Il y a des jours où l’on se dit qu’on aurait mieux fait de rester sous la couette… Rien ne se passe comme on l’aimerait.
Heureusement, il y a également des jours où tout semble nous sourire. J’imagine que cela résonne pour un grand nombre d’entre vous.
C’est ce qui m’est arrivé hier. Une journée sympa du matin au soir avec que des surprises agréables. Et notamment une opportunité immobilière surgie de nulle part …
Je vous partage cette anecdote car j’avais envie de vous parler aujourd’hui de division d’appartement …
DIVISION D’APPARTEMENT
Un bon départ
La journée d’hier a en effet démarré sur les chapeaux de roue.
Un petit déjeuner sympa au soleil en famille où tout le monde est de bonne humeur.
Une marche nordique en forêt avec les copines histoire de rester bien tonique et de … papoter.
Un déjeuner avec une bonne amie dans un de ses restaurants préférés. Et puis, comme il fait beau et que les soldes ont démarré, j’ai décidé de craquer pour un joli maillot de bain…
Bref il faut des fois très peu de choses pour passer une très bonne journée.
Alors que je poursuivais ma balade dans les rues commerçantes, j’ai soudain aperçu un panneau à vendre sur une façade d’appartement.
Il s’agissait visiblement d’un appartement situé au 1er étage. L’emplacement de l’immeuble, hyper central était particulièrement top ! J’ai appelé pour en savoir un peu plus, sans aucun à priori.
Bon ou Mauvais Plan ?
Malheureusement il s’agissait d’un 4 pièces de 63 m2…
J’avoue que ce n’est pas le type de surface que je recherche. Je suis plutôt centrée en général sur les 2 pièces (35 m2 à 45 m2) à défaut d’immeubles de rapport.
En discutant toutefois avec l’agent immobilier au téléphone, je comprends que l’habitation occupe toute la surface du 1 er étage. Visiblement il « contourne » la cage d’escalier.
Je demande à l’agent si par hasard il n’y aurait pas une seconde entrée.
Bingo, il me répond que Oui. Je prends donc aussitôt RDV pour le visiter.
Comme c’est ma journée, il me propose une visite 2 h plus tard.
Juste le temps de finir mon shopping et d’aller prendre un thé.
Elle est pas belle la vie ?
L’appartement est … dans son jus ! Une façon imagée de vous dire qu’il a besoin d’un bon toilettage. Qu’il s’agisse de la cuisine, de la salle de bains, des sols tous plus disparates les uns que les autres, de l’électricité …beaucoup de choses sont à reprendre.
Si l’on fait abstraction des travaux à réaliser, ce qui me séduit dans cet appartement, ce sont les 2 chambres avec chacune salle d’eau et WC aux 2 extrémités de l’habitation.
Il semble donc possible de faire cohabiter facilement dans cet appartement 2 voire 3 locataires.
Autre solution envisageable : diviser le bien en 2 appartements tout simplement.
Colocation ou division d’appartements ? Voilà 2 jolies opportunités qui rendent cet appartement beaucoup plus intéressant que ce que j’imaginais.
COLOCATION
⇒ Une opportunité à haut rendement
Pour celles d’entre vous qui aimeraient en savoir plus sur cette stratégie à haut rendement qu’est la colocation, je les invite à consulter l’article écrit sur ce sujet.
Dans le cas de l’appartement évoqué ci-dessus, il s’agirait de permettre à 3 étudiants ou 3 jeunes actifs de cohabiter avec une location classique. Chacun disposerait d’une chambre individuelle. L’un d’entre eux bénéficierait de sa propre salle de bains, les 2 autres se partageraient une autre salle de bain .
Les pièces de vie, communes aux 3 hôtes, seraient : le salon et la cuisine.
La localisation hyper centrale du bien laisse penser que ce type d’offres trouverait preneur. Reste maintenant à valider qu’il y a bien une demande locative pour de la colocation dans cette ville de 20 000 habitants. Une annonce fictive sur le bon coin devrait me permettre d’en savoir plus rapidement.
En général, ne nous le cachons pas, la colocation fonctionne d’autant mieux que dans les grandes villes.
⇒ Les points de vigilance
- La taille des chambres
Faire de la colocation suppose offrir une taille correcte de chambre pour ses occupants.
Si vous souhaitez partir sur un bail individuel par colocataire (et non pas un bail de colocation), il faudra que celles-ci aient une taille de 14 m2 à minima. A défaut, sous réserve que la taille soit supérieure ou égale à 9 m2, un bail unique fera l’affaire pour les locataires.
Ce bail unique pourra être solidaire (clause de solidarité dans le bail de colocation : chaque colocataire est solidaire en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux) ou non solidaire (tous les noms des hôtes apparaissent sur le même bail mais il n’y a pas de solidarité de paiement).
Dans la cas présent, compte tenu de la taille des chambres (inférieure à 14 m2), le bail unique avec dépôt de garantie s’imposera. ll sera également pertinent de proposer un loyer différent par chambre car aucune d’entre elles n’a la même surface.
- Les travaux
Côté travaux, il sera important de mettre l’accent sur l’isolation phonique des chambres (isolation des murs, portes pleines, plafonds..). Le bruit au sein de la colocation est en effet une des principales causes de tension évoquées spontanément.
- Le règlement de co-propriété
Reste maintenant à valider le fait que le règlement de co-propriété ne s’oppose pas à la colocation. Certaines clauses comme « La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite » peuvent en effet être rédhibitoires.
Par bonheur, aucune mention spéciale ne figure dans le règlement de co-propriété transmis par l’agence.
La piste de la colocation semble donc une vraie option.
LA DIVISION D’APPARTEMENTS
Une stratégie à haut rendement
Autre solution envisageable : la division de l’appartement en 2 appartements distincts.
Comme la colocation, la division d’appartements constitue une stratégie à haut rendement.
Elle permet de cumuler le bénéfice à l’achat d’un prix au m2 plus faible (achat d’une grande surface) et celui d’une location à un prix plus élevé (location de petites surfaces).
Ainsi un 63 m2 avec travaux peut s’acheter à un prix au m2 inférieur à la moyenne du marché. Une location de 2 appartements de 31 m2 sera toujours plus intéressante qu’une location d’un seul logement de 63 m2.
En conséquence, la rentabilité sur ce type de projets peut vite se rapprocher des 9-10 % voir plus.
Couplée à de la location saisonnière, je vous laisse imaginer le rendement que peut générer une division d’appartements.
Une configuration idéale pour la division
Revenons maintenant à l’appartement visité. Sa disposition se prête particulièrement bien à la division d’appartements. En effet la cuisine et le salon sont au centre de 2 espaces chambre bien distincts.
Le 1er appartement (environ 31 m2) inclurait le salon, une chambre et une salle de bain. Il faudrait créer une cuisine dans le salon.
Le 2nd appartement également 31 m2) comprendrait la cuisine, une 1ère chambre (qu’il faudrait ouvrir sur la cuisine pour en faire un salon-cuisine), une salle de bain et une 2nd chambre.
Au final les 2 appartements auraient la même surface.
Il suffirait de créer un sas sitôt la porte d’entrée franchie pour donner accès aux 2 appartements.
Division d’appartements officielle ou non officielle ?
Dès lors que nous envisageons de réaliser une division d’ appartements, 2 possibilités s’offrent à nous :
⇒ La division officielle
Elle permet de transformer juridiquement un lot en plusieurs lots. Il devient alors possible de louer ou vendre de façon individuelle chacun des lots en toute légalité.
Une division officielle doit être matérialisée par un notaire. Préalablement, elle doit faire intervenir un géomètre qui va procéder aux nouveaux métrages de chacun des lots.
A partir de ces éléments, une modification pourra être apportée au règlement de co-propriété. Cette dernière permettra de redéfinir les tantièmes des différents lots.
Dès lors qu’il y a des lots distincts, il devra y avoir des compteurs d’eau et d’électricité également distincts.
Attention, dans certaines communes, la création de nouveaux lots nécessite des contreparties importantes telles que la création de places de parking. Il est donc très important de se renseigner en amont auprès des équipes d’urbanisme de la ville.
⇒ La division non officielle
Elle consiste à diviser un bien sans régulariser juridiquement la division. Vous n’avez donc pas les avantages de la division officielle ( pouvoir vendre 2 lots séparés) mais vous n’avez pas également ses inconvénients (intervention d’un géomètre et d’un notaire, création de compteurs individuels…). Cette pratique est autorisée car vous êtes libre de ce que vous faites à l’intérieur de votre appartement. Seule entrave possible à votre liberté : le règlement de copropriété.
A la différence d’une division officielle, vous n’êtes pas tenues de créer autant de compteurs électriques ou de compteurs d’eau que d’appartements. Si vous faites de la location de moyenne durée ou de courte durée, peu importe en effet puisque c’est vous qui payez directement les factures d’eau et d’électricité.
Attention toutefois à la revente. Même si vous avez créé 2 lots, officiellement vous serez toujours propriétaire d’un seul lot. Vous devrez trouver un acheteur intéressé par votre division.
Dans le cas de l’appartement décrit plus haut, le lot vendu comporte en fait 2 lots. Une invitation donc à s’orienter vers une division officielle. Il sera difficile toutefois d’échapper à la case géomètre et notaire car le découpage des lots sera différent. En revanche, pas besoin de consulter l’urbanisme ni d’acheter une place de parking.
Cas particuliers des compteurs d’électricité
Comme évoqué précédemment si je m’oriente vers une division officielle, il sera nécessaire de créer un nouveau compteur électrique.
Dans le cas présent, compte tenu du fait que l’appartement comprend déjà 2 lots, il ne devrait pas être difficile d’obtenir une autorisation d’urbanisme.
Restera ensuite, une fois l’installation électrique effectuée, à franchir l’obstacle du certificat consuel garantissant la qualité et conformité de l’installation électrique.
Ce n’est qu’à l’obtention de ces 2 documents que le nouveau compteur pourra être créé.
Vous l’aurez compris, la division d’appartements n’est pas un long fleuve tranquille.
Elle demande patience et rigueur. En contrepartie, c’est une stratégie d’investissement très puissante.
POUR CONCLURE
Après réflexion, analyse des chiffres, du règlement de copropriété et de la demande locative, j’ai décidé de m’orienter vers …une division d’appartements.
Pourquoi ?
Parce que la demande locative dans cette ville est très forte pour des 2 pièces meublés en longue, moyenne ou courte durée. J’ai donc l’assurance de pouvoir louer vite et bien.
Le prix demandé pour l’appartement est aujourd’hui de 196 k€ pour 63 m2. L’enveloppe travaux s’élève à 50 k€ (pas de fenêtres à changer…)
Sur la base d’une décoration de qualité, les loyers attendus en moyenne durée pourraient s’élever à 1 000 €/ appartement soit 24 k€ / an. La rentabilité brute sur la base d’un prix d’achat de 170 k€ serait donc de 24/ ( 170 +14+50 ) =10,3 %
Reste maintenant à faire accepter l’offre 🙂 Je vous dis prochainement ce qu’il en est.
Et vous, chères lectrices, êtes-vous tentées par la division d’appartements ?
L’avez-vous déjà pratiquée ? N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez.
Claire
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Bonjour Claire,
Pourquoi ce choix du decoupage au final ? Quel était le rendement dans l option coloc ?
Bonsoir Sébastien,
Le choix s’est fait en prenant en compte la demande du marché local sur la colocation. Demande plutôt faible donc risque de vacances locatives.
Dans les 2 cas, le projet générait une rentabilité supérieure à 10 % et un cash flow positif.
C’est la maturité du marché sur chacun des modes de location qui m’a aidé à trancher.
Au plaisir.
Claire
Bonjour,
Merci pour cette article !
J’aurais juste une question ,
Dans le contexte d’une division non officiel , quel bail peut être fait au locataire ? Je souhaite diviser un appartement en 2 studios mais création de parking , plus permis de louer a obtenir .
J’avais pensé faire un bail de colocation ? En sachant que ce serait 2 studio rénové et meublé entièrement avec division des compteur aussi
Merci d’avance pour votre réponse
Bonsoir Elodie,
Merci pour cette question intéressante.
Je n’ai pas pratiqué à date de division non officielle mais je pense qu’il n’y a pas de problèmes pour utiliser des beaux classiques différents.
La division non officielle ne pose pas de problèmes en soi tant que vous ne souhaitez pas revendre votre bien.
En revanche, elle est plus compliquée à gérer car vous n’aurez qu’une facture d’électricité et vous ne pourrez pas identifier la consommation de chaque appartement.
Ceci n’est toutefois pas dramatique si vous offrez une prestation meublée complète incluant l’électricité.
En revanche, je ne suis pas convaincue par l’idée d’un bail de colocation. Je ne vois pas pourquoi vos locataires accepteraient un tel bail.
Ce n’est toutefois qu’un avis.
Bonne continuation.
Claire