à le partager. Vous aiderez d’autres investisseurs à mieux anticiper leur fiscalité 😉 et faire connaitre ce blog.
Au plaisir
Claire
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7 réflexions sur “Fiscalité Immobilière : Ma Pire Erreur”

  1. Merci Claire pour cet éclairage. J’en ai justement discuté hier avec un expert comptable qui insistait sur l’importance de se projeter à long terme pour anticiper les points de bascule dans la fiscalité. Ca demande un peu plus de travail avant de faire une offre d’achat mais évite de mauvaises surprises plus tard.
    Violaine

  2. Merci Claire pour tout ça. J’ai démarré une formation immo avec O.SEBAN. J’ai regardé des vidéos d’autres hommes, pour la plupart très jeunes. Mais j’apprécie beaucoup qu’une femme forme d’autres femmes.
    Est-ce que par hasard tu pourrais réponder m’apporter des conseils? je te remercie infiniment. Voilà :
    Il y a 15 ans, j’ai acheté une maison et j’ai fait une SCI sur la maison (seule avec un enfant mineur à l’époque), j’ai fait une SCI à l’IR : à ce moment là, je ne savais rien, j’ai monté cette <SCI parce qu'on me l'avait conseillé puis j'ai tout oublié, càd que je n'ai rien fait : ni ouverture de compte bancaire, ni déclaration aux impôts.
    J'ai même fait tous les travaux (pour 80.000 euros environ) en nom propre.
    Mais…Aujourd'hui, je veux vendre ma maison, j'ai un client, et je me réveille. J'apprends que la maison ne m'appartient pas, elle appartient à la SCI.
    De plus, même si je n'ai rien fait avec cette SCI (ah si, une erreur cet été : je l'ai louée par airbnb en meublé – évidemment puisque j'y habite) et j'apprends que je n'avais pas le droit de louer en meublé.
    Enfin, j'ai tout faux : j'apprends aussi que je vais devoir payer 30% sur la vente aux impôts …Aïe ça fait mal ! Je ne suis pas imposable, et j'ai une retraite de 425 euros par mois (67 ans)
    Je me demande s'il existe une solution pour me sortir de tout ça ?…Bien sûr je suis totalement responsable, j'ai joué la politique de l'autruche, et maintenant je me rends compte que je vais perdre beaucoup d'argent…
    Alors, s'il existait une solution, je serais ravie de la connaitre !

    Merci beaucoup Claire, et bonne et belle journée!
    Très cordialement

    Viviane

    • Bonsoir Vivianne,
      Merci pour votre confiance et votre témoignage.
      Il m’est difficile de vous donner une réponse précise car j’aurais besoin de davantage de précisions.
      Néanmoins, voici quelques éléments, qui j’espère, vous aideront.

      1/ Il est possible de faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI à l’IR mais les revenus ne doivent pas représenter plus de 10 % des revenus totaux.
      A priori cela ne semble pas être votre cas car si je comprends bien vous ne faites que de la location de courte durée.
      Sachez toutefois que si vous louez par exemple un garage vide, vous pouvez de cette façon rectifier le tir ( tout dépend toutefois de la durée de votre location airb&b).

      2/ En ce qui concerne la vente de votre maison, vous évoquez un coût de 30 % sur la vente.
      Attention, il est important de comprendre que vous serez imposée uniquement sur la plus value de votre maison.Si il n’y a pas de plus value (la maison n’a pas pris de valeur) il n’y a pas d’impôts.
      La plus value se calcule sur la différence entre votre prix de vente et votre prix d’acquisition auquel il faut ajouter les frais liés à l’achat et le montant des travaux.(Sans doute compliqué dans votre cas pour les travaux car non intégrés dans la comptabilité de votre SCI).

      Le montant qu’il faudra payer à l’Etat sur la plus value s’élève à 19 % au titre des impôts auquel il faut ajouter 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
      Comme vous détenez votre maison depuis plus de 5 ans, vous allez pouvoir bénéficier d’abattements pour durée de détention qui vont réduire ce montant.
      Les règles que je viens de vous décrire sont les règles des plus values immobilières réalisées dans le cadre d’une SCI à l’IR ( ce sont les mêmes que pour les plus values réalisées à titre privé).
      Je vous encourage Viviane à prendre contact avec votre notaire qui saura très bien vous confirmer ces différents éléments.
      Avant de vous inquiéter, il faut identifier le montant de la plus value.
      Bon courage.
      Claire

  3. Coucou Claire,
    Merci pour ce témoignage, je trouve effectivement important le fait de bien définir la notion de stratégie lorsque l’on commence à investir.
    La stratégie doit absolument être modulable car la vie est tellement imprévisible que l’on peut voir des paramètres de l’équation changer, comme une séparation, un divorce, un décès, ou tout simplement une envie soudaine de changer de vie…
    Bravo pour cette rédaction
    Amicalement
    Morgan

  4. Bonsoir,

    J’aime baucoup ton résumé, penser au point de basculement vers un autre régime. Mais a part passer de location nue a meubléé, qui englobe aussi colocation et courte durée, y a t il d’autres régimes vers lesquels basculer?

    • Bonjour Stéphane,
      Merci pour cette excellente question.
      Outre le fait de basculer de la location nue à la location meublée, outre le fait de revendre le bien, il était également possible de faire évoluer le bien vers une SCI à l’IS. Très concrètement,il suffisait de créer sa SCI à l’IS, revendre son bien à cette société (apport de cash permettant de réinvestir) et de profiter ainsi d’une fiscalité beaucoup plus intéressant.
      Pour rappel, Taux IS= 15 % sur bénéfices inférieurs à 38 120 € et surtout possibilité de déduire de ses revenus locatifs les charges liées à l’amortissement du bien, ce qui fait une grosse différence.
      Bonne journée Stéphane.

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