Assurance Loyers Impayés : Utile ou Superflue ?

« Que se passerait-il si tes locataires arrêtaient de te payer leurs loyers ? »
« As-tu souscrit une assurance loyers impayés ? »
Voilà les questions que j’ai souvent entendues dans mon entourage. Et que je continue d’entendre.
Ce qui m’amuse, c’est que ces interrogations émanent principalement de personnes qui justement n’investissent pas dans l’immobilier.
La hantise de ne pas être payé serait-elle plus forte chez les non investisseurs que chez les investisseurs ? A méditer…
Quoi qu’il en soit, les chiffres de la location en France,nous révèlent que le risque d’impayés sur les loyers est finalement très marginal. Seulement 1,5 % à 2 % des baux seraient concernés.

Certes, me direz-vous c’est faible. Mais comment s’assurer justement ne pas faire partie de ces 2 % ?
Et vous aurez raison 😊.
Dans cet article, je vous dis tout ce que vous devez savoir sur l’assurance loyers impayés. Je vous indique également dans quel cas elle est pertinente pour vous.

⇒ Les Bénéfices de l’Assurance Loyers Impayés

 Comme son nom l’indique, l’assurance loyers impayés couvre le propriétaire contre les difficultés ou défaillances de paiement de son locataire. Cette assurance est d’ailleurs souvent appelée GLI (Garantie contre les loyers impayés).
Outre les loyers non payés, elle prend également en charge :

• les dégradations provoquées par le locataire (dès lors que le dépôt de garantie ne suffit pas). Celles-ci sont généralement plafonnées à 10 000 €
• la vacance locative et le départ prématuré du locataire
• les frais potentiels de procédure et de contentieux (frais d’avocat, d’huissier de justice, de serrurier, frais de garde de meubles…)

Une assurance qui fait rêver en cas de problèmes avec son locataire tant son
périmètre est large.

⇒ Un coût déductible des revenus locatifs

Si vous gérez votre bien en direct et que vous souscrivez vous-même une assurance loyers impayés auprès d’une assurance, d’une banque ou même d’un courtier, il faudra compter entre 2,5% et 5 % du coût du loyer annuel (charges incluses).
Les prix varient en fonction des options retenues.
Si au contraire vous avez délégué la gestion de votre bien, vous allez pouvoir profiter des contrats groupe de votre gestionnaire de biens.
Ces contrats sont généralement plus attractifs financièrement. J’ai ainsi repéré sur le marché des offres à partir de 1,8% chez des réseaux comme Orpi, Century 21 ….
Attention, pouvoir bénéficier de ce type d’offres suppose bien sûr confier en amont la gestion de votre bien.

La bonne nouvelle, dans les deux cas, c’est que vous pourrez déduire ces primes d’assurance de vos revenus locatifs.
A condition bien sûr d’être sur un régime réel et non forfaitaire.
Ainsi si vous faites de la location nue et que votre tranche marginale d’imposition est à 30 %, vous réaliserez une économie de (30 % TMI + 17,2 % prélèvements sociaux) = 47,2 %. Au final, votre assurance vous reviendra à un peu plus de 50 % de son prix.
Sur la base d’une assurance groupe à 2%, vous ne payerez donc qu’un peu plus de 1%.

⇒ Les alternatives gratuites à cette Assurance

Indépendamment du coût de l’assurance, la question est de savoir si vous avez réellement besoin d’une assurance loyers impayés.
Sachez qu’il existe en effet sur le marché des dispositifs d’assurance gratuits.

1/ L’Assurance Visale

L’assurance visale a été mise en place par l’Etat dans le cadre de la loi Alur pour les salariés en situation précaire (CDD, intérimaires, apprentis, CDI en période d’essai…) ou les jeunes de moins de 30 ans. Elle est financée par Action Logement.
Très concrètement, en cas d’impayés, c’est Action Logement qui se porte garant et assure le paiement des loyers et des charges pendant 36 mois maximum.
Charge au locataire de rembourser ensuite les sommes avancées par l’organisme.
A défaut, Action Logement procède à la résiliation du contrat de location.

Pour bénéficier de cette assurance, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Louer à un jeune de moins de 30 ans (à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leur parent)
• Louer à une personne de plus de 30 ans ayant moins de 6 mois d’ancienneté dans son entreprise
• Demander un loyer (charges comprises) de maximum 1300 € (1500 € si Paris intra-muros)

2/ La caution

Autre alternative à l’assurance loyers impayés, un dispositif que vous connaissez bien : la caution. Dans de très nombreux cas, la caution suffira à vous apporter une garantie confortable. C’est particulièrement vrai si :

• vous avez des revenus confortables et donc de la trésorerie d’avance.
• vous disposez d’un parc locatif qui vous met à l’abri d’un impayé (votre parc à lui seul mutualise les risques). Pour être plus claire, l’économie que vous ferez en ne prenant pas de GLI vous permettra de faire face aux impayés en cas de problèmes.

Rappelons que la caution sert de garant au locataire en incapacité de payer son loyer. C’est d’ailleurs souvent un parent ou un proche. Pour le propriétaire, la démarche est simple. Il suffit de faire signer au garant un acte de cautionnement.
Gros avantage : c’est totalement gratuit.

Si la caution est majoritairement efficace, elle peut dans certains cas être difficile à mettre en œuvre. Soulignons par exemple, le cas d’un garant dont la situation professionnelle se serait dégradée ou qui tout simplement refuserait d’honorer ses engagements.
Pour le propriétaire, c’est l’assurance de devoir lancer une procédure judiciaire longue et potentiellement couteuse. Sa trésorerie risque donc d’être mise à mal pendant un moment.
Dans ce type de cas, l’assurance loyers impayés constitue incontestablement une meilleure garantie.

⇒ L’Assurance Loyers Impayés est-elle pertinente pour vous ?

Choisir entre caution et assurance loyers impayés

Sachez qu’il est totalement interdit à un bailleur de cumuler une GLI avec un cautionnement. La seule exception autorisée concerne les locataires étudiants ou apprentis. « Le recours à une caution n’est pas cumulable avec une autre forme de garantie, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti » ( art 22-1de la loi du 6/07/89).
La première question que vous devez vous poser est donc la suivante : la caution constitue t-elle une réponse suffisante à un risque d’impayés ?

Bien réfléchir à votre situation personnelle

Avant de retenir le principe de la garantie loyers impayés, je vous invite à ce stade à réfléchir aux questions suivantes :

• Etes-vous concernée par l’assurance visale ?
• Quelle part vos revenus locatifs représentent-ils dans vos revenus globaux ?
• Avez-vous souscrit un prêt pour le bien concerné ?
• Disposez-vous d’un cash flow confortable ?
• Pensez-vous que la caution puisse être une réponse suffisante ?

Si à la lueur de vos réponses :

• vous n’êtes pas éligible à l’assurance visale
• le bien que vous souhaitez assurer représente une part importante de vos revenus
• vous avez par ailleurs des mensualités de remboursement à honorer et/ ou un cash flow négatif ou faible
• vous faites de la location nue

Alors, il y a de grandes chances pour que l’assurance loyers impayés soit une solution intéressante pour vous.
Elle vous permettra de sécuriser votre trésorerie.
Par ailleurs, si vous êtes en amont de votre projet d’investissement, elle constituera un argument solide auprès des banques. Vous obtiendrez plus facilement un crédit.

⇒ Quels sont les locataires éligibles à la Garantie Loyers Impayés ?

Si vous optez pour l’option GLI, sachez que votre assureur sera très regardant sur le profil de votre locataire.
Pour commencer, il vous faudra vérifier sa solvabilité.
Vous devrez ainsi vous assurer que les revenus nets de votre locataire (allocations logement ou familiales incluses) sont bien 3 fois supérieurs minimum au montant du loyer et des charges.
Pour se faire, vous devrez donc en amont, récupérer les copies du contrat de travail ainsi que l’avis d’imposition. En plus de cette preuve de solvabilité, certains assureurs exigeront que votre locataire bénéficie d’un contrat CDI, ou dans le cas d’un étudiant, d’une caution solidaire.

Il est important que vous respectiez scrupuleusement le cahier des charges de votre assureur qui figure dans le contrat. Ceci est vrai si le contrat est souscrit individuellement mais c’est également vrai s’il est souscrit par un tiers, votre gestionnaire par exemple.
En cas d’impayés, si l’assureur découvre que les conditions du contrat ne sont pas respectées, vous risquez de perdre droit à toute indemnisation.

⇒ A quel moment souscrire cette Garantie ?

Il est important de souscrire l’Assurance loyers impayés avant d’en avoir besoin. Idéalement, il faudra la souscrire au plus tôt à la signature du bail ou au plus tard 15 j après l’entrée dans les lieux.
Si votre locataire est déjà dans les lieux, il reste possible de souscrire une assurance loyer impayés. Vous devrez apporter la preuve qu’il n’y a eu ni impayé ni retard de paiement sur les 6 derniers mois.
Si malheureusement, vous êtes déjà en situation d’impayés, il ne sera plus possible de souscrire une GLI.
Il vous faudra lancer une procédure de recouvrement.

⇒ Quels contrats faut-il privilégier ?

Pour vous aider dans la sélection de votre contrat, voici 3 points que je vous invite à verrouiller en amont :

L’absence de franchise

Certains contrats incluent des franchises de 2 mois avant le paiement de l’indemnisation. Sachez qu’il est tout à fait possible de partir sur un contrat sans franchise. C’est d’ailleurs là l’intérêt de souscrire une GLI.

Le montant du dédommagement des dégradations immobilières

Il est possible de porter ce montant à 10 000 € sans pour autant augmenter le coût du contrat.

La suppression des garanties superflues

A vous d’identifier dans le contrat les garanties annexes qui peuvent renchérir son coût sans pour autant vous apporter des contreparties intéressantes. La liste des garanties proposées révèle parfois une grande créativité 🙂

⇒ Quelles démarches effectuer en cas de loyers impayés ?

Si un cas d’impayés se présente, il sera nécessaire de réagir rapidement.
Vous devrez respecter la procédure définie dans le contrat à la lettre.
En général, vous commencerez par envoyer une lettre de relance pour loyer impayé.
Elle sera suivie d’une mise en demeure de payer auprès de votre assureur.

Vous enverrez alors à votre assureur une déclaration de sinistre avec justificatifs.
Sachez que l’indemnisation interviendra dès le premier mois d’impayé.
En revanche, le virement ne sera effectif qu’à partir du 3^ème mois d’impayés.

Il vous faudra pouvoir fournir à tout moment

• Le contrat de bail
• Une copie du passeport ou de la carte d’identité valide
• Une attestation d’assurance habitation pour le bien loué
• L’état des Lieux d’entrée paraphé sur toutes les pages, daté et signé

En cas de sinistre, l’absence d’un des documents peut entrainer la nullité du contrat !

Ce qu’il faut retenir de cet article :

• L‘assurance loyers impayés ou GLI peut être une solution hautement pertinente dans certains cas
• Il existe toutefois des alternatives gratuites qui vous protègeront efficacement
• Gardez en tête que les critères d’éligibilité des locataires à la GLI sont élevés.Vous devrez être très sélectif dans votre sélection.

Par ailleurs, n’oublions pas que pour éviter les impayés, il y a des pré-requis très simples:

• proposer un logement de qualité
• maintenir une relation de confiance avec ses locataires

A titre personnel, sur plus de 25 années de location, je n’ai jamais connu d’impayés.
J’ai en revanche connu des retards et des oublis mais ils se sont toujours régularisés.
Cerise sur le gâteau, je privilégie de plus en plus la location meublée de courte, moyenne durée ou longue durée ainsi que la colocation. Une autre façon de se couvrir contre le risque d’impayés.

Et vous, chères lectrices, comment gérez-vous le risque d’impayés?
L’assurance loyers impayés est-elle pour vous une solution potentiellement intéressante ?
Au plaisir de vous lire
Claire
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