Devenir Rentier avec l’immobilier : Utopique ou Réaliste ?

A l’heure où les perspectives de retraites confortables s’amenuisent sensiblement, l’idée de pouvoir générer des revenus complémentaires à court ou moyen terme séduit un nombre croissant de personnes.
L’immobilier apparaît comme un excellent candidat pour le faire.
Les taux d’intérêt particulièrement bas offrent, en effet, des opportunités d’emprunts et donc d’investissements particulièrement intéressantes.
Dans ce contexte très favorable, la tentation de faire de l’immobilier sa source principale de revenus devient très forte.
Pour autant, le rêve de devenir rentier est-il accessible à tous ? Combien de temps faut-il pour devenir rentier de l’immobilier ? Combien de biens est-il nécessaire d’acquérir ?
Enfin, y-a-t-il des recettes à appliquer pour devenir rentier rapidement ?
Voici un aperçu des différentes questions que vous êtes nombreux à vous poser.
Je suis ravie de pouvoir y répondre dans ce nouvel article 😄.

Définition Devenir Rentier

Devenir rentier grâce à l’immobilier, c’est tout simplement pouvoir vivre à 100% de ses revenus immobiliers.
C’est gagner suffisamment d’argent grâce à ses loyers ou ses plus-values immobilières pour pouvoir couvrir ses dépenses.
Et ce, sans avoir besoin de prendre sa malette pour aller travailler tous les matins.
Pour certains, il s’agira de générer chaque mois 2 000 € ou 3 000 € grâce à l’immobilier.
Pour d’autres 5 000 €, 10 000 € ou plus.
Chacun aura donc sa propre définition du mot rentier en fonction de ses aspirations.
Il est clair que le chemin qu’il faudra prendre et le niveau d’effort à réaliser sera en conséquence très différent d’un individu à l’autre.

Prérequis pour devenir rentier : travailler ses croyances limitantes

La bonne nouvelle, c’est que dans l’absolu, il n’y a pas vraiment de limites aux revenus que vous pouvez générer avec l’immobilier.
Plus vous investirez et plus vous trouverez qu’il est facile d’investir. Plus vous avancerez dans votre parcours et plus vous trouverez des solutions pour surmonter vos obstacles.
Les limites à notre capacité à devenir rentier ou non se situent majoritairement dans nos têtes et dans les croyances limitantes que nous nous sommes forgées depuis notre enfance.
Je vous invite d’ailleurs à lire ou relire l’article sur les 6 croyances limitantes sur l’immobilier auxquelles la plupart des investisseurs se heurtent, à leurs débuts.
En travaillant sur chacune de vos croyances limitantes, vous ferez des progrès fulgurants dans votre parcours.

A titre personnel, il m’a fallu plusieurs mois pour comprendre qu’il n’y avait pas de plafond de verre dans les revenus immobiliers.
Une grande révélation ! C’est très différent de ce qu’on peut vivre en entreprise où les augmentations de salaire sont très régulées. Comme vous le savez 😂.
Néanmoins, si dans l’absolu, il est possible à tous de devenir rentier, le temps que vous mettrez à le devenir pourra varier sensiblement d’une personne à l’autre.
La tâche ne sera pas de tout repos, sachez-le également.
Dans tous les cas, je vous invite à démarrer vos investissements le plus tôt possible.
Plus vite vous investissez, plus vite vous vous constituez un captial et bénéficiez de 100 % de vos rentes.

Rentier à moyen long terme

Si vous avez un job qui vous convient et que votre objectif n’est pas de vivre de vos revenus immobiliers à court terme, vous allez pouvoir vous constituer sereinement un capital.
Celui-ci vous permettra sur le long terme d’en vivre en grande partie ou totalement.
Votre objectif dans ce cas, ne sera pas forcément de vous orienter vers des stratégies d’investissements immobiliers à haute rentabilité avec cash flow positifs.
Suivant votre niveau de revenus et de trésorerie (ou capital), vous pourrez opter pour l’une ou l’autre des 2 stratégies suivantes :

⇒  Stratégies priorisant la plus value

Ces stratégies consistent à privilégier des biens de qualité qui vont prendre de la valeur dans le temps (investissements en centre ville dans des villes en devenir ou très prisées par exemple).
Dans ce cas précis, compte tenu du prix au mètre carré, il y a des chances que vos rentes ne couvrent pas totalement vos remboursements d’emprunts et vos charges.
Vous pouvez jouer sur la durée de vos emprunts pour réduire vos mensualités de remboursement de prêt.
N’hésitez pas à lire l’article : « Sur quelle durée faut-il emprunter : 15, 20 ou 25 ans ? »
Néanmoins, il est possible que cela ne suffise pas et que vous génériez chaque mois un cash flow négatif.
Ce n’est pas en soi un problème si vs investissements a de grandes chances de prendre de la valeur.
Cette stratégie, qui consiste à privilégier la plus-value à la rentabilité, est pertinente pour les investisseurs qui ont de la trésorerie et une paie confortable.

⇒ Stratégies priorisant l’autofinancement

En choisissant cette stratégie, vous privilégiez des biens qui s’autofinancent totalement.
Ces sont des biens dont les rentes couvrent à la fois les remboursements d’emprunts et les charges de fonctionnement (taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation …)
A l’issue de la période de vos emprunts, soit 15, 20 ou 25 ans, vous devenez propriétaire d’un bien qui ne vous a rien coûté (emprunt à 110% incluant les frais de notaire) ou presque rien couté (emprunt à 100%).
Vous êtes à la tête d’un capital certain (qui s’est sans doute bonifié avec le temps) et vous touchez des loyers pleins.
Le rêve, non ?
Pour certaines personnes, il suffira de réaliser 2 opérations de cette sorte pour être indépendant financièrement (loyers pleins + capital+ plus value).
Pour les personnes qui,une fois le bien remboursé, veulent accéder à des niveaux de revenus encore plus conséquents, il est toujours possible de faire évoluer le mode de location vers des locations à haut rendement type colocation ou location courte durée.

Dans tous les cas, je ne peux que vous inciter à passer à l’action.
Le pire serait de ne rien faire !
Si vous empruntez 200 k€, vous vous enrichirez de, a minima 200 k€ ,15 ou 20 ans plus tard.
Si vous empruntez 500 k€, votre capital se sera étoffé de a minima 500 k€.
Tour de passe passe, me direz-vous ?
Absolument pas, vous aurez tout simplement réussi à faire en sorte que vos locataires, mois après mois, vous constituent votre capital.
N’attendez donc pas pour investir !
C’est sans aucun doute, le meilleur conseil que je puisse vous donner.

Devenir rentier immobilier en 18 mois ou 5 ans

Si votre objectif est de devenir rentier à court terme (en 18 mois ou 5 ans), vous allez devoir prendre des chemins d’investissements accélérés.
Inutile de préciser qu’il faudra également sérieusement relever les manches !
La date d’accès à votre indépendance financière dépendra de plusieurs facteurs :

• Le niveau de revenus attendus (2000 €, 5 000€, plus de 10 000€…)
• La trésorerie & le patrimoine dont vous disposez
• Votre capacité d’endettement
• Votre capacité à passer à l’action
• Le temps que vous serez prêts à consacrer à vos investissements
• Votre mindset pour investir

Comme dans tous les domaines, il ne suffit pas de claquer des doigts pour réussir.
L’immobilier sourit à ceux qui ne ménagent pas leur peine, maintiennent un haut niveau de détermination et surmontent les obstacles.
Difficile en effet de tout anticiper lorsqu’on investit.
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe autour de vous beaucoup plus d’exemples de personnes qui ont atteint cette indépendance financière que vous ne le pensez.
Voici les 6 règles de base qu’elles ont appliquées :

• Identifier très précisément le niveau de revenus (cash flow) souhaités avec l’immobilier. Vous pouvez pour ce faire prendre appui sur votre paie net.
  Cette étape est indispensable pour avancer correctement
• Rejoindre des groupes d’investisseurs pour s’inscrire dans leur mindset et leur sillage
• Définir son Pourquoi. Il s’agit d’identifier la raison qui vous pousse à devenir rentier.
  L’argent ne peut être votre pourquoi, ce n’est qu’un moyen au service d’objectifs plus profonds.
• S’orienter vers des stratégies de location à haut rendement (location courte durée, colocation, immeuble de rapport, division de bien, parking…)
• Rester focus
• Privilégier les emprunts sur de longues périodes pour préserver sa capacité à emprunter

Combien d’appartements faut-il acheter pour être rentier rapidement ?

Difficile de répondre à cette question car tout dépend du mode de location retenu et de la zone géographique concernée.
Néanmoins, pour vous donner quelques points de repères :
Sachez qu’avec un seul appartement en location courte durée de 130 k€ vous pouvez générer des revenus de 2 200€ à 2400€/mois.
Une fois votre prêt mensuel (640 € sur 20 ans) et vos charges (charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, électricité, box..) déduites, vous bénéficiez d’une liquidité de 1400€ à 1600€ si vous assurez la gestion directe de votre appartement.
Si vous déléguez la gestion (ménage, linge…), il vous restera un cash flow de 1 150€ à 1250 €.

Si vous optez pour la colocation, en investissant 140 K€  (travaux et mobilier  inclus), vous pouvez par exemple générer des revenus locatifs mensuels de 1 490€ soit une liquidité de 660€.
N’hésitez pas à relire l’article sur les investissements en colocation : comment s’y prendre ? » pour retrouver tous les chiffres de ces investissements.

Certains investisseurs obtiennent des rendements bien supérieurs à ces chiffres.
Il s’agit donc de cas standards tout à fait reproductibles.

Combien de temps faut-il pour devenir rentier ?

La réponse à cette question est très difficile tant les objectifs de revenus diffèrent d’une personne à l’autre.
Si 3 000€ de liquidités vous conviennent, vous pouvez atteindre votre liberté entre 18 mois et 3 ans (comme vu précédemment 2 à 3 biens suffiront).

Si vous visez 5 000 €, il vous faudra acheter plus de biens. Vous devrez donc inscrire vos investissements sur une plus longue durée.
Toutefois, si vous êtes très motivés, vous pouvez accélérer le rythme en achetant des immeubles de rapport.
Pour répondre globalement à cette question, je dirais que l’indépendance financière peut prendre entre 2 et 10 ans.
Au-delà de la durée, ce qui me semble important, c’est de définir le mode de location qui vous convient le mieux. Inutile,en effet, de s’essouffler avec des modes de location qui ne vous permettent pas de profiter pleinement de votre liberté. 

Principal obstacle à surmonter : la capacité à emprunter !

Si vous suivez les recommandations données sur ce blog, vous devez pouvoir enchainer 2 à 3 investissements sans problème.
Il y a des chances pour qu’au 4 ème investissement (voire 3^ème), vous soyez néanmoins bloqués par les banques.
Les banques vont alors vous demander de faire une pause pour digérer vos investissements avant de repartir de plus belle.
Cette étape est souvent mal vécue car elle bloque les investisseurs au moment précis où il entre dans une spirale vertueuse d’investissements.
Plutôt que de vivre cette étape de façon amère, je vous propose de la voir comme la rançon du succès de vos premiers investissements. Vous avez tout simplement franchi une première belle étape de votre parcours 🏠🏠🏠🏠😄.

Sachez, par ailleurs, qu’il existe des solutions pour maintenir un rythme élevé si tel est votre projet.
La première solution consiste tout simplement à revendre un des biens achetés pour faire baisser votre taux d’endettement.
Le choix se porte en général sur le bien qui affiche la plus forte plus-value.
C’est une décision parfois difficile à prendre. En revanche, elle présente l’avantage de vous permettre de multiplier à nouveau les acquisitions.
Il existe toutefois d’autres solutions. Je vous propose de découvrir celles de Romain Caillet.

Les Secrets de Romain Caillet pour être indépendant financièrement

Dans son livre « Adieu Patron » ou Comment Devenir Rentier en 18 mois grâce à l’immobilier, Romain Caillet nous livre les méthodes qu’il a utilisées pour faire un effet de levier sur ses investissements.
Pour ceux qui ne le connaissent pas, Romain Caillet est un investisseur immobilier d’origine marseillaise.
Expulsé de son logement lorsqu’il était enfant, il s’est promis de se constituer rapidement un patrimoine immobilier lui permettant de se mettre à l’abri.
Pari atteint puisqu’il est devenu rentier avant l’âge de ses 30 ans. Il génère aujourd’hui des revenus mensuels de plus de 10 000 €. Son parc immobilier dans sa ville s’élève à 15 biens immobiliers soit 800 000€.
Comme la plupart des investisseurs, Romain Caillet s’est trouvé bloqué à plusieurs reprises par les banques. Voici les solutions qu’il a utilisées.

⇒ Solution 1 pour faire face à un refus de prêt

La première fois qu’il a essuyé un refus de son établissement bancaire, il venait d’identifier 2 garages à acheter sur Marseille à un prix défiant toute concurrence.
Ne souhaitant pas laisser passer l’affaire, Romain Caillet a tout simplement proposé à un de ses amis investisseurs d’acheter un des 2 lots et de lui avancer l’argent pour qu’il puisse acheter le second lot.
Résultat des courses, une opération gagnant gagnant pour lui et son ami qui investit !
Si vous aussi vous ne souhaitez pas laisser passer un belle affaire, n’hésitez pas à solliciter votre entourage. Vous pouvez acheter en indivision ou constituer une sci à l’IS pour acheter à plusieurs.

⇒ Solution 2 pour faire face à un refus de prêt

La seconde fois que Romain a essuyé un refus de son établissement bancaire, il s’agissait d’un T3 de 55m2 de 80 K€.
Cause du refus : un endettement supérieur à 39 %.
Cette fois, ce n’est pas vers un de ses amis que Romain Caillet s’est tourné.
Il a tout simplement sollicité un prêt personnel auprès d’une de ses anciennes banques en prétextant une rénovation des premiers appartements qu’il avait achetés.
Résultat des courses, une somme de 40 k€ versée sur son compte 7 jours plus tard.
Un achat finalisé grâce à la trésorerie acquise sur les derniers mois (40 k€).

Pour conclure, il est en effet possible de devenir rentier grâce à l’immobilier.
La durée du chemin dépendra des stratégies de location retenues, de la fréquence des investissements, de votre niveau de détermination, de votre capacité à franchir les obstacles et rebondir.
Les plus sportifs y accéderont en quelques années. Pour d’autres, le chemin sera plus long mais tout autant intéressant.
Dans tous les cas, n’attendez pas pour investir !

J’espère que cet article aura répondu à bon nombre de vos questions.
N’hésitez pas à le partager.
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Claire

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