Faut-il Emprunter pour ses Investissements Locatifs?

Emprunter ou Utiliser son épargne ?
Vous avez un peu ou … beaucoup de liquidités et vous vous demandez s’il ne serait pas    plus judicieux d’acheter cash plutôt que d’emprunter.
Pourquoi en effet s’embêter à déposer un dossier de prêt à la banque ?
Pourquoi par ailleurs amputer ses
 revenus locatifs d’un remboursement d’emprunt ?
Si la question mérite d’être posée, la réponse quant à elle est sans appel !
Il suffit de réaliser quelques calculs pour se rendre compte qu’il est particulièrement avantageux d’emprunter.
Voici les 4 raisons qui nous incitent à emprunter pour nos investissements locatifs.

Faut-il emprunter pour ses achats locatifs ?

1/ Emprunter :  C’est profiter de Taux d’ Intérêt Bas

Eh oui les médias ne cessent de nous le rappeler, les taux d’intérêt sont bas, très bas même, historiquement bas. Même si il est probable qu’ils remontent progressivement  les conditions restent optimales pour un bon moment.
Souvenons-nous, il y a tout juste 10 ans, le taux moyen d’un emprunt sur 20 ans s’élevait à 4,5 %. Que dire des 9 % si l’on remonte au début des années 1990 !
Aujourd’hui, il est possible d’emprunter entre 1,1 et 2%, une véritable aubaine. Dans ce contexte, il serait vraiment dommage de ne pas en profiter.
C’est donc une excellente nouvelle pour celles qui n’avaient pas d’autres alternatives pour acheter.
Pour celles qui ont des disponibilités, il sera pertinent de placer ce cash sur des produits financiers qui rapporteront davantage que le taux de votre emprunt. Vous conservez ainsi une flexibilité d’utilisation de vos liquidités.
En lisant la suite de cet article, vous vous rendrez compte que le coût réel de votre emprunt est bien plus faible que vous ne le pensez si vous intégrez les économies fiscales qu’il génère.

2/ Un Emprunt permet de faire jouer pleinement l’Effet de Levier du Crédit

C’est en effet le gros avantage de l’emprunt immobilier.
Vous développez un capital, vous vous créez un patrimoine sans pour autant avoir les fonds.
Imaginez, si vous souhaitiez acheter un bien de 100 000 € sans emprunter, le temps qu’il vous faudrait pour économiser ces 100 000 €. Si l’on prend en considération le salaire médian net mensuel des Français de 1800€, il faudrait 30 ans à raison de 10 % d épargne mensuelle placée à 3% pour épargner cette somme. Pour un couple qui gagne 3 600€ net /mois, il faudrait attendre 18 ans !!

Quel temps perdu à l’échelle d’une vie d’investisseuse …
Si vous avez d’ores et déjà un apport confortable ( exemple 100 k€ ) et que vous ne souhaitez pas le placer en bourse, faites jouer à fond l’effet de levier du crédit.
Utilisez cette somme pour obtenir un emprunt plus important. Gardez des liquidités de côté (40 k€ par exemple) et faites un emprunt de 100 k€ ou 200 k€. Vous pourrez ainsi investir 160 k€ ou 260 k€ d’un coup sur un projet plus ambitieux.
Vous l’aurez compris, c’est en empruntant que vous maximiserez le plus votre patrimoine, d’où l’intérêt d’emprunter massivement et de commencer tôt…

 3/ Emprunter :  C’est Optimiser sa Fiscalité

⇒  Optimiser la fiscalité des revenus

Certes en empruntant vous allez payer des intérêts à la banque. Fiscalement parlant, vous pourrez déduire ces intérêts de vos revenus. Vous serez donc imposées sur une base de revenus plus faibles. Ce que vous payerez en intérêts d’un côté, vous allez le récupérer en partie en réduction d’impôts.

Prenons un exemple.
Vous empruntez 100 k€ sur 20 ans à 1,64 % et 0,36 % d’assurance. Le montant total des intérêts et frais assurance à payer sera de 37 k€. Vous allez pouvoir déduire cette somme de vos revenus.

Si votre TMI (Taux marginal d’imposition) s’élève à 30 % (cas des foyers ayant un revenu net imposable supérieur à 27 k€ par part) vous économiserez donc 37 k€ x 30%. Ajoutons à cette somme l’économie en prélèvements sociaux : 37 k€ x 17,2 %  et nous arrivons à un total de 17,5 k€ .

Le coût final de votre crédit ne s’élèvera donc qu’à 37 k€ – 17,5k€ = 19,5 k€ , soit une économie de près de 50%.
En conclusion, le coût réel final de votre emprunt est bien plus faible que vous ne le pensez.
Dans ces conditions, pour celles qui ont du cash, qu’elles se rassurent, il sera relativement facile de trouver des placements offrant un meilleur rendement.

⇒  Optimiser la fiscalité du patrimoine

Pour terminer sur la partie fiscalité, ajoutons pour celles d’entre vous qui sont concernées par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ou qui le seront prochainement en lisant ce blog, que le fait d’emprunter vous permettra de ne pas alourdir votre note IFI.

En effet, le calcul de cet impôt se fait sur la base du patrimoine net (actifs moins dettes et donc emprunts). En empruntant vous minimiserez donc votre base d’imposition.
Prenons là aussi un exemple. Imaginions que vous achetiez un bien de 200 k€ cash en étant déjà imposée à l’IFI avec un patrimoine net de 1,3 Mio €.
Votre nouvelle base de calcul de l’IFI sera donc de 1,3 + 0,2 = 1,5 Mio €.

SI vous empruntez, votre base sera de 1,3 + 0,2 -0,2 (passif) = 1,3 Mio € la première année donc aucun impact sur votre IFI.
Les années suivantes, il faudra ajouter le capital remboursé mais cela restera marginal.

4/ Obtenir un prêt :  C’est se mettre à l’abri des accidents de la vie

C’est là tout l’intérêt de souscrire une assurance décès/invalidité qui, de toutes façons, sera demandée par votre banque.
Si vous achetez en couple avec une quotité de 100 % pour chacun, en cas de décès ou d’invalidité de l’un ou l’autre, l’assurance prend le relai des remboursements. Le conjoint ne déboursera rien.
Si vous avez opté pour une quotité de 50 /50, le solde à rembourser s’appliquera sur 50 % du montant, l’assurance prendra à sa charge la différence.

En conclusion, il serait vraiment dommage de ne pas recourir à l’emprunt pour vos investissements locatifs et ce même si vous disposez du cash nécessaire.
Le cash sera un faire-valoir particulièrement efficace pour :

  •  Mieux négocier avec votre banquier
    Ce dernier sera sensible au fait que vos comptes soient propres et reflètent une situation saine. Il sera dans une position plus favorable pour vous octroyer un taux intéressant.
  • Mieux négocier avec le vendeur
    Si vous disposez d’une somme non négligeable en trésorerie, comparable à celle de votre achat, mettez en avant le fait que vous ferez une offre sans condition suspensive de prêt .

Ceci ne signifie pas que vous n’allez pas emprunter. Cela signifie que vous vous engagez à acheter même si vous n’obtenez pas votre prêt (car vous êtes sûres d’obtenir votre prêt).
Les vendeurs sont très friands de ce genre d’arguments car les cas de ventes annulées pour cause de non obtention de prêt sont réels.

A titre personnel, j’investis toujours en faisant jouer pleinement l’effet de levier du crédit. Je finance parfois les frais de notaire. Mon banquier est rassuré puisque j’apporte plus de 5 % de l’investissement (les frais de notaire s’établissent entre 8 et 9 % dans l’ancien). J’obtiens donc un meilleur taux.

Qu’en est-il pour vous?  Avez-vous prévu d’emprunter pour votre prochaine acquisition ?  N’hésitez pas à nous faire partager votre position dans la zone commentaires.
Au plaisir de vous entendre
Claire
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