Fiscalité Immobilière : Ma Pire Erreur

On ne le dira jamais assez mais en matière d’investissements, la fiscalité immobilière joue un rôle absolument clé.
On aura beau trouver un superbe studio bien placé, réaliser de magnifiques tâches de rénovation, valider la demande locative, si au final, le régime fiscal choisi n’est pas le bon, l’opération risque de tourner au vinaigre et de laisser un goût amer.
Le problème, lorsque l’on commence à investir, c’est qu’il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte.
Très souvent, la partie concernant la fiscalité des revenus immobiliers, moins sexy il faut le dire, est mise de côté pour être traitée ultérieurement.
Dans cet article, je vous raconte les erreurs que j’ai commises en fiscalité immobilière au tout début de mes investissements locatifs.
Il s’agit bien sûr d’une jolie invitation à ne pas les reproduire.
Ah si j’avais pu lire mon article, il y a quelques années 😉

Fiscalité immobilière des revenus fonciers : du paradis à l’enfer

⇒  Ma vision initiale de l’immobilier

Lorsque j’ai commencé à investir dans la vie pour mon patrimoine il y a plus d’une vingtaine d’années, mes objectifs étaient très différents de ceux que je poursuis aujourd’hui.
Ma priorité n’était pas de chercher une rentabilité élevée, de générer des revenus alternatifs ou un cash flow positif (j’avais un job qui m’assurait des revenus réguliers).
En revanche, j’avais à cœur de me constituer un patrimoine de qualité pour sécuriser l’avenir et ultérieurement le transmettre à mes enfants.

Ma vision de l’immobilier se résumait à :

• Investir dans l’immobilier locatif pour profiter de l’effet de levier de l’emprunt
• Emprunter sur une courte période (15 ans) pour ne pas payer trop d’intérêts (à l’époque les taux d’intérêts étaient plutôt proches de 7 à 8 %)
• Louer en location nue pour limiter le temps consacré à la gestion du bien (pas de meubles à acheter, turnover des locataires moins fréquent)

Comme beaucoup d’investisseurs qui démarrent, nous avions choisi d’acheter en couple, en nom propre. A l’époque, nous n’avions même pas imaginé d’ailleurs qu’il puisse y avoir une alternative (achat par l’intermédiaire d’une société type SCI, SAS ou SARL).

⇒  La fiscalité des revenus fonciers

En choisissant comme mode de location celui de la location nue, nous avons eu le plaisir de découvrir le régime fiscal qui lui est associé : celui des revenus fonciers.
Son principe est simple.

• Si vos loyers sont inférieurs à 15 K€, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous payez donc de l’impôt sur 70 % de vos loyers.
• Si vos loyers sont supérieurs à15 K€, vous êtes soumis au régime réel.
  Vous déduisez de vos loyers, les charges réelles liées à l’exploitation de votre bien ainsi que celles liées aux rénovations.

Vous obtenez ainsi la base sur laquelle vous allez calculer votre impôt.
Voici au passage un rappel des charges que vous pouvez déduire en location nue.

Voici également un rappel des charges que vous ne pouvez pas déduire (mais qui peuvent l’être en régime réel LMNP par exemple ou dans une SCI à l’IS…).

Les revenus de vos loyers (nets de charges) s’ajoutent alors à vos revenus globaux (traitements, salaires, pensions, bénéfices industriels et commerciaux) pour déterminer l’impôt que vous allez payer.

⇒  Créer du déficit foncier pour réduire son imposition sur l’immobilier

Le seul moyen pour réduire votre fiscalité sur vos revenus immobiliers (impôt sur le revenu ou fiscalité immobilière), c’est de créer du déficit foncier.
Concrètement, il s’agit de réaliser des rénovations que vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs. Si le montant des rénovations est supérieur à vos loyers nets de charges, vous avez la possibilité d’imputer un déficit foncier jusqu’à concurrence de 10 700 € sur vos revenus globaux. Vous allez donc pouvoir faire baisser le montant de vos revenus globaux.
Ce système fiscal est particulièrement intéressant si vous réalisez des rénovations importants et utilisez la limite de votre déficit foncier soit 10 700 €.
Si ce n’est pas le cas, vous n’optimisez pas pleinement la fiscalité de vos revenus fonciers.

Dans notre cas, le montant des rénovations (environ 15 % du prix d’achat) nous a donné un répit de courte durée.
Nous avons rapidement compris que si nous n’enchainions pas avec une nouvelle acquisition avec rénovations, nous serions fortement pénalisés en termes de fiscalité immobilière.
C’est donc ce que nous avons fait.
La fiscalité nous a néanmoins vite rattrapés car l’enveloppe « rénovations » n’était pas suffisamment conséquente.
Nous avons ensuite trouvé une belle opportunité d’investir sur le marché à laquelle nous n’avons pas pu résister. Malheureusement, les locataires étant en place, il n’était pas possible de faire des rénovations.
Cet achat, en soi intéressant, ne l’était pas sur un plan fiscal .
Nos activités professionnelles, la naissance des enfants nous ont ensuite amenés à faire un break dans nos investissements.

⇒  Une fiscalité immobilière lourde à défaut de déficit foncier

Le déficit foncier lié aux rénovations des deux premiers appartements étant épuisé, nous avons alors commencé à payer de l’impôt dans des proportions importantes.
2 facteurs ont accéléré la hausse de notre pression fiscale :

• La progression de nos salaires respectifs au fil des années
• La hausse spectaculaire des prélèvements sociaux

Voici pour rappel un petit tableau qui vous montre l’évolution des prélèvements sociaux sur les 20 dernières années.

Lorsque l’on cumule le montant de l’impôt lié à sa tranche marginale d’imposition avec celui des prélèvements sociaux, on comprend vite pourquoi la pression fiscale devient très lourde.
Pour ceux qui sont dans des tranches marginales de 30 %, la pression fiscale totale sur les revenus fonciers s’élèvent à (30 % + 17,2 % soit 47,2 %).
Pour ceux qui sont dans des tranches de 41%, elle s’élève à (41% +17,2 % = 58,2 %) !

Malheureusement, il y a peu de chances pour que cette pression fiscale sur le régime des particuliers soit revue à la baisse pour les prochaines années.
A l’inverse, le sort qui se dessine pour la fiscalité des entreprises apparait beaucoup plus favorable.
Selon le dernier projet de loi des finances, voici la façon dont le taux d’impôt sur les sociétés (IS) va évoluer.
Aujourd’hui le taux d’IS s’élève à :

• 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices imposables
• 28 % pour la fraction de bénéfices comprise entre 38 120 € et 500 000 €

En 2021, le taux de 28 % se transformera en 26,5 % pour atteindre 25 % en 2022.

Les solutions envisagées pour réduire la pression de la fiscalité sur l’immobilier

Pour sortir de cette fiscalité immobilière pénalisante, nous avons envisagé 3 solutions.

⇒  Transformer nos appartements en location nue en location meublée

C’est la première solution qui nous est apparue spontanément.
N’ayant plus la possibilité de créer du déficit foncier, nous avions envie d’évoluer vers un régime fiscal plus intéressant : le LMNP (loueur meublé non professionnel).
Comme précisé dans le tableau présenté plus haut, il est possible de déduire de vos revenus locatifs davantage de charges à commencer par les charges liées à l’amortissement du bien.
Un détail qui change tout !
Pourquoi ne pas profiter du prochain départ des locataires pour envisager un changement de bail ? Il suffirait de meubler le bien et d’évoluer vers une location meublée à l’année.
Après réflexion, nous avons dû éliminer cette solution.
Aucun de nos appartements ne se prêtait à la location meublée classique.
Le premier était trop grand pour que la location meublée fasse du sens, les 2 suivants étaient habités par des locataires, ravis de leur sort, qui n’avaient aucune intention de partir.

⇒  Basculer nos appartements de la location nue à la colocation ou la location de courte durée

La location courte durée aurait pu faire du sens pour 2 de nos appartements.
Mais d’une part, les locataires en place n’avaient aucunement l’intention de quitter les lieux, d’autre part le règlement de copropriété ne le permettait pas.

L’option de la colocation nous a semblé pertinente pour le plus grand appartement.
Nous avons vérifié qu’il y avait bien une demande locative et que le règlement de copropriété l’autorisait.
En revanche, nous avons rencontré des difficultés pour adapter la configuration du bien à celle d’une colocation idéale.
Il était compliqué de faire une seconde salle de bains. La cuisine n’était pas suffisamment grande et un mur porteur empêchait de l’agrandir…
Nous avons dû renoncer au projet. Les rénovations nécessaires auraient été disproportionnés.
Régler son problème de fiscalité immobilière ne signifie pas faire des choses qui n’ont pas sens !

⇒ Vendre un ou plusieurs biens

La solution de la revente d’une acquisition est une solution qu’utilisent en général les investisseurs pour retrouver une capacité d’emprunt favorable après plusieurs investissements.
Dans notre cas, nous avons retenu cette option pour résoudre notre problématique de pression fiscale !
Après réflexion, nous avons décidé de revendre le bien qui nous pénalisait le plus en termes d’impôt et qui serait le moins impacté par la plus value de cession à la revente.
Eh oui, la vie d’investisseur nécessite de faire des choix parfois draconiens.

Au final, l’histoire se termine bien. Plus values de cession élevées (bien acheté à Paris) et liquidités pour pouvoir réinvestir.
Néanmoins si l’histoire était à refaire, nous aurions joué notre partition différemment.

Vous l’aurez compris, le régime fiscal de la location nue en nom propre est pertinent dès lors que l’on est capable de créer du déficit foncier sur la durée.

Cela suppose 3 choses :

• investir dans des biens idéalement « délabrés » demandant une enveloppe conséquente pour les rénovations
• être capable de poursuivre les investissements de ce type sur la durée pour maintenir le déficit
• programmer le point de rupture (basculement vers un autre régime fiscal ou revente)

J’espère que cet article sous forme de conseil vous aura permis de mieux cerner la fiscalité immobilière de la location nue.
Vous voilà maintenant bien armés pour retenir ou non cette option fiscale.
Sachez que cet article participe à l’évènement inter blogueurs “ma pire erreur en immobilier” organisé par le blog renoveuse-astucieuse.com.
Je vous ai livré ma pire erreur en tout transparence !
Si vous avez aimé cet article, n’hésitez pas à le partager en ligne. Vous aiderez d’autres investisseurs à mieux anticiper leur fiscalité immobilière 😉 et faire connaître ce blog.
Au plaisir de vous donner conseil
Claire
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