S’assurer d’une bonne demande locative est incontestablement une condition sine qua none pour réussir ses investissements dans la location.
C’est d’ailleurs une question qui nous hante tous, investisseur immobilier débutant comme aguerri.
A quoi sert-il de réaliser une bonne affaire immobilière si nous n’avons pas de visibilité sur le potentiel locatif de nos investissements ?
Un ou deux mois de vacances locatives peuvent en effet compromettre sérieusement l’équilibre financier du projet et donc sa capacité à s’autofinancer.
Le problème, c’est qu’il n’y a pas de formule magique pour valider la demande locative.
En revanche, en procédant de façon pragmatique et en sondant la réalité terrain, vous devriez pouvoir vous faire une bonne idée du potentiel locatif de votre bien.
C’est tout l’objet de cet article : vous permettre d’investir en dormant sur vos 2 oreilles :).
⇒ Ne jamais sous-estimer le potentiel locatif d’un bien !
J’observe à travers mes coachings que la plupart des débutants ont tendance à se focaliser sur le prix d’achat de leur bien immobilier.
Ils sous-estiment l’importance de la demande locative.
Dans les faits, il faut pouvoir agir sur ces 2 leviers : le prix d’achat et la demande locative.
Le risque le plus couru lorsque l’on se focalise sur le prix, c’est de s’éloigner des quartiers offrant un bon potentiel locatif.
Sur le moment, on a le sentiment de faire une bonne affaire mais quelques mois plus tard on se rend compte que le bien trouve difficilement preneur.
C’est alors la déconvenue !
⇒ Demande Locative : Définition
Si la demande locative est si importante, c’est parce que les loyers perçus sont au cœur même de la rentabilité et du cash flow généré par le projet.
Si vous souhaitez en savoir sur les notions de rendement et cash flow, je vous invite à lire les articles : Quelle rentabilité faut-il viser pour ses investissements locatifs ?
De bons investissements génèrent des revenus locatifs réguliers permettant d’absorber ses charges annuelles.
La demande locative doit donc être soutenue et régulière.
On peut définir la demande locative comme la capacité à trouver facilement des gens qui louent au prix souhaité compte tenu des prestations apportées.
Selon les villes et les quartiers dans lesquels nous investissons, cette demande peut être très variable.
Pour simplifier, il existe 3 types de demande locative:
1. Demande locative tendue
C’est le cas généralement quand la demande est supérieure à l’offre.
On observe cette situation dans la plupart des centre villes particulièrement sollicités pour y habiter.
Dans ce cas précis, le propriétaire a l’assurance de pouvoir louer rapidement son bien.
En revanche, suivant les villes dans lesquelles il investit, il peut se trouver confronté à des contraintes telles l’encadrement des loyers.
C’est le cas par exemple de Lille ou de Bordeaux.
2. Demande locative équilibrée
Lorsque la demande locative est équilibrée c’est qu’Il y a autant de demande que d’offre.
L’enjeu pour le propriétaire est clairement de se différencier de ses concurrents pour louer plus rapidement.
3. Faible demande locative
Dans ce cas précis, l »offre est supérieure à la demande.
Il y a de fortes chances que le bien soit difficile à louer et la vacance locative importante.
Il vaut mieux, dans ce cas, éviter de se porter acquéreur.
Vous l’aurez compris, plus vous sélectionnerez une commune, un quartier et un type de location où la demande est soutenue, plus il sera aisé de louer rapidement votre bien.
⇒ Savoir évaluer la demande locative
Pour être en mesure d’évaluer la demande locative, il faut déjà connaitre le mode de location sur lequel vous allez vous concentrer.
Il faut également avoir une idée précise du type de bien qui vous intéresse.
Imaginions que vous portiez votre dévolu sur une commune de 20 000 habitants.
Si vous n’avez pas d’idée précise sur le mode d’exploitation que vous allez retenir, il va être très difficile d’évaluer votre potentiel locatif.
Il y a de grandes chances pour que les besoins en location nue, location meublée, location courte durée, colocation soient non comparables.
Vraisemblablement, dans une commune de 20 000 habitants, vous devriez pouvoir trouver une clientèle locative pour de la location nue et de la location en courte durée.
En revanche, rien ne vous garantie que vous aurez un marché locatif porteur pour de la colocation ou de la location meublée.
Avant donc de chercher à estimer votre demande locative, soyez clair sur le mode d’exploitation et le type de surface que vous recherchez.
⇒ Les 4 critères à respecter pour augmenter le potentiel locatif de son bien
Pour augmenter le potentiel locatif de votre bien, voici les 4 points que je vous invite à soigner tout particulièrement.
√ Le Choix de la commune dans laquelle vous investissez
Privilégiez les communes qui offrent une beau potentiel économique et montrent une dynamique démographique.
Assurez-vous que cette commune soit porteuse de projets d’avenir.
Vérifiez qu’elle soit particulièrement bien desservie en termes de transport.
Une simple promenade dans les rues clés de la commune vous en dit en général assez long sur la santé économique de cette commune.
Dernièrement, je suis allée visiter des immeubles de rapport dans une commune de 30 000 habitants.
Les immeubles étaient en soit de beaux produits, leur prix accessible et leur rendement sur le papier satisfaisante.
Satisfaisante oui à condition de considérer qu’il n’y aurait pas de vacances locatives.
Après 45 mn de balade dans le centre-urbain, je me suis vite rendue compte qu’investir dans cette commune présentait de nombreux risques.
Beaucoup trop de magasins fermés dans le centre-urbain et de panneaux à louer à mon goût.
Me simulations révélaient qu’avec 2 mois de vacances locatives, le projet n’était plus viable.
Je n’ai donc pas donné suite.
Au delà de votre propre impression, vous pouvez bien sûr consulter des sites comme celui de l’INSEE.
Vous y trouverez de précieuses informations sur notamment l’évolution démographique, le taux de chômage, la nature des logements …
√ Le Choix du quartier et de l’emplacement
Investir dans une commune où la demande locative est soutenue ne vous garantit pas qu’il en sera de même dans tous les quartiers de la commune.
Au sein d’un même pâté de maisons, il peut également y avoir de grandes différences entre des rues pourtant avoisinantes.
Le bon sens conduit ici à identifier les quartiers extrêmement bien desservis en termes de transport. Ceux-ci doivent offrir un accès rapide au centre urbain ou boutiques de commodités.
Vérifiez également la capacité à stationner facilement si votre cible se déplace principalement en voiture.
Enfin, interrogez-vous sur les principaux déplacements de votre cible.
Si vous visez des étudiants, ils doivent pouvoir se rendre facilement sur les sites sur lesquels ils étudient.
Pour résumer, passer du temps à réfléchir à la cible que nous souhaitons toucher est un temps particulièrement bien investi.
√ Le Choix du bien et sa capacité à séduire sa cible
Pour favoriser la demande locative, le bien que vous allez retenir ne doit pas présenter de défauts majeurs.
Un moyen très simple de tester l’attractivité de votre bien est de vous demander si vous-même aimeriez y vivre.
Si la réponse spontanée est Oui , alors vous êtes sur la bonne piste.
Si le Oui n’est pas franc ou assorti de » à condition que .. », vérifiez que les changements que vous souhaitez apporter soient possibles.
Plus vos clients se sentiront bien dans votre bien et moins la vacance locative sera importante. Au pire, s’ils doivent quitter votre bien pour des raisons qui ne dépendent pas d’eux, ils sauront créer un bouche à oreille favorable.
Plus généralement, il est important de vérifier que le bien est bien exposé ou suffisamment lumineux. On s’assurera qu’il est situé dans un environnement calme, bien distribué et facile d’accès.
La qualité des matériaux, de la rénovation et la nature des équipements que vous allez proposer vont également jouer un rôle déterminant.
Si vous visez une cible étudiante, la décoration et le choix des meubles devront être travaillés pour séduire cette cible.
√ Votre potentiel de différentiation
Pour louer rapidement un bien, rien de mieux que d’apporter un ou plusieurs éléments de différentiation qui vont créer la préférence / coup de coeur.
Cet élément de différentiation peut être généré par une décoration originale qui va d’entrée de jeu mettre de bonne humeur ou amuser votre cible.
Il peut également être créé par l’ajout d’un service (abonnement Netflix pour une colocation par exemple ou présence d’un babyfoot).
Pour ma part, j’ai annoncé aux personnes louant dans mon immeuble de rapport que j’allais installer un barbecue dans le jardin.
Le résultat a dépassé toutes mes attentes. Ils m’ont fait une pub d’enfer.
Résultats des courses, les 2 derniers appartements en cours de rénovation ont été préloués alors que les rénovations venaient à peine de démarrer….
⇒ Mes Astuces pour valider le potentiel locatif d’un bien
√ Prendre en compte la connaissance du marché locatif des Agences immobilières
Sitôt le mode de location et la commune choisis, je passe une journée complète à discuter avec les Agences immobilières de cette commune.
J’explique que je suis investisseur, que j’aimerais me lancer dans tel type d’exploitation en visant telle cible.
Je leur demande ce qu’ils en pensent et s’ils ont des biens à me présenter.
A la fin de la journée, j’ai récupéré une mine d’informations.
Je sais très précisément dans quel pâté de maisons investir. J’ai une idée affinée de la demande locative et je peux me projeter dans des simulations de loyer.
Je peux également me rendre compte que je fais fausse route sur le mode de location retenue… Mais qu’il existe une forte demande pour un autre type de location.
√ Faire une étude locative sur mesure
Dès lors que j’ai visité un bien répondant à mes critères, je passe une annonce fictive sur le bon coin. Je précise le quartier et le prix.
Suivant le nombre d’appels que je reçois dans la semaine qui suit, je suis en mesure de valider si ma demande locative est soutenue ou non.
Ce test a le mérite de vous donner un éclairage immédiat et de confirmer si vous êtes au non sur la bonne route.
C’est par ailleurs, un excellent moyen de récupérer des informations complémentaires sur le profil des personnes que votre bien attire.
√ Analyser l’offre locative
L’analyse de la concurrence est intéressante pour définir à quel niveau vous devrez mettre la barre en termes de différentiation.
Pour se faire, il suffit de surfer sur des sites comme Se Loger ou Airb&b si vous souhaitez faire de la location saisonnière.
Si l’offre disponible sur le marché est standard, une décoration de bon goût suffira à faire la différence.
Si en revanche, les appartements proposés offrent une qualité plus prémium, je sais qu’il faudra trouver de nouvelles astuces pour créer la différence.
Vous voici désormais bien équipés pour estimer la demande locative de vos futurs investissements.
Quelles sont vos propres expériences dans ce domaine ? La demande locative est-elle toujours au rendez-vous ?
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Au plaisir
Claire
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