Obtenir son emprunt est un enjeu clé. C’est même souvent l’étape la plus redoutée par les investisseurs car elle conditionne la réussite ou non du projet.
Pour mettre les meilleures chances de son côté, il est indispensable d’agir de façon professionnelle et organisée.
Voici les 5 étapes clés à respecter pour obtenir son prêt dans de bonnes conditions.
Connaître précisément sa Capacité à Emprunter
Avant même de commencer à prospecter, je vous invite à prendre contact avec votre établissement bancaire pour connaître le montant qu’elle sera susceptible de vous prêter en tant qu’emprunteur.
A ce stade, il ne s’agit pas de parler de taux d’emprunt ou de négocier quoi que ce soit, il s’agit de connaître votre capacité à emprunter.
Plus tôt vous connaitrez cette capacité à emprunter, plus tôt vous pourrez affiner le budget dont vous disposez pour votre investissement.
Vous gagnerez un temps précieux en orientant vos recherches sur un budget réaliste. Bien évidemment, si vous avez déjà un apport, vous augmenterez vos chances.
⇒ Capacité Théorique
Pour définir la somme d’argent d’un crédit immobilier, les banques procèdent à un calcul simple (avec ou sans apport).
Elles commencent par évaluer le montant de vos revenus. Ces derniers englobent vos revenus professionnels (salaires, primes récurrentes …) auxquels elles ajoutent tout autre forme de revenus : pensions, rentes, allocations familiales, revenus mobiliers… ainsi que 70 % ou 80 % de vos revenus locatifs bruts.
L’ensemble de ces revenus constituent votre revenu global. Il est toujours calculé en net sur une base mensuelle (salaire déduit des différentes cotisations …).
Une fois ce revenu global connu, l’établissement bancaire peut calculer votre capacité à emprunter théorique. Elle va considérer dans la majorité des cas que votre capacité, en tant qu’emprunteur, à emprunter ne peut dépasser un seuil de 35 %.
Capacité d’emprunt théorique = 35% revenus globaux mensuels nets
Si par exemple, vos revenus salariaux mensuels nets s’élèvent à 3 000 €, vos revenus locatifs mensuels à 950 €, votre capacité à emprunter théorique sera de : 35% (3 000€+ 80% x 950 €) = 1324 €
⇒ Capacité d’Emprunt Réelle
Dans un second temps, les banques vont s’intéresser à vos endettements en cours. Il peut s’agir d’un crédit immobilier ou pour la voiture, de pensions à verser ….
Le montant de ces dettes mensuelles sera alors déduit de votre capacité à emprunter théorique. Nous obtenons alors la capacité à emprunter réelle que tout emprunteur est susceptible d’obtenir pour son logement.
Capacité d’emprunt réelle = Capacité d’emprunt théorique – Crédits mensuels
Imaginons que vous ayez un prêt en cours de 650 € par mois.
Votre capacité à emprunter réelle auprès de votre banque sera de 1 324€ – 650 € = 674 €
Vous pourrez donc avoir un crédit immobilier d’une somme dont les mensualités d’emprunt ne dépasseront pas les 591 €.
Simulation 1 : Soit 95 000 € sur la base d’un crédit sur 15 ans au taux de 1,20 %.
Simulation 2 : Soit 120 000 € sur la base d’un crédit sur 20 ans au taux de 1,40% .
⇒ Le Reste à Vivre : une notion importante
Sitôt votre capacité à emprunter réelle calculée, les banques vont s’attacher à considérer ce qu’elles appellent « le reste à vivre ».
Très concrètement, elles vont vérifier qu’une fois les nouveaux emprunts mensuels déduits, vous disposez d’un reste à vivre suffisant pour couvrir vos dépenses de base et vos impôts. PS : ici nous ne parlons pas de l’apport que vous seriez susceptible d’avoir.
Ce reste à vivre s’élève à 1 200 € pour une personne seule et 1 400 € pour un couple soit (700 € x2).
En conséquence, si vous gagnez 1 600 € net par mois, votre capacité à emprunter s’élève théoriquement à 33% x 1 600 € soit 528 €.
Toutefois, votre reste à vivre s’établissant à moins de 1 200 € (1 600 € – 528 € = 1 072 €), l’établissement bancaire va considérer qu’elle vous met dans une situation délicate en vous permettant d’emprunter autant.
Il y donc de fortes probabilités pour que votre capacité d’endettement se limite à 25 % de votre revenu mensuel net.
A l’inverse, si vous disposez de revenus confortables (5 000 €), votre reste à vivre sera conséquent : 5 000 € – 5 000€ x 33% = 3 350 €. L’établissement bancaire sera ouverte pour dépasser le seuil des 33 %.
Même remarque si vous disposez d’une épargne confortable.
L’établissement bancaire considère dans ce cas, que votre capacité à emprunter n’est plus limitée à 33% mais à 40 % pour votre logement.
Si par ailleurs vous êtes imposées à l’IFI, l’ sera immédiatement ouverte à une capacité à emprunter proche de 45 %.
Mettre tous les chances de son côté avec des « comptes propres »
A partir du moment où vous avez pris la décision d’emprunter, il est essentiel que la gestion de vos comptes puisse rassurer votre banquier.
En clair, l’analyse de vos comptes ne doit révéler ni découvert, ni crédits à la consommation ni achats « douteux » type paris sportifs ou jeux du loto …
Vous devez donc, au moins 3 mois avant la date de votre premier rendez-vous avec votre banquier, faire en sorte d’apurer ce qui doit l’être.
Cette étape sera sans doute contraignante voire douloureuse pour certains.
C’est toutefois la condition sine qua none pour entrer dans la cour de ceux qui peuvent emprunter.
Préparer ses rendez-vous avec les banques de façon professionnelle.
Une fois votre bien trouvé et votre offre d’achat acceptée par le propriétaire ou l’Agence, je vous conseille de ne pas attendre la signature du compromis pour démarcher les banques pour que vous puissiez emprunter.
Cette période est idéale pour approcher en toute sérénité un grand nombre de banques. Vous identifierez ainsi celles qui seront les plus à même de répondre à votre cahier des charges.
De façon à convaincre la banque, je vous invite à préparer avec minutie votre rdv.
Il vous faudra avoir tous les documents requis, expliquer votre stratégie d’investissement, montrer chiffres à l’appui la pertinence de votre investissement.
Plus votre rdv sera bien préparé, plus vous marquerez des points pour obtenir des financements totaux (110 %) à des taux d’intérêt intéressants.
⇒ Rassembler les documents indispensables
C’est sans doute l’étape la plus fastidieuse …mais il n’y a pas d’alternative. Voici la liste des documents qui vous seront demandés :
• Copie pièce identité, livret de famille et justificatif de domicile
• 3 derniers bulletins de salaire
• 2 dernières déclarations d’impôt et 2 derniers avis d’imposition
• 3 derniers relevés de compte en banque
• Attestation de propriété, offre de prêt, tableau d’amortissement, taxe foncière, bail en cours pour chaque bien détenu
• Offre d’achat ou compromis de vente
⇒ Présenter une Stratégie d’Investissement claire
Les banques apprécient les investisseurs qui savent ce qu’ils veulent, peuvent partager simplement leur stratégie d’investissement.
Il s’agira de pouvoir expliquer vos objectifs à court et moyen terme.
Par exemple : « Je souhaite me constituer un patrimoine immobilier qui va me générer des revenus complémentaires ».
J’ai décidé de me concentrer sur des appartements que je vais louer en colocation car je sais qu’ainsi je vais pouvoir dégager du cash-flow.
J’ai concentré mes recherches sur la ville de X car elle est proche de mon lieu d’habitation et le prix au m2 est intéressant ¨…
⇒ Exposer Votre Projet avec Enthousiasme, chiffres à l’appui
Une fois votre stratégie développée, présentez votre investissement avec enthousiasme.
«J’ai trouvé un bien totalement en phase avec ma stratégie. Ce bien présente telles caractéristiques ».
Ne pas hésiter à montrer des photos de votre bien.
Cela permettra à votre interlocuteur de se projeter dans votre achat, de se souvenir de vous plus facilement. Si il est convaincu par votre discours, il sera dans des dispositions plus favorables pour répondre à vos demandes.
N’oublions pas qu’un banquier reçoit de nombreux clients par jour, il sera naturellement plus motivé à aider un client sympathique, professionnel dans sa démarche et inspirant.
Eh oui la qualité du contact humain que vous établirez sera déterminante pour la suite.
Présentez alors les chiffres clés de votre projet :
- prix d’acquisition du bien, frais de notaire, rénovations, mobilier
- loyers visés, CA annuel, rentabilité brute et nette
- cash flow prévisionnel
Ces premiers éléments vous amèneront naturellement à préciser la nature de l’endettement souhaité (amortissable, in fine …), sa durée, le taux d’intérêt et les points qui vous semblent essentiels (frais de traitement, clause modularité …)
Concernant la durée à emprunter, dès lors qu’il s’agit d’un investissement locatif, je vous invite à partir sur une durée de 20 ou 25 ans.
Vos mensualités seront plus faibles, vous pourrez donc dégager un cash flow plus important et surtout vous pourrez multiplier les investissements. Vous aurez en effet démontré à votre banquier que vos investissements font plus que s’autofinancer.
Négocier
Si votre projet est bien présenté et que votre interlocuteur se montre intéressé, c’est alors le moment de négocier un certain nombre de points.
⇒ Un Prêt Immobilier à 110 %
On appelle « emprunt à 110 % » celui qui couvre l’achat du bien et les frais d’acquisition. Ce type d’endettement est facilement accordé aux personnes qui réalisent leur premier investissement.
Sachez qu’iI est toutefois tout à fait possible de l’obtenir même si vous n’êtes pas dans ce cas de figure. La plupart des investisseurs obtiennent en effet gain de cause.
Vous pouvez par ailleurs aller jusqu’à demander également les financements de vos travaux.
Certaines banques acceptent facilement de financer les rénovations à condition de prendre en charge les frais de notaire. Là encore, il n’y a pas de règle et il est tout à fait possible de se faire financer à la fois le bien, les frais d’acquisition et les rénovations.
⇒ Le Taux d’Emprunt
Ce taux dépend généralement de la qualité de votre profil ( primo accédant, revenus stables, reste à vivre rassurant, épargne …)
Néanmoins, il est toujours possible de négocier. Pour se faire, vous pouvez utiliser la proposition d’un premier établissement bancaire pour faire monter le enchères auprès des suivantes.
⇒ La Durée du Prêt
La durée du prêt va avoir une rôle déterminant sur le montant du cash flow que vous allez dégager.
Si vous vous demandez si vous devez privilégier un prêt sur 15 ans, 20 ans ou plus, je vous invite à lire sans tarder l’article » Sur quelle durée emprunter ? ».
Vous aurez tous les éléments pour statuer sur la durée la plus pertinente pour votre projet.
⇒ La Clause de Modularité
Elle permet de raccourcir ou d’allonger la durée de son crédit immobilier sans toucher au taux. Elle est particulièrement précieuse si vous faites des travaux et souhaitez différer le remboursement de vos mensualités. Vous éviterez ainsi les problèmes de trésorerie.
⇒ Les Frais de Dossier
Vous pouvez les négocier au minimum à 150 € ou même les faire supprimer totalement si vous êtes un bon client de votre établissement bancaire …
⇒ Le Remboursement Anticipé du Prêt
Je vous invite à négocier sans frais la clause vous permettant de rembourser votre prêt par anticipation. Les banques vous l’accordent facilement mais peu de personnes pensent à la demander
⇒ L’ Assurance de l’Emprunt
Il vous est possible de la négocier mais je vous conseillerai de ne pas le faire. Pourquoi ? Tout simplement parce que les banques ne gagnent rien sur les taux de prêt qu’elles vous concèdent mais en revanche prennent de la marge sur les assurances.
L’un de mes meilleurs conseils et que vous ne pouvez pas gagner sur tous les tableaux donc ne négociez pas l’assurance.
Une fois votre prêt obtenu, vous demanderez une délégation d’assurance, ce que la loi permet dorénavant et vous basculerez sur un contrat beaucoup plus compétitif.
Que Faire en cas de Refus de Prêt ?
La première étape est bien sûr d’essayer de comprendre ce qui a pu motiver le refus de l’établissement bancaire.
Dans tous les cas, ce n’est pas parce qu’une banque vous refuse un prêt que toutes les autres vont également vous le refuser. Les politiques en matière de recrutement de nouveaux clients diffèrent d’une banque à l’autre, certaines ont donc des critères d’octroi de prêts plus souples que d’autres.
Prenez en compte ce que vous a dit la banque pour corriger ce qui peut l’être puis continuez votre prospection .
Certains investisseurs rencontrent parfois 10 banques avant de trouver celle qui accepte de financer leur projet.
Surtout ne vous découragez pas et continuez, vos efforts seront récompensés et par ailleurs vous apprendrez beaucoup à chaque rendez-vous. N’oubliez pas qu’un investisseur motivé peut déplacer des montagnes …
Et vous, avez-vous essuyé des refus avant d’obtenir votre financement ? Faites-nous partager vos expériences, elles aideront celles qui appréhendent cette étape du financement.
A très vite
Claire
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